【正文】 程Ⅱ，方程Ⅲ。我們根據(jù)中國城市的人均第三產(chǎn)業(yè)GDP規(guī)模，擬合了城市土地供應(yīng)情況（圖18）。原因可能是城市人口在500萬以下時(shí)，政府主要依靠大量供地降低成本，吸引人流和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。相比而言，控制城市規(guī)模的影響可能只集中在特大城市中，對總體城市的解釋能力比較有限。在這一過程中，2009至2011年間全國范圍內(nèi)房價(jià)普遍猛烈上漲，房屋新開工和房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅高于長期合理水平，房地產(chǎn)企業(yè)存貨高企，同時(shí)伴隨著企業(yè)銷售利潤率和ROE的提升。由于房地產(chǎn)市場的存貨數(shù)據(jù)存在許多嚴(yán)重的瑕疵，我們沒有直接使用國家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)存貨相關(guān)數(shù)據(jù)。非合意庫存低于0時(shí)，相對銷售增速，新開工明顯加速，大于0時(shí)新開工則表現(xiàn)疲弱。2016年由于刺激政策的影響和需求透支，房地產(chǎn)的存貨去化無疑非?？?。這與前述基于新開工和銷售數(shù)據(jù)的估計(jì)，也是比較接近的。2012年以后，在大多數(shù)城市房價(jià)上漲開始低于通貨膨脹和收入的上升速度，至晚自2014年以后，全國范圍的房地產(chǎn)庫存的絕對水平開始高位持續(xù)快速回落。第二部分討論了政府壟斷城市土地供應(yīng)造成的扭曲，結(jié)合實(shí)證數(shù)據(jù)分析了其對房價(jià)的影響，并探討了可能影響政府供地決策的經(jīng)濟(jì)機(jī)理。贈(zèng)語； 如果我們做與不做都會有人笑，如果做不好與做得好還會有人笑，那么我們索性就做得更好，來給人笑吧！ 現(xiàn)在你不玩命的學(xué)，以后命玩你。壓力不是有人比你努力，而是那些比你牛幾倍的人依然比你努力。由于開工響應(yīng)和存貨的堆積并未出現(xiàn)，近來的房價(jià)上升更多地反映了市場供求失衡的影響，并不具備泡沫化的關(guān)鍵特征。容易設(shè)想，如果沒有每年數(shù)以千萬計(jì)的人口持續(xù)涌入城市，那么房地產(chǎn)價(jià)格下行、經(jīng)濟(jì)減速和銀行壞賬上升的幅度和規(guī)模都會大得多。從這一角度看問題，2016年以來在部分二線城市房價(jià)快速上升的同時(shí)，供應(yīng)的快速擴(kuò)大和存貨積累迄今并不明顯，房價(jià)的上升主要反映了供求的嚴(yán)重失衡（表現(xiàn)為非合意存貨大幅低于0的水平，見圖20）。上市房地產(chǎn)企業(yè)存貨占總資產(chǎn)的比重在2014年3季度達(dá)到最高點(diǎn)，隨后開始趨勢回落，目前已經(jīng)與2010年底水平接近。在房價(jià)漲幅靠后的二線城市，以及廣泛的三四線城市，青壯年人口流入的速度明顯要更慢一些，因此存貨的去化也相對較慢。之所以假設(shè)2007年非合意存貨水平為0，是由于當(dāng)年全國房價(jià)開始加速上升，暗示當(dāng)時(shí)庫存已低于合意水平，從而形成一個(gè)相對保守的估算基礎(chǔ)。2012年以后，隨著房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤率逐步下降，企業(yè)意圖通過提高周轉(zhuǎn)率水平，維持合理的投資回報(bào)率，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入去庫存的過程。3房地產(chǎn)庫存2009年全球金融危機(jī)之后，政府實(shí)施了寬松的貨幣政策等一攬子刺激措施，造成了全國范圍內(nèi)房價(jià)的普遍上漲。即政府追求長期收入的最大化，因此會在賣地收入和財(cái)政稅收之間尋求一個(gè)平衡點(diǎn)。土地供應(yīng)的這一模式可以幫助理解數(shù)據(jù)在不同區(qū)間上的差異。城市土地供應(yīng)對房價(jià)漲幅的影響顯著，但對整體解釋能力的提升比較有限，同時(shí)對于大多數(shù)城市而言其影響數(shù)值并不很大?；谶@些討論，我們分別選擇了人均第三產(chǎn)業(yè)GDP和常住人口數(shù)量作為工具變量進(jìn)行嘗試。這樣的制約對地方政府來說，意味著存在一個(gè)最優(yōu)平衡點(diǎn)。一系列比較顯示，常數(shù)項(xiàng)代表的房屋價(jià)格的自然趨勢增速，處在大體合理水平。房屋價(jià)格的自然趨勢增速遠(yuǎn)低于居民收入增速。結(jié)果如下（ *,**,***分別表示在10%、5%、1%的水平上顯著）：回歸結(jié)果顯示，小學(xué)生增速對房價(jià)漲幅的影響為正，居住用地增速的影響為負(fù)，符合理論預(yù)期。這凸顯了土地供應(yīng)的重要影響。注：標(biāo)*城市數(shù)據(jù)調(diào)整為扣除小區(qū)綠地和道路后的居住用地占比，與國際比較口徑更一致。圖12中的城市主要是一些內(nèi)陸型的城市，其產(chǎn)生和興起更多地反映了政治力量的影響，它的經(jīng)濟(jì)輻射力相對較弱。那么這一理論分析在多大程度上可以解釋中國的土地供應(yīng)情況、以及與國際城市之間的差異呢？我們將會看到，盡管實(shí)際的數(shù)據(jù)和情況要更加復(fù)雜一些，但對于中國特大城市的情況而言，這一分析與現(xiàn)實(shí)符合得比較好。從城鎮(zhèn)化到都市化，這是過去幾年重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場在需求層面得到的有力支撐。但是在2012年以后，中國的城市化從之前的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)入了都市化。2011年以后，才重新恢復(fù)了正增長，這一正增長的情況也許會持續(xù)到2025年前后。如果年輕的父母集中去選擇一些教育資源非常好的城市，這些城市的人口流入就在上升，并導(dǎo)致了這些城市勞動(dòng)力市場的供應(yīng)上升和居民可支配收入增速放慢，同時(shí)表現(xiàn)為小學(xué)在校生人數(shù)增速上升，房價(jià)上升，以及住宅新開工上升。這一情況在歷史上是沒有的。經(jīng)過一段時(shí)間的滯后，2015年下半年以后，這一趨勢在城市房價(jià)中開始體現(xiàn)出來?？梢钥吹皆?010年之前，兩組城市的住宅銷售面積增速的差平均略低于0，但是2011年以后兩組城市住宅銷售增速的差維持了較高的水平，后期進(jìn)一步擴(kuò)大到20%左右。在青壯年人口集中流入的這一部分城市，房價(jià)就出現(xiàn)了大幅度的上漲，而他們相對離開的這一部分城市房價(jià)的上漲較弱?？梢悦黠@地看到這兩組數(shù)字之間存在著緊密的聯(lián)系，其擬合優(yōu)度達(dá)到50%。為了克服常住人口數(shù)據(jù)存在的問題，我們嘗試使用多種其他指標(biāo)來描繪城市人口的數(shù)量，特別是描繪和城市房地產(chǎn)市場需求關(guān)聯(lián)緊密的人口數(shù)量。房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出如此顯著的分化。2000年至2016年間。三、2009年全球金融危機(jī)之后一攬子刺激政策造成了全國范圍內(nèi)房價(jià)的普遍上漲和存貨的快速積累。這與2010年以后的人口流向形成巨大反差，基本地造成了后期城市之間房價(jià)的巨大分化。即便在2010年以后，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程稍有放緩，平均每年城鎮(zhèn)常住人口增加2053萬人。與此同時(shí)，北京上海等一線城市的房屋價(jià)格卻已趕上和超過許多高收入國家的水平，引發(fā)泡沫憂慮。這些因素使得用常住人口去定義和統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)市場的需求存在明顯的瑕疵。圖3中的橫軸是2013年到2015年33個(gè)一二線城市一至六年級小學(xué)生在校人數(shù)的增長情況，縱軸是2013年1月至2016年8月這些城市的房價(jià)累計(jì)漲幅。這一結(jié)果表明，在我們研究的樣本區(qū)間內(nèi)，中國的青壯年人口集中流入一部分城市，而相對離開另外一部分城市。人口流向的變化對房地產(chǎn)市場帶來了哪些影響呢？我們比較這兩組二線城市住宅銷售面積增速的差異（見圖6）。這種變化首先在小學(xué)在校生的數(shù)據(jù)上顯著體現(xiàn)出來，同步地在住宅銷售市場上體現(xiàn)出來，并幾乎同步地在住宅新開工市場上體現(xiàn)出來。人口集中流入的這些城市，居民可支配收入增速明顯弱于對照組。而這些因素在中國不同城市之間的分布具有非常大的差異。接下來一個(gè)問題是為什么這個(gè)變化發(fā)生在2012年？一個(gè)可能性較大的解釋是，中國的小學(xué)在校生人數(shù)增速從1998年到2010年一直處于負(fù)增長。這期間人口向大城市、中等城市和小城市流動(dòng)是沒有選擇性的。我們把這一現(xiàn)象稱作長江中下游城市群的興起，這是中國都市化過程中非常鮮明的