房價(jià)上漲的原因及今后幾年的變化趨勢分析(已改無錯字)
2023-07-22 15:57:08 本頁面
【正文】 前提下，房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)一步加快是不現(xiàn)實(shí)的。 因此，從供需雙方的發(fā)展趨勢綜合來看，居民住房巨大需求與供給短缺的矛盾近幾年內(nèi)會持續(xù)存在。在嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策下，近期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格增長速度會有所回落，但回落幅度不會太大；從長期看，房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢。 (二)從房價(jià)的構(gòu)成來看，房價(jià)下跌的空間不大。房價(jià)的構(gòu)成主要包括土地成本、建安成本和項(xiàng)目經(jīng)營期間的費(fèi)用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤。從這幾部分分析，房價(jià)增長速度會有所減緩，但房價(jià)下跌的可能性不大。 土地成本持續(xù)上漲。土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個商品房成本中的重要組成部分。在國家土地新政策執(zhí)行后，土地價(jià)格上漲迅速，土地供應(yīng)量已出現(xiàn)了較大幅度減少，而住房需求的快速增長，又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地供需矛盾。從長期來看，由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價(jià)上漲。而拆遷工作的進(jìn)一步規(guī)范也相應(yīng)增加了拆遷補(bǔ)助費(fèi)用。另一方面，土地出讓金也是當(dāng)?shù)卣M(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。 建材價(jià)格的上漲導(dǎo)致建安成本的不斷提高。近幾年來，由于投資的過度旺盛等因素影響導(dǎo)致建材價(jià)格的持續(xù)上漲。2004年，%。其中，%、%，%。建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房竣工造價(jià)的快速上漲，2004年全國商品房平均竣工造價(jià)為每平方米1402元，比上年增長10%。 從整體上看，盡管近期建材價(jià)格有所回落，但從長期來看，原材料供應(yīng)緊張趨勢仍將延續(xù)。我國電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)；鐵路運(yùn)輸緊張局面難以得到根本緩解。建材價(jià)格仍將維持在高位。另一方面，隨著人們需求層次的不斷提高，商品房的品質(zhì)會逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境也會不斷改善，這些都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。 人力成本、項(xiàng)目的期間費(fèi)用和開發(fā)利潤都難以明顯下降。由于工資的剛性特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本將會持續(xù)上漲；項(xiàng)目期間的費(fèi)用多是由政府部門征收的，也都是經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)的，這部分成本短期內(nèi)也不可能下降；而對于企業(yè)的開發(fā)利潤，由于國家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場秩序等宏觀調(diào)控政策，這部分可能會下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場中的法人主體，其著眼點(diǎn)只能以盈利為中心。所以從長期看，這部分成本也不會有太多的下降空間。 (三)從房地產(chǎn)市場主體的行為來看，房價(jià)下跌的動力不足。房地產(chǎn)市場的活動主體主要有三個：一是政府部門，包括中央政府和地方政府；二是企業(yè)，主要是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，也包括為房地產(chǎn)企業(yè)提供原材料的上游企業(yè)；三是購房者，主要是居民。從這三個方面的行為動機(jī)來看，房地產(chǎn)價(jià)格下跌的動力明顯不足。 政府的行為和動機(jī)。政府是房地產(chǎn)市場的監(jiān)管者，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展負(fù)有直接的責(zé)任；在我國，政府尤其是地方政府同時(shí)也是房地產(chǎn)市場的利益參與和分配者。利益的不同導(dǎo)致兩者的行為取向略有不同，但不管怎樣，在當(dāng)前的形勢下，他們都不希望也不會使房價(jià)下跌。 對于地方政府來說，地方政府對土地收益的高度依賴決定了他們不會希望房價(jià)的大幅度下跌。地方政府是房地產(chǎn)市場的頭號受益者，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大
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