【正文】 從另一個方面看，在宏觀調控的大背景下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商真的有暴利，那么房地產(chǎn)價格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果房地產(chǎn)商的盈利空間并不大，那么房價下跌的結果是房地產(chǎn)商停止開發(fā)甚至破產(chǎn)，但是低價格的房子依然造不出來。大多數(shù)的交易收費都直接或者間接成為了地方政府的資金。 人力成本、項目的期間費用和開發(fā)利潤都難以明顯下降。 土地成本持續(xù)上漲。 從以上信息可以看出：盡管扣除政策時滯的影響，房地產(chǎn)價格增長速度也只是略有回落，并沒有出現(xiàn)大幅度下降的情況，部分地區(qū)甚至逆市上揚。而與此同時，地方政府的成本卻是零。二是利率過低和投資渠道單一，國內大量儲蓄資金以及閑散資金找不到更好的投資渠道時，紛紛流入國內房地產(chǎn)市場。 房地產(chǎn)二級市場是一級市場的延續(xù)和有效補充。1998年，國務院下發(fā)了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，實施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵居民住房消費。那么，這一輪房價快速上漲的內在原因何在？各項調控措施出臺后，房價又將向何處發(fā)展？本文試就這些問題做一簡要的分析。據(jù)上海市統(tǒng)計局調查，%，已經(jīng)超出了10%的國際警戒線。導致了需求結構和供給結構的錯位，有效供給不足繼續(xù)擴大。信貸資金的易獲得性不僅導致大量購房條件不足的消費者輕易地進入房地產(chǎn)市場，個人消費信貸快速增長，而且導致了個人住房消費快速膨脹、房地產(chǎn)市場炒作盛行、房價快速上漲等。在房價快速上漲的同時，大量居民盲目跟進，加劇了房地產(chǎn)市場的供需矛盾，刺激了房價的進一步抬升。長期看，隨著我國二手房市場的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)市場化的進一步發(fā)展等因素影響，我國住房市場有效供給將會不斷增加。2004年，%。利益的不同導致兩者的行為取向略有不同，但不管怎樣，在當前的形勢下，他們都不希望也不會使房價下跌。因此，在這次宏觀調控中，中央政府一再強調，穩(wěn)定房價是這次房地產(chǎn)新政的主旨，穩(wěn)定房價就是穩(wěn)定房價上漲幅度，而不是房價的下落。因此，長期來看，全國范圍內房價的增長速度將會有所回落，并保持相對穩(wěn)定，最終基本上和居民的收入水平相適應。而在另一方面，中央政府不僅要單獨承受房地產(chǎn)業(yè)過快增長所帶來的金融風險、國土資源浪費的成本，也要單獨承受房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財富分配失衡等一系列的隱性成本。 政府的行為和動機。 建材價格的上漲導致建安成本的不斷提高。如果沒有更好的投資渠道，這些資金也許還會重新回到樓市中來，在下一波行情中繼續(xù)推高房價。另一方面，少數(shù)開發(fā)商與中介機構聯(lián)手謊報商品房銷售進度，發(fā)布不實價格信息，惡意哄抬房價；有的開發(fā)商囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，誘發(fā)房價短期內非正常上漲。如果銀行資金管理比較嚴格，不僅可以控制銀行自身的風險，也約束了貸款人的行為。租賃市場的低效導致多數(shù)居民只能通過購房實現(xiàn)住房需求，無疑導致了房地產(chǎn)一級市場的需求過度旺盛。而實際上，當前的房地產(chǎn)市場中的投機現(xiàn)象客觀存在，在部分地方表現(xiàn)得十分突出。房價的快速上漲制約了普通居民居住權益的實現(xiàn)，既影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，也波及到社會的穩(wěn)定，成為社會各界關注的焦點問題。另外，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展、城鎮(zhèn)人口增加，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場的被動需求也不斷增加。但由于住宅產(chǎn)權不明晰、中介不成熟、手續(xù)