【正文】 。通過這次畢業(yè)設(shè)計，我學會了綜合的運用大學多年學的東西，學會了用嚴謹?shù)乃枷雭碜龊妹總€事情，為我走向社會打下了一個不錯的基礎(chǔ)，從一開始的比較迷茫，到最后能成功完成了這次設(shè)計，這里面有老師和同學的幫助，也有自己努力。在此特別要向老師表示深深的感謝！在此，還要特別感謝其他任課老師。因此，本文首先闡述了有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的相關(guān)理論問題，如房地產(chǎn)的概念及特征、房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)涵以及房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的理論基礎(chǔ)等問題；進而以延吉邦盛房產(chǎn)為例，深入分析了該房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的現(xiàn)狀及存在的問題；最后，由點帶面，提出了提升我國房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷水平的若干對策建議：提升營銷理念，塑造房地產(chǎn)品脾；創(chuàng)新使用“綠色營銷”；制定明確的目標市場；提高營銷隊伍綜合素質(zhì)水平。在公司產(chǎn)品銷售實施過程中，營銷主管處于主導(dǎo)地位，營銷人員處于主力軍地位，只在兩者的素質(zhì)緊密結(jié)合統(tǒng)一，才能實現(xiàn)營銷業(yè)務(wù)的最佳效益。營銷主管是一個隊伍的指揮官，好的營銷主管才能指揮打好漂亮的營銷戰(zhàn)，帶好營銷隊伍。房地產(chǎn)營銷隊伍是房地產(chǎn)品得以銷售的主力軍，房地產(chǎn)營銷隊伍管理得好，隊伍整體素質(zhì)高，戰(zhàn)斗力就強，房地產(chǎn)老總們都十分清楚，開發(fā)企業(yè)最需要的是房地產(chǎn)營銷策劃人才和優(yōu)秀的營銷人員。當前,宏觀調(diào)控的目標之一是抑制投資需求應(yīng)重點加強面對剛性需求的產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新,大到特有的自然資源、節(jié)能住宅、精裝修、優(yōu)質(zhì)配套和環(huán)境貼心的物業(yè)管理。應(yīng)該針對不同產(chǎn)品和項目特性,準確定位目標客戶,找到合適的推廣通路和渠道,投其所好,制定系列的、有針對性的銷售策略和促銷手段,積極 展節(jié)點式營銷體驗式營銷,網(wǎng)絡(luò)營銷,整合各種傳統(tǒng)的、新興的有效媒體資源,樹立立體化的宣傳攻勢,把產(chǎn)品亮點轉(zhuǎn)換為市場熱點。房地產(chǎn)企業(yè)對綠色產(chǎn)品的開發(fā)、建設(shè)要落實管理和監(jiān)督,從實質(zhì)上執(zhí)行綠色產(chǎn)品的承諾；（3）在促銷策略中使用綠色理念,在產(chǎn)品的廣告、新聞中使用綠色環(huán)保的宣傳畫面,給顧客灌輸企業(yè)綠色建筑的視覺理念,樹立企業(yè)綠色產(chǎn)品的形象,喚起顧客健康環(huán)保的共鳴。（1）確定公司綠色開發(fā)、綠色經(jīng)營的理念。國家和地方對環(huán)境保護日益重視,提出了越來越高的要求。“綠色營銷”近幾年來,我國經(jīng)濟社會發(fā)展迅速,綜合實力不斷提升。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的價值觀念,聯(lián)系市場需求發(fā)展趨勢。同時，在房地產(chǎn)市場,開發(fā)商利用品牌的積累來開發(fā)名牌,而名牌又會有效提升開發(fā)企業(yè)品牌的內(nèi)涵。因此,在現(xiàn)代化的房地產(chǎn)營銷理念中,必須將房地產(chǎn)營銷思想貫穿到房地產(chǎn)的設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)等各個環(huán)節(jié),積極引入新的現(xiàn)代房地產(chǎn)營銷理念。受營銷人員工作能力的影響，公司部分項目具體的營銷方案粗劣，創(chuàng)意不夠，而且營銷人員的執(zhí)行力不夠。致使公司內(nèi)部市場營銷管理人員整體素質(zhì)低下，專業(yè)的營銷人才十分匾乏，普遍存在學歷不高、專業(yè)素質(zhì)良蕎不齊的問題。目前，延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司在建的項目中，適應(yīng)廣大中低收入家庭的經(jīng)濟住房卻十分短缺。延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司并未全面充分地認識到這種市場需求的差異,沒有很好的依照當?shù)亟?jīng)濟及實力和居民的承受能力，在有的項目中，沒有進行科學的市場定位，最終導(dǎo)致部分樓盤滯銷。邦盛公司開發(fā)商、策劃者將自己的目標消費群籠統(tǒng)定位局檔消費者,盲目興建高檔產(chǎn)品。但是弊端也比較多：首先, 邦盛公司自己設(shè)立銷售部門這就造成銷售的專業(yè)性并不強,其操作的熟練程度也不夠,因此銷售的速度也比較緩慢；其次, 邦盛公司缺乏銷售商的參與會使房屋開發(fā)、設(shè)計、房型的定位定價這些方面與市場需求偏離；最后,由于要設(shè)立售樓處,刊登廣告,雇傭人員,這就造成有效性比較差,到了銷售后期也使掃尾的工作難度加大,使延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理成本增加。這樣的銷售模式有好有壞。這類營銷方式的弊端已經(jīng)顯而易見。因此,這就造成了延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在市場營銷過程中過分地注重經(jīng)濟效益而忽視優(yōu)質(zhì)品牌的打造。同時，品牌戰(zhàn)略的實施是全過程、全方位的一個連續(xù)行為,必須從項目選擇、商品定位和設(shè)計、商品研發(fā)和建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理等方面出發(fā),以客戶需要和愿望為導(dǎo)向,最大限度地滿足顧客的愿望。雖然延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場營銷策略在不斷發(fā)展和改進，但在房地產(chǎn)營銷方面依然存在著較多問題，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：，缺乏品牌意識通觀近年來延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的營銷策劃不難發(fā)現(xiàn)，邦盛公司營銷理論有的簡單的套用市場營銷結(jié)論，有的以樓盤分析、運作例子堆砌而成，而對于市場信息的挖掘與分析、加工，運用國際一流的營銷策劃技術(shù)、方法等方面，可以說是沒有這方面的能力和工具，甚至邦盛公司有這方面意識的人也為數(shù)不多。這就造成延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司促銷策略較為單一,效果收效甚微。同時配合銷售期間在延吉地方報紙刊登每日1/2版面的廣告,但是只是在有樓盤銷售之前的情況下會作平面廣告。通過廣告建立形象,定位、優(yōu)勢等快速、方便的信息傳遞給消費者,尤其是潛在消費者,最終促進購買。最后，推廣直接影響公司的成功或失敗的銷售成功或失敗,所以推廣的作用是非常重要的。 同時，公司擁有自己的銷售部,自產(chǎn)自銷。通過12年的商業(yè)市場、房地產(chǎn)等開發(fā)建設(shè)歷程，成就了延吉新派商業(yè)中堅力量的卓越傳奇。公司是集“房地產(chǎn)開發(fā)、大型批發(fā)市場開發(fā)經(jīng)營、物流中心”三大支柱產(chǎn)業(yè)為一體的多元化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。市場細分的依據(jù)不再是產(chǎn)品的品種、類別等進行細分,而是針對消費者的消費習慣進行劃分,是針對消費者的消費動機、需求及購買行為習慣等方面的差異性來進行劃分,通過市場細分不論對企業(yè)的生產(chǎn)管理還是對企業(yè)的營銷管理都起到了積極的推動作用,如有利于推動企業(yè)在目標市場選擇及市場營銷策略方面的制定；有利于挖掘市場機會,開拓全新市場；有利于集中企業(yè)優(yōu)勢資源