【正文】 。 通過這次畢 業(yè)設(shè)計(jì)，我學(xué)會了綜合的運(yùn)用大學(xué) 多 年學(xué)的東西，學(xué)會了用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?思想來做 好每個(gè)事情 ，為我走向社會打下了一個(gè)不錯的基礎(chǔ)，從一開始的比較迷茫，到最后能成功完成了這次設(shè)計(jì)，這里面有老師和同學(xué)的幫助，也有自己努力。在此特別要向老師表示深深 的 感謝！ 在此，還要特別感謝其他任課老師。因此， 本文首先闡述了有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的相關(guān)理論問題，如房地產(chǎn)的概念及特征、房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)涵以及房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的理論基礎(chǔ)等問題；進(jìn)而以延吉邦盛房產(chǎn)為例， 深入分析了該房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的現(xiàn)狀及存在的問題；最后，由點(diǎn)帶面， 提出了提升我國房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷水平的若干對策建議： 提升營銷理念，塑造房地產(chǎn)品脾；創(chuàng)新使用“綠色營銷”；制定明確的目標(biāo)市場；提高營銷隊(duì)伍綜合素質(zhì)水平。在公司產(chǎn)品銷售實(shí)施過程中，營銷主管處于主導(dǎo)地位，營銷人員處于主力軍地位，只在兩者的素質(zhì)緊密結(jié)合統(tǒng)一，才能實(shí)現(xiàn)營銷業(yè)務(wù)的最佳效益。營銷主管是一個(gè)隊(duì)伍的指 揮官，好的營銷主管才能指揮打好漂亮的營銷戰(zhàn)，帶好營銷隊(duì)伍。 提高營銷隊(duì)伍綜合素質(zhì)水平 房地產(chǎn)營銷隊(duì)伍是房地產(chǎn)品得以銷售的主力軍，房地產(chǎn)營銷隊(duì)伍管理得好，隊(duì)伍整體素質(zhì)高，戰(zhàn)斗力就強(qiáng)，房地產(chǎn)老總們都十分清楚，開發(fā)企業(yè)最需要的是房地產(chǎn)營銷策劃人才和優(yōu)秀的營銷人員。當(dāng)前 ,宏觀調(diào)控延邊大學(xué)本科畢業(yè)論文 的目標(biāo)之一是抑制投資需求應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)面對剛性需求的產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新 ,大到特有的自然資源、節(jié)能住宅、精裝修、優(yōu)質(zhì)配套和環(huán)境貼心的物業(yè)管理。應(yīng)該針對不同產(chǎn)品和項(xiàng)目特性 ,準(zhǔn)確定位目標(biāo)客戶 ,找到合適的推廣通路和渠道 ,投其所好 ,制定系列的、有針對性的銷售策略和 促銷手段 ,積極 展節(jié)點(diǎn)式營銷體驗(yàn)式營銷 ,網(wǎng)絡(luò)營銷 ,整合各種傳統(tǒng)的、新興的有效媒體資源 ,樹立立體化的宣傳攻勢 ,把產(chǎn)品亮點(diǎn)轉(zhuǎn)換為市場熱點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)對綠色產(chǎn)品的開發(fā)、建設(shè)要落實(shí)管理和監(jiān)督 ,從實(shí)質(zhì)上執(zhí)行綠色產(chǎn)品的承諾；（ 3）在促銷策略中使用綠色理念 ,在產(chǎn)品的廣告、新聞中使用綠色環(huán)保的宣傳畫面 ,給顧客灌輸企業(yè)綠色建筑的視覺理念 ,樹立企業(yè)綠色產(chǎn)品的形象 ,喚起顧客健康環(huán)保的共鳴。 （ 1）確定公司綠色開發(fā)、綠色經(jīng)營的理念。國家和地方對環(huán)境保護(hù)日益重視 ,提出了越來越高的要求。 創(chuàng)新使用“綠色營銷” 近幾年來 ,我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展迅速 ,綜合實(shí)力不斷提升。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的價(jià)值觀念 ,聯(lián)系市場需求發(fā)展趨勢。 同時(shí)，在房地產(chǎn)市場 ,開發(fā)商利用品牌的積累來開發(fā)名牌 ,而名牌又會有效提升開發(fā)企業(yè)品牌的內(nèi)涵。因此 ,在現(xiàn)代化的房地產(chǎn)營銷理念中 ,必須將房地產(chǎn)營銷思想貫穿到房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、售后服 務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié) ,積極引入新的現(xiàn)代房地產(chǎn)營銷理念。受營銷人員工作能力的影響，公司部分項(xiàng)目具體的營銷方案 粗劣，創(chuàng)意不夠，而且營銷人員的執(zhí)行力不夠。致使公司內(nèi)部市場營銷管理人員整體素質(zhì)低下 ， 專業(yè)的營銷人才十分匾乏 ， 普遍存在學(xué)歷不高、專業(yè)素質(zhì)良蕎不齊的問題。目前， 延吉 邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司 在建的項(xiàng)目中 ， 適應(yīng)廣大中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)住房卻十分短缺 。延吉 邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司 并未全面充分地認(rèn)識到這種市場需求的差異 ,沒有很好的依照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及實(shí)力和居民的承受能力 ， 在有的項(xiàng)目中 ， 沒有進(jìn)行科學(xué)的市場定位 ， 最終導(dǎo)致部分樓盤滯銷。 邦盛公司 開發(fā)商、策劃者將自己的目標(biāo)消費(fèi)群籠統(tǒng)定位局檔消費(fèi)者 ,盲目興建高檔產(chǎn) 品。但是弊端也比較多：首先 , 邦盛公司 自己設(shè)立銷售部門這就造成銷售的專業(yè)性并不強(qiáng) ,其操作的熟練程度也不夠 ,因此銷售的速度也比較緩慢；其次 , 邦盛公司 缺乏銷售商的參與會使房屋開發(fā)、 設(shè)計(jì)、房型的定位定價(jià)這些方面與市場需求偏離；最后 ,由于要設(shè)立售樓處 ,刊登廣告 ,雇傭人員 ,這就造成有效性比較差 ,到了銷售后期也使掃尾的工作難度加大 ,使 延吉 邦盛房地產(chǎn)開發(fā)公司 的管理成本增加。這樣的銷售模式有好有壞。這類營銷方式的弊端已經(jīng)顯而易見。因此 ,這就造成了 延吉 邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在市場營銷過程中過分地注重經(jīng)濟(jì)效益而 忽視優(yōu)質(zhì)品牌的打造。 同時(shí)， 品牌戰(zhàn)略的實(shí)施是全過程、全方位的一個(gè)連續(xù)行為 ,必須從項(xiàng)目選擇、商品定位和設(shè)計(jì)、商品研發(fā)和建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理等方面出發(fā) ,以客戶需要和愿望為導(dǎo)向 ,最大限度地滿足顧客的愿望。 雖 然 延吉 邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 市場營銷策略在不斷發(fā)展和改進(jìn) ， 但 在房地產(chǎn)營銷方面依然 存在著較多 問題 ，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 營銷理念 落后，缺乏品牌意識 通觀近年來 延吉 邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 的營銷策劃不難發(fā)現(xiàn)，邦盛公司營銷理 論有的簡單的套用市場營銷結(jié)論，有的以樓盤分析、運(yùn)作例子堆砌而成，而對于市場信息的挖掘與分析、加工，運(yùn)用國際一流的營銷策劃技術(shù)、方法等方面，可以說是沒有這方面的能力和工具，甚至邦盛公司有這方面意識的人也為數(shù)不多。這就造成 延吉 邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 促銷策略較為單一 ,效果收效甚微。同時(shí)配合銷售期間在 延吉 地方報(bào)紙刊登每日 1/2 版面的廣告 ,但是只是在有樓盤銷售之前的情況下會 作平面廣告。通過廣告建立形象 ,定位、優(yōu)勢等快速、方便的信息傳遞給消費(fèi)者 ,尤其是潛在消費(fèi)者 ,最終促進(jìn)購買。 最后， 推廣直接影響公司的成功或失敗的銷售成功或失敗 ,所以推廣的作用是非常重要的。 同時(shí)， 公司擁有自己的銷售部 ,自產(chǎn)自銷。通過 12 年的商業(yè)市場、房地產(chǎn)等開發(fā)建設(shè)歷程，成就了 延吉 新派商業(yè)中堅(jiān)力量的卓越傳奇。公司是集 “ 房地產(chǎn)開發(fā)、大型批發(fā)市場開發(fā)經(jīng)營、物流中心 ” 三大支柱產(chǎn)業(yè)為一體的多元化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。 市場細(xì)分的依據(jù)不再是產(chǎn)品的品種、類別等進(jìn)行細(xì)分 ,而是針對消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行劃分 ,是針對消費(fèi)者的消費(fèi)動機(jī)、需求及購買行為習(xí)慣等方面的差異性來進(jìn)行劃分 ,通過市場細(xì)分不論對企業(yè)的 生產(chǎn)管理還是對企業(yè)的營銷管理都起到了積極的推動作用 ,如有利于推動企業(yè)在目標(biāo)市場選擇及市場營銷策略方面的制定 ； 有利于挖掘市場機(jī)會 ,開拓全新市場 ； 有利于集中企業(yè)優(yōu)勢資源投入到目標(biāo)市場 ； 有利于企業(yè)經(jīng)