【正文】 從他們所講授的課程中我學(xué)到了相關(guān)知識，這些在我的設(shè)計過程中發(fā)揮了巨大的作用，使我能順利完成我的論文。加強營銷隊伍管理，提高隊伍素質(zhì)，切實做好以下幾點工作：房地產(chǎn)由于其工作性質(zhì)的特殊性，必須制訂詳細(xì)的規(guī)章制度和實施細(xì)則，以確定營銷主管，營銷人員的職責(zé)，約束營銷人員的一些不合理行為等，以保障營銷的各項工作得以順利開展。加強對營銷人員的教育,讓企業(yè)員工成為綠色營銷的宣傳者；加大力度培訓(xùn)銷售代理商的工作人員綠色營銷策略方案；（2）房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行綠色產(chǎn)品的承諾。品牌效應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)開拓市場和參與市場競爭的重要手段。延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司由于對營銷管理的片面理解，公司并不重視營銷專業(yè)人才的培養(yǎng)和素質(zhì)的提高。有利的方面在于：首先,在公司設(shè)立相關(guān)的銷售部門可以安置一部分多余的員工；其次,在銷售的價格上彈性的空間比較大；最重要的是銷售最終的利潤都是歸自己的,不用分割出去。造成這種局面主要是由于邦盛公司房地產(chǎn)營銷理念研究基礎(chǔ)薄弱，延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有專門結(jié)合自身特點來進(jìn)行基礎(chǔ)營銷的研究，研究人員少，延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司即使有搞房地產(chǎn)營銷研究的，要么是有過一兩個成功案例的代理商，要么是學(xué)過市場營銷的學(xué)院派員工，前者未免偏重經(jīng)驗，后者卻又缺乏實戰(zhàn)，能將兩者結(jié)合起來的專業(yè)人員實在是鳳毛麟角。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)最常用的廣告。第二章 延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司市場營銷的現(xiàn)狀及存在問題延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年10月16日，注冊資本3,。4P理論雖然也要研究消費者需求，提倡雙向溝通、消費者導(dǎo)向，但其思維基礎(chǔ)是以企業(yè)為中心，適合供不應(yīng)求或競爭不激烈的市場環(huán)境。（3）創(chuàng)新性：房地產(chǎn)產(chǎn)品不像一般產(chǎn)品可以通過格式化的生產(chǎn)方式大量制造出來,每一個房地產(chǎn)產(chǎn)品都是唯一的,它具有獨特、唯一的性質(zhì)。房地產(chǎn)項目從選擇投資機會、取得土地使用權(quán)、報批規(guī)劃設(shè)計方案、施工建設(shè)到最后銷售完畢，一般需要較長的時間和較大的資金投入；由于土地的不可毀滅性和建筑物的耐久性，房地產(chǎn)具有比一般物品壽命周期長的特點，因此房地產(chǎn)投資是一種長期投資。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房地產(chǎn)是指房屋建筑與建筑地塊有機組成的整體，在本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。s market to a buyer39。對于特定群體—房地產(chǎn)企業(yè)而言,合理有效的市場營銷是企業(yè)獲取利潤和在市場競爭中制勝的法寶,其在投資方向、投資決策、解決開發(fā)中遇到的問題等方面,被稱為房地產(chǎn)開發(fā)商解決問題的密胡,并且在銷售等有關(guān)問題的決策和技巧方面有著不可代替的作用。 Sales ability。因此，在房地產(chǎn)交易中交換的不是房地產(chǎn)商品的實物形態(tài)，而是各種權(quán)益的轉(zhuǎn)移和交換。這一過程涉及很多領(lǐng)域、牽扯到眾多部門，涉及到復(fù)雜的法律關(guān)系，所以需要很多專業(yè)人士參與。 理論基礎(chǔ) 4“C”理論4C理論是由美國營銷專家勞特朋教授在1990年提出的，是以消費者需求為導(dǎo)向，重新設(shè)定了市場營銷組合的四個基本要素：即消費者（Customer）、成本（Cost）、便利（Convenience）和溝通（Communication）。每一個細(xì)分的市場都是由部分消費觀念、消費行為習(xí)慣都類似的群體所組成。 同時，公司擁有自己的銷售部,自產(chǎn)自銷。這就造成延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司促銷策略較為單一,效果收效甚微。這類營銷方式的弊端已經(jīng)顯而易見。延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司并未全面充分地認(rèn)識到這種市場需求的差異,沒有很好的依照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及實力和居民的承受能力，在有的項目中，沒有進(jìn)行科學(xué)的市場定位，最終導(dǎo)致部分樓盤滯銷。因此,在現(xiàn)代化的房地產(chǎn)營銷理念中,必須將房地產(chǎn)營銷思想貫穿到房地產(chǎn)的設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)等各個環(huán)節(jié),積極引入新的現(xiàn)代房地產(chǎn)營銷理念。國家和地方對環(huán)境保護(hù)日益重視,提出了越來越高的要求。當(dāng)前,宏觀調(diào)控的目標(biāo)之一是抑制投資需求應(yīng)重點加強面對剛性需求的產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新,大到特有的自然資源、節(jié)能住宅、精裝修、優(yōu)質(zhì)配套和環(huán)境貼心的物業(yè)管理。因此，本文首先闡述了有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的相關(guān)理論問題，如房地產(chǎn)的概念及特征、房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)涵以及房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的理論基礎(chǔ)等問題；進(jìn)而以延吉邦盛房產(chǎn)為例，深入分析了該房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的現(xiàn)狀及存在的問題；最后，由點帶面，提出了提升我國房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷水平的若干對策建議：提升營銷理念，塑造房地產(chǎn)品脾；創(chuàng)新使用“綠色營銷”；制定明確的目標(biāo)市場；提高營銷隊伍綜合素質(zhì)水平。在公司產(chǎn)品銷售實施過程中，營銷主管處于主導(dǎo)地位，營銷人員處于主力軍地位，只在兩者的素質(zhì)緊密結(jié)合統(tǒng)一，才能實現(xiàn)營銷業(yè)務(wù)的最佳效益。應(yīng)該針對不同產(chǎn)品和項目特性,準(zhǔn)確定位目標(biāo)客戶,找到合適的推廣通路和渠道,投其所好,制定系列的、有針對性的銷售策略和促銷手段,積極 展節(jié)點式營銷體驗式營銷,網(wǎng)絡(luò)營銷,整合各種傳統(tǒng)的、新興的有效媒體資源,樹立立體化的宣傳攻勢,把產(chǎn)品亮點轉(zhuǎn)換為市場熱點?！熬G色營銷”近幾年來,我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展迅速,綜合實力不斷提升。受營銷人員工作能力的影響，公司部分項目具體的營銷方案粗劣，創(chuàng)意不夠，而且營銷人員的執(zhí)行力不夠。邦盛公司開發(fā)商、策劃者將自己的目標(biāo)消費群籠統(tǒng)定位局檔消費者,盲目興建高檔產(chǎn)品。因此,這就造成了延吉邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在市場營銷過程中過分地注重經(jīng)濟(jì)效益而忽視優(yōu)質(zhì)品牌的打造。同時配合銷售期間在延吉地方報紙刊登每日1/2版面的廣告,但是只是在有樓盤銷售之前的情況下會作平面廣告。通過12年的商業(yè)市場、房地產(chǎn)等開發(fā)建設(shè)歷程，成就了延吉新派商業(yè)中堅力量的卓越傳奇。史密斯在20世紀(jì)50年代中期提煉出