房價(jià)上漲的原因及今后幾年的變化趨勢分析(完整版)
【正文】 際上，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中的投機(jī)現(xiàn)象客觀存在，在部分地方表現(xiàn)得十分突出。供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)二級(jí)市場發(fā)展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；三是房地產(chǎn)一級(jí)市場中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出。租賃市場的低效導(dǎo)致多數(shù)居民只能通過購房實(shí)現(xiàn)住房需求，無疑導(dǎo)致了房地產(chǎn)一級(jí)市場的需求過度旺盛。 從資金的角度看，一是隨著房地產(chǎn)金融支持力度的逐年加大，在商業(yè)貸款和公積金貸款的雙重支持下，市民潛在購買力成為現(xiàn)實(shí)購買力，巨大的市場需求快速形成。如果銀行資金管理比較嚴(yán)格，不僅可以控制銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)，也約束了貸款人的行為。房價(jià)、地價(jià)的上漲，有助于地方政府獲取更多的收入，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。另一方面，少數(shù)開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息，惡意哄抬房價(jià)；有的開發(fā)商囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，誘發(fā)房價(jià)短期內(nèi)非正常上漲。另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，2005年15月份，%，；%%，；住宅平均銷售價(jià)格增長速度比14月份升高的省份仍有12個(gè)。如果沒有更好的投資渠道，這些資金也許還會(huì)重新回到樓市中來，在下一波行情中繼續(xù)推高房價(jià)。從這幾部分分析，房價(jià)增長速度會(huì)有所減緩，但房價(jià)下跌的可能性不大。 建材價(jià)格的上漲導(dǎo)致建安成本的不斷提高。另一方面，隨著人們需求層次的不斷提高，商品房的品質(zhì)會(huì)逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境也會(huì)不斷改善，這些都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。 政府的行為和動(dòng)機(jī)。其次，地方政府的收益也表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過程中。而在另一方面，中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)業(yè)過快增長所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)、國土資源浪費(fèi)的成本，也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財(cái)富分配失衡等一系列的隱性成本。但不管怎樣，作為商品房市場中的供給者，房地產(chǎn)開發(fā)商肯定不希望房價(jià)的下跌，而且會(huì)在和政府的博弈中選擇相應(yīng)的對(duì)策保證自己的利益最大化。因此，長期來看，全國范圍內(nèi)房價(jià)的增長速度將會(huì)有所回落，并保持相對(duì)穩(wěn)定，最終基本上和居民的收入水平相適應(yīng)。 居民的兩難選擇。因此，在這次宏觀調(diào)控中，中央政府一再強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)定房價(jià)是這次房地產(chǎn)新政的主旨，穩(wěn)定房價(jià)就是穩(wěn)定房價(jià)上漲幅度，而不是房價(jià)的下落。因此，房地產(chǎn)價(jià)格上漲不僅可以提高當(dāng)?shù)谿DP的數(shù)據(jù)，而且可以使地方政府得到更多的土地出讓金，搞更多的城市建設(shè)，使地方官員的升遷機(jī)會(huì)增加。利益的不同導(dǎo)致兩者的行為取向略有不同，但不管怎樣，在當(dāng)前的形勢下，他們都不希望也不會(huì)使房價(jià)下跌。由于工資的剛性特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本將會(huì)持續(xù)上漲；項(xiàng)目期間的費(fèi)用多是由政府部門征收的，也都是經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)的，這部分成本短期內(nèi)也不可能下降；而對(duì)于企業(yè)的開發(fā)利潤，由于國家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場秩序等宏觀調(diào)控政策，這部分可能會(huì)下降一些。2004年，%。土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個(gè)商品房成本中的重要組成部分。長期看，隨著我國二手房市場的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)市場化的進(jìn)一步發(fā)展等因素影響，我國住房市場有效供給將會(huì)不斷增加。那么，在宏觀調(diào)控的大背景下，我國的房地產(chǎn)價(jià)格將向何處發(fā)展呢？我們可以
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