【正文】 品房:商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。1安居房:安居房指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。智能化大廈又簡(jiǎn)稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS），辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng)FAS）,保安自動(dòng)化系統(tǒng)（SAS）。2抵債房:“抵債房”，主要是指?jìng)鶆?wù)人無(wú)法以貨幣償還債務(wù)時(shí)，將自己所有的房屋作價(jià)支付給債權(quán)人，由債權(quán)人上市出售的房屋，并不包括開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的抵債房。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、整治及提供與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。公有住房售后的維修基金來(lái)源于兩部分：(1)售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層宅不低于售房款的30％。前期物業(yè)管理：國(guó)家建設(shè)部今年１０月正式向全國(guó)推廣的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》標(biāo)準(zhǔn)格式文本中，對(duì)“前期物業(yè)管理”作了這樣的定義：前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。只有這樣，才能做長(zhǎng)，否則，就有被業(yè)主委員會(huì)炒掉的危險(xiǎn)。公約作為業(yè)主與管理者之間的協(xié)議，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主與物業(yè)管理公司共同簽訂。當(dāng)發(fā)展商將小區(qū)的房屋售完，或大部分售完時(shí)，發(fā)展商對(duì)該小區(qū)的擁有權(quán)就完全或基本消失，小區(qū)的全體業(yè)主對(duì)小區(qū)的所有房產(chǎn)及公建設(shè)施共同擁有產(chǎn)權(quán)。報(bào)告制度，業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理公司每月定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告上個(gè)月的工作情況，并及時(shí)反映工作中存在的問(wèn)題，還要求報(bào)告財(cái)務(wù)情況、管理費(fèi)和維修基金的使用情況。逾期不組織召開(kāi)會(huì)議的，區(qū)縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)督促其召開(kāi)會(huì)議；(4)經(jīng)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對(duì)提出的議案已經(jīng)作出決定的，業(yè)主或業(yè)主代表在一年內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。(1)房屋裝飾、裝修必須報(bào)經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn)；(2)裝修時(shí)，不得擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)及其設(shè)施設(shè)備，不得改變房屋的外觀；(3)房屋的裝飾、裝修不得損傷房屋的承重結(jié)構(gòu)；(4)禁止違章私自搭建。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地,含宅間綠地和宅間小路等的總稱。（2）保證國(guó)家建設(shè)用地原則。一般說(shuō)來(lái)，地價(jià)體系包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地使用權(quán)出讓底價(jià)。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。我國(guó)城市土地全部國(guó)有，因此城市一級(jí)土地市場(chǎng)只可能是由國(guó)家壟斷。1征用土地:指國(guó)家根據(jù)需要，依土地管理規(guī)定將集體所有的土地收歸國(guó)家所有。2土地閑置費(fèi):對(duì)揪荒、浪費(fèi)土地的罰款。2土地使用性質(zhì)：通常指土地的不同用途，可分為居住用地，工業(yè)用地，教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地，綜合或其他用地。3地政：政府對(duì)土地衽的各種行政管理的總稱，受土地管理法律及行政法規(guī)，規(guī)章的調(diào)整。4土地使用權(quán)出讓金：土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱之為“地價(jià)”。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。勞動(dòng)力安置費(fèi)：常指因國(guó)家建設(shè)，征用集體土地或者使用國(guó)有土地，為安置原地上的農(nóng)業(yè)人口而依法支付的費(fèi)用。代物清償:亦稱《替代清償》或《代償履行》。利息：是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過(guò)程中的各種費(fèi)用，如資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，自有資金也視同貸款計(jì)算利息。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、交通管制等。一、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬是指下列行為：國(guó)有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換、房屋買賣。六、相關(guān)稅收營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建社稅和教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅：是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開(kāi)征的一種稅。印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。五、契稅 契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，按當(dāng)事人雙方訂立契約等時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。第八部分 房地產(chǎn)稅收知識(shí) 中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。環(huán)境因素：是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺(jué)、衛(wèi)生狀況等方面。房屋建筑安裝工程費(fèi)：是指建造房屋所需的工程費(fèi)用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價(jià)格，包括各種材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、施工企業(yè)利潤(rùn)和稅金等；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。房地市場(chǎng)價(jià)的形成方式有協(xié)議、拍賣、招標(biāo)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換：產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指，拆遷人用易地或再建房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，被拆遷人原來(lái)的房屋被拆除后仍然保留相應(yīng)房屋的產(chǎn)權(quán)。投資者往往以樓面價(jià)來(lái)計(jì)算投資效益。3土地流動(dòng)：通常指土地權(quán)益的轉(zhuǎn)移和相應(yīng)的土地用途、權(quán)利人的變化。3地籍號(hào)：反映土地權(quán)屬人、土地經(jīng)界范圍及面積、土地等級(jí)為主的專用地圖。2土地使用權(quán)出讓年限:土地使用權(quán)出讓的最高年限是——————a、居住用地七十年；b、工業(yè)用地五十年；c、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；d、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地五十年；e、綜合或者其他人用地五十年。土地管理《五統(tǒng)一》按照國(guó)務(wù)院一九九二年十一月《關(guān)一發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》，城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，由縣級(jí)以上人民政府代表國(guó)家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃為前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。征用省、自治區(qū)行政區(qū)耕地三畝以下，其他土地十畝以下的，由縣級(jí)政府批準(zhǔn)；省轄高、自治洲政府的批準(zhǔn)權(quán)限，由省、自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。不論轉(zhuǎn)讓方、受讓方都不是土地所有者。土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格:指用于土地使用權(quán)橫向轉(zhuǎn)移的價(jià)格。土地估價(jià)要遵循以下主要原則：①合法原則；②最高最佳使用原則；③供求原則；④替代原則；⑤估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；⑥公平原則。按照《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》，北京市城鎮(zhèn)國(guó)有土地是指北京市城區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)的城鎮(zhèn)（指建制鎮(zhèn)）、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地；土地使用權(quán)出讓地塊的位置、面積、用途、期限和其他條件，分別由北京市土地管理局、北京市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)管理部門(mén)共同擬定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，分別由市房地局實(shí)施。（2）要妥善安置被征地單位人員生產(chǎn)和生活。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。(1)物業(yè)范圍內(nèi)的所有使用人對(duì)物業(yè)的公共部位、公共設(shè)施、公共環(huán)境的使用，要在國(guó)家和地方有關(guān)政策法規(guī)及《物業(yè)管理合同》規(guī)定范圍內(nèi)合理使用，并有自覺(jué)維護(hù)的責(zé)任；(2)不得侵占物業(yè)共用部位和附屬用地以及物業(yè)管理范圍內(nèi)的道路和附屬設(shè)施，也不得隨意接引、拆除和損壞市政公用設(shè)施；(3)禁止在建筑物和構(gòu)筑物上涂寫(xiě)、刻劃、張貼；(4)不得在住宅區(qū)內(nèi)隨意停放車輛，未經(jīng)批準(zhǔn)，禁止載重車通行。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國(guó)公民或組織，也可以是外國(guó)公民或組織。除此之外，還要制定聯(lián)合會(huì)議制度。許多物業(yè)管理公司想當(dāng)然地認(rèn)為，到一個(gè)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，只要有發(fā)展商聘請(qǐng)，并與之簽訂合同，就可以安然合法地進(jìn)駐小區(qū)從事管理了。訂立公約的目的，是要明確有關(guān)物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)則，使業(yè)主以及管理者都有共同遵守的行為準(zhǔn)則，使雙方都明白自己的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)。然而，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無(wú)法制約業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)成立以后，任何時(shí)候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。共用設(shè)備：共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)人住宅銷售收入。商業(yè)圈包括三部分：核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素構(gòu)成。1小康住宅:是指為實(shí)施國(guó)家重大科技產(chǎn)業(yè)工程2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。1公有舊住宅:公有舊住宅，指已分配出租給職工使用并根據(jù)房改要求以后將在市場(chǎng)出售的公有住宅，公有舊住宅一般以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售，現(xiàn)租住戶有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。 文化：應(yīng)營(yíng)造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。 交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。 SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時(shí)還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個(gè)性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如：24小時(shí)便利店，24小時(shí)自助型洗衣店，24小時(shí)自助式健身房等等。SOLO：SOLO是一個(gè)英文單詞，含義為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行；SOLO是一件事情，SOLO是一種狀態(tài)，SOLO是一種生活；SOLO是市中心精準(zhǔn)住宅。鋼筋混凝土建筑里又有框架結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)、框—筒結(jié)構(gòu)等。鋼結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)即指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。磚混結(jié)構(gòu):磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。按照規(guī)定，倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑空間。具體規(guī)定如下：包括房屋結(jié)構(gòu)（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽(yáng)臺(tái)、客觀存在外樓梯等占用的面積，每層高度超過(guò)一般標(biāo)準(zhǔn)的房屋，也應(yīng)按它們的實(shí)際建筑面積計(jì)算，不得按一般標(biāo)準(zhǔn)高度來(lái)折算它們的建筑面積。結(jié)構(gòu)面積：住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。有儲(chǔ)藏間、人防、機(jī)房等。近年來(lái)在新設(shè)計(jì)建筑的住宅樓中，普遍附建有閣樓。由于躍層式住宅只有進(jìn)戶層有公共走道，所以可以減少電梯的停站層。對(duì)于住宅套型的大小，一般都是用面積指標(biāo)來(lái)規(guī)定。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵粋€(gè)自然的寬度而言，故又稱為開(kāi)間。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的20％，且高度不超過(guò)四米的，不計(jì)入建筑高度。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。建筑工程圖：建筑工程圖是以投影原理為基礎(chǔ)，按國(guó)家規(guī)定的制圖標(biāo)準(zhǔn)，把已經(jīng)建成或尚未建成的建筑工程的形狀、大小等準(zhǔn)確地表達(dá)在平面上的圖樣，并同時(shí)表明工程所用的材料以及生產(chǎn)、安裝等的要求。建筑工程施工圖：簡(jiǎn)稱“施工圖”，是表示工程項(xiàng)目總體布局，建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置、結(jié)構(gòu)構(gòu)造、內(nèi)外裝修、材料做法以及設(shè)備、施工等要求的圖樣。建筑平面圖：是假想在房屋的窗臺(tái)以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面圖。建筑立面圖：是將建筑的不同測(cè)表面，投影到鉛直投影面上而得到的正投影圖。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。其中前兩個(gè)證由規(guī)劃部門(mén)核發(fā)，《開(kāi)工證》和《商品房預(yù)售許可證》由建設(shè)部門(mén)核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》由國(guó)土資源部門(mén)核發(fā)。1共有權(quán)證：指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個(gè)共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書(shū)。1初始登記：是指新建房屋（竣工）或集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。協(xié)議出讓土地使用權(quán)：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指出讓方與受讓方（土地使用者）通過(guò)協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。 市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，因其不動(dòng)固定，無(wú)法流通，具有明顯區(qū)域性。房地產(chǎn)的特性（1） 不可移動(dòng)性（2） 獨(dú)一無(wú)二性（3） 壽命長(zhǎng)久性（4） 數(shù)量有限性（5） 用途多樣性（6） 相互影響性（7） 易受限制性（8） 價(jià)值高大性（9） 難以變化性（10）保值增值性二、房地產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)可分為：房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 2）、“房地產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)、銷售、租賃等活動(dòng)而