房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識(參考版)
2025-05-14 12:04本頁面
【正文】 ? 由于本人水平有限，可能有些方面需要指正，或者考慮不夠全面，請各位諒解，謝謝！ ?非常感謝安徽省地方稅務(wù)局長期以來對安徽臵地的支持！ 。 例如經(jīng)營活動收到的現(xiàn)金 =利潤表經(jīng)營收入本期發(fā)生額 +資產(chǎn)負債表“應(yīng)收賬款”的減少數(shù) +資產(chǎn)負債表“預(yù)收賬款”的增加數(shù)； 經(jīng)營活動支付的現(xiàn)金 =利潤表經(jīng)營成本本期發(fā)生額 +資產(chǎn)負債表“應(yīng)付賬款”的減少數(shù) +資產(chǎn)負債表“預(yù)付賬款”的增加數(shù) +資產(chǎn)負債表“存貨”的增加數(shù)。 投資活動和籌資活動一般發(fā)生筆數(shù)較少，最好能逐項索要明細，分析具體情況。比率大，說明企業(yè)的銷售利潤大，銷售回款良好，創(chuàng)現(xiàn)能力強。 資產(chǎn)負債表和利潤表的關(guān)聯(lián) 在一個科目關(guān)聯(lián) —— “未分配利潤” 資產(chǎn)負債表 “未分配利潤”期初金額 +利潤表“凈利潤”當前金額 特殊情況（分紅或者轉(zhuǎn)增資本） =資產(chǎn)負債表 “未分配利潤”期末金額 如何分析現(xiàn)金流量表 項 目 金 額 一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 收到的稅費返還 收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金 現(xiàn)金流入小計 購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 支付的各項稅費 支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金 現(xiàn)金流出小計 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 收回投資所收到的現(xiàn)金 取得投資收益所收到的現(xiàn)金 處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額 收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金 現(xiàn)金流入小計 購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金 投資所支付的現(xiàn)金 支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金 現(xiàn)金流出小計 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 吸收投資所收到的現(xiàn)金 借款所收到的現(xiàn)金 收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金 現(xiàn)金流入小計 償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金 分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金 支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金 現(xiàn)金流出小計 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 如何分析現(xiàn)金流量表 將銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金與購進商品、接受勞務(wù)付出的現(xiàn)金進行比較。 關(guān)注營業(yè)外收支。 經(jīng)營成本，可以反映該公司的房地產(chǎn)毛利率，最好看長一點時期的該比例，比如 2022全年，可以和 2022年的該比例比較一下。但預(yù)收賬款不包括未售，而開發(fā)產(chǎn)品包括未售物業(yè)的成本。 重點大額其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款。 資產(chǎn)負債表勾稽關(guān)系以及重點關(guān)注 待攤費用和預(yù)收賬款：一般預(yù)收賬款余額 *7%左右（含土地增值稅預(yù)征） =待攤費用余額。經(jīng)營活動包括銷售商品、支付成本及費用、繳納稅款等；籌資活動包括吸收投資、銀行貸款、支付利息、分配紅利等；投資活動包括購買固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、對外進行其他長期股權(quán)投資、收回投資收益等。 ? 而現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)經(jīng)營全貌、揭示企業(yè)現(xiàn)金來源和運用的報表，是連接資產(chǎn)負債表和利潤表的橋梁。 房地產(chǎn)公司的會計報表注解 資產(chǎn)負債表反映 時點 數(shù)，即具體到某個時點的資產(chǎn)金額、負債金額；而利潤表反映一段 期間 數(shù)，如某個月的收入金額、成本金額 。 ? 因此房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利息應(yīng)該計入成本，而不是費用。 思考：房地產(chǎn)開發(fā)貸款支付給銀行的利息應(yīng)該計入哪個科目？ 利息資本化 ? 利息資本化將借款利息支出確認為一項資產(chǎn)。 ? 付工程、材料、設(shè)備款若當時沒有發(fā)票，則 “預(yù)付賬款”、“應(yīng)付賬款”掛賬，待發(fā)票開具后轉(zhuǎn)入建安工程費等相關(guān)成本。最終形成利潤。 ? 項目竣工交付后，將收入、成本、營業(yè)稅金結(jié)轉(zhuǎn)損益 。 ? 項目預(yù)售階段：收到定金或房款，計入“預(yù)收賬款”，并開始繳稅。 ⑤取得房產(chǎn) 局 預(yù)售許可證 取得發(fā)改委批復(fù) ① 取得用地規(guī)劃許可證 ② 取得國土資源局土地證 規(guī)委會方案審批 一般房地產(chǎn)公司的項目流程 3 工程如期進行，監(jiān)理公司全程參與 外裝、內(nèi)裝 土方 、樁基、土建、封頂 弱電系統(tǒng)、水電燃氣報裝 電梯空調(diào)鍋爐提前訂貨 開盤，收定金，簽認購 網(wǎng)簽正式合同，收取預(yù)收款 收取誠意金，開盤不買可退 綠化環(huán)境、管網(wǎng)、泛光、消防等 工程 竣工之前 一般房地產(chǎn)公司的項目流程 4 項目集中交付，業(yè)主收房 ，收據(jù)換開 發(fā)票，收退面積誤差款 完成交房，已交房業(yè)主房款轉(zhuǎn)為收入 測算項目總成本，確定單位成本乘以交付面積轉(zhuǎn)為經(jīng)營成本 最終預(yù)收賬款余額為零全部轉(zhuǎn)為經(jīng)營收入 竣工，取得規(guī)劃許可證正本 面積復(fù)測 工程竣工之后 分階段財務(wù)核算總結(jié) ? 項目開發(fā)階段：公司支付土地款并獲得相關(guān)票據(jù)后，計入土地征用及補償費；隨后發(fā)生設(shè)計費及三通一平費用，計入前期工程費；接著發(fā)生報建費及工程成本，計入建安工程費。 三、 房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)核算簡介 一般房地產(chǎn)公司的項目流程 1 拍賣成交 ，簽訂土地合同 拿地前的可研 付拍賣保證金 繳納契稅、教育配套費 支付剩余土地款 拿
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