房?jī)r(jià)上漲的原因及今后幾年的變化趨勢(shì)分析(參考版)
2025-06-24 15:57本頁(yè)面
【正文】 因此，長(zhǎng)期來(lái)看，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度將會(huì)有所回落，并保持相對(duì)穩(wěn)定，最終基本上和居民的收入水平相適應(yīng)。為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保障社會(huì)的穩(wěn)定，進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控是中央政府的職責(zé)，但政策的著眼點(diǎn)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，不是打壓房?jī)r(jià)。對(duì)于還沒(méi)有購(gòu)房的居民來(lái)說(shuō)，他們肯定希望房?jī)r(jià)下跌，以實(shí)現(xiàn)他們的住房需求；但是對(duì)于大部分已經(jīng)擁有房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的大落對(duì)他們肯定沒(méi)有好處，因?yàn)榉績(jī)r(jià)大落，他們的資產(chǎn)會(huì)縮水。 居民的兩難選擇。但不管怎樣，作為商品房市場(chǎng)中的供給者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商肯定不希望房?jī)r(jià)的下跌，而且會(huì)在和政府的博弈中選擇相應(yīng)的對(duì)策保證自己的利益最大化。但在目前銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況下，已經(jīng)隱含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下跌不僅會(huì)直接影響銀行信貸資金的回收，也可能導(dǎo)致整個(gè)金融系統(tǒng)的信用危機(jī)。銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格影響基本上是中性的，因?yàn)殂y行對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款緊縮減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量，而對(duì)按揭貸款用戶(hù)的緊縮減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。因此，在這次宏觀(guān)調(diào)控中，中央政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是這次房地產(chǎn)新政的主旨，穩(wěn)定房?jī)r(jià)就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲幅度，而不是房?jī)r(jià)的下落。而在另一方面，中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)土資源浪費(fèi)的成本，也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來(lái)的諸如財(cái)富分配失衡等一系列的隱性成本。 與地方政府相比，中央政府的處境比較尷尬。土地的減少，銀行的壞帳，資源的衰竭幾乎都與地方政府無(wú)關(guān)，都不是由地方政府來(lái)承擔(dān)最終責(zé)任。因此，房地產(chǎn)價(jià)格上漲不僅可以提高當(dāng)?shù)谿DP的數(shù)據(jù)，而且可以使地方政府得到更多的土地出讓金，搞更多的城市建設(shè)，使地方官員的升遷機(jī)會(huì)增加。其次，地方政府的收益也表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過(guò)程中。根據(jù)人大副委員長(zhǎng)盛華仁報(bào)告的數(shù)據(jù)，2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元，而在1998年，這個(gè)數(shù)據(jù)不過(guò)67億元。地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的頭號(hào)受益者，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。利益的不同導(dǎo)致兩者的行為取向略有不同，但不管怎樣，在當(dāng)前的形勢(shì)下，他們都不希望也不會(huì)使房?jī)r(jià)下跌。 政府的行為和動(dòng)機(jī)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活動(dòng)主體主要有三個(gè)：一是政府部門(mén)，包括中央政府和地方政府；二是企業(yè)，主要是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，也包括為房地產(chǎn)企業(yè)提供原材料的上游企業(yè)；三是購(gòu)房者，主要是居民。所以從長(zhǎng)期看，這部分成本也不會(huì)有太多的下降空間。由于工資的剛性特征，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人力成本將會(huì)持續(xù)上漲；項(xiàng)目期間的費(fèi)用多是由政府部門(mén)征收的，也都是經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，這部分成本短期內(nèi)也不可能下降；而對(duì)于企業(yè)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，由于國(guó)家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序等宏觀(guān)調(diào)控政策，這部分可能會(huì)下降一些。另一方面，隨著人們需求層次的不斷提高，商品房的品質(zhì)會(huì)逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境也會(huì)不斷改善，這些都在一定程度上加大了商品房的開(kāi)發(fā)成本。我國(guó)電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)；鐵路運(yùn)輸緊張局面難以得到根本緩解。建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房竣工造價(jià)的快速上漲，2004年全國(guó)商品房平均竣工造價(jià)為每平方米1402元，比上年增長(zhǎng)10%。2004年，%。 建材價(jià)格的上漲導(dǎo)致建安成本的不斷提高。另一方面，土地出讓金也是當(dāng)?shù)卣M(jìn)行配套
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