房?jī)r(jià)上漲的原因及今后幾年的變化趨勢(shì)分析-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度繁榮，間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的急劇上漲。資金的背后是銀行等金融機(jī)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年上海的賣(mài)地收入為216億元，相當(dāng)于上海市地方財(cái)政總收入的24%。目前，我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范、完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布平臺(tái)，各政府部門(mén)相互獨(dú)立，信息之間互相矛盾的情況時(shí)有發(fā)生。然而，在全國(guó)多個(gè)城市居民購(gòu)房意愿下降的同時(shí)。但是，從長(zhǎng)期看，在利率、匯率政策不發(fā)生大的改變，而投資渠道單一的狀況不可能好轉(zhuǎn)的情況下，這部分從樓市中撤出的資金流向何方，今后仍然是一個(gè)問(wèn)題。房?jī)r(jià)的構(gòu)成主要包括土地成本、建安成本和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢(shì)。建材價(jià)格仍將維持在高位。從這三個(gè)方面的行為動(dòng)機(jī)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格下跌的動(dòng)力明顯不足。土地已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政。一方面，由于房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性，中央政府希望房地產(chǎn)能夠發(fā)揮其拉動(dòng)作用，從而保持經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。 開(kāi)發(fā)商是緊跟地方政府節(jié)奏的一個(gè)群體，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)有良好期盼，但沒(méi)有主導(dǎo)能力的一個(gè)群體。相應(yīng)地方政府出臺(tái)的政策也是出于同樣的目的，而且只能更加緩和。住房的最終消費(fèi)者居民，對(duì)于房?jī)r(jià)的漲落處于兩難選擇之中。 銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行為和動(dòng)機(jī)。而與此同時(shí)，地方政府卻沒(méi)有付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本。 對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，地方政府對(duì)土地收益的高度依賴(lài)決定了他們不會(huì)希望房?jī)r(jià)的大幅度下跌。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)中的法人主體，其著眼點(diǎn)只能以盈利為中心。其中，%、%，%。在國(guó)家土地新政策執(zhí)行后，土地價(jià)格上漲迅速，土地供應(yīng)量已出現(xiàn)了較大幅度減少，而住房需求的快速增長(zhǎng)，又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供需矛盾。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給主要來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模依然過(guò)大，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)一步加快是不現(xiàn)實(shí)的。如前所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機(jī)需求。 另外，向廣大居民宣揚(yáng)正確的住房消費(fèi)觀也非常重要。尤其是在實(shí)行“經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓”政策后，土地價(jià)格大幅上漲，部分城市土地價(jià)格成數(shù)倍增長(zhǎng)。根據(jù)央行《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報(bào)告，中國(guó)房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例由2000年的6%急劇提升到2003年的21%。自2003年起，由于中國(guó)外貿(mào)大量順差，國(guó)際上要求人民幣升值的壓力很大。2004年全國(guó)商品住宅施工面積、%%，其中經(jīng)濟(jì)適用房卻分別下降11%%。但由于住宅產(chǎn)權(quán)不明晰、中介不成熟、手續(xù)繁雜等原因影響，我國(guó)的住宅二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展存在著嚴(yán)重的不足。 從更深的層次講，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展還得益于國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康的發(fā)展、人民收入水平的提高。另外，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展、城鎮(zhèn)人口增加，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房銷(xiāo)售市場(chǎng)的被動(dòng)需求也不斷增加。 一、近幾年房?jī)r(jià)上漲的主要原因 導(dǎo)致近幾年房?jī)r(jià)快速上漲的因素是多方面的，有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展下的合理因素，也有利益驅(qū)動(dòng)下的投機(jī)行為；有住房消費(fèi)觀念的影響，也有深層次的制度制約。房?jī)r(jià)的快速上漲制約了普通居民居住權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，既影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，也波及到社會(huì)的穩(wěn)定，成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。 城鎮(zhèn)住房商品化改革導(dǎo)致了住房市場(chǎng)有效需求的快速增加。而實(shí)
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