【文章內(nèi)容簡介】 較低。（5） 土地形狀形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。土地形狀規(guī)則，地價就高。（6） 日照一般說來，受到周圍巨建筑物或其他遮擋的房地產(chǎn)的價格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價格。（7） 通風、風向、風力一般情況下，風力越大或時常出現(xiàn)風災的地方，房地產(chǎn)價格越低。房地產(chǎn)價格與風向的關系在城市中比較明顯，在上風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高，在下風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較低。（8） 氣溫、濕度、降水量這三者極端過?；驑O端貧乏，均不利于生產(chǎn)和生活，因此會降低房地產(chǎn)價格。（9） 天然周期性災害凡是在天然周期性災害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不利用。但是在靠江、河、湖、海的緣由，可以獲取特別的條件，如風景、水路交通、這類土地的價格要高于其他土地。（10） 建筑物外觀建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之就低。（11） 建筑物朝向、建筑結構、內(nèi)部格局、設備配置狀況、施工質量等3. 環(huán)境因素（是指對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。）（1） 聲覺環(huán)境（2） 大氣環(huán)境（3） 水文環(huán)境（4） 視覺環(huán)境（5） 衛(wèi)生環(huán)境4. 人口因素房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量質量如何，對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。（1） 人口數(shù)量隨著外來人口或流動人口的增加對房地產(chǎn)的需求必定加大，從而促進房地產(chǎn)價格的上漲。在人口密集的城市，房地產(chǎn)求大于供，供給相對匱乏，因而價格趨高。（2） 人口素質社會的文明發(fā)達、公共設施的完善、寬敞舒適等都足以增加房地產(chǎn)的需求，導致房地產(chǎn)價格趨高。（3） 家庭規(guī)模（全社會或某一個地區(qū)的家庭的平均數(shù)。）78年計劃生育是一項長期國策后，獨生子女的結婚在房地產(chǎn)的價格推動上起到了不可磨滅的作用。家庭結構為典型421（四個老人，一對夫妻，一個孩子）結構。一般說來，隨著家庭規(guī)模小型化，即家庭平均人口的下降，房地產(chǎn)價格有上漲趨勢。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有：經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平、居民收入、房地產(chǎn)投資。（1） 經(jīng)濟發(fā)展改革開放以來，我國的經(jīng)濟發(fā)展速度一直平均保持在8%的增長。拉動國內(nèi)內(nèi)需，投資生產(chǎn)活動活躍，刺激消費使得國民生產(chǎn)總值增加。需求增加引起了價格上漲，尤其是引起了地價的上漲。（2） 物價通常物價普遍波動，房地產(chǎn)的價格也隨之變動。如果其他條件不變，則物價變動的百分比相等于房地產(chǎn)價格變動的百分比，二者的動向基本一致。但是從長期看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價上漲率和國民收入增長率。（3） 居民收入恩格爾曲線說明：在低收入的條件下，消費者在食品上的支出大于在住房上的支出，但是隨著收入的增加，住房支出在收入的比重逐漸增大。如果居民收入的增加是中、低等收入者的收入增加，對居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價格上漲。如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，對房地產(chǎn)價格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機），則必然會引起房地產(chǎn)價格變動。（1）政治安定狀況（2）社會治安程度（3）房地產(chǎn)投機一般來說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：① 引起房地產(chǎn)價格上漲② 引起房地產(chǎn)價格下跌③ 起到穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用（4） 城市化城市化意味著人口向城市集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。影響房地產(chǎn)的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價格制度、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是一個不可忽視的因素。影響房地產(chǎn)價格的因素主要有下列七個：①購買或出售心態(tài)②個人偏好③時尚風氣④接近名家住宅心理⑤講究門牌號碼⑥講究風水⑦價值觀的變化國際經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境，對房地產(chǎn)價格也有很大影響。影響房地產(chǎn)價格的主要因素有下列四個①經(jīng)濟狀況發(fā)展良好（國際上美元貶值，相對人民幣升值。大量美元轉換成了人民幣流入國內(nèi)，導致國內(nèi)人民幣增加，日常物價上漲。這些錢用于證券、期貨和房地產(chǎn)。其中房地產(chǎn)投資最穩(wěn)定。那些高收入的外國人、港澳臺及大陸的一些人在房地產(chǎn)上投入了大量資金，從而使全國房價上漲?？梢哉f中國正在通貨膨脹。通貨膨脹又是人民幣貶值的現(xiàn)象，這是很矛盾的。）②軍事沖突事件③政治對立狀況④國際競爭狀況中國時逢2008年奧運會及2010年世博會。綜上所述影響房價的因素錯綜而復雜，土地制度對土地價格的影響是最大的；供需關系決定價格，房地產(chǎn)價格還必須要國家的宏觀調控及政策協(xié)調。2007年限價房以后，中國房價多了一個名詞“拐點”拐點后房價將要下跌。從國內(nèi)外經(jīng)驗看，一個地區(qū)房價一旦拐點下跌一般要經(jīng)歷以下幾個階段：　　高位僵持：房價結束連續(xù)上漲勢頭，顯得漲升乏力，觀望氣氛濃重，表現(xiàn)為成交量極度萎縮，房價在高位小幅振蕩?！　》帕空袷帲翰糠謽潜P率先降價入市，部分在高位僵持期積壓的購買力得到釋放，表現(xiàn)為成交大幅放量（相比僵持期），價格小幅下跌，但跌幅不明顯，局部甚至小幅回升?！　》帕肯碌褐T多樓盤爭相降價入市，因價格達到心理價位而吸引部分購買力入市，表現(xiàn)為價跌量增?！　o量下跌：樓市出現(xiàn)多殺多局面，大量二手房拋盤開始涌現(xiàn)，但購房者已成驚弓之鳥，樓市陷入低迷?！　〉臀槐P整：開始出現(xiàn)爛尾樓，政府入市干預，房價從低位逐步回暖，進入新一輪景氣周期。一般而言，此時房價為鼎盛時期的50%左右?！　∽鳛橥顿Y者最難把握的是第2階段，因為此階段樓市表現(xiàn)出重新回暖的假象，而且受前期多頭思維影響，盲目樂觀。形式上極其類似于股市中誤把出貨當洗盤，大舉殺入，結果將前期炒房成果盡數(shù)歸還給市場。　　從經(jīng)濟學角度，房地產(chǎn)屬于一個寡頭壟斷市場，寡頭之間比較容易形成價格同盟，而且一定程度上這個同盟會受到地方政府的支持，但在市場面前，這個同盟最終必將走向瓦解，最先倒戈的不是同盟中最弱小的，也不是最強大的，而是屬于中間層次的那部分。因為最弱小的由于自己還撐得住，認為盟友中比自己強的肯定撐得住，而且，從內(nèi)心而言，他們最不希望有人倒戈；最強大的憑借自己的實力，那叫有持無恐，往往在形勢明朗后才倒戈。中國是否也沿著此軌跡運行，試目以待吧。結論 中國處于發(fā)展階段，取消福利分房制度。極大的拉動了內(nèi)需，有利于國民生產(chǎn)總值的提高，推動經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)價格將經(jīng)過混沌階段→開天辟地階段→夸父追日階段→嫦娥奔月階段→推波助瀾階段→和諧社會階段最終相對達到動態(tài)平蘅穩(wěn)定。在增長期間，房地產(chǎn)的價格總體是增長趨勢的，由于綜合因素是房地產(chǎn)的價格攀升。以橫坐標表示時間（T）縱坐標表示價格（P）各地各房型的價格差異在坐標系是離散的點。采取回歸的方法將離散的點回歸成函數(shù)關系，理論上是比較光滑的曲線，并且有拐點的出現(xiàn)。實際房地產(chǎn)的價格波浪式前進螺旋是上升并且?guī)в袦p幅震動的進入穩(wěn)定期。在這個函數(shù)圖形種可能出現(xiàn)間斷點、跳躍點。由發(fā)達地區(qū)到不發(fā)達地區(qū)，由東南地區(qū)到西北地區(qū)，由直轄市（省會城市）波及到地區(qū)市最終滲透到各個縣。影響房價的因素錯綜而復雜，土地制度對土地價格的影響是最大的；供需關系決定價格，房地產(chǎn)價格還必須要國家的宏觀調控及政策協(xié)調。小結 影響房價的因素錯綜而復雜，土地制度對土地價格的影響是最大的；供需關系決定價格，房地產(chǎn)價格還必須要國家的宏觀調控及政策協(xié)調。參考文獻《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)［1998］23號）文件2.《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒20052006》3.《西安統(tǒng)計年鑒2004》4.《西方經(jīng)濟學》5.《房地產(chǎn)概論》6.《問鼎房地產(chǎn)》7.《中國證券報》8.《華商報》問題的預測 在進入房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定期還需要2030年，在次之前必定先激活我國的房地產(chǎn)三級市場，使得房屋轉讓租賃相對穩(wěn)定后才能進入房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定期。本文研究的局限性作者本人歷史階段性（資料的搜集）對未來的發(fā)展趨勢沒有多學科的知識