【正文】 分析房?jī)r(jià)上漲的原因及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)作者：史 峰摘要：通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)濟(jì)模型并將上漲原因在實(shí)際檢驗(yàn)得知影響房?jī)r(jià)的因素錯(cuò)綜而復(fù)雜，土地制度對(duì)土地價(jià)格的影響是最大的；供需關(guān)系決定價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格還必須要國(guó)家的宏觀調(diào)控及政策協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)過(guò)增長(zhǎng)期后必定趨于相對(duì)動(dòng)態(tài)平蘅穩(wěn)定。關(guān)鍵字：房?jī)r(jià)、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房引言：1998年7月1日，在中國(guó)一直延續(xù)實(shí)行的住房福利制宣告結(jié)束。取消住房實(shí)物分配制度后，房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，買(mǎi)房成了中國(guó)人最大的一項(xiàng)消費(fèi)，從此進(jìn)入住宅建設(shè)市場(chǎng)化和住房消費(fèi)貨幣化的商品房時(shí)代。理論介紹：根據(jù)商品房的價(jià)格（以下簡(jiǎn)稱房?jī)r(jià)）即可從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度建立一個(gè)經(jīng)濟(jì)模型。一. 定義：：是一種基本的自然資源，由氣候、地貌、巖石、土壤植物和水文組成的一個(gè)獨(dú)立的自然綜合體。：是有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。：是開(kāi)發(fā)商從取得商品房屋欲售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房。這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采取的一種房屋銷(xiāo)售方式。：是指房屋主題已基本封頂完工但未竣工驗(yàn)收的房子，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型樓、間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。：是指開(kāi)發(fā)商以辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房。通常意義上指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋：是指開(kāi)發(fā)商在建造出售或出租的房屋在零利潤(rùn)時(shí)所發(fā)生的土地款、建安工程款、規(guī)、費(fèi)、稅等一切費(fèi)用。 ①.土地是自由取用物品，土地的預(yù)期收益率為零。②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)零利潤(rùn)銷(xiāo)售即商品房成本價(jià)銷(xiāo)售③國(guó)民生產(chǎn)總指GDP恒不變，經(jīng)濟(jì)無(wú)地區(qū)、地域差異④不受?chē)?guó)際金融的影響，國(guó)內(nèi)存款貸款利率相等且等于零⑤國(guó)家政府免征收一切規(guī)、費(fèi)、稅⑥消費(fèi)者擁有殷實(shí)的貨幣資本即絕對(duì)的購(gòu)買(mǎi)能力⑦人口增長(zhǎng)為零，各個(gè)年齡段的人符合正態(tài)分布⑧1998年7月1日起，商品房市場(chǎng)出現(xiàn)需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，而供給量在短期無(wú)法生產(chǎn)出來(lái)⑨商品房作為居住的充分必要條件，完全無(wú)替代效應(yīng)⑩商品房生產(chǎn)者提供的商品房是同質(zhì)的.如果以上假設(shè)完全成立，在這樣的條件下可以用供給、需求和價(jià)格三個(gè)變量之間的關(guān)系可以用函數(shù)關(guān)系表達(dá)。P表示價(jià)格， D表示需求量，S表示供給量，那么以上假說(shuō)可表示為：P=?（D，S）令：房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）恒等于4倍，且價(jià)格恒不變。Ⅰ.當(dāng) P=?（D↑↑，S→0），商品房需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，極少數(shù)商品房消費(fèi)者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房還未基建時(shí)，采取遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品房成本且期房購(gòu)買(mǎi)。此時(shí)商品房生產(chǎn)者能獲取了超超額利潤(rùn)。Ⅱ.當(dāng) P=?（D↑↑，S↑），商品房需求量遠(yuǎn)大于供給量，部分商品房消費(fèi)者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房還未建造完工時(shí)，采取高于商品房成本且期房購(gòu)買(mǎi)。此時(shí)商品房生產(chǎn)者能獲取了超額利潤(rùn)。Ⅲ.當(dāng) P=?（D↑↑，S↑↑），商品房需求量基本等于供給量，絕大多數(shù)商品房消費(fèi)者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房主題已基本封頂完工但未竣工驗(yàn)收時(shí)，采取略高于商品房成本且準(zhǔn)現(xiàn)房購(gòu)買(mǎi)。此時(shí)商品房生產(chǎn)者能獲取了一定的正常利潤(rùn)。Ⅳ.當(dāng) P=?（D→，S→），商品房需求量等于供給量，一部分商品房消費(fèi)者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房已經(jīng)竣工可以入住的房屋時(shí)，采取等于商品房成本且現(xiàn)房購(gòu)買(mǎi)。此時(shí)商品房生產(chǎn)者能獲取了零利潤(rùn)。Ⅴ.當(dāng) P=?（D↑，S↑↑），商品房需求量遠(yuǎn)小于供給量，極少數(shù)商品房消費(fèi)者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房已經(jīng)竣工可以入住的房屋且周邊居住環(huán)境、配套設(shè)施完善時(shí)，采取等于商品房成本且現(xiàn)房購(gòu)買(mǎi)。此時(shí)商品房生產(chǎn)者獲取了零利潤(rùn)。根據(jù)上述的經(jīng)濟(jì)模型理論，房?jī)r(jià)將從1998年7月1日起，用函數(shù)關(guān)系表達(dá)P表示價(jià)格， D表示需求量，S表示供給量，P=?（D，S）圖11由供需關(guān)系決定穩(wěn)步持續(xù)上升，直到需求量等于供應(yīng)量，達(dá)到均衡價(jià)格后保持相對(duì)穩(wěn)定不變。需求的價(jià)格彈性Ed=0即完全無(wú)彈性。供給的價(jià)格彈性Es==0. 商品房的消費(fèi)者從購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格上在增長(zhǎng)期內(nèi), 同比遠(yuǎn)大于環(huán)比,同一年前期環(huán)比大于后期環(huán)比, , 同比等于環(huán)比,同一年內(nèi)前期環(huán)比等于后期環(huán)比. 商品房消費(fèi)者收益.圖12商品房的生產(chǎn)者從銷(xiāo)售的價(jià)格上在衰退期內(nèi), 同比遠(yuǎn)小于環(huán)比,同一年前期環(huán)比小于后期環(huán)比, , 同比等于環(huán)比,同一年內(nèi)前期環(huán)比等于后期環(huán)比. 商品房生產(chǎn)者零收益.分析問(wèn)題：為了把房?jī)r(jià)上漲的原因闡述的明晰，按房地產(chǎn)的發(fā)展及國(guó)家政策對(duì)該行業(yè)的管理強(qiáng)度進(jìn)行劃分幾個(gè)階段。（作者個(gè)人觀點(diǎn)請(qǐng)指正）第一階段，混沌期階段（1993年1998年7月1日以前）劃分的原由1993年11月16日建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》說(shuō)明在我國(guó)已有雛形?！吧鲜兰o(jì)80年代中期到90年代初是煙臺(tái)商品房發(fā)展的萌芽期，煙臺(tái)成為國(guó)家房改試點(diǎn)之一，商品住宅進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的市場(chǎng)運(yùn)作?！敝钡?998年7月1日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》國(guó)發(fā)［1998］23號(hào)）文件，在中國(guó)一直延續(xù)實(shí)行的住房福利制宣告結(jié)束。同年7月20日，國(guó)務(wù)院令第248號(hào)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二階段，開(kāi)天辟地階段（1998年7月1日2000年3月29日）劃分的原由同年7月20日，國(guó)務(wù)院令第248號(hào)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》到2000年3月29日建設(shè)部第77號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的頒布，同時(shí)1993年11月16日建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》廢止。（炒地皮：是指對(duì)到手的土地使用權(quán)進(jìn)行的轉(zhuǎn)售，常指土地投機(jī)商在對(duì)某段土地預(yù)期地價(jià)呈上漲趨勢(shì)的評(píng)估的前提下，買(mǎi)下（土地使用權(quán)），等到地價(jià)達(dá)到預(yù)期的價(jià)位才出售牟利，以獲得囤集土地的高利潤(rùn)的行為。）第三階段，夸父追日階段（2000年3月29日2006年7月11日）劃分的原由2000年3月29日建設(shè)部第77號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的頒布直到2006年7月11日由建住房[2006]第171號(hào)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入管理的意見(jiàn)》2002年執(zhí)行《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，協(xié)議出讓的方式被禁止！2005年3月26日，國(guó)務(wù)院向各個(gè)省市、自治區(qū)印發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》共有八條內(nèi)容，簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”。房?jī)r(jià)的上漲主要原因在于結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致平均房?jī)r(jià)上漲；拆遷拉動(dòng)的被動(dòng)需求大量進(jìn)入市場(chǎng)造成供不應(yīng)求帶來(lái)的價(jià)格上漲；開(kāi)發(fā)成本增加推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，商品房精裝修品質(zhì)帶來(lái)成本增加；現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度影響等四大方面。2005《溫州炒房團(tuán)被套，嚴(yán)政還將繼續(xù)》2005《溫州炒房團(tuán)被套，嚴(yán)政還將繼續(xù)》2005年4月27日，溫家寶總理在主持國(guó)務(wù)院長(zhǎng)務(wù)會(huì)議中再次提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控。并提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們稱之為“新國(guó)八條”。 增加有效供給、遏制投機(jī)性需求四大對(duì)策，增加有效供給。，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。　。國(guó)務(wù)院部署房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 囤地囤房被明令禁止1998年2006年這一時(shí)期由于市場(chǎng)的不規(guī)范導(dǎo)致20022003年炒地皮、20042005炒房、同時(shí)資金短缺導(dǎo)致?tīng)€尾樓的出現(xiàn)。房地產(chǎn)泡沫化發(fā)展是推動(dòng)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)投資過(guò)熱一個(gè)重要的動(dòng)力源，也是造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失調(diào)的重要原因，給宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定構(gòu)成了威脅。第四階段，嫦娥奔月階段（2006年7月11日2008年5月12日）劃分的原由2006年7月11日由建住房[2006]第171號(hào)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入管理的意見(jiàn)》直到2008年5月12日汶川地震，北川劉漢希望小學(xué)屹立不倒，無(wú)一死亡。聚源中學(xué)瞬間垮塌，278名師生遇難，11人下落不明。資金缺口=回款土地款工程款費(fèi)用稅金+貸款凈增（“限價(jià)房”是2006年“國(guó)六條”政策實(shí)施之后的產(chǎn)物，當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院相關(guān)文件稱之為