【正文】 房價漲幅靠前的二線城市和靠后的二線城市人口流入的趨勢沒有明顯的區(qū)別。所以在人口大量流入和流出的二線城市，除了小學生人數(shù)增速的差異外，我們也可以在住宅市場上看到明顯的差異。這樣的一系列變化，不能夠簡單地用流動性和投機炒作來解釋。為什么這一系列變化對房價的影響在2015年下半年才開始非常顯著地體現(xiàn)出來，中間存在兩三年的滯后？我們將在下文房地產(chǎn)存貨部分中深入展開和討論。在2011年之前，這兩組城市的居民可支配收入增速水平接近。換句話說，人口向這些城市流動，并不是因為這些城市有更好的就業(yè)機會。那么人口流動變化的原因是什么呢？我們認為一個可能的解釋是教育資源在不同城市之間分布的差異。圖9中橫軸是中國不同城市在公共教育領域的投入情況，縱橫是中國不同城市小學在校生人數(shù)增速。如果考慮深圳有非常蓬勃的經(jīng)濟增長作為人口流入的支撐，廈門受經(jīng)濟因素的影響至少不像深圳那么突出。小學在校生人數(shù)從負增長轉為正增長，說明他們的父母，這些青壯年人口在全社會流動人口中的占比在2012年前后出現(xiàn)了顯著的抬升。價值觀念在代際之間的差異可能也與人口流向變化有一些關聯(lián)。所謂都市化是指人口的流動開始表現(xiàn)出很強的選擇性，人口開始集中流入一部分大城市和特大城市，而相對在離開其他的中等城市和中小城市，城市化在城市之間開始出現(xiàn)了明顯的選擇性。紅色的區(qū)域是小學在校生人數(shù)增速大于平均水平加兩倍標準差，藍色的區(qū)域是大于平均水平加一倍標準差。 2城鎮(zhèn)化與土地制度1982年，全國人大通過了新修訂的憲法，首次對土地所有權制度進行了明確規(guī)定，增加了“城市的土地屬于國家所有”的條款。這一機制約束了地價的上升幅度，從而限制了房價的水平。（一）居住用地供應比例低于國際水平首先，我們使用美國國家航空航天局的數(shù)據(jù)，觀察相同的比例尺下在高空拍下來的城市夜晚燈光亮度。圖12中的城市，燈光非常亮的區(qū)域范圍相對更小，中心區(qū)域的亮度與周圍的亮度落差比較大。從城市夜晚的亮度來看，每組城市內(nèi)部區(qū)別不大，而兩組城市之間的區(qū)別非常明顯。這使得城市的建成區(qū)域范圍內(nèi)，用于居住用地的比例可以相對比較低。國內(nèi)小區(qū)綠地和道路占比在30%45%之間，這里按照30%的保守數(shù)字考慮。而北京和天津僅有19%。（二）居住用地供應對房價的影響我們還可以基于中國不同城市的橫斷面數(shù)據(jù)，研究建成區(qū)居住用地面積的增長和房價漲幅的關系，來進一步揭示土地供應層面的問題。在供給方面，我們使用2008年至2014年城市居住用地年化增速來衡量土地供應。解釋變量在統(tǒng)計上均十分顯著。2009年至2016年，%，%。同一時期，%。房屋價格的自然趨勢增速略高于理財產(chǎn)品收益率，低于信托產(chǎn)品收益率近3個百分點。換句話說，如果我們觀察到房屋價格出現(xiàn)了過度的上漲，要么是受到人口大量流入的影響，要么是受到政府土地供應制度的限制。我們將地方政府看成一個經(jīng)濟人，其追求的目標是長期收入流的最大化，包括財政稅收和賣地收入。一個地區(qū)的經(jīng)濟競爭力如果越不依賴于可貿(mào)易部門的活動，越不依賴于中低端制造業(yè)，那么土地供應可以控制的越緊。二、決策和認知習慣。人均三產(chǎn)GDP反映了城市對不可貿(mào)易經(jīng)濟活動的依賴程度；常住人口數(shù)量代表了政府限制城市人口規(guī)模的努力。對32個一二線城市的數(shù)據(jù)進行回歸，結果如表1所示：結果顯示，小學生在學生人數(shù)增速始終顯著，且對房屋價格漲幅影響為正，符合理論預期。可能的原因是，對于中國的大城市和特大城市而言，由于產(chǎn)業(yè)不容易轉移使得政府控制土地的能力更強，以及政府限制城市規(guī)模的努力，土地供應的外生性相當強，房價上漲刺激土地供應的作用較弱；但是對于大量的中小城市而言，土地供應存在很強的內(nèi)生性，房價上升能夠刺激土地供應的明顯響應。這些發(fā)達的特大城市主要依賴現(xiàn)代服務業(yè)，經(jīng)濟活動缺乏競爭，難以轉移，使得政府控制土地供應的能力更強，而付出的財稅收入下降的成本較小。即便是在中小城市，土地供應增速會在人口達到500萬左右時達到最高點，之后緩慢下滑，當人口超過1000萬以后土地供應增速就急劇下降。對32個一二線城市的數(shù)據(jù)進行回歸，結果如下：進一步的統(tǒng)計結果顯示，與人均第三產(chǎn)業(yè)GDP有關的三個變量聯(lián)合檢驗在10%的顯著性水平下具有統(tǒng)計顯著性，人口變量的聯(lián)合檢驗在10%的顯著性水平下不具有統(tǒng)計顯著性。這一平衡取決于商業(yè)活動是否能夠順利地移往其他城市，從而基本地反映了政府對土地供應控制能力的強弱。大城市和特大城市供地意愿更低，但中小城市的供地意愿相對較高。面對房屋銷售價格快速上漲，開發(fā)商普遍調(diào)整經(jīng)營策略，加大拿地和開發(fā)力度，延緩銷售節(jié)奏，更多的通過持有房屋獲取房價上漲帶來的投資性回報。無論是觀察上市房地產(chǎn)企業(yè)存貨數(shù)據(jù)（圖24），還是觀察我們以國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)為基礎測算的房地產(chǎn)存貨數(shù)據(jù)（圖2022），房地產(chǎn)企業(yè)在2009年以后均積累了大量存貨。庫存的過度堆積和隨后的去庫存過程，也解釋了為什么20112012年開始，部分大城市小學在校生增速顯著上升，但一直到三年多以后，這些區(qū)域才出現(xiàn)房價的普遍大幅上漲?？紤]到這些瑕疵，我們在此重新定義和估算了房價漲幅靠前的二線城市、房價漲幅靠后的二線城市，以及三四線城市自2008年以來累積的非合意存貨的絕對水平。由此形成庫存的序列數(shù)據(jù)后，我們進一步對比了同期房價和新開工等領域的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)大體上可以相互印證，例如非合意庫存低于0時房價上升，大于0時房價面臨壓力?？梢钥吹剑粋€顯著的特點是，20102014年期間，大部分城市的非合意存貨水平均在快速堆積，隨后進入下降過程。但由于開發(fā)商大量減少新開工，存貨2014年見頂以后也開始持續(xù)下降。以狹義的限購口徑（對購房資格和購房數(shù)量進行限制的政策）統(tǒng)計，截至今年6月30日，共計50個城市實施了限購政策，超過了2011年至2013年高峰時的46個。上市房地產(chǎn)公司存貨數(shù)據(jù)也顯示我們距離存貨去化基本完成的時間節(jié)點并不遙遠。然而，從新開工變化看問題，這些城市迄今并未出現(xiàn)存貨的快速積累。綜合上述討論， 20092011年中國經(jīng)歷了全面的房地產(chǎn)價格的快速上漲和泡沫化，這刺激了供應的過度增長，并隨后導致庫存的大量積累。越來越多的三四線城市房價重啟上升走勢。4結論本文討論了三個問題：第一部分討論了中國的城市化進程及其對房價的影響，指出小學在校生人數(shù)是衡量與城市化關聯(lián)的房地產(chǎn)需求的合理指標，并基于此對20102012年前后中國城市化進程的轉折進行了分析和描述。第三部分討論了房地產(chǎn)市場的存貨度量，以及與此相關的房價和泡沫等問題，指出20092011年期間中國房地產(chǎn)市場具有明顯的泡沫化特征，其后逐步轉入去泡沫去存貨的過程。歡迎您的光臨，！希望您提出您寶貴的意見，你的意見是我進步的動力。什么時候離光明最近？那就是你覺得黑暗太黑的時候。學習