【正文】 　　第二條本規(guī)則是指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員進行自律管理的重要依據(jù)，是指導(dǎo)房地　產(chǎn)經(jīng)紀行為的基本準則。 　　培訓(xùn)機構(gòu) 　　如：中國房產(chǎn)考試網(wǎng)等。 考試相關(guān)　　成績管理 　　考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)的兩個考試年度內(nèi)通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試年度內(nèi)通過應(yīng)試科目。 考試科目　　房地產(chǎn)基本制度與政策 　　房地產(chǎn)經(jīng)紀概論 　　房地產(chǎn)經(jīng)紀實務(wù) 　　房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)知識 考試大綱　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱，統(tǒng)一命題，統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組織實施，原則上每年舉行一次。 　?。ㄎ澹┤〉貌┦繉W(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿1年。 　　（三）取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿1年。 報考條件　　凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，并具備下列條件之一者，可以申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試： 　　（一）取得大專學(xué)歷，工作6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作3年。 房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試合格，由各省、自治區(qū)、直轄市人事部門頒發(fā)人事部、建設(shè)部統(tǒng)一格式的《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》。建設(shè)部負責擬定房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試大綱。該證書全國范圍有效。會同建設(shè)部對房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試進行檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)和確定合格標準。 考前培訓(xùn)工作按照培訓(xùn)與考試分開，自愿參加的原則進行。 考試簡介　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱，統(tǒng)一命題，統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組織實施，原則上每年舉行一次。對房地產(chǎn)經(jīng)紀人來說，還有一個最現(xiàn)實的問題，就是如何使雙方成交，這就要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人“該出手時就出手”，還可以運用一些智謀、技巧和方法，促使對方早下決心成交。在談判中常見的策略如時機運用策略、利益讓步策略、以誠取勝策略都是房地產(chǎn)經(jīng)紀人所必須借鑒的。它通過談判各方觀點、感情溝通，達成一個雙方都能基本滿意的協(xié)議。一般來說，經(jīng)紀人應(yīng)該熟悉國際金融慣例、現(xiàn)行國家金融政策、融資形式、銀行利率、利息計算、貸款種類及手續(xù)、還款方法以及住房分積金等知識。特別是房改新制度實施、取消實物分房后居民到市場購買住房，經(jīng)紀人的金融知識就顯得尤為重要。房地產(chǎn)金融作為金融業(yè)的一個重要組成部分，與房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與管理有著密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)與金融聯(lián)姻的產(chǎn)物。房地產(chǎn)經(jīng)紀人要學(xué)法、懂法、用法，依法辦事，用法律來維護委托人的合法權(quán)益。如果代理發(fā)展商，要掌握的法律知識就更多了。代理租賃要熟悉《城市房屋租賃管理辦法》、《城市私有房屋管理條件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租賃合同以什么方式生效等。作為經(jīng)紀人不但要掌握房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)及各級政府部門關(guān)于房地產(chǎn)的政策、方針和精神，而且還要熟悉民法、經(jīng)濟法、行政法及行政訴訟法、民事訴訟法的知識。我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得益于房地產(chǎn)法律法規(guī)的調(diào)整和完善，也就是說房地產(chǎn)的每一項業(yè)務(wù)，都離不開法律和具體的法規(guī)。要掌握市場營銷知識，就必須掌握市場調(diào)研、選擇目標市場、產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品定價、渠道選擇、產(chǎn)品促銷、售后服務(wù)等知識技能。房地產(chǎn)在時間、數(shù)量、類型、房型、樓層所有權(quán)、信息、估價的分離，非得靠市場營銷來彌補。對于房地產(chǎn)商來說，他們所需要的也不是單純的中介服務(wù)，而是能夠提供開拓市場的完善營銷計劃和高超的市場策劃方案的中介服務(wù)。四要掌握房地產(chǎn)價格評估的理論和實務(wù)。二要熟悉建筑基礎(chǔ)知識，了解建設(shè)工程全過程。代理是代表某一方去尋找另一方，是買賣和租賃的全過程代理，貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn)各個環(huán)節(jié)，因此要求經(jīng)紀人在熟悉有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、條例的基礎(chǔ)上通曉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、建筑學(xué)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)價格評估等專業(yè)知識。在很大大程度上來說，經(jīng)紀人就是利用信息制造利潤，信息就是他們最主要的資本。對一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人來說，掌握大量的市場信息是他從事好這項業(yè)務(wù)的先決條件。居間，通俗地說就是作中間人。 　　徐東華先生認為，房地產(chǎn)經(jīng)紀人如果想做好，起碼應(yīng)該具有以下特性：（1）對行業(yè)的熱愛；（2）強烈的企圖心；（3）能夠承受進入本職業(yè)初期承受較大壓力與快節(jié)奏工作的能力；（4）鉆研精神；（5）為客戶理財（房產(chǎn)理財、投資指南、信貸理財）的能力；（6）對資源（房源、客源）的累積以及對老客戶資源的二次發(fā)掘與轉(zhuǎn)介紹。相關(guān)內(nèi)容 怎樣做好房地產(chǎn)經(jīng)紀人　　若想做一名合格的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，不僅要通曉房地產(chǎn)專業(yè)知識，而且還要熟練掌握法律知識、金融知識及談判技巧，才能在房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者、買家和賣家中間搭起橋梁，才能在中介行業(yè)中使自己立于不敗之地。 　?。?）幫助企業(yè)引進國外先進技術(shù)、資金和管理經(jīng)驗，擴大出口貿(mào)易。具體的講： 　　（1）社會關(guān)系多，市場信息靈，辦事效率高，幫助企業(yè)解決供求矛盾，打開市場銷路。在發(fā)展經(jīng)濟，促進流通，繁榮市場等方面發(fā)揮著明顯的積極作用。因此，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)特點，標準化、制度化地建立起規(guī)范完整的職業(yè)體系和與國際慣例接軌的行業(yè)自律體系，制定統(tǒng)一的工作規(guī)范，對本職業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的提高，整個職業(yè)穩(wěn)定和健康地持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的現(xiàn)實意義。整個行業(yè)從業(yè)人員將大幅增加，屬于快速發(fā)展的朝陽型職業(yè)之一。 　　在港臺，本職業(yè)是比律師更為人們所看好的職業(yè)；在人口流動性較大的美國和西歐，更是最近百余年來平均收入穩(wěn)居全國前二十名的傳統(tǒng)而又不斷獲得新生活力的職業(yè)之一。 　　與本職業(yè)直接相關(guān)的專業(yè)為“房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)”和“市場營銷房地產(chǎn)方向”等，間接的有“傳播與策劃”等。 　　近幾年來，本職業(yè)已成為常年招聘但總是招聘不足的職業(yè)之一，在人力資源市場上是典型的供方市場，缺口較大，就業(yè)形勢很好。以此為基數(shù)進行推算，全國本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于40萬人，而且還在不斷擴展之中。 職業(yè)概況　　自20世紀80年代后期以來，隨著房地產(chǎn)交易量日益擴大，房地產(chǎn)經(jīng)紀人從業(yè)人員隊伍迅速發(fā)展成為一支數(shù)以十萬計的職業(yè)大軍，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、購買、投資、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換及典當?shù)雀黝惤?jīng)濟活動過程中，以第三者的獨立身份，從事顧問代理、信息處理、售后服務(wù)、前期準備和咨詢策劃等工作，而且其從事的職業(yè)活動也隨社會經(jīng)濟發(fā)展而進一步拓展，從規(guī)劃設(shè)計、建造運籌、經(jīng)營促銷到物業(yè)管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的全過程，對促進房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，日益發(fā)揮著不可替代的巨大作用。人事部、建設(shè)部頒發(fā)中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書:2002年12月開始，難度大 ，含金量高。 工作內(nèi)容　?。?）采集、核實和分析客戶與房源等信息，設(shè)計與管理房號體系，填報和分析業(yè)務(wù)報表等； 　?。?）陪伴客戶查看房屋，測算購房費用等； 　　（3）代理契約鑒證與契稅繳納及權(quán)證辦理，咨詢與代理各類房貸事宜，協(xié)理房屋驗收與移交等； 　　（4）申辦租售許可證，調(diào)研房地產(chǎn)市場，核算與評估房價，設(shè)計價格體系，編制宣傳展示與管理用圖表文件，設(shè)計平面安排和處理面積誤差。因此，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)特點，標準化、制度化地建立起規(guī)范完整的職業(yè)體系和與國際慣例接軌的行業(yè)自律體系，制定統(tǒng)一的工作規(guī)范，對本職業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的提高，整個職業(yè)穩(wěn)定和健康地持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的現(xiàn)實意義。整個行業(yè)從業(yè)人員將大幅增加，屬于快速發(fā)展的朝陽型職業(yè)之一。 　　在港臺，本職業(yè)是比律師更為人們所看好的職業(yè)；在人口流動性較大的美國和西歐，更是最近百余年來平均收入穩(wěn)居全國前二十名的傳統(tǒng)而又不斷獲得新生活力的職業(yè)之一。 　　與本職業(yè)直接相關(guān)的專業(yè)為“房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)”和“市場營銷房地產(chǎn)方向”等，間接的有“傳播與策劃”等。 　　近幾年來，本職業(yè)已成為常年招聘但總是招聘不足的職業(yè)之一，在人力資源市場上是典型的供方市場，缺口較大，就業(yè)形勢很好。以此為基數(shù)進行推算，全國本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于40萬人，而且還在不斷擴展之中。 　　綜合分析確定評估成果 撰寫評估報告十. 房地產(chǎn)經(jīng)紀人職位背景　　自20世紀80年代后期以來，隨著房地產(chǎn)交易量日益擴大，房地產(chǎn)經(jīng)紀人從業(yè)人員隊伍迅速發(fā)展成為一支數(shù)以十萬計的職業(yè)大軍，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、購買、投資、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換及典當?shù)雀黝惤?jīng)濟活動過程中，以第三者的獨立身份，從事顧問代理、信息處理、售后服務(wù)、前期準備和咨詢策劃等工作，而且其從事的職業(yè)活動也隨社會經(jīng)濟發(fā)展而進一步拓展，從規(guī)劃設(shè)計、建造運籌、經(jīng)營促銷到物業(yè)管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的全過程，對促進房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，日益發(fā)揮著不可替代的巨大作用。 　　制定工作計劃 　　實地查勘收集資料：實地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟，并要做記錄。 評估程序　　明確評估基本事項 　　明確評估目的：在受理評估業(yè)務(wù)時，通常由委托方提出評估目的，并將評估目的寫在評估報告上。 　　貢獻原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ) 　　合法原則：房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進行。 　　替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價格趨于一致。供大于求時，則價格上升，否則下降。 　　假設(shè)開發(fā)法：首先估計出房屋的銷售價值，然后扣除正常的土地開發(fā)費用，勘察、設(shè)計費用，建筑施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，最后扣除地價和房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤。市場比較法的使用前提是市場充分競爭。 市場估價　　收益還原法：首先預(yù)計出房地產(chǎn)市場[1]未來每年的收益，并以一定的貼現(xiàn)率折算為現(xiàn)在的價值，以此確定房地產(chǎn)的價值。從民營投資主體來看，他們往往更多地注重短期利益，缺乏長遠的眼光，在一定程度上產(chǎn)生了盲從行為。如果市場主體對政府信號不靈敏或沒有反應(yīng)，政府對市場的調(diào)控就會失效。在市場經(jīng)濟條件下，單個的房地產(chǎn)企業(yè)不可能及時準確地收集房地產(chǎn)市場信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，及時發(fā)布信息，以便企業(yè)能夠準確掌握信息，作出決策。要解決經(jīng)濟適用房的錯位現(xiàn)象，就需要將“暗補”改為“明補”，由補給開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯友a給中低收入者群體，中低收入者家庭可以完全按照市場價格購買住宅。目前，我國采取先補貼開發(fā)商并要求以較低價格賣給中低收入家庭的方式開發(fā)經(jīng)濟適用房。因此，可采取對建設(shè)經(jīng)濟適用房征收較低的稅率，對修建豪華住宅要征收高額稅率；對購買普通商品房征收較低稅率，對購買豪華住宅則征收高額稅率。房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得豐厚的利潤回報，對開發(fā)大面積的高檔商品房樂此不疲，對小面積的經(jīng)濟適用房則不感興趣。據(jù)統(tǒng)計，我國積壓1年以上的商品房面積超過了1億平方米。從房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)來看，目前我國存在著結(jié)構(gòu)性失衡?？刂菩枨蟛⒉皇强刂埔话愕囊约彝ゾ幼槟康牡南M性需求，而是要控制以投機或炒作為目的的需求。從我國房地產(chǎn)市場的供給和需求總量來看，價格上揚表明房地產(chǎn)總量處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。 　　第三，充分運用經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求。近年來，不少地方政府熱衷于搞經(jīng)營城市。當然，政府保護和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)育，并不意味著政府要直接參與或代替市場，而是要保持政府的獨立性。 　　第二，由于我國的房地產(chǎn)市場還處于發(fā)育的初期階段，政府的主要職責就是要保護房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場的正常發(fā)育。此外，我國房地產(chǎn)進入市場交易的時間較短，不到20年的時間，還處于起步階段，房地產(chǎn)的投資主體和需求主體在相當大的程度上還帶有一定的盲目性。 政府調(diào)控作用　　第一，政府的職責在于制定科學(xué)的能夠有效保護競爭的規(guī)則。房產(chǎn)市場能引導(dǎo)居民消費結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。 主要作用　　房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進行社會再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一個樓盤從選址、設(shè)計、建造、驗收到銷售，幾乎每一個環(huán)節(jié)都要經(jīng)過地方政府的嚴格審批和監(jiān)督。房地產(chǎn)開發(fā)是地方經(jīng)濟和城市發(fā)展規(guī)劃的一個有機部分　房地產(chǎn)業(yè)是政府監(jiān)管最嚴的行業(yè)之一。每個地區(qū)的收入水平、經(jīng)濟狀況、地理環(huán)境和文化背景的差異，決定各自房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系和價格水平的不同。 房地產(chǎn)市場與股票市場的重要區(qū)別　　房地產(chǎn)市場不是一個全國統(tǒng)一市場，而是一個分散的、區(qū)域性分割的市場。 房地產(chǎn)市場供給和需求的不平衡性　　房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會發(fā)生的。 房地產(chǎn)市場消費和投資的雙重特性　　由于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。 房地產(chǎn)市場交易對象和交易方式的多樣性　　房地產(chǎn)市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易。 主要特點　　房地產(chǎn)市場的供給和需求的高度層次性和差別性 由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟等因素的影響，房地產(chǎn)市場在各個區(qū)域間的需求情況各不相同，房地產(chǎn)市場供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房地產(chǎn)市場的微觀分層特性也較為明顯。是指使用者之間、經(jīng)營者之間、以及相互之間的交易行為。 　　(3)三級房地產(chǎn)市場。又稱增量房地產(chǎn)市場。這是國家壟斷的市場。 根據(jù)房地產(chǎn)流通順序分為　　(1)一級房地產(chǎn)市場。是指物業(yè)管理，室內(nèi)外裝飾、維修、設(shè)計等活動的市場。是指通過銀行等金融機構(gòu)，用信貸、抵押貸款、住房儲蓄、發(fā)行股票、債券、期票，以及開發(fā)企業(yè)運用商品房預(yù)售方式融資等市場行為。是指房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易場所，包括房屋現(xiàn)貨和期貨的交易場所。是按國家對城市土地使用權(quán)的有償出讓和獲得土地使用權(quán)者將開發(fā)的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的場所。房地產(chǎn)市場按照不同標準，不同方法，可作出不同的分類。在中國，城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，永久出讓土地所有權(quán)是不允許的。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目可行性研究結(jié)論，主要是運用各項數(shù)據(jù)，從市場、技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等各個方面說明項目的可行性，認真評價每一個可行的方案，提出具體的決策參數(shù)，確切地表述項目是否可行，提出項目存在的問題以及改進的對策、建議等。 　　、竣工日期和竣工驗收初步安排。 　　 　　房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目，大都是一個巨大的系統(tǒng)工程，對社會經(jīng)濟生活的各個方面都會產(chǎn)生重大的影響，因此必須認真對經(jīng)營管理項目進行國民經(jīng)濟社會評價。 　　 　　房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險分析，應(yīng)當包括：⑴社會、經(jīng)濟、政策等各方面變動可能出現(xiàn)的對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的影響；⑵在資源供應(yīng)方面可能出現(xiàn)的由于不協(xié)調(diào)形成的風險；⑶城市經(jīng)濟運行和房地產(chǎn)市