分析房價上漲的原因及未來的發(fā)展趨勢-文庫吧
2025-06-06 15:43 本頁面
【正文】 “兩限兩競”商品房。按照國務(wù)院有關(guān)文件要求，政府實施土地供應(yīng)時在“限套型、限房價”的基礎(chǔ)上，采取“競地價、競房價”的辦法，以公開招標(biāo)的方式確定開發(fā)建設(shè)行為。）“引導(dǎo)公眾通脹預(yù)期，發(fā)揮價格杠桿的調(diào)控作用?！贝婵顪?zhǔn)備金率歷次調(diào)整次數(shù)時間調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度2508年05月20日16%%%2408年04月25日%16%%2308年03月25日15%%%2208年01月25日%15%%2107年12月25日%%1%2007年11月26日13%%%1907年10月25日%13%%1807年09月25日12%%%17 07年08月15日%12%%16 07年06月5日11%%%15 07年05月15日%11%%14 07年04月16日10%%%13 07年02月25日%10%%12 07年01月15日 9%%%11 06年11月15日 %9%%10 06年08月15日8%%%9 06年07月05日 %8% %8 04年04月25日 7% % %7 03年09月21日6% 7%1%6 99年11月21日8% 6%2%5 98年03月21日13% 8%5%4 88年9月12%13% 1%3 87年10% 12%2%2 85年 央行將法定存款準(zhǔn)備金率統(tǒng)一調(diào)整為10% 184年央行按存款種類規(guī)定法定存款準(zhǔn)備金率，企業(yè)存款20%，農(nóng)村存款25%，儲蓄存款40%2007年，它是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上的僅有盛世，也是世界房地產(chǎn)發(fā)展史絕無僅有的奇跡。從緊的貨幣政策，不僅在利率上從緊，而且信貸規(guī)模也會從緊，而這種從緊一定會改變2007年個人住房銀行信貸增長3倍之異?，F(xiàn)象。在359號文件和452號文件及從緊的貨幣政策下，政府不要再出臺什么更多的政策，只要把這些文件及政策落實到實處，國內(nèi)房地產(chǎn)市場2007年利用商業(yè)銀行的金融杠桿炒作機(jī)會會降到微小可能。2007年出現(xiàn)“房奴”和“窮忙族”。第五階段，推波助瀾階段（2008年5月12日2030年左右）劃分的原由以地震帶來的災(zāi)難（作者表示沉痛哀悼）檢測房屋質(zhì)量。相關(guān)部門必定出臺相關(guān)強(qiáng)制性文件規(guī)范房屋質(zhì)量，房地產(chǎn)及建筑業(yè)隱性成本提高仍存上漲趨勢直到中國城市的基礎(chǔ)建設(shè)基本完善。一是隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市住房需求壓力增大。二是城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員增加，構(gòu)成新的住房需求。三是居民的住房改善性需求將增加。四是每年城市拆遷和改造，將相應(yīng)增加被拆遷居民的被動性住房需求。第六階段，和諧社會階段（2030年以后）新興的行業(yè)將作為GDP的支柱行業(yè)推動GGDP（綠色國民生產(chǎn)總值）穩(wěn)健發(fā)展，人均收入不得小于當(dāng)前（指第五階段，推波助瀾階段（2008年5月12日2030年左右））的人均收入，由發(fā)展中國家發(fā)展到發(fā)達(dá)國家最終實現(xiàn)社會主義的高級階段。土地就是國土，是一個國家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間。土地是生產(chǎn)要素（又叫社會資源）之一，其首要特點是稀缺性。在我國全部土地實行的社會主義土地公有制，即土地所有權(quán)分為國家土地所有和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。土地轉(zhuǎn)讓收入成為地方政府的主要收入來源，使得地方政府行為由以前更重視發(fā)展企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楦匾曂恋亻_發(fā)搞城市化，從而推高了土地和房地產(chǎn)價格。為了便于理解問題的實質(zhì)先對以下名詞進(jìn)行解釋：土地價格：是土地經(jīng)濟(jì)價值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。換言之，土地價格高低取決與可以獲取的預(yù)期土地收益高低。地價：是土地使用權(quán)受讓人獲取土地使用權(quán)所需的全部費用，也稱為土地費用、土地價款、土地出讓金土地一級市場：是指政府代表國家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權(quán)、有期限讓與使用者的活動。土地一級市場完全由政府所壟斷。政府不允許未經(jīng)一級市場獲取土地使用權(quán)就直接交易。通常所講的土地一級市場市場機(jī)房地產(chǎn)一級市場。土地二級市場：是指土地使用者通過一級市場取得的土地使用權(quán)按照市場機(jī)制以租賃、買賣、交換、繼承、增與、抵押等方式從事的交易經(jīng)營活動。土地二級市場市場機(jī)房地產(chǎn)二級市場。土地三級市場：是指在房地產(chǎn)二級市場的基礎(chǔ)上在轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易，是單位、個人之間的的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它在二級市場基礎(chǔ)上第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。房地產(chǎn)三級市場具有消費性質(zhì)，房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為，反映的是以效用為價值尺度的市場價格，是調(diào)劑需求條件下的市場行為。房地產(chǎn)三級市場的比較：市場級別一級市場二級市場三級市場主體國家和地方政府各房地產(chǎn)開發(fā)公司單位個人特點完全壟斷寡頭壟斷不完全競爭性內(nèi)容整體規(guī)劃設(shè)計用途綜合開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式拍賣、招標(biāo)出賣出租已開發(fā)土地或連同其建筑物轉(zhuǎn)讓或出租地皮或連同其建筑物流通方向唯向下垂直一級市場流通唯向下垂直二級市場流通使用者、經(jīng)營者之間平等水平流通房地產(chǎn)市場與一般商品市場的特征比較：市場房地產(chǎn)市場一般商品市場市場形態(tài)不完全競爭完全競爭市場特質(zhì)個別差異性大,異質(zhì)性產(chǎn)品具同質(zhì)質(zhì)性價格決定由少數(shù)賣者決定有市場供給和需求決定使用習(xí)慣使用習(xí)慣影響價格價格不受使用習(xí)慣影響信息來源信息渠道狹窄信息渠道眾多法規(guī)管理法規(guī)管理煩瑣法規(guī)管理較少主客觀因素主觀判斷較多客觀判斷較多供給面缺乏彈性彈性較高需求面不確定性的需求因素確定性的需求因素保值心理保值能力強(qiáng)保值能力弱預(yù)期心理預(yù)期增殖能力強(qiáng),具投資性預(yù)期增殖能力弱區(qū)位影響影響力大基本不受影響要把握影響房價的因素，首先應(yīng)該從觀念上有下面四點認(rèn)識：一. 各種影響房價的因素對房價的影響是不盡相同的。有的是正向相關(guān)關(guān)系，有的是反向相關(guān)關(guān)系。有的影響程度強(qiáng)，有的影響程度弱。三. 各種影響房價的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關(guān)系是是不盡相同的。但是對房價最終影響是由多方面的合力決定的。，某些因素卻是消費者的個人感知，很難用數(shù)學(xué)公式表達(dá)，是依靠長期積累的豐富經(jīng)驗來判斷。影響房價的因素多而復(fù)雜，通常進(jìn)行歸納分類。為討論起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價格分為如下10類：1. 供需關(guān)系需求和供給是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求。與需求成正向相關(guān)關(guān)系，與供給成反向相關(guān)關(guān)系。房價的供求狀況可分為如下四種類型：（1） 全國房地產(chǎn)的總供求曲線（2） 本地區(qū)房地產(chǎn)的總供求曲線（3） 全國本類房地產(chǎn)的總供求曲線（4） 本地區(qū)本類房地產(chǎn)的總供求曲線由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更使用性的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的總供求曲線。其他類型的房地產(chǎn)的供給曲線對該房地產(chǎn)的價格水平有無影響及影響程度，要看這些供求曲線的波及性而定。2. 自身條件（是指反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素）（1） 位置 房地產(chǎn)價格和位置優(yōu)劣成正向相關(guān)關(guān)系。居住房地產(chǎn)的位置要安寧方便交通是否方便。別墅的房地產(chǎn)的位置要接近大自然，有一定的生活私密性。（2） 地質(zhì)不同類型的建筑物對地基承載能力有不同的要求，不同的土地有不同的承載能力。地價與地質(zhì)條件成正向相關(guān)關(guān)系。地質(zhì)條件好，地價就高；地質(zhì)條件差，地價就低。（3） 地形地勢土地平坦，地價較高，土地高低不平，地價較低，在其他條件相同的情況下，地勢高的房地產(chǎn)的價格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。（4） 土地面積一般來說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，價格較低。但是在城市繁華地段對面積大小的敏感程度較高，而郊區(qū)或農(nóng)村則相應(yīng)
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