分析房?jī)r(jià)上漲的原因及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)-文庫(kù)吧
2025-06-06 15:43 本頁(yè)面
【正文】 “兩限兩競(jìng)”商品房。按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件要求，政府實(shí)施土地供應(yīng)時(shí)在“限套型、限房?jī)r(jià)”的基礎(chǔ)上，采取“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的辦法，以公開(kāi)招標(biāo)的方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)行為。）“引導(dǎo)公眾通脹預(yù)期，發(fā)揮價(jià)格杠桿的調(diào)控作用?！贝婵顪?zhǔn)備金率歷次調(diào)整次數(shù)時(shí)間調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度2508年05月20日16%%%2408年04月25日%16%%2308年03月25日15%%%2208年01月25日%15%%2107年12月25日%%1%2007年11月26日13%%%1907年10月25日%13%%1807年09月25日12%%%17 07年08月15日%12%%16 07年06月5日11%%%15 07年05月15日%11%%14 07年04月16日10%%%13 07年02月25日%10%%12 07年01月15日 9%%%11 06年11月15日 %9%%10 06年08月15日8%%%9 06年07月05日 %8% %8 04年04月25日 7% % %7 03年09月21日6% 7%1%6 99年11月21日8% 6%2%5 98年03月21日13% 8%5%4 88年9月12%13% 1%3 87年10% 12%2%2 85年 央行將法定存款準(zhǔn)備金率統(tǒng)一調(diào)整為10% 184年央行按存款種類(lèi)規(guī)定法定存款準(zhǔn)備金率，企業(yè)存款20%，農(nóng)村存款25%，儲(chǔ)蓄存款40%2007年，它是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上的僅有盛世，也是世界房地產(chǎn)發(fā)展史絕無(wú)僅有的奇跡。從緊的貨幣政策，不僅在利率上從緊，而且信貸規(guī)模也會(huì)從緊，而這種從緊一定會(huì)改變2007年個(gè)人住房銀行信貸增長(zhǎng)3倍之異常現(xiàn)象。在359號(hào)文件和452號(hào)文件及從緊的貨幣政策下，政府不要再出臺(tái)什么更多的政策，只要把這些文件及政策落實(shí)到實(shí)處，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年利用商業(yè)銀行的金融杠桿炒作機(jī)會(huì)會(huì)降到微小可能。2007年出現(xiàn)“房奴”和“窮忙族”。第五階段，推波助瀾階段（2008年5月12日2030年左右）劃分的原由以地震帶來(lái)的災(zāi)難（作者表示沉痛哀悼）檢測(cè)房屋質(zhì)量。相關(guān)部門(mén)必定出臺(tái)相關(guān)強(qiáng)制性文件規(guī)范房屋質(zhì)量，房地產(chǎn)及建筑業(yè)隱性成本提高仍存上漲趨勢(shì)直到中國(guó)城市的基礎(chǔ)建設(shè)基本完善。一是隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市住房需求壓力增大。二是城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員增加，構(gòu)成新的住房需求。三是居民的住房改善性需求將增加。四是每年城市拆遷和改造，將相應(yīng)增加被拆遷居民的被動(dòng)性住房需求。第六階段，和諧社會(huì)階段（2030年以后）新興的行業(yè)將作為GDP的支柱行業(yè)推動(dòng)GGDP（綠色國(guó)民生產(chǎn)總值）穩(wěn)健發(fā)展，人均收入不得小于當(dāng)前（指第五階段，推波助瀾階段（2008年5月12日2030年左右））的人均收入，由發(fā)展中國(guó)家發(fā)展到發(fā)達(dá)國(guó)家最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義的高級(jí)階段。土地就是國(guó)土，是一個(gè)國(guó)家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間。土地是生產(chǎn)要素（又叫社會(huì)資源）之一，其首要特點(diǎn)是稀缺性。在我國(guó)全部土地實(shí)行的社會(huì)主義土地公有制，即土地所有權(quán)分為國(guó)家土地所有和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。土地轉(zhuǎn)讓收入成為地方政府的主要收入來(lái)源，使得地方政府行為由以前更重視發(fā)展企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楦匾曂恋亻_(kāi)發(fā)搞城市化，從而推高了土地和房地產(chǎn)價(jià)格。為了便于理解問(wèn)題的實(shí)質(zhì)先對(duì)以下名詞進(jìn)行解釋?zhuān)和恋貎r(jià)格：是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買(mǎi)獲取土地預(yù)期的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。換言之，土地價(jià)格高低取決與可以獲取的預(yù)期土地收益高低。地價(jià)：是土地使用權(quán)受讓人獲取土地使用權(quán)所需的全部費(fèi)用，也稱(chēng)為土地費(fèi)用、土地價(jià)款、土地出讓金土地一級(jí)市場(chǎng)：是指政府代表國(guó)家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權(quán)、有期限讓與使用者的活動(dòng)。土地一級(jí)市場(chǎng)完全由政府所壟斷。政府不允許未經(jīng)一級(jí)市場(chǎng)獲取土地使用權(quán)就直接交易。通常所講的土地一級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。土地二級(jí)市場(chǎng)：是指土地使用者通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)按照市場(chǎng)機(jī)制以租賃、買(mǎi)賣(mài)、交換、繼承、增與、抵押等方式從事的交易經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。土地二級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。土地三級(jí)市場(chǎng)：是指在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上在轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易，是單位、個(gè)人之間的的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它在二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)具有消費(fèi)性質(zhì)，房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者經(jīng)營(yíng)者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為，反映的是以效用為價(jià)值尺度的市場(chǎng)價(jià)格，是調(diào)劑需求條件下的市場(chǎng)行為。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的比較：市場(chǎng)級(jí)別一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)主體國(guó)家和地方政府各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司單位個(gè)人特點(diǎn)完全壟斷寡頭壟斷不完全競(jìng)爭(zhēng)性?xún)?nèi)容整體規(guī)劃設(shè)計(jì)用途綜合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式拍賣(mài)、招標(biāo)出賣(mài)出租已開(kāi)發(fā)土地或連同其建筑物轉(zhuǎn)讓或出租地皮或連同其建筑物流通方向唯向下垂直一級(jí)市場(chǎng)流通唯向下垂直二級(jí)市場(chǎng)流通使用者、經(jīng)營(yíng)者之間平等水平流通房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的特征比較：市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一般商品市場(chǎng)市場(chǎng)形態(tài)不完全競(jìng)爭(zhēng)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特質(zhì)個(gè)別差異性大,異質(zhì)性產(chǎn)品具同質(zhì)質(zhì)性?xún)r(jià)格決定由少數(shù)賣(mài)者決定有市場(chǎng)供給和需求決定使用習(xí)慣使用習(xí)慣影響價(jià)格價(jià)格不受使用習(xí)慣影響信息來(lái)源信息渠道狹窄信息渠道眾多法規(guī)管理法規(guī)管理煩瑣法規(guī)管理較少主客觀(guān)因素主觀(guān)判斷較多客觀(guān)判斷較多供給面缺乏彈性彈性較高需求面不確定性的需求因素確定性的需求因素保值心理保值能力強(qiáng)保值能力弱預(yù)期心理預(yù)期增殖能力強(qiáng),具投資性預(yù)期增殖能力弱區(qū)位影響影響力大基本不受影響要把握影響房?jī)r(jià)的因素，首先應(yīng)該從觀(guān)念上有下面四點(diǎn)認(rèn)識(shí)：一. 各種影響房?jī)r(jià)的因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響是不盡相同的。有的是正向相關(guān)關(guān)系，有的是反向相關(guān)關(guān)系。有的影響程度強(qiáng)，有的影響程度弱。三. 各種影響房?jī)r(jià)的因素與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是是不盡相同的。但是對(duì)房?jī)r(jià)最終影響是由多方面的合力決定的。，某些因素卻是消費(fèi)者的個(gè)人感知，很難用數(shù)學(xué)公式表達(dá)，是依靠長(zhǎng)期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷。影響房?jī)r(jià)的因素多而復(fù)雜，通常進(jìn)行歸納分類(lèi)。為討論起見(jiàn)，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價(jià)格分為如下10類(lèi)：1. 供需關(guān)系需求和供給是形成價(jià)格的兩個(gè)最終因素。其他一切因素，要么通過(guò)影響供給，要么通過(guò)影響需求。與需求成正向相關(guān)關(guān)系，與供給成反向相關(guān)關(guān)系。房?jī)r(jià)的供求狀況可分為如下四種類(lèi)型：（1） 全國(guó)房地產(chǎn)的總供求曲線(xiàn)（2） 本地區(qū)房地產(chǎn)的總供求曲線(xiàn)（3） 全國(guó)本類(lèi)房地產(chǎn)的總供求曲線(xiàn)（4） 本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的總供求曲線(xiàn)由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更使用性的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低主要是本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的總供求曲線(xiàn)。其他類(lèi)型的房地產(chǎn)的供給曲線(xiàn)對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)格水平有無(wú)影響及影響程度，要看這些供求曲線(xiàn)的波及性而定。2. 自身?xiàng)l件（是指反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素）（1） 位置 房地產(chǎn)價(jià)格和位置優(yōu)劣成正向相關(guān)關(guān)系。居住房地產(chǎn)的位置要安寧方便交通是否方便。別墅的房地產(chǎn)的位置要接近大自然，有一定的生活私密性。（2） 地質(zhì)不同類(lèi)型的建筑物對(duì)地基承載能力有不同的要求，不同的土地有不同的承載能力。地價(jià)與地質(zhì)條件成正向相關(guān)關(guān)系。地質(zhì)條件好，地價(jià)就高；地質(zhì)條件差，地價(jià)就低。（3） 地形地勢(shì)土地平坦，地價(jià)較高，土地高低不平，地價(jià)較低，在其他條件相同的情況下，地勢(shì)高的房地產(chǎn)的價(jià)格要高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)的價(jià)格。（4） 土地面積一般來(lái)說(shuō)，凡是面積過(guò)于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，價(jià)格較低。但是在城市繁華地段對(duì)面積大小的敏感程度較高，而郊區(qū)或農(nóng)村則相應(yīng)
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