【正文】 現(xiàn)的需求才可能與總供給相等。那些過(guò)分強(qiáng)調(diào)剛性需求而忽略有效需求的說(shuō)辭存在偏差的。社會(huì)再分配是保障社會(huì)分配公平的必要保證，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房與商品房一起共同構(gòu)成我國(guó)的住房供應(yīng)體系，而在我國(guó)，這些年這一部分房存在嚴(yán)重不足的狀況，在國(guó)家 3600 萬(wàn)套保障房政策出臺(tái)之前，各地開(kāi)工的保障房 數(shù)量一直維持在住房開(kāi)工數(shù)量的 4%—5%的比例，而這個(gè)數(shù)據(jù) 1998 年時(shí) %。 7 通常來(lái)說(shuō)，住房問(wèn)題實(shí)際包含三個(gè)問(wèn)題：住房供求總量問(wèn)題，住房供求結(jié)構(gòu)問(wèn)題，住房公平與效率問(wèn)題。當(dāng)出現(xiàn)公平與效率問(wèn)題，政府向中低收入提高住房補(bǔ)貼，而退出住房市場(chǎng)，保障性 住房急劇下降。這里僅就需求方考慮，供給部分即開(kāi)發(fā)商的預(yù)期分析在下文。同時(shí)部分學(xué)者以及媒體過(guò)分夸大城市化進(jìn)程和剛性需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響，在很長(zhǎng)一段時(shí)間甚至引起恐慌性的需求，于是對(duì)本已攀升的商品房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步扭曲，造成了現(xiàn)在商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的現(xiàn)實(shí)。在葛瑛、王慧娟的《房地產(chǎn)金融屬性的表現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)含義 :以美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為例》一文中，有關(guān)這方面的論述，我國(guó)市場(chǎng)可以參考。但是，投資需求不會(huì)對(duì)價(jià)格上漲起到太大作用，而是會(huì)對(duì)當(dāng)前價(jià)格的維持起到很大作用。投機(jī)需求最關(guān)注的是短期內(nèi)商品房?jī)r(jià)格的漲落，前些年，商業(yè)銀行的商品房的貸款利率與貸款條件都比較低，使得商品房的投機(jī)成本很低，客觀山給投機(jī)者創(chuàng)造了有利條件，投機(jī) 者得以沖高商品房?jī)r(jià)格。 在這里要注意兩點(diǎn)：第一，投資投機(jī)需求的不斷擴(kuò)大，與當(dāng)前我國(guó)社會(huì)的貧富差距有著巨大的關(guān)系。按照國(guó)際通常標(biāo)準(zhǔn)，基尼系數(shù)在 以下為最佳的平均狀態(tài)，在 ～ 之間為正常狀態(tài)，超過(guò) 為警戒狀態(tài)，達(dá)到 則屬于危險(xiǎn)狀態(tài)。商品房市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用主要由購(gòu)買(mǎi)價(jià)格決定。只要政府拿出這樣?xùn)|西，使多買(mǎi)多占的人，在意欲博取的資本升值尚不確定的情形下，馬上就面臨相當(dāng)確定的常年稅負(fù)，這會(huì)使投資房產(chǎn)博取升值的意義失去大半。土地作為不可再生資源，其供應(yīng)量是有限的，而且每一區(qū)位的土地都是獨(dú)一無(wú)二的。同時(shí)，地方政府作為土地的管理者，在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中也發(fā)揮 著重要的作用。這兩年地價(jià)之高相當(dāng)恐怖，許多出現(xiàn) 5000 元到 8000 元，甚至出現(xiàn)了 10000 元以上的情況。中國(guó)人民銀行原副行長(zhǎng)吳曉靈女士指出，在目前的土地供應(yīng)制度、地方政府稅收制度以及房地產(chǎn)方面的財(cái)政金融政策，是造就房地產(chǎn)價(jià)格不正常的根本因素。我國(guó)商品房市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)間非常短暫，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上成熟。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的對(duì)中國(guó)幾個(gè)重要城市的調(diào)查顯示， 70%的商品房是由 30%收入最高的人群購(gòu)買(mǎi)的。開(kāi)發(fā)商作為商品房市場(chǎng)的供給一方，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期以及對(duì)購(gòu)房者預(yù)期作出的反應(yīng)，在市場(chǎng)中的操作行為等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起著巨大的作用。在商品房市場(chǎng)上，不可否認(rèn)的是，存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象，作為供給者的開(kāi)發(fā)商擁有的信息數(shù)量遠(yuǎn)超過(guò)購(gòu)房者，信息不對(duì)稱(chēng)使得購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)缺乏準(zhǔn)確的判斷，于是開(kāi)發(fā)商也利用這一點(diǎn)采取不規(guī)范的操作行為，如哄抬房?jī)r(jià)，銷(xiāo)控（又稱(chēng)饑餓銷(xiāo)售法），制造假象達(dá)到迷惑購(gòu)房者的目的。 雖然這期間我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持了高速增長(zhǎng)，但是 M2 的增速仍然遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)增速。再者 07 年至今我國(guó)的 CPI，除了 09 年下降外都維持在 %運(yùn)行， 11 年 7 月份更是漲幅驚人，再次突破 6%，高漲的 CPI 對(duì)本已走高的商品房?jī)r(jià)格有著推動(dòng)作用。當(dāng)然，利用純粹的行政性的手段如限購(gòu)和限價(jià)政策也不是作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的參與者所樂(lè)意看到的。 （一）完善善差異性的住房供給結(jié)構(gòu)，讓不同的人群都能有合適自己的需求的商品房可買(mǎi) 。而普通的 70— 120 ㎡的商品房，則是巨大多數(shù)購(gòu)房者首選，應(yīng)該引導(dǎo)市場(chǎng)加大這部分的供應(yīng)。在通貨膨脹高企的國(guó)家，人們會(huì)選擇購(gòu)入房產(chǎn)來(lái)抵擋通貨膨脹的壓力。從稅收政策上來(lái)講，當(dāng)前正在試點(diǎn)的房產(chǎn)稅不應(yīng)該搞“一刀切”，應(yīng)該防止房產(chǎn)稅的施行給中低收入的購(gòu)房者增加負(fù)擔(dān)，這也違背了房產(chǎn)稅的初衷?？梢灶A(yù)見(jiàn)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格還將會(huì)持續(xù)上漲，但是我們也說(shuō)有效的政策必然能夠抑制其過(guò)快的上漲速度，直到使得商品房快速上漲的因素趨于穩(wěn)定，同時(shí)市場(chǎng)日漸成熟，各項(xiàng)制度與政策也比較完善，商品房的價(jià)格才會(huì)趨于穩(wěn)定。在這里，我僅是想用一段文字來(lái)表達(dá)我的感激之情。 感謝，南審，再見(jiàn)，南審！ 16 南京審計(jì)學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）任務(wù)書(shū) 論文題目 我國(guó)當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的事實(shí)與原因分析 學(xué)生姓名 趙鳳秋 學(xué) 號(hào) 08010944 專(zhuān) 業(yè) 工程管理 指導(dǎo)教師 劉雷 職 稱(chēng) 副教授 學(xué) 歷 博士 論文（設(shè)計(jì)）起止時(shí)間 — 1．畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）課題來(lái)源及應(yīng)達(dá)到的目的： 本科畢業(yè)論文是實(shí)踐教學(xué)的一項(xiàng)重要課程，其目的是將本科期間所 學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能綜合應(yīng)用于某個(gè)研究課題。 3．進(jìn)度安排： （ 1）選題準(zhǔn)備與開(kāi)題報(bào)告 ～ （ 2）論文初稿寫(xiě)作 ～ （ 3）論文修改階段 ～ （ 4）論文定稿時(shí)間 4．參考文獻(xiàn)： （ 1）盡量采用近期國(guó)內(nèi)外的核心及權(quán)威刊物，除經(jīng)典文獻(xiàn)外； （ 2）參考文獻(xiàn)不少于 15 篇，文獻(xiàn)應(yīng)按照畢業(yè)論文要求規(guī)范表述； （ 3）可以在網(wǎng)上檢索部分相關(guān)資料，并注明網(wǎng)站； 指導(dǎo)教師簽名： 年 月 日 所在專(zhuān)業(yè)審查意見(jiàn)： 專(zhuān)業(yè)系（教研室）主任簽名： 年 月 日 17 論文題目 我國(guó)當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的事實(shí)與原因分析 學(xué)生姓名 趙鳳秋 學(xué) 號(hào) 08010944 專(zhuān) 業(yè) 工程管理 指導(dǎo)老師 劉雷 職 稱(chēng) 副教授 學(xué) 歷 博士 開(kāi)題報(bào)告內(nèi)容 （不少于 3000字） ： 一、文獻(xiàn)綜述 : 孫誠(chéng)（ 2021）：進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)商品房的價(jià)格可以說(shuō)是呈現(xiàn)爆炸式的增長(zhǎng)，已經(jīng)大大超出普通居民的承受能力。一般來(lái)說(shuō)，一對(duì)居民商品房?jī)r(jià)格承受能力的研究主要通過(guò)一段時(shí)間內(nèi)社會(huì)的通貨膨脹指數(shù)，居民用于購(gòu)房的資金以及商品房?jī)r(jià)格這三個(gè)方面來(lái)計(jì)算。 王艷華 杜明奎 楊珽（ 2021）：在 1998 到 2021 年間，我國(guó)商品房平均價(jià)格和銷(xiāo)售 量對(duì)于政府政策的調(diào)整做出了一定程度的調(diào)整，但是總得量?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)并沒(méi)有發(fā)生改變，并且有加速上升的趨勢(shì)。 謝孟軍 吳樹(shù)暢（ 2021）：房地產(chǎn)作為一種特殊的商品兼具消費(fèi)和投資的功能。當(dāng)前，房地產(chǎn)商擁有擁有商品的定價(jià)權(quán)，并利用定價(jià)權(quán)不斷抬高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致潛在購(gòu)房者只能不斷被動(dòng)接受高房?jī)r(jià)，復(fù)雜的審批程序，管理，審批收費(fèi)增加了房屋成本，提高了商品房?jī)r(jià)格 ，社會(huì)游資住房投資不斷拉升商品房?jī)r(jià)格。本文的產(chǎn)生也正基于此考慮 。 三、論文研究?jī)?nèi)容： （一）當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的事實(shí)分析。商品房市場(chǎng)價(jià)格包括地價(jià)，建設(shè)成本，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn) （ 2）供給結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重不合理 （ 3）對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期（從供給角度分析）以及其開(kāi)發(fā)商不規(guī)范的市場(chǎng)操作行為 （ 4）流動(dòng)性過(guò)剩和通貨膨脹推高商品房?jī)r(jià)格 原因綜述 綜合前文所述，我們可以說(shuō)，正是由于多種因素的作用形成商品房市場(chǎng)嚴(yán)重不合理的供求關(guān)系，導(dǎo)致商品房市場(chǎng)價(jià)格的不合理上漲，導(dǎo)致現(xiàn)在價(jià)格過(guò)高的現(xiàn)象產(chǎn)生。 不得不說(shuō)，我國(guó)當(dāng)前的商品房市場(chǎng)還是相當(dāng)不成熟的，導(dǎo)致商品房市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高的許多因素還是會(huì)在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)存在較大變動(dòng)。 對(duì)該研究的選題背景、研究意義進(jìn)行了論述，論文的研究?jī)?nèi)容已明確 。 論文寫(xiě)的不錯(cuò) 2．修改意見(jiàn)： 論文題目，作了修改，請(qǐng)你參考。 第 二 階 段 指 導(dǎo) 記 錄 ( 三 月 至 四 月 ) 1． 主要問(wèn)題： 本次指導(dǎo)的內(nèi)容為論文的二稿 ，存在的主要問(wèn)題： 格式需要調(diào)整。 22 第 三 階 段 指 導(dǎo) 記 錄 ( 四 月 至 五 月 ) 1． 主要問(wèn)題： 在文獻(xiàn)回顧不分缺少標(biāo)題 在“購(gòu)房者心理預(yù)期”不分，分析的有些冗長(zhǎng)， 2．修改意見(jiàn) (包括摘要、譯文、格式與規(guī)范、正文要求、參考文獻(xiàn)等 )： 在引言部分加上標(biāo)題一，下面的標(biāo)題依次修改 在不改變?cè)馇闆r下可以適當(dāng)縮減 論 文 成 績(jī) 初 評(píng) 指導(dǎo)教師評(píng)語(yǔ)： 該生經(jīng)過(guò)幾次重大修改，有了進(jìn)一步的提高。 是否同意答辯： √同意 □不同意 論文成績(jī)（滿(mǎn)分 100分）： 評(píng)分項(xiàng)目 權(quán)重 評(píng)定成績(jī) 評(píng)分項(xiàng)目 權(quán)重 評(píng)定成績(jī) 開(kāi)題報(bào)告（ 文獻(xiàn)綜述 ） 15% 14 寫(xiě)作 水平 20% 17 理論與實(shí)用價(jià)值 15% 12 態(tài)度與規(guī)范 20% 17 分析論證 30% 23 合 計(jì) 83 簽名： 年 月 日 23 南京審計(jì)學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）評(píng)閱意見(jiàn)表 論文題目 我國(guó)當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的事實(shí)與原因分析 學(xué)生姓名 趙鳳秋 院（系） 國(guó)際審計(jì)學(xué)院 專(zhuān) 業(yè) 工程管理 評(píng)閱教師 劉雷 職 稱(chēng) 副教授 評(píng)閱人評(píng)語(yǔ)： 是否同意答辯： □同意 □不同意 簽名： 年 月 日 24 南京審計(jì)學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）答辯記錄 論文題目 我國(guó)當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的事實(shí)與原因分析 答辯時(shí)間 學(xué)生姓名 趙鳳秋 院（系） 國(guó)際審計(jì)學(xué)院 專(zhuān) 業(yè) 工程管理 答辯題目?jī)?nèi)容： 答辯要點(diǎn)： 答辯小組評(píng)語(yǔ)： 答辯小組組長(zhǎng)簽名： 記錄人簽名 ： 答辯小組成員簽名： 25 南京審計(jì)學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）成績(jī)?cè)u(píng)定表 論文寫(xiě)作成績(jī) （占總分 70%） 論文答辯成績(jī) （占總分 30%） 評(píng)分項(xiàng)目 答辯小組 復(fù)評(píng)成 績(jī) 評(píng)分項(xiàng)目 答辯小組 評(píng)定成績(jī) 開(kāi)題報(bào)告 （ 文獻(xiàn)綜述 ） 15% 報(bào)告內(nèi)容 50% 理論與實(shí)用價(jià)值 15% 答辯情況 50% 分析論證 30% 寫(xiě)作 水平 20% 態(tài)度與規(guī)范 20% 合 計(jì)（滿(mǎn)分 100分） 合 計(jì)（滿(mǎn)分 100分） 總分（百分制）： 答辯小組組長(zhǎng)簽名： 年 月 日 論 文 最 終 成 績(jī) 答辯委員會(huì)審核意見(jiàn)： 最終成績(jī)（等級(jí)）： 答辯委員會(huì)主任簽字： 年 月 日