房價上漲的原因及今后幾年的變化趨勢分析-wenkub.com
2025-06-18 15:57 本頁面
【正文】 相應地方政府出臺的政策也是出于同樣的目的，而且只能更加緩和。住房的最終消費者居民，對于房價的漲落處于兩難選擇之中。 開發(fā)商是緊跟地方政府節(jié)奏的一個群體，也是對房地產(chǎn)市場價格走勢有良好期盼，但沒有主導能力的一個群體。 銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為和動機。一方面，由于房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)的高度關聯(lián)性，中央政府希望房地產(chǎn)能夠發(fā)揮其拉動作用，從而保持經(jīng)濟的增長速度。而與此同時，地方政府卻沒有付出任何經(jīng)濟上的成本。土地已經(jīng)變成地方政府名副其實的第二財政。 對于地方政府來說，地方政府對土地收益的高度依賴決定了他們不會希望房價的大幅度下跌。從這三個方面的行為動機來看，房地產(chǎn)價格下跌的動力明顯不足。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場中的法人主體，其著眼點只能以盈利為中心。建材價格仍將維持在高位。其中，%、%，%。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。在國家土地新政策執(zhí)行后，土地價格上漲迅速，土地供應量已出現(xiàn)了較大幅度減少，而住房需求的快速增長，又進一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地供需矛盾。房價的構(gòu)成主要包括土地成本、建安成本和項目經(jīng)營期間的費用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤。但房地產(chǎn)市場的供給主要來源于房地產(chǎn)開發(fā)，在目前房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模依然過大，房價上漲過快的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)投資進一步加快是不現(xiàn)實的。但是，從長期看，在利率、匯率政策不發(fā)生大的改變，而投資渠道單一的狀況不可能好轉(zhuǎn)的情況下，這部分從樓市中撤出的資金流向何方，今后仍然是一個問題。如前所述，房地產(chǎn)市場需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機需求。然而，在全國多個城市居民購房意愿下降的同時。 另外，向廣大居民宣揚正確的住房消費觀也非常重要。目前，我國還沒有一個統(tǒng)一、規(guī)范、完善的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺，各政府部門相互獨立，信息之間互相矛盾的情況時有發(fā)生。尤其是在實行“經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓”政策后，土地價格大幅上漲，部分城市土地價格成數(shù)倍增長。據(jù)統(tǒng)計，2003年上海的賣地收入為216億元，相當于上海市地方財政總收入的24%。根據(jù)央行《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報告，中國房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例由2000年的6%急劇提升到2003年的21%。資金的背后是銀行等金融機構(gòu)。自2003年起，由于中國外貿(mào)大量順差，國際上要求人民幣升值的壓力很大。近幾年來，也正是這兩個因素直接推動了房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮，間接推動了房價的急劇上漲。2004年全國商品住宅施工面積、%%，其中經(jīng)濟適用房卻分別下降11%%。而我國當前的住宅租賃市場管理極不規(guī)范，租金也不合理。但由于住宅產(chǎn)權(quán)不明晰、中介不成熟、手續(xù)繁雜等原因影響，我國的住宅二級市場發(fā)展存在著嚴重的不足。 (二)房價快速上漲是房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)失調(diào)的體現(xiàn)。 從更深的層次講，房地產(chǎn)市場需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展還得益于國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康的發(fā)展、人民收入水平的提高。但投資性需求和投機性需求的變化是迅速的，也是房地產(chǎn)市場泡沫產(chǎn)生的基礎。另外，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展、城鎮(zhèn)人口增加，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場的被動需求也不斷增加。在當前，又主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的需求過度旺盛上。 一、近幾年房價上漲的主要原因 導致近幾年房價快速上漲的因素是多方面的，有經(jīng)濟快速發(fā)展
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