房?jī)r(jià)的影響因素分析及預(yù)測(cè)模型(參考版)
2025-06-24 15:57本頁(yè)面
【正文】 )y附3enddisp(39。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額39。人均住宅建筑面積39。保障性住房?jī)r(jià)格39。居民家庭人均收入39。北京市生產(chǎn)總值39。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格39。 x10(t)=*t^。 x5(t)=+**t^2+*t^3。 x2(t)=*t+*t^*t^3。6：商品房銷(xiāo)售價(jià)格擬合Model Summary and Parameter EstimatesDependent Variable:商品房銷(xiāo)售價(jià)格（元）EquationModel SummaryParameter EstimatesR SquareFdf1df2Sig.Constantb1b2b3Linear.75619.001Logarithmic.47319.019Inverse.20719.159Quadratic.96828.000Cubic.97337.000Compound.76219.000Power.47819.019.388S.20219.165Growth.76219.000.110Exponential.76219.000.110附34：人均住宅建筑面積擬合Model Summary and Parameter EstimatesDependent Variable:人均住宅建筑面積（平方米）EquationModel SummaryParameter EstimatesR SquareFdf1df2Sig.Constantb1b2b3Linear.90619.000Logarithmic.95019.000Inverse.75319.001Quadratic.98328.000Cubic.98537.000.014Compound.87019.000Power.95919.000.314S.80119.000Growth.87019.000.067Exponential.87019.000.067附32：居民家庭人均收入擬合Model Summary and Parameter EstimatesDependent Variable:居民家庭人均收入（元）EquationModel SummaryParameter EstimatesR SquareFdf1df2Sig.Constantb1b2b3Linear.77819.000Logarithmic.56219.008Inverse.31819.071Quadratic.91128.000Cubic.95637.000Compound.94119.000Power.77119.000.538S.49719.015Growth.94119.000.133Exponential.94119.000.133附31： 模型概述表Model SummarykModelRR SquareAdjusted R SquareStd. Error of the EstimateChange StatisticsDurbinWatsonR Square ChangeF Changedf1df2Sig. F Change1.927a.859.859.859122053.0002.989b.977.977.119122052.0003.992c.984.984.007122051.0004.995d.990.990.006122050.0005.997e.994.994.004122049.0006.999.999.005122048.0007.999.000122047.0008.000122046.0009.000122045.00010.000.000122044.000.001a. Predictors: (Constant), 北京市生產(chǎn)總值（億元）b. Predictors: (Constant), 北京市生產(chǎn)總值（億元）, 人均住宅建筑面積（平方米）c. Predictors: (Constant), 北京市生產(chǎn)總值（億元）, 人均住宅建筑面積（平方米）, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(億元)d. Predictors: (Constant), 北京市生產(chǎn)總值（億元）, 人均住宅建筑面積（平方米）, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(億元), CPIe. Predictors: (Constant), 北京市生產(chǎn)總值（億元）, 人均住宅建筑面積（平方米）, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(億元), CPI, 城市化率f. Predictors: (Constant), 北京市生產(chǎn)總值（億元）, 人均住宅建筑面積（平方米）, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(億元), CPI, 城市化率, 居民家庭人均收入（元）g. Predictors: (Constant), 北京市生產(chǎn)總值（億元）, 人均住宅建筑面積（平方米）, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(億元), CPI, 城市化率, 居民家庭人均收入（元）, 經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格（元）h. Predictors: (Constant), 北京市生產(chǎn)總值（億元）, 人均住宅建筑面積（平方米）, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(億元), CPI, 城市化率, 居民家庭人均收入（元）, 經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格（元）, 恩格爾系數(shù)（%）i. Predictors: (Constant), 北京市生產(chǎn)總值（億元）, 人均住宅建筑面積（平方米）, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(億元), CPI, 城市化率, 居民家庭人均收入（元）, 經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格（元）, 恩格爾系數(shù)（%）, 貸款利率j. Predictors: (Constant), 北京市生產(chǎn)總值（億元）, 人均住宅建筑面積（平方米）, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(億元), CPI, 城市化率, 居民家庭人均收入（元）, 經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格（元）, 恩格爾系數(shù)（%）, 貸款利率, 保障性住房面積（萬(wàn)平方米）k. Dependent Variable: 商品房銷(xiāo)售價(jià)格（元）附3【10】 ，2011年8月14日。參考文獻(xiàn)【1】彭聰，聶元飛，《房?jī)r(jià)影響因素的實(shí)證研究——基于GDP、CPI、利率和居民可支配收入視角》，建筑經(jīng)濟(jì)，2009年第12期（總第326期）【2】趙麗麗，焦繼文，《房?jī)r(jià)影響因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析》，統(tǒng)計(jì)與決策，2007年第23期(總第251期)【3】李晨，《基于因子分析法的中國(guó)房?jī)r(jià)影響因素分析》，經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010年第16期（總第90期）【4】喬志敏，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的環(huán)境影響評(píng)價(jià)》，中國(guó)房地產(chǎn),1995年1月【5】嚴(yán)焰，《基于嶺回歸的房?jī)r(jià)模型構(gòu)建及啟示》，商場(chǎng)現(xiàn)代化，總第465期，2006年4月【6】曾俊，李博皇，張維，《基于多目標(biāo)規(guī)劃的合理房?jī)r(jià)模型探討》，科協(xié)論壇，2010年第5期(下)【7】曹瑞，周鋒，歐陽(yáng)廣帥，徐帥帥，《基于多項(xiàng)式回歸的房?jī)r(jià)模型分析》，科協(xié)論壇，2010年第10期(下)【8】 ，2011年8月14日。 模型推廣本文以北京市房地產(chǎn)相關(guān)信息數(shù)據(jù)對(duì)所建立的模型進(jìn)行了實(shí)證研究，將仿真結(jié)果與真實(shí)值比較基本一致，因此該模型適用于全國(guó)其他城市的房產(chǎn)價(jià)格仿真研究預(yù)測(cè)。缺點(diǎn)在于：受比賽時(shí)間的限制，本文建立影響房?jī)r(jià)的指標(biāo)體系最終只考慮10個(gè)指標(biāo)，忽略了稅收政策、貨幣供應(yīng)量等難以量化或出現(xiàn)過(guò)偶然不規(guī)律的影響因素，從而使房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)結(jié)果與實(shí)際值的絕對(duì)誤差較大。六、模型的評(píng)價(jià)與推廣 模型評(píng)價(jià)本文由多個(gè)數(shù)學(xué)模型組合而成其優(yōu)點(diǎn)在于：主成分分析模型能有效地提取到影響房?jī)r(jià)的六項(xiàng)主要因素；逐步回歸模型有力驗(yàn)證了六項(xiàng)主要因素的影響地位；曲線估計(jì)模型準(zhǔn)確擬合了房?jī)r(jià)及六項(xiàng)主要指標(biāo)隨時(shí)間的曲線方程；多元線性回歸模型合理預(yù)測(cè)了房?jī)r(jià)及其變化趨勢(shì)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，房子就會(huì)像通貨膨脹時(shí)的貨幣一樣貶值。經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講：當(dāng)需求被激發(fā)出來(lái)的時(shí)候，一段時(shí)間內(nèi)，房子會(huì)瘋狂上漲，加上中間投機(jī)倒把人的炒作，房子更是非理性上漲。國(guó)家大力發(fā)展房地產(chǎn)，現(xiàn)在的輿論是結(jié)婚必需有房子。因此，建議國(guó)家統(tǒng)一對(duì)房地產(chǎn)征收環(huán)境破壞補(bǔ)償費(fèi)，建立保護(hù)生態(tài)的專(zhuān)項(xiàng)基金，同時(shí)也有助于督促房地產(chǎn)商、施工單位等保護(hù)環(huán)境。（三）建議國(guó)家統(tǒng)一對(duì)房地產(chǎn)征收環(huán)境破壞補(bǔ)償費(fèi)在研究中，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額近11年來(lái)以X10=，眾多高樓大廈崛起的同時(shí)也有大量的不合理的城市建設(shè)，對(duì)生態(tài)環(huán)境以及氣候造成了巨大地破壞。因此，建議國(guó)家及北京市相關(guān)政府部門(mén)以保持保障性住房的穩(wěn)定為重點(diǎn)，做好房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控和住房?jī)r(jià)格新體系的建立工作，一定要使普通老百姓有房可住，同時(shí)使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展。（二）以保持保障性住房的穩(wěn)定為重點(diǎn)，做好房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控和住房?jī)r(jià)格新體系的建立工作由上文的研究結(jié)果顯示，影響房?jī)r(jià)的六項(xiàng)主要指標(biāo)中，X1經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格與X5新增保障性住房面積都屬于政策性保障住房的范疇，可見(jiàn)近幾年來(lái)保障性住房在全國(guó)的建設(shè)并投入使用，已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控起到了一定的作用。由于貨幣持續(xù)貶值、貨幣進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，大資本或部分中等收入者為了財(cái)富保值，就購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)或房產(chǎn)以求保值，就使得房?jī)r(jià)上漲，由于預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲，這就吸引了更多資本進(jìn)入房地產(chǎn)，使得地價(jià)和房?jī)r(jià)不斷地持續(xù)攀升。4 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的合理建議本文首先通過(guò)主成分分析法研究了房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素為“X4居民家庭人均收入，X10房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額, X2北京市生產(chǎn)總值， X1經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格， X6人均住宅建筑面積 ， X5新增保障性住房面積”，然后利用逐步回歸法對(duì)其結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證，再由多元線性回歸法建立房?jī)r(jià)與六個(gè)主要影響因素間的關(guān)系模型，最后預(yù)測(cè)出未來(lái)五年內(nèi)北京市的房地產(chǎn)價(jià)格及變動(dòng)趨勢(shì)。5所示，本文預(yù)測(cè)2011至2015年房?jī)r(jià)分別為：17512元、19780元、22008元、24142元、26128元，總體來(lái)講北京房?jī)r(jià)在未來(lái)五年內(nèi)穩(wěn)中有升，總體漲幅約71%，年均漲幅趨于10%～15%之間,并且隨著時(shí)間的推移，由于人民住房普遍得到保障使房屋需求量減小等原因影響下，房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)越來(lái)越小，因房?jī)r(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快而引起的各種社會(huì)問(wèn)題也都會(huì)迎刃而解。8）表34中房?jī)r(jià)及各指標(biāo)擬合預(yù)測(cè)結(jié)果，（源程序見(jiàn)附35 擬合結(jié)果與實(shí)際值比較參數(shù)Casewise DiagnosticsaCase NumberStd. Residual商品房銷(xiāo)售價(jià)格（元）Predicted Value
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