房地產(chǎn)策劃相關(guān)知識(shí)(參考版)
2025-06-30 14:22本頁(yè)面
【正文】 餐飲篇 迎合年輕人對(duì)西式餐飲的喜愛(ài)，適當(dāng)?shù)囊胫T如：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客的西式餐飲設(shè)施（日式、韓式餐飲），使青年人購(gòu)物時(shí)追求時(shí)尚和品位的餐飲消費(fèi)心理得以最大化滿(mǎn)足。迷你電影廳、自選電影廳，或者約上朋友去感受一下電影院看電影的震撼力，或者通過(guò)影院的資料庫(kù)，搜集最新推出的大片，情侶相伴，共品佳片。 娛樂(lè)篇 年輕人來(lái)南花園商業(yè)步行街，有足夠的娛樂(lè)節(jié)目。 配備的酒吧、咖啡廳、茶社等休閑餐飲，合理有效的集中在一起，南花園商業(yè)步行街的消費(fèi)者們?cè)谫?gòu)物的時(shí)候，可以在閑庭信步之間到達(dá)商業(yè)步行街的一間休閑餐飲設(shè)施，泡一杯清茶，品一杯咖啡，累了休息一會(huì)，休息好了繼續(xù)逛。購(gòu)物累了，去美容中心做過(guò)推拿按摩，或者來(lái)個(gè)SPA，既休閑了又給肌膚充了電。一切都是青春的主張。逛街的時(shí)候可以隨時(shí)停下來(lái)，給青春留個(gè)剪影，隨處可見(jiàn)的是如詩(shī)如畫(huà)的背景。南花園商業(yè)步行街以極富音樂(lè)節(jié)奏的建筑符號(hào)，通過(guò)室內(nèi)室外步行街形式的轉(zhuǎn)換，和獨(dú)特的商業(yè)庭院功能，營(yíng)造了一處年輕人購(gòu)物休閑的樂(lè)園。 南花園商業(yè)步行街的商品可以是足夠的唯一性，從服飾設(shè)計(jì)公司、生產(chǎn)廠(chǎng)家，拿設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)過(guò)程的創(chuàng)作，可能每件商品只有一件，但是覺(jué)得唯一和個(gè)性，除此一家，別無(wú)分店，這種感覺(jué)是個(gè)性和優(yōu)越的綜合，這就是南花園商業(yè)步行街永遠(yuǎn)是年輕人購(gòu)物天堂的理由。一切都那么自然，沒(méi)有強(qiáng)加的不快，也沒(méi)有局部的遺憾，一切都是掌控下，既合自己的心，又合自己的意。 年輕人是講求個(gè)性、參與的群體，南花園商業(yè)步行街的十字繡、服裝DIY、自制首飾以及美容化妝品使用專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)等，使消費(fèi)者過(guò)足了參與的癮。 在南花園商業(yè)步行街可以以低于大商場(chǎng)很多的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)國(guó)際美容化妝品；在南花園商業(yè)步行街可以購(gòu)買(mǎi)到最新推出的大碟和音樂(lè)專(zhuān)輯。從經(jīng)濟(jì)適用的新款，到與國(guó)際同步的時(shí)尚品牌。堅(jiān)持做到時(shí)尚潮流與沿海同步，進(jìn)場(chǎng)商家對(duì)時(shí)尚潮流的把握度、靈敏度要求很高。石家莊市南花園商業(yè)步行街首先要成為石家莊市的時(shí)尚潮流商品的風(fēng)向場(chǎng)所，其次需要最大化的多層次的滿(mǎn)足消費(fèi)群體的需求。使購(gòu)物在游玩中進(jìn)行，使休閑娛樂(lè)帶來(lái)的快樂(lè)同年輕人，同南花園商業(yè)步行街同在。南花園商業(yè)步行街的“年輕人休閑購(gòu)物互動(dòng)中心”，強(qiáng)調(diào)商品和服務(wù)在體現(xiàn)時(shí)尚和前衛(wèi)的前提下，表現(xiàn)年輕人的個(gè)性和參與特色，以追求自我、崇尚個(gè)性、參與性，新奇刺激和陽(yáng)光健康為主線(xiàn)，通過(guò)組合適合并能刺激年輕人在這里集中消費(fèi)的商品銷(xiāo)售、休閑娛樂(lè)設(shè)施，使項(xiàng)目成為石家莊市年輕一族領(lǐng)略時(shí)尚、追求自我，愛(ài)玩、愛(ài)逛的樂(lè)園。因此，項(xiàng)目定位為年輕人的休閑購(gòu)物樂(lè)園需要形成的核心競(jìng)爭(zhēng)力是：強(qiáng)調(diào)年輕消費(fèi)群體在購(gòu)物、休閑娛樂(lè)方面的個(gè)性、參與，以商業(yè)互動(dòng)特色打造新型商業(yè)形態(tài)。最初級(jí)的只是強(qiáng)調(diào)商品、購(gòu)物環(huán)境與目標(biāo)客戶(hù)群體的個(gè)性特征相吻合，如東購(gòu)、人民和天元名品；較高級(jí)的是在強(qiáng)調(diào)商品、購(gòu)物環(huán)境與目標(biāo)客戶(hù)群體吻合的基礎(chǔ)上，提出了消費(fèi)者與商場(chǎng)的互動(dòng)概念。根據(jù)自己的定位打造靚麗時(shí)尚林和美眉時(shí)尚林等； 東購(gòu)的青春商品更強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵、品牌和個(gè)性。 …… 南花園商業(yè)步行街定位為年輕時(shí)尚人群的休閑購(gòu)物中心成為必須。 金佰麗、天元名品和北京華聯(lián)百貨大廈在年輕群體消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)有號(hào)召力和品牌，競(jìng)爭(zhēng)需要營(yíng)造新動(dòng)力——休閑購(gòu)物概念。 南花園商業(yè)步行街處于石家莊市商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)集中度高，輻射力強(qiáng)，具備足夠的影響力。 綜合的業(yè)態(tài)，營(yíng)造一個(gè)適合年輕人消費(fèi)的場(chǎng)所，從一個(gè)單純賣(mài)場(chǎng)向購(gòu)物休閑的樂(lè)園過(guò)渡，承接的是年輕人的全部支出。 南花園商業(yè)步行街交通受管制，并局限于“北旺南衰”的不利風(fēng)水說(shuō)，不加強(qiáng)綜合功能的作用無(wú)法吸引到足夠人流。 ——購(gòu)物不再是被動(dòng)的接受，買(mǎi)化妝品有執(zhí)業(yè)美容師的指導(dǎo)、買(mǎi)體育用品有專(zhuān)業(yè)導(dǎo)師的建議、喜歡就做個(gè)SPA，悶了可以上酒吧喝酒，餓了上川包子吃個(gè)酸辣粉，約了朋友可以在咖啡館等，在這里，你才是你自己。 ——石家莊市市場(chǎng)上缺乏年輕時(shí)尚為主題繁榮購(gòu)物、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 年輕時(shí)尚的… ——石家莊市16歲到35歲的人群（青年人群）占到總?cè)丝诘?7%，有約684500人，消費(fèi)市場(chǎng)巨大。 ——其他商場(chǎng)幾百幾千的中庭，要么空曠蕭條，要么就是堆滿(mǎn)了打折廉價(jià)貨，步行街內(nèi)匠心獨(dú)運(yùn)地把內(nèi)街營(yíng)造為一個(gè)開(kāi)放的、流動(dòng)的巨型“中庭”，并將樓與樓之間用連廊、用步行梯、用觀光電梯連接起來(lái)， 你在橋上看風(fēng)景，看風(fēng)景的人的橋上看你。 開(kāi)放的... ——其他商場(chǎng)內(nèi)隨便就1萬(wàn)、幾千平米的樓層，常常有迷路的感覺(jué)，而當(dāng)你想著一定要買(mǎi)到某一樣商品時(shí)，還必須需求樓層經(jīng)理的協(xié)助，當(dāng)然，有時(shí)候你找樓層經(jīng)理可能比直接找那樣商品更容易。 休閑的... ——與在石家莊其他商場(chǎng)消費(fèi)不同，步行街的購(gòu)物方式是一種懶散的、隨意的形式，是一種不知不覺(jué)中完成的狀態(tài)。 ——流行意味著商品流通的速度加快，與大眾消費(fèi)相比，其經(jīng)營(yíng)商品更新淘汰速度將會(huì)更快。 流行的… ——步行街市場(chǎng)定位為流行商品類(lèi)別，主要經(jīng)營(yíng)時(shí)尚潮流業(yè)態(tài)。 ——石家莊商場(chǎng)集中在面向普羅大眾的消費(fèi)者層面（即一網(wǎng)打盡型），缺乏市場(chǎng)細(xì)分，尤其缺乏都市時(shí)尚類(lèi)型的主題商場(chǎng)，步行街定位占據(jù)市場(chǎng)空白點(diǎn)。 戴德梁行商鋪部助理董事張家鵬認(rèn)為，由于去年商務(wù)部、建設(shè)部、央行等六部委出臺(tái)的“限外令”在今年逐步顯現(xiàn)，從上半年的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，并沒(méi)有成功成交的案例，這表明外資在經(jīng)過(guò)了2002006年兩年的活躍期后，逐步地進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)比較冷淡的時(shí)期，一方面“限外令”對(duì)過(guò)去外資的投資模式產(chǎn)生了重大影響；另一方面，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的不斷上漲使得海外投資者的危險(xiǎn)預(yù)期增加。因此，出租人又成了借款人，既擁有資產(chǎn)的所有權(quán)，又收租金償還債務(wù)。但是另外還有一種杠桿式租賃融資模式仍使用較少，它涉及承租人、出租人和投資基金或貸款公司等三方。但近年隨著金融環(huán)境的放開(kāi)，部分北京地產(chǎn)企業(yè)赴港融資，且融資方式也逐漸的多樣化起來(lái)?！ ⊥瑫r(shí)他介紹說(shuō)，目前北京開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的持有經(jīng)營(yíng)意愿不強(qiáng)，一部分是由于缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)意識(shí)和能力，而更多的原因則是資金限制和融資渠道狹小
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