【正文】 驚弓之鳥(niǎo)，樓市陷入低迷。影響房地產(chǎn)的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價(jià)格制度、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。（2） 人口素質(zhì)社會(huì)的文明發(fā)達(dá)、公共設(shè)施的完善、寬敞舒適等都足以增加房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格趨高。（3） 地形地勢(shì)土地平坦，地價(jià)較高，土地高低不平，地價(jià)較低，在其他條件相同的情況下，地勢(shì)高的房地產(chǎn)的價(jià)格要高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)的價(jià)格。有的影響程度強(qiáng)，有的影響程度弱。土地是生產(chǎn)要素（又叫社會(huì)資源）之一，其首要特點(diǎn)是稀缺性。聚源中學(xué)瞬間垮塌，278名師生遇難，11人下落不明?！吧鲜兰o(jì)80年代中期到90年代初是煙臺(tái)商品房發(fā)展的萌芽期，煙臺(tái)成為國(guó)家房改試點(diǎn)之一，商品住宅進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的市場(chǎng)運(yùn)作。②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)零利潤(rùn)銷(xiāo)售即商品房成本價(jià)銷(xiāo)售③國(guó)民生產(chǎn)總指GDP恒不變，經(jīng)濟(jì)無(wú)地區(qū)、地域差異④不受?chē)?guó)際金融的影響，國(guó)內(nèi)存款貸款利率相等且等于零⑤國(guó)家政府免征收一切規(guī)、費(fèi)、稅⑥消費(fèi)者擁有殷實(shí)的貨幣資本即絕對(duì)的購(gòu)買(mǎi)能力⑦人口增長(zhǎng)為零，各個(gè)年齡段的人符合正態(tài)分布⑧1998年7月1日起，商品房市場(chǎng)出現(xiàn)需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，而供給量在短期無(wú)法生產(chǎn)出來(lái)⑨商品房作為居住的充分必要條件，完全無(wú)替代效應(yīng)⑩商品房生產(chǎn)者提供的商品房是同質(zhì)的.如果以上假設(shè)完全成立，在這樣的條件下可以用供給、需求和價(jià)格三個(gè)變量之間的關(guān)系可以用函數(shù)關(guān)系表達(dá)。關(guān)鍵字：房?jī)r(jià)、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房引言：1998年7月1日，在中國(guó)一直延續(xù)實(shí)行的住房福利制宣告結(jié)束。此時(shí)商品房生產(chǎn)者能獲取了超額利潤(rùn)。房?jī)r(jià)的上漲主要原因在于結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致平均房?jī)r(jià)上漲；拆遷拉動(dòng)的被動(dòng)需求大量進(jìn)入市場(chǎng)造成供不應(yīng)求帶來(lái)的價(jià)格上漲；開(kāi)發(fā)成本增加推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，商品房精裝修品質(zhì)帶來(lái)成本增加；現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度影響等四大方面。從緊的貨幣政策，不僅在利率上從緊，而且信貸規(guī)模也會(huì)從緊，而這種從緊一定會(huì)改變2007年個(gè)人住房銀行信貸增長(zhǎng)3倍之異?，F(xiàn)象。地價(jià)：是土地使用權(quán)受讓人獲取土地使用權(quán)所需的全部費(fèi)用，也稱(chēng)為土地費(fèi)用、土地價(jià)款、土地出讓金土地一級(jí)市場(chǎng)：是指政府代表國(guó)家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權(quán)、有期限讓與使用者的活動(dòng)。為討論起見(jiàn)，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價(jià)格分為如下10類(lèi)：1. 供需關(guān)系需求和供給是形成價(jià)格的兩個(gè)最終因素。（6） 日照一般說(shuō)來(lái)，受到周?chē)藿ㄖ锘蚱渌趽醯姆康禺a(chǎn)的價(jià)格（尤其是住宅），必低于無(wú)遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價(jià)格。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平、居民收入、房地產(chǎn)投資。這些錢(qián)用于證券、期貨和房地產(chǎn)?！　慕?jīng)濟(jì)學(xué)角度，房地產(chǎn)屬于一個(gè)寡頭壟斷市場(chǎng)，寡頭之間比較容易形成價(jià)格同盟，而且一定程度上這個(gè)同盟會(huì)受到地方政府的支持，但在市場(chǎng)面前，這個(gè)同盟最終必將走向瓦解，最先倒戈的不是同盟中最弱小的，也不是最強(qiáng)大的，而是屬于中間層次的那部分。作者到受對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的理解和未來(lái)的政策方向不足的限制，作者站不到一定的高度，使得預(yù)測(cè)又具有片面性。在這個(gè)函數(shù)圖形種可能出現(xiàn)間斷點(diǎn)、跳躍點(diǎn)。　　放量下跌：諸多樓盤(pán)爭(zhēng)相降價(jià)入市，因價(jià)格達(dá)到心理價(jià)位而吸引部分購(gòu)買(mǎi)力入市，表現(xiàn)為價(jià)跌量增。（1）政治安定狀況（2）社會(huì)治安程度（3）房地產(chǎn)投機(jī)一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：① 引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲② 引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌③ 起到穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用（4） 城市化城市化意味著人口向城市集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。在人口密集的城市，房地產(chǎn)求大于供，供給相對(duì)匱乏，因而價(jià)格趨高。地質(zhì)條件好，地價(jià)就高；地質(zhì)條件差，地價(jià)就低。土地就是國(guó)土，是一個(gè)國(guó)家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間。第四階段，嫦娥奔月階段（2006年7月11日2008年5月12日）劃分的原由2006年7月11日由建住房[2006]第171號(hào)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入管理的意見(jiàn)》直到2008年5月12日汶川地震，北川劉漢希望小學(xué)屹立不倒，無(wú)一死亡。（作者個(gè)人觀點(diǎn)請(qǐng)指正）第一階段，混沌期階段（1993年1998年7月1日以前）劃分的原由1993年11月16日建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》說(shuō)明在我國(guó)已有雛形。 ①.土地是自由取用物品，土地的預(yù)期收益率為零。取消住房實(shí)物分配制度后，房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，買(mǎi)房成了中國(guó)人最大的一項(xiàng)消費(fèi)，從此進(jìn)入住宅建設(shè)市場(chǎng)化和住房消費(fèi)貨幣化的商品房時(shí)代。Ⅲ.當(dāng) P=?（D↑↑，S↑↑），商品房需求量基本等于供給量，絕大多數(shù)商品房消費(fèi)者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房主題已基本封頂完工但未竣工驗(yàn)收時(shí)，采取略高于商品房成本且準(zhǔn)現(xiàn)房購(gòu)買(mǎi)。2005《溫州炒房團(tuán)被套，嚴(yán)政還將繼續(xù)》2005《溫州炒房團(tuán)被套，嚴(yán)政還將繼續(xù)》2005年4月27日，溫家寶總理在主持國(guó)務(wù)院長(zhǎng)務(wù)會(huì)議中再次提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控。在359號(hào)文件和452號(hào)文件及從緊的貨幣政策下，政府不要再出臺(tái)什么更多的政策，只要把這些文件及政策落實(shí)到實(shí)處，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年利用商業(yè)銀行的金融杠桿炒作機(jī)會(huì)會(huì)降到微小可能。土地一級(jí)市場(chǎng)完全由政府所壟斷。其他一切因素，要么通過(guò)影響供給，要么通過(guò)影響需求。（7） 通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力一般情況下，風(fēng)力越大或時(shí)常出現(xiàn)風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)價(jià)格越低。（1） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度一直平均保持在8%的增長(zhǎng)。其中房地產(chǎn)投資最穩(wěn)定。因?yàn)樽钊跣〉挠捎谧约哼€撐得住，認(rèn)為盟友中比自己強(qiáng)的肯定撐得住，而且，從內(nèi)心而言，他們最不希望有人倒戈；最強(qiáng)大的憑借自己的實(shí)力，那叫有持無(wú)恐，往往在形勢(shì)明朗后才倒戈。附表：西安市歷年房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)(19982003)(上年價(jià)格=100)2003年12月31日采集項(xiàng)目 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)(一)住宅(1)多層住宅(2)高層住宅(1)別墅(2)高檔公寓(二)非住宅 住宅(一)住宅(二)非住宅摘編自《西安統(tǒng)計(jì)年鑒2004》附表1中國(guó)2003年35個(gè)大中城市商品房屋銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)2003年12月31日采集地區(qū)房屋合計(jì) 外銷(xiāo)(租)個(gè)人住宅辦公樓商業(yè)房其他總計(jì)3225376430893033551152773051北京4737 4452445610645101894596天津2518197224682393628741411777石家莊1581 14551570500017401017太原3165 2838220450365484700呼和浩特1552 15721277