【正文】 0年以前非常接近，2011年以后，紅線則始終明顯高于藍(lán)線。那么這一結(jié)論在時(shí)間序列上是否可以得到更加扎實(shí)的支持呢？我們把中國二線城市按照房價(jià)漲幅分為兩組。在青壯年人口集中流入的這一部分城市，房價(jià)就出現(xiàn)了大幅度的上漲，而他們相對離開的這一部分城市房價(jià)的上漲較弱。小學(xué)生流向哪里，他們年輕的父母大概就會在同一時(shí)期流向那里。在這樣的背景下，我們看到深圳、廈門、北京這些城市小學(xué)在校生人數(shù)的增速高達(dá)7%以上，遠(yuǎn)超全國平均水平，同時(shí)我們也看到了這些地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)了非常猛烈的上漲。可以看到，兩者之間的關(guān)系在更長的時(shí)間跨度上進(jìn)一步增強(qiáng)，擬合優(yōu)度進(jìn)一步提高到58%的水平。可以明顯地看到這兩組數(shù)字之間存在著緊密的聯(lián)系，其擬合優(yōu)度達(dá)到50%。以小學(xué)生在校生人數(shù)作為描繪城市房地產(chǎn)需求的指標(biāo)，我們首先提出一個(gè)重要的觀察。小學(xué)生在校生人數(shù)作為描述城市化的代理指標(biāo)，優(yōu)點(diǎn)在于數(shù)據(jù)易于獲取，質(zhì)量可靠，與城市房地產(chǎn)市場的需求聯(lián)系緊密。但這些指標(biāo)都或多或少存在一定瑕疵，例如用水量、用電量、移動(dòng)電話數(shù)量還會受到生活習(xí)慣改變、科技迅猛發(fā)展、人口流動(dòng)等影響，使得這些指標(biāo)均存在很多不足。為了克服常住人口數(shù)據(jù)存在的問題，我們嘗試使用多種其他指標(biāo)來描繪城市人口的數(shù)量，特別是描繪和城市房地產(chǎn)市場需求關(guān)聯(lián)緊密的人口數(shù)量。更重要的是，居住在城市中6個(gè)月以上的人口還包括農(nóng)民工、快遞員等低收入人群，他們雖然創(chuàng)造了很大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是城市生活不可或缺的一部分，但是與所在城市的房地產(chǎn)市場未必有非常緊密的聯(lián)系。統(tǒng)計(jì)制度中，常住人口定義為“居住在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且戶口在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道或戶口待定的人；居住在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且離開戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道半年以上的人；戶口在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且外出不滿半年或在境外工作學(xué)習(xí)的人”。在衡量城鎮(zhèn)化，特別是描繪城市的房地產(chǎn)市場需求時(shí)，經(jīng)常使用的一個(gè)指標(biāo)是城市常住人口數(shù)量。房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出如此顯著的分化。2012年至今，三四線城市房價(jià)漲幅明顯低于居民收入增速，甚至低于通貨膨脹的漲幅。第一個(gè)階段是在2013年以前，期間一二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度始終比較接近；第二個(gè)階段是2013年至今，這一時(shí)期內(nèi)不同城市之間房價(jià)漲幅出現(xiàn)了顯著的分化，城市之間房價(jià)呈現(xiàn)排浪式上漲。隨著人口不斷涌入城市，房地產(chǎn)市場面臨旺盛的需求，城市房地產(chǎn)價(jià)格開始普遍上升。2000年至2016年間。常住人口城鎮(zhèn)化率從2000年的36%提高到2016年的57%，年均城鎮(zhèn)常住人口增加2091萬人。如果沒有每年數(shù)以千萬計(jì)的人口持續(xù)涌入城市，那么房地產(chǎn)價(jià)格下行、經(jīng)濟(jì)減速和銀行壞賬上升的幅度和規(guī)模都會大得多。由于前面討論的人口流向的分化，不同城市的存貨去化速度呈現(xiàn)顯著差異，導(dǎo)致2016年初以來，不同城市之間的房價(jià)呈現(xiàn)排浪式上升：率先完成存貨去化的城市房價(jià)領(lǐng)漲，后續(xù)其他城市存貨去化逐步完成，房價(jià)開始跟隨上漲。三、2009年全球金融危機(jī)之后一攬子刺激政策造成了全國范圍內(nèi)房價(jià)的普遍上漲和存貨的快速積累。二、由于地方政府對土地市場的壟斷，決策認(rèn)知，在中小城市土地供應(yīng)相對充足的同時(shí)，特大城市的土地供應(yīng)十分匱乏。. . . .中國房價(jià)上漲的原因終于找到了 一、20102012年是中國城市化進(jìn)程的重要分水嶺。在此之前，人口的流動(dòng)在不同城市之間在統(tǒng)計(jì)意義上沒有明顯的區(qū)分；在此之后，人口開始集中向大城市和特大城市加速流動(dòng)，而中小城市的人口流入相對更緩慢。這與2010年以后的人口流向形成巨大反差，基本地造成了后期城市之間房價(jià)的巨大分化。2012年以后，在大多數(shù)城市房價(jià)上漲開始低于通貨膨脹和收入的上升速度，至晚自2014年以后，全國范圍的房地產(chǎn)庫存的絕對水平開始高位持續(xù)快速回落，這期間的變化顯示了去泡沫化的改變。更基本地看，盡管新開工的下降和市場化力量的作用十分重要，但持續(xù)的城市化進(jìn)程也許是2014年以來中國房地產(chǎn)順利完成（或?qū)⒁瓿桑┐尕浫セ年P(guān)鍵因素，這使得在經(jīng)濟(jì)減速和銀行壞賬上升溫和的條件下房地產(chǎn)市場得以出清。1中國城市化進(jìn)程的轉(zhuǎn)折從城鎮(zhèn)化到都市化進(jìn)入本世紀(jì)以來，中國的城市化進(jìn)程開始加速。即便在2010年以后，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程稍有放緩，平均每年城鎮(zhèn)常住人口增加2053萬人。大量的人口進(jìn)入城市并定居下來，實(shí)現(xiàn)了生活水平的巨大提高，也創(chuàng)造了前所未見的經(jīng)濟(jì)繁榮。觀察中國不同城市之間的房地產(chǎn)價(jià)格變化，無論是基于國家統(tǒng)計(jì)局公布的新建住宅價(jià)格指數(shù)，還是基于百城住宅價(jià)格指數(shù)，都可以將房地產(chǎn)市場劃分為兩個(gè)階段。一線城市房價(jià)始終高歌猛進(jìn)，一些二線城市的房價(jià)在2016年以后也出現(xiàn)了明顯上行，但是三四線城市的房價(jià)始終處在微漲或者下跌的狀況下，直到2017年上半年一部分三四線城市的房價(jià)才開始上行。與此同時(shí)，北京上海等一線城市的房屋價(jià)格卻已趕上和超過許多高收入國家的水平，引發(fā)泡沫憂慮。我們知道，城市化的進(jìn)程是過去許多年來房地產(chǎn)市場在需求層面的重要支撐力量。但在技術(shù)上，使用常住人口這一指標(biāo)存在一些不足。在實(shí)際統(tǒng)計(jì)操作過程中，確定人口在城市中是否連續(xù)居住6個(gè)月以上存在一定困難，使得常住人口數(shù)據(jù)存在一定遺漏。這些因素使得用常住人口去定義和統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)市場的需求存在明顯的瑕疵。這些指標(biāo)包括，城市用水量、用電量、固定/移動(dòng)電話數(shù)量等。經(jīng)過一些嘗試后，我們傾向于使用一個(gè)更加有效的指標(biāo)——小學(xué)生在校生人數(shù)，它具有強(qiáng)大的解釋能力。在以下的討論中，我們將可以看到小學(xué)生在校生人數(shù)是一個(gè)值得重視的、可靠的代理指標(biāo)。圖3中的橫軸是2013年到2015年33個(gè)一二線城市一至六年級小學(xué)生在校人數(shù)的增長情況，縱軸是2013年1月至2016年8月這些城市的房價(jià)累計(jì)漲幅。圖4中我們進(jìn)一步擴(kuò)展了數(shù)據(jù)的時(shí)間序列長度，橫軸是2009年到2015年小學(xué)在校生的增速，縱軸是這些城市2009年1月到2016年9月（新的一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺之前）房價(jià)的漲幅。2013年到2015年，%。在橫軸的另外一端，例如西寧、呼和浩特、昆明等城市，小學(xué)在校生人數(shù)增速是負(fù)增長或接近零增長，我們也可以看到這些城市的房價(jià)漲幅非常有限。這一結(jié)果表明，在我們研究的樣本區(qū)間內(nèi)，中國的青壯年人口集中流入一部分城市，而相對離開另外一部分城市。這是我們基于橫截面數(shù)據(jù)看到的簡要結(jié)論。圖5的紅線是房價(jià)漲幅排名前10的二線城市小學(xué)在校生人數(shù)增速，藍(lán)線表示的是房價(jià)漲幅排名后10名的城市（按照2015年1月至2016年7月房價(jià)漲幅將二線城市分為兩組，房價(jià)漲幅居前的城市包括廈門,南京,合肥,廣州,杭州,天津,武漢,福州,鄭州,南昌；漲幅靠后的城市包括沈陽,蘭州,哈爾濱,長春,昆明,大連,呼和浩特,銀川,西寧,烏魯木齊）。這意味著，2010年以前，從小學(xué)在校