【正文】 驚弓之鳥，樓市陷入低迷。影響房地產的行政因素，是指影響房地產價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產價格制度、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。（2） 人口素質社會的文明發(fā)達、公共設施的完善、寬敞舒適等都足以增加房地產的需求，導致房地產價格趨高。（3） 地形地勢土地平坦，地價較高，土地高低不平，地價較低，在其他條件相同的情況下，地勢高的房地產的價格要高于地勢低的房地產的價格。有的影響程度強，有的影響程度弱。土地是生產要素（又叫社會資源）之一，其首要特點是稀缺性。聚源中學瞬間垮塌，278名師生遇難，11人下落不明?！吧鲜兰o80年代中期到90年代初是煙臺商品房發(fā)展的萌芽期，煙臺成為國家房改試點之一，商品住宅進入實質性的市場運作。②房地產開發(fā)零利潤銷售即商品房成本價銷售③國民生產總指GDP恒不變，經濟無地區(qū)、地域差異④不受國際金融的影響，國內存款貸款利率相等且等于零⑤國家政府免征收一切規(guī)、費、稅⑥消費者擁有殷實的貨幣資本即絕對的購買能力⑦人口增長為零，各個年齡段的人符合正態(tài)分布⑧1998年7月1日起，商品房市場出現(xiàn)需求量遠遠大于供給量，而供給量在短期無法生產出來⑨商品房作為居住的充分必要條件，完全無替代效應⑩商品房生產者提供的商品房是同質的.如果以上假設完全成立，在這樣的條件下可以用供給、需求和價格三個變量之間的關系可以用函數(shù)關系表達。關鍵字：房價、商品房、經濟適用房、限價房引言：1998年7月1日，在中國一直延續(xù)實行的住房福利制宣告結束。此時商品房生產者能獲取了超額利潤。房價的上漲主要原因在于結構性矛盾導致平均房價上漲；拆遷拉動的被動需求大量進入市場造成供不應求帶來的價格上漲；開發(fā)成本增加推動房價上漲，商品房精裝修品質帶來成本增加；現(xiàn)行統(tǒng)計制度影響等四大方面。從緊的貨幣政策，不僅在利率上從緊，而且信貸規(guī)模也會從緊，而這種從緊一定會改變2007年個人住房銀行信貸增長3倍之異?，F(xiàn)象。地價：是土地使用權受讓人獲取土地使用權所需的全部費用，也稱為土地費用、土地價款、土地出讓金土地一級市場：是指政府代表國家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權、有期限讓與使用者的活動。為討論起見，現(xiàn)將影響房地產價格分為如下10類：1. 供需關系需求和供給是形成價格的兩個最終因素。（6） 日照一般說來，受到周圍巨建筑物或其他遮擋的房地產的價格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產的價格。影響房地產價格的經濟因素主要有：經濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平、居民收入、房地產投資。這些錢用于證券、期貨和房地產。　　從經濟學角度，房地產屬于一個寡頭壟斷市場，寡頭之間比較容易形成價格同盟，而且一定程度上這個同盟會受到地方政府的支持，但在市場面前，這個同盟最終必將走向瓦解，最先倒戈的不是同盟中最弱小的，也不是最強大的，而是屬于中間層次的那部分。作者到受對國家宏觀調控政策的理解和未來的政策方向不足的限制，作者站不到一定的高度，使得預測又具有片面性。在這個函數(shù)圖形種可能出現(xiàn)間斷點、跳躍點。　　放量下跌：諸多樓盤爭相降價入市，因價格達到心理價位而吸引部分購買力入市，表現(xiàn)為價跌量增。（1）政治安定狀況（2）社會治安程度（3）房地產投機一般來說，房地產投機對房地產價格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：① 引起房地產價格上漲② 引起房地產價格下跌③ 起到穩(wěn)定房地產價格的作用（4） 城市化城市化意味著人口向城市集中，造成城市房地產需求不斷增加，帶動城市房地產價格上漲。在人口密集的城市，房地產求大于供，供給相對匱乏，因而價格趨高。地質條件好，地價就高；地質條件差，地價就低。土地就是國土，是一個國家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間。第四階段，嫦娥奔月階段（2006年7月11日2008年5月12日）劃分的原由2006年7月11日由建住房[2006]第171號《關于規(guī)范房地產市場外資準入管理的意見》直到2008年5月12日汶川地震，北川劉漢希望小學屹立不倒，無一死亡。（作者個人觀點請指正）第一階段，混沌期階段（1993年1998年7月1日以前）劃分的原由1993年11月16日建設部發(fā)布的《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》說明在我國已有雛形。 ①.土地是自由取用物品，土地的預期收益率為零。取消住房實物分配制度后，房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，買房成了中國人最大的一項消費，從此進入住宅建設市場化和住房消費貨幣化的商品房時代。Ⅲ.當 P=?（D↑↑，S↑↑），商品房需求量基本等于供給量，絕大多數(shù)商品房消費者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房主題已基本封頂完工但未竣工驗收時，采取略高于商品房成本且準現(xiàn)房購買。2005《溫州炒房團被套，嚴政還將繼續(xù)》2005《溫州炒房團被套，嚴政還將繼續(xù)》2005年4月27日，溫家寶總理在主持國務院長務會議中再次提出要進一步加強房地產市場宏觀調控。在359號文件和452號文件及從緊的貨幣政策下，政府不要再出臺什么更多的政策，只要把這些文件及政策落實到實處，國內房地產市場2007年利用商業(yè)銀行的金融杠桿炒作機會會降到微小可能。土地一級市場完全由政府所壟斷。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求。（7） 通風、風向、風力一般情況下，風力越大或時常出現(xiàn)風災的地方，房地產價格越低。（1） 經濟發(fā)展改革開放以來，我國的經濟發(fā)展速度一直平均保持在8%的增長。其中房地產投資最穩(wěn)定。因為最弱小的由于自己還撐得住，認為盟友中比自己強的肯定撐得住，而且，從內心而言，他們最不希望有人倒戈；最強大的憑借自己的實力，那叫有持無恐，往往在形勢明朗后才倒戈。附表：西安市歷年房屋銷售價格指數(shù)統(tǒng)計(19982003)(上年價格=100)2003年12月31日采集項目 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年房屋銷售價格指數(shù)(一)住宅(1)多層住宅(2)高層住宅(1)別墅(2)高檔公寓(二)非住宅 住宅(一)住宅(二)非住宅摘編自《西安統(tǒng)計年鑒2004》附表1中國2003年35個大中城市商品房屋銷售價格統(tǒng)計2003年12月31日采集地區(qū)房屋合計 外銷(租)個人住宅辦公樓商業(yè)房其他總計3225376430893033551152773051北京4737 4452445610645101894596天津2518197224682393628741411777石家莊1581 14551570500017401017太原3165 2838220450365484700呼和浩特1552 15721277