房價上漲的原因及今后幾年的變化趨勢分析(更新版)
【正文】 從以下三個角度加以分析： (一)從供需雙方的發(fā)展趨勢看，短期內(nèi)，需求會受到一定的影響；長期內(nèi)，房價下跌的可能性不大。在房價快速上漲的同時，大量居民盲目跟進，加劇了房地產(chǎn)市場的供需矛盾，刺激了房價的進一步抬升。正是這種成本和收益的極端不對稱性，使地方政府成為推動中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動因。信貸資金的易獲得性不僅導致大量購房條件不足的消費者輕易地進入房地產(chǎn)市場，個人消費信貸快速增長，而且導致了個人住房消費快速膨脹、房地產(chǎn)市場炒作盛行、房價快速上漲等。三是人民幣升值壓力的存在，吸引了大量國際游資。導致了需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的錯位，有效供給不足繼續(xù)擴大。完善二級市場不僅能夠?qū)崿F(xiàn)存量和增量市場的聯(lián)動，進一步搞活房地產(chǎn)市場，也能夠促進住宅資源的合理使用，滿足不同層次居民的購房需求。據(jù)上海市統(tǒng)計局調(diào)查，%，已經(jīng)超出了10%的國際警戒線。各地區(qū)、各部門認真落實國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設的決策部署，尤其是銀行推出個人購房按揭貸款業(yè)務，有效激發(fā)了長期被壓抑的購房需求，住房消費有效需求迅速釋放，使住房銷售市場的合理需求增加；另一方面，從1999年下半年起，住房二級市場開始放開，允許房改房上市交易，增加了個人購房的支付能力，使住房需求在短期內(nèi)急劇增加。那么，這一輪房價快速上漲的內(nèi)在原因何在？各項調(diào)控措施出臺后，房價又將向何處發(fā)展？本文試就這些問題做一簡要的分析。面對這種形勢，國務院連續(xù)出臺了一系列穩(wěn)定房價的政策措施。1998年，國務院下發(fā)了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，實施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵居民住房消費。如在長三角部分城市，投機性購房占20%左右，少數(shù)區(qū)域個別樓盤甚至占60%以上。 房地產(chǎn)二級市場是一級市場的延續(xù)和有效補充。 房地產(chǎn)一級市場上，面向中低消費階層的中低檔住房比重偏低。二是利率過低和投資渠道單一，國內(nèi)大量儲蓄資金以及閑散資金找不到更好的投資渠道時，紛紛流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。但是，大多國內(nèi)商業(yè)銀行為了降低不良貸款，放松了對個人住房消費信貸的審查。而與此同時，地方政府的成本卻是零。這種虛假信息，嚴重誤導了廣大居民的市場預期，造成了部分消費者的恐慌心理。 從以上信息可以看出：盡管扣除政策時滯的影響，房地產(chǎn)價格增長速度也只是略有回落，并沒有出現(xiàn)大幅度下降的情況，部分地區(qū)甚至逆市上揚。 供給狀況近期內(nèi)難以有大的改觀。 土地成本持續(xù)上漲。近幾年來，由于投資的過度旺盛等因素影響導致建材價格的持續(xù)上漲。 人力成本、項目的期間費用和開發(fā)利潤都難以明顯下降。政府是房地產(chǎn)市場的監(jiān)管者，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展負有直接的責任；在我國，政府尤其是地方政府同時也是房地產(chǎn)市場的利益參與和分配者。大多數(shù)的交易收費都直接或者間接成為了地方政府的資金。而房價下跌，不僅會影響剛剛培育起來的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而影響整個國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定；而且對社會穩(wěn)定也沒有好處，特別對金融安全帶來嚴重威脅。從另一個方面看，在宏觀調(diào)控的大背景下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商真的有暴利，那么房地產(chǎn)價格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果房地產(chǎn)商的盈利空間并不大，那么房價下跌的結(jié)果是房地產(chǎn)商停止開發(fā)甚至破產(chǎn)，但是低價格的房子依然造不出來。
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