【正文】 附表52006年18月四大城市房屋銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì) 2006年09月14日 11:49 金融界網(wǎng)站2007年6月中國房屋銷售價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)(以去年同期為100)指標(biāo)名稱 2007年4月 2007年5月 2007年6月總指數(shù) 商品房 住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 普通住宅 高檔住宅 非住宅 辦公樓 商業(yè)娛樂用房 工業(yè)倉儲用房 工業(yè)倉儲用房 其它用房 二手房 住宅 非住宅 附表6 17 / 17。同時(shí)，將原“私房交易”改為“二手房”，其他指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)范圍也有小的調(diào)整。作者到受對國家宏觀調(diào)控政策的理解和未來的政策方向不足的限制，作者站不到一定的高度，使得預(yù)測又具有片面性。參考文獻(xiàn)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)［1998］23號）文件2.《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒20052006》3.《西安統(tǒng)計(jì)年鑒2004》4.《西方經(jīng)濟(jì)學(xué)》5.《房地產(chǎn)概論》6.《問鼎房地產(chǎn)》7.《中國證券報(bào)》8.《華商報(bào)》問題的預(yù)測 在進(jìn)入房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定期還需要2030年，在次之前必定先激活我國的房地產(chǎn)三級市場，使得房屋轉(zhuǎn)讓租賃相對穩(wěn)定后才能進(jìn)入房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定期。影響房價(jià)的因素錯(cuò)綜而復(fù)雜，土地制度對土地價(jià)格的影響是最大的；供需關(guān)系決定價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格還必須要國家的宏觀調(diào)控及政策協(xié)調(diào)。在這個(gè)函數(shù)圖形種可能出現(xiàn)間斷點(diǎn)、跳躍點(diǎn)。采取回歸的方法將離散的點(diǎn)回歸成函數(shù)關(guān)系，理論上是比較光滑的曲線，并且有拐點(diǎn)的出現(xiàn)。在增長期間，房地產(chǎn)的價(jià)格總體是增長趨勢的，由于綜合因素是房地產(chǎn)的價(jià)格攀升。極大的拉動(dòng)了內(nèi)需，有利于國民生產(chǎn)總值的提高，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。中國是否也沿著此軌跡運(yùn)行，試目以待吧?！　慕?jīng)濟(jì)學(xué)角度，房地產(chǎn)屬于一個(gè)寡頭壟斷市場，寡頭之間比較容易形成價(jià)格同盟，而且一定程度上這個(gè)同盟會受到地方政府的支持，但在市場面前，這個(gè)同盟最終必將走向瓦解，最先倒戈的不是同盟中最弱小的，也不是最強(qiáng)大的，而是屬于中間層次的那部分?！　∽鳛橥顿Y者最難把握的是第2階段，因?yàn)榇穗A段樓市表現(xiàn)出重新回暖的假象，而且受前期多頭思維影響，盲目樂觀?！　〉臀槐P整：開始出現(xiàn)爛尾樓，政府入市干預(yù)，房價(jià)從低位逐步回暖，進(jìn)入新一輪景氣周期?！　》帕肯碌褐T多樓盤爭相降價(jià)入市，因價(jià)格達(dá)到心理價(jià)位而吸引部分購買力入市，表現(xiàn)為價(jià)跌量增。從國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)看，一個(gè)地區(qū)房價(jià)一旦拐點(diǎn)下跌一般要經(jīng)歷以下幾個(gè)階段：　　高位僵持：房價(jià)結(jié)束連續(xù)上漲勢頭，顯得漲升乏力，觀望氣氛濃重，表現(xiàn)為成交量極度萎縮，房價(jià)在高位小幅振蕩。綜上所述影響房價(jià)的因素錯(cuò)綜而復(fù)雜，土地制度對土地價(jià)格的影響是最大的；供需關(guān)系決定價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格還必須要國家的宏觀調(diào)控及政策協(xié)調(diào)。通貨膨脹又是人民幣貶值的現(xiàn)象，這是很矛盾的。那些高收入的外國人、港澳臺及大陸的一些人在房地產(chǎn)上投入了大量資金，從而使全國房價(jià)上漲。這些錢用于證券、期貨和房地產(chǎn)。影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有下列四個(gè)①經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展良好（國際上美元貶值，相對人民幣升值。心理因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是一個(gè)不可忽視的因素。（1）政治安定狀況（2）社會治安程度（3）房地產(chǎn)投機(jī)一般來說，房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：① 引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲② 引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌③ 起到穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用（4） 城市化城市化意味著人口向城市集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果居民收入的增加是中、低等收入者的收入增加，對居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。但是從長期看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)上漲率和國民收入增長率。（2） 物價(jià)通常物價(jià)普遍波動(dòng)，房地產(chǎn)的價(jià)格也隨之變動(dòng)。拉動(dòng)國內(nèi)內(nèi)需，投資生產(chǎn)活動(dòng)活躍，刺激消費(fèi)使得國民生產(chǎn)總值增加。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄、消費(fèi)、投資水平、居民收入、房地產(chǎn)投資。家庭結(jié)構(gòu)為典型421（四個(gè)老人，一對夫妻，一個(gè)孩子）結(jié)構(gòu)。（3） 家庭規(guī)模（全社會或某一個(gè)地區(qū)的家庭的平均數(shù)。在人口密集的城市，房地產(chǎn)求大于供，供給相對匱乏，因而價(jià)格趨高。）（1） 聲覺環(huán)境（2） 大氣環(huán)境（3） 水文環(huán)境（4） 視覺環(huán)境（5） 衛(wèi)生環(huán)境4. 人口因素房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量質(zhì)量如何，對房地產(chǎn)價(jià)格有著很大的影響。（10） 建筑物外觀建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價(jià)格就高；反之就低。（9） 天然周期性災(zāi)害凡是在天然周期性災(zāi)害的地帶，土地利用價(jià)值必然很低，甚至不利用。房地產(chǎn)價(jià)格與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比較明顯，在上風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較高，在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較低。（6） 日照一般說來，受到周圍巨建筑物或其他遮擋的房地產(chǎn)的價(jià)格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價(jià)格。（5） 土地形狀形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價(jià)格一般較低。（4） 土地面積一般來說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，價(jià)格較低。地質(zhì)條件好，地價(jià)就高；地質(zhì)條件差，地價(jià)就低。（2） 地質(zhì)不同類型的建筑物對地基承載能力有不同的要求，不同的土地有不同的承載能力。居住房地產(chǎn)的位置要安寧方便交通是否方便。其他類型的房地產(chǎn)的供給曲線對該房地產(chǎn)的價(jià)格水平有無影響及影響程度，要看這些供求曲線的波及性而定。與需求成正向相關(guān)關(guān)系，與供給成反向相關(guān)關(guān)系。為討論起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價(jià)格分為如下10類：1. 供需關(guān)系需求和供給是形成價(jià)格的兩個(gè)最終因素。，某些因素卻是消費(fèi)者的個(gè)人感知，很難用數(shù)學(xué)公式表達(dá)，是依靠長期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)來判斷。三. 各種影響房價(jià)的因素與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是是不盡相同的。房地產(chǎn)三級市場的比較：市場級別一級市場二級市場三級市場主體國家和地方政府各房地產(chǎn)開發(fā)公司單位個(gè)人特點(diǎn)完全壟斷寡頭壟斷不完全競爭性內(nèi)容整體規(guī)劃設(shè)計(jì)用途綜合開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式拍賣、招標(biāo)出賣出租已開發(fā)土地或連同其建筑物轉(zhuǎn)讓或出租地皮或連同其建筑物流通方向唯向下垂直一級市場流通唯向下垂直二級市場流通使用者、經(jīng)營者之間平等水平流通房地產(chǎn)市場與一般商品市場的特征比較：市場房地產(chǎn)市場一般商品市場市場形態(tài)不完全競爭完全競爭市場特質(zhì)個(gè)別差異性大,異質(zhì)性產(chǎn)品具同質(zhì)質(zhì)性價(jià)格決定由少數(shù)賣者決定有市場供給和需求決定使用習(xí)慣使用習(xí)慣影響價(jià)格價(jià)格不受使用習(xí)慣影響信息來源信息渠道狹窄信息渠道眾多法規(guī)管理