【正文】 格上在增長期內(nèi), 同比遠(yuǎn)大于環(huán)比,同一年前期環(huán)比大于后期環(huán)比, , 同比等于環(huán)比,同一年內(nèi)前期環(huán)比等于后期環(huán)比. 商品房消費(fèi)者收益.圖12商品房的生產(chǎn)者從銷售的價(jià)格上在衰退期內(nèi), 同比遠(yuǎn)小于環(huán)比,同一年前期環(huán)比小于后期環(huán)比, , 同比等于環(huán)比,同一年內(nèi)前期環(huán)比等于后期環(huán)比. 商品房生產(chǎn)者零收益.分析問題：為了把房價(jià)上漲的原因闡述的明晰，按房地產(chǎn)的發(fā)展及國家政策對該行業(yè)的管理強(qiáng)度進(jìn)行劃分幾個(gè)階段。“上世紀(jì)80年代中期到90年代初是煙臺商品房發(fā)展的萌芽期，煙臺成為國家房改試點(diǎn)之一，商品住宅進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的市場運(yùn)作。同年7月20日，國務(wù)院令第248號《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二階段，開天辟地階段（1998年7月1日2000年3月29日）劃分的原由同年7月20日，國務(wù)院令第248號《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》到2000年3月29日建設(shè)部第77號《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的頒布，同時(shí)1993年11月16日建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》廢止。）第三階段，夸父追日階段（2000年3月29日2006年7月11日）劃分的原由2000年3月29日建設(shè)部第77號《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的頒布直到2006年7月11日由建住房[2006]第171號《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入管理的意見》2002年執(zhí)行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，協(xié)議出讓的方式被禁止！2005年3月26日，國務(wù)院向各個(gè)省市、自治區(qū)印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》共有八條內(nèi)容，簡稱“國八條”。2005《溫州炒房團(tuán)被套，嚴(yán)政還將繼續(xù)》2005《溫州炒房團(tuán)被套，嚴(yán)政還將繼續(xù)》2005年4月27日，溫家寶總理在主持國務(wù)院長務(wù)會議中再次提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。我們稱之為“新國八條”。，防范市場風(fēng)險(xiǎn)?！　７康禺a(chǎn)泡沫化發(fā)展是推動(dòng)我國宏觀經(jīng)濟(jì)投資過熱一個(gè)重要的動(dòng)力源，也是造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失調(diào)的重要原因，給宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定構(gòu)成了威脅。聚源中學(xué)瞬間垮塌，278名師生遇難，11人下落不明。按照國務(wù)院有關(guān)文件要求，政府實(shí)施土地供應(yīng)時(shí)在“限套型、限房價(jià)”的基礎(chǔ)上，采取“競地價(jià)、競房價(jià)”的辦法，以公開招標(biāo)的方式確定開發(fā)建設(shè)行為?！贝婵顪?zhǔn)備金率歷次調(diào)整次數(shù)時(shí)間調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度2508年05月20日16%%%2408年04月25日%16%%2308年03月25日15%%%2208年01月25日%15%%2107年12月25日%%1%2007年11月26日13%%%1907年10月25日%13%%1807年09月25日12%%%17 07年08月15日%12%%16 07年06月5日11%%%15 07年05月15日%11%%14 07年04月16日10%%%13 07年02月25日%10%%12 07年01月15日 9%%%11 06年11月15日 %9%%10 06年08月15日8%%%9 06年07月05日 %8% %8 04年04月25日 7% % %7 03年09月21日6% 7%1%6 99年11月21日8% 6%2%5 98年03月21日13% 8%5%4 88年9月12%13% 1%3 87年10% 12%2%2 85年 央行將法定存款準(zhǔn)備金率統(tǒng)一調(diào)整為10% 184年央行按存款種類規(guī)定法定存款準(zhǔn)備金率，企業(yè)存款20%，農(nóng)村存款25%，儲蓄存款40%2007年，它是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上的僅有盛世，也是世界房地產(chǎn)發(fā)展史絕無僅有的奇跡。在359號文件和452號文件及從緊的貨幣政策下，政府不要再出臺什么更多的政策，只要把這些文件及政策落實(shí)到實(shí)處，國內(nèi)房地產(chǎn)市場2007年利用商業(yè)銀行的金融杠桿炒作機(jī)會會降到微小可能。第五階段，推波助瀾階段（2008年5月12日2030年左右）劃分的原由以地震帶來的災(zāi)難（作者表示沉痛哀悼）檢測房屋質(zhì)量。一是隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市住房需求壓力增大。三是居民的住房改善性需求將增加。第六階段，和諧社會階段（2030年以后）新興的行業(yè)將作為GDP的支柱行業(yè)推動(dòng)GGDP（綠色國民生產(chǎn)總值）穩(wěn)健發(fā)展，人均收入不得小于當(dāng)前（指第五階段，推波助瀾階段（2008年5月12日2030年左右））的人均收入，由發(fā)展中國家發(fā)展到發(fā)達(dá)國家最終實(shí)現(xiàn)社會主義的高級階段。土地是生產(chǎn)要素（又叫社會資源）之一，其首要特點(diǎn)是稀缺性。土地轉(zhuǎn)讓收入成為地方政府的主要收入來源，使得地方政府行為由以前更重視發(fā)展企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楦匾曂恋亻_發(fā)搞城市化，從而推高了土地和房地產(chǎn)價(jià)格。換言之，土地價(jià)格高低取決與可以獲取的預(yù)期土地收益高低。土地一級市場完全由政府所壟斷。通常所講的土地一級市場市場機(jī)房地產(chǎn)一級市場。土地二級市場市場機(jī)房地產(chǎn)二級市場。房地產(chǎn)三級市場具有消費(fèi)性質(zhì)，房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為，反映的是以效用為價(jià)值尺度的市場價(jià)格，是調(diào)劑需求條件下的市場行為。有的是正向相關(guān)關(guān)系，有的是反向相關(guān)關(guān)系。有的影響程度強(qiáng)，有的影響程度弱。但是對房價(jià)最終影響是由多方面的合力決定的。影響房價(jià)的因素多而復(fù)雜，通常進(jìn)行歸納分類。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求。房價(jià)的供求狀況可分為如下四種類型：（1） 全國房地產(chǎn)的總供求曲線（2） 本地區(qū)房地產(chǎn)的總供求曲線（3） 全國本類房地產(chǎn)的總供求曲線（4） 本地區(qū)本類房地產(chǎn)的總供求曲線由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更使用性的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的總供求曲線。2. 自身?xiàng)l件（是指反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素）（1） 位置 房地產(chǎn)價(jià)格和位置優(yōu)劣成正向相關(guān)關(guān)系。別墅的房地產(chǎn)的位置要接近大自然，有一定的生活私密性。地價(jià)與地質(zhì)條件成正向相關(guān)關(guān)系。（3） 地形地勢土地平坦，地價(jià)較高，土地高低不平，地價(jià)較低，在其他條件相同的情況下，地勢高的房地產(chǎn)的價(jià)格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價(jià)格。但是在城市繁華地段對面積大小的敏感程度較高，而郊區(qū)或農(nóng)村則相應(yīng)較低。土地形狀規(guī)則，地價(jià)就高。（7） 通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力一般情況下，風(fēng)力越大或時(shí)常出現(xiàn)風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)價(jià)格越低。（8） 氣溫、濕度、降水量這三者極端過剩或極端貧乏，均不利于生產(chǎn)和生活，因此會降低房地產(chǎn)價(jià)格。但是在靠江、河、湖、海的緣由，可以獲取特別的條件，如風(fēng)景、水路交通、這類土地的價(jià)格要高于其他土地。（11） 建筑物朝向、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等3. 環(huán)境因素（是指對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。（1） 人口數(shù)量隨著外來人口或流動(dòng)人口的增加對房地產(chǎn)的需求必定加大，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。（2） 人口素質(zhì)社會的文明發(fā)達(dá)、公共設(shè)施的完善、寬敞舒適等都足以增加房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格趨高。）78年計(jì)劃生育是一項(xiàng)長期國策后，獨(dú)生子女的結(jié)婚在房地產(chǎn)的價(jià)格推動(dòng)上起到了不可磨滅的作用。一般說來，隨著家庭規(guī)模小型化，即家庭平均人口的下降，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢。（1） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度一直平均保持在8%的增長。需求增加引起了價(jià)格上漲，尤其是引起了地價(jià)的上漲。如果其他條件不變，則物價(jià)變動(dòng)的百分比相等于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，二者的動(dòng)向基本一致。（3） 居民收入恩格爾曲線說明：在低收入的條件下，消費(fèi)者在食品上的支出大于在住房上的支出，但是隨著收入的增加，住房支出在收入的比重逐漸增大。如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機(jī)），則必然會引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。影響房地產(chǎn)的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地