分析房?jī)r(jià)上漲的原因及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)-wenkub
2023-07-06 15:43:08 本頁(yè)面
【正文】 說(shuō)中國(guó)正在通貨膨脹。大量美元轉(zhuǎn)換成了人民幣流入國(guó)內(nèi)，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)人民幣增加，日常物價(jià)上漲。影響房地產(chǎn)的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價(jià)格制度、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。（3） 居民收入恩格爾曲線說(shuō)明：在低收入的條件下，消費(fèi)者在食品上的支出大于在住房上的支出，但是隨著收入的增加，住房支出在收入的比重逐漸增大。需求增加引起了價(jià)格上漲，尤其是引起了地價(jià)的上漲。一般說(shuō)來(lái)，隨著家庭規(guī)模小型化，即家庭平均人口的下降，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢(shì)。（2） 人口素質(zhì)社會(huì)的文明發(fā)達(dá)、公共設(shè)施的完善、寬敞舒適等都足以增加房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格趨高。（11） 建筑物朝向、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等3. 環(huán)境因素（是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。（8） 氣溫、濕度、降水量這三者極端過(guò)?；驑O端貧乏，均不利于生產(chǎn)和生活，因此會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格。土地形狀規(guī)則，地價(jià)就高。（3） 地形地勢(shì)土地平坦，地價(jià)較高，土地高低不平，地價(jià)較低，在其他條件相同的情況下，地勢(shì)高的房地產(chǎn)的價(jià)格要高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)的價(jià)格。別墅的房地產(chǎn)的位置要接近大自然，有一定的生活私密性。房?jī)r(jià)的供求狀況可分為如下四種類型：（1） 全國(guó)房地產(chǎn)的總供求曲線（2） 本地區(qū)房地產(chǎn)的總供求曲線（3） 全國(guó)本類房地產(chǎn)的總供求曲線（4） 本地區(qū)本類房地產(chǎn)的總供求曲線由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更使用性的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的總供求曲線。影響房?jī)r(jià)的因素多而復(fù)雜，通常進(jìn)行歸納分類。有的影響程度強(qiáng)，有的影響程度弱。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)具有消費(fèi)性質(zhì)，房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者經(jīng)營(yíng)者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為，反映的是以效用為價(jià)值尺度的市場(chǎng)價(jià)格，是調(diào)劑需求條件下的市場(chǎng)行為。通常所講的土地一級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。換言之，土地價(jià)格高低取決與可以獲取的預(yù)期土地收益高低。土地是生產(chǎn)要素（又叫社會(huì)資源）之一，其首要特點(diǎn)是稀缺性。三是居民的住房改善性需求將增加。第五階段，推波助瀾階段（2008年5月12日2030年左右）劃分的原由以地震帶來(lái)的災(zāi)難（作者表示沉痛哀悼）檢測(cè)房屋質(zhì)量。”存款準(zhǔn)備金率歷次調(diào)整次數(shù)時(shí)間調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度2508年05月20日16%%%2408年04月25日%16%%2308年03月25日15%%%2208年01月25日%15%%2107年12月25日%%1%2007年11月26日13%%%1907年10月25日%13%%1807年09月25日12%%%17 07年08月15日%12%%16 07年06月5日11%%%15 07年05月15日%11%%14 07年04月16日10%%%13 07年02月25日%10%%12 07年01月15日 9%%%11 06年11月15日 %9%%10 06年08月15日8%%%9 06年07月05日 %8% %8 04年04月25日 7% % %7 03年09月21日6% 7%1%6 99年11月21日8% 6%2%5 98年03月21日13% 8%5%4 88年9月12%13% 1%3 87年10% 12%2%2 85年 央行將法定存款準(zhǔn)備金率統(tǒng)一調(diào)整為10% 184年央行按存款種類規(guī)定法定存款準(zhǔn)備金率，企業(yè)存款20%，農(nóng)村存款25%，儲(chǔ)蓄存款40%2007年，它是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上的僅有盛世，也是世界房地產(chǎn)發(fā)展史絕無(wú)僅有的奇跡。聚源中學(xué)瞬間垮塌，278名師生遇難，11人下落不明?！ Ｎ覀兎Q之為“新國(guó)八條”。）第三階段，夸父追日階段（2000年3月29日2006年7月11日）劃分的原由2000年3月29日建設(shè)部第77號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的頒布直到2006年7月11日由建住房[2006]第171號(hào)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入管理的意見(jiàn)》2002年執(zhí)行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，協(xié)議出讓的方式被禁止！2005年3月26日，國(guó)務(wù)院向各個(gè)省市、自治區(qū)印發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》共有八條內(nèi)容，簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”?！吧鲜兰o(jì)80年代中期到90年代初是煙臺(tái)商品房發(fā)展的萌芽期，煙臺(tái)成為國(guó)家房改試點(diǎn)之一，商品住宅進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的市場(chǎng)運(yùn)作。根據(jù)上述的經(jīng)濟(jì)模型理論，房?jī)r(jià)將從1998年7月1日起，用函數(shù)關(guān)系表達(dá)P表示價(jià)格， D表示需求量，S表示供給量，P=?（D，S）圖11由供需關(guān)系決定穩(wěn)步持續(xù)上升，直到需求量等于供應(yīng)量，達(dá)到均衡價(jià)格后保持相對(duì)穩(wěn)定不變。Ⅳ.當(dāng) P=?（D→，S→），商品房需求量等于供給量，一部分商品房消費(fèi)者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房已經(jīng)竣工可以入住的房屋時(shí)，采取等于商品房成本且現(xiàn)房購(gòu)買。Ⅱ.當(dāng) P=?（D↑↑，S↑），商品房需求量遠(yuǎn)大于供給量，部分商品房消費(fèi)者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房還未建造完工時(shí)，采取高于商品房成本且期房購(gòu)買。②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)零利潤(rùn)銷售即商品房成本價(jià)銷售③國(guó)民生產(chǎn)總指GDP恒不變，經(jīng)濟(jì)無(wú)地區(qū)、地域差異④不受國(guó)際金融的影響，國(guó)內(nèi)存款貸款利率相等且等于零⑤國(guó)家政府免征收一切規(guī)、費(fèi)、稅⑥消費(fèi)者擁有殷實(shí)的貨幣資本即絕對(duì)的購(gòu)買能力⑦人口增長(zhǎng)為零，各個(gè)年齡段的人符合正態(tài)分布⑧1998年7月1日起，商品房市場(chǎng)出現(xiàn)需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，而供給量在短期無(wú)法生產(chǎn)出來(lái)⑨商品房作為居住的充分必要條件，完全無(wú)替代效應(yīng)⑩商品房生產(chǎn)者提供的商品房是同質(zhì)的.如果以上假設(shè)完全成立，在這樣的條件下可以用供給、需求和價(jià)格三個(gè)變量之間的關(guān)系可以用函數(shù)關(guān)系表達(dá)。：是指房屋主題已基本封頂完工但未竣工驗(yàn)收的房子，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型樓、間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。一. 定義：：是一種基本的自然資源，由氣候、地貌、巖石、土壤植物和水文組成的一個(gè)獨(dú)立的自然綜合體。房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)過(guò)增長(zhǎng)期后必定趨于相對(duì)動(dòng)態(tài)平蘅穩(wěn)定。關(guān)鍵字：房?jī)r(jià)、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房引言：1998年7月1日，在中國(guó)一直延續(xù)實(shí)行的住房福利制宣告結(jié)束。：是有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。：是指開(kāi)發(fā)商以辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房。P表示價(jià)格， D表示需求量，S表示供給量，那么以上假說(shuō)可表示為：P=?（D，S）令：房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）恒等于4倍，且價(jià)格恒不變。此時(shí)商品房生產(chǎn)者能獲取了超額利潤(rùn)。此時(shí)商品房生產(chǎn)者能獲取了零利潤(rùn)。需求的價(jià)格彈性Ed=0即完全無(wú)彈性?！敝钡?998年7月1日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》國(guó)發(fā)［1998］23號(hào)）文件，在中國(guó)一直延續(xù)實(shí)行的住房福利制宣告結(jié)束。房?jī)r(jià)的上漲主要原因在于結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致平均房?jī)r(jià)上漲；拆遷拉動(dòng)的被動(dòng)需求大量進(jìn)入市場(chǎng)造成供不應(yīng)求帶來(lái)的價(jià)格上漲；開(kāi)發(fā)成本增加推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，商品房精裝修品質(zhì)帶來(lái)成本增加；現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度影響等四大方面。 增加有效供給、遏制投機(jī)性需求四大對(duì)策，增加有效供給。國(guó)務(wù)院部署房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 囤地囤房被明令禁止1998年2006年這一時(shí)期由于市場(chǎng)的不規(guī)范導(dǎo)致20022003年炒地皮、20042005炒房、同時(shí)資金短缺導(dǎo)致?tīng)€尾樓的出現(xiàn)。資金缺口=回款土地款工程款費(fèi)用稅金+貸款凈增（“限價(jià)房”是2006年“國(guó)六條”政策實(shí)施之后的產(chǎn)物，當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院相關(guān)文件稱之為“兩限兩競(jìng)”商品房。從緊的貨幣政策，不僅在利率上從緊，而且信貸規(guī)模也會(huì)從緊，而這種從緊一定會(huì)改變20
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