高房價下的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢研究(編輯修改稿)
2025-02-04 12:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)的發(fā)展，從而保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展 。因此， 對我國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行分析研究，并提出相關(guān)對策，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義 ， 對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有 理論和現(xiàn)實意義。 6 二、 我國房地產(chǎn)市場 走向 近期房地產(chǎn)市場形勢 從鄧小平同志南巡結(jié)束后，在改革開放的這幾十年里，中國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了迅猛的發(fā)展時期，國民經(jīng)濟(jì)總量已在上升，同時，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入 快速發(fā)展通道 。近期 我國房地產(chǎn)業(yè) 整體 發(fā)展大體 分為 五個 時期 。 房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇時期 《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)和代碼》 在 1984 年 5 月 由中國政府進(jìn)行 頒布， 我國政府把 房地產(chǎn)業(yè) 單獨分類， 1987 年 在 深圳 拍出了第一塊公有土地 ， 房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇由此開始 ， 并成為國民經(jīng)濟(jì)的重要部分 。 在起始期 ， 房地產(chǎn)企業(yè)多扎堆 于 發(fā)達(dá)的東部沿海 ， 而在相對落后的中西部則鮮有問津 。 且當(dāng)時的項目內(nèi)容也比較單一 ， 主要集中在公寓和工廠用房 [6]。 房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展時期 在 90 年代初房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入快車道， 20 世紀(jì) 90 年代初， 中共十四大做出構(gòu)建社會主義經(jīng)濟(jì)體制的重大決策，房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入快速的發(fā)展時期。在體制的變動和需求的推動下，房地產(chǎn)也開始快速增長，房地產(chǎn)公司的數(shù)量如雨后春筍，房地產(chǎn)的資金注入也迅速增多。在這一時期，房地產(chǎn)行業(yè)開始活躍，房地產(chǎn)的形式除傳統(tǒng)的買賣、租賃等以外，新型式的入股、證券交易、代理、咨詢等市場業(yè)務(wù)也開始走進(jìn)人們的視野。另外，各地區(qū)加快開發(fā)區(qū)建設(shè)，由此促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入高速狀態(tài)。但這一時期，投資規(guī)劃及資金規(guī)模開始出現(xiàn)失調(diào)現(xiàn)象，房地產(chǎn)的發(fā)展展現(xiàn)出不規(guī)范化。 房地產(chǎn)業(yè)“平穩(wěn)”運行到“過熱”發(fā)展時期 1998~2022 年 是 房地產(chǎn)業(yè) “ 平穩(wěn) ”到“ 過熱 ” 發(fā)展階段 ， 1993 年底， 中國政府 實施宏觀調(diào)控 并執(zhí)行“ 經(jīng)濟(jì)的軟著陸 ” ，房地產(chǎn)業(yè)投資 開始出現(xiàn)下滑 。 1997年金融危機(jī) 席卷而來 ， 中國的對外出口開始大幅減少 ， 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況開始下滑，人們的經(jīng)濟(jì)收入下降，因此對房地產(chǎn)行業(yè)的投資開始下滑 。 政府為了增大 內(nèi)需，助力中國經(jīng)濟(jì)的增長 ， 1997 政府對房地產(chǎn)業(yè) 實施擴(kuò)張性的調(diào)控政策。 1998 年以 7 后， 在國家根據(jù)實情不斷調(diào)整策略的前提下 ， 房地產(chǎn)行業(yè)從泥潭中走出，重新煥發(fā)生機(jī) 。從 1999 年至 2022 年，房地產(chǎn)投資 只有 1999 年增長 較慢為 %，其余各年均超過 20%, 2022 年和 2022 年增長 更是達(dá)到 %和 %， 成長為 國民經(jīng)濟(jì)的 重要組成 。 2022 年以來， 房地產(chǎn)業(yè)的獲得了投資人的親睞，開始吸入大量的資金，過多的資金投入致使房價快速上揚；各地開始出現(xiàn)投機(jī)炒房現(xiàn)象 [7]。 房地產(chǎn)業(yè)“低谷”時期 房地產(chǎn)業(yè) “ 低谷 ”期來自 2022 年的 一場世界性金融危機(jī)， 經(jīng)融危機(jī)的爆發(fā)使各個產(chǎn)業(yè)受到不同程度的影響，房地產(chǎn)業(yè) 也在 這次危機(jī) 中受到波及 。 與 2022年 相比 2022 年的國民經(jīng)濟(jì)增長速度 出現(xiàn)頹勢，開始 下降了近 4 個百分點， 而民眾消 費的的降低也致使 GDP 增速下降 2 個百分點。 在 2022 年，中國的房地產(chǎn)業(yè) 變動不斷 。 當(dāng)年 3 月，恒大地產(chǎn)集團(tuán)及其承銷商 暫停了其原有的全球發(fā)售時間表 ， 并 推遲 IPO 計劃。 SOHO 中國董事局主席潘石屹 公開 發(fā)表言論， 言論表示房地產(chǎn)將出行重大變化。且對 旗下的 8 個樓盤 開展?fàn)I銷活動房地產(chǎn)業(yè)“ 金九銀十 ”出現(xiàn)降價的一 幕。上海樓市出現(xiàn) “ 史上最冷金九 ” ，期房的成交總量 跌到 萬平方米，為旺季樓市新低。 房價快速上漲時期 由于 09 年的金融危機(jī) ， 國家拋出 4 萬億投資刺激計劃， 致使房地產(chǎn)行業(yè)煥發(fā)新春 。 但為了引導(dǎo)房地 產(chǎn)行業(yè)的能夠穩(wěn)定的成長 ， 2022 年國務(wù)院又 制定出“ 國十條 ” ， 在隨后時間里政策一再出臺，只為加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的管控 [8]。 2022 的新年剛開始 ， 國務(wù)院制定“ 國五條 ” ， 主要強(qiáng)調(diào)要保證房價的合理平穩(wěn)，不支持投機(jī)買房獲利的行為 。 但一系列的政策并沒有起到應(yīng)有的作用，房價依舊一路飄紅 。原因很多 ，既有 調(diào)控的方向不準(zhǔn)、力度不夠強(qiáng)硬 ， 也有其他難以掌控的原因 。因此， 對房地產(chǎn)價格走勢的分析和討論很有必要，提出相關(guān)政策 ，從而為政府宏觀調(diào)控提供依據(jù)，讓房價 合理的水平，從而改善人們的生活質(zhì)量 。 房價過快上漲原因 房地 產(chǎn)投資增長快，利潤豐厚 現(xiàn)階段 房地產(chǎn)行業(yè)對我國 我國的 GDP 增長 占據(jù)了很大份額 ， 為了保持經(jīng)濟(jì)增長 ， 對 房地產(chǎn)業(yè)投資 存在 過度。 8 最近幾年房地產(chǎn) 直接和間接拉動 GDP 增長在 2 個百分點左右，如果房地產(chǎn)業(yè) 不能夠穩(wěn)定發(fā)展 ，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)的 進(jìn)行倒退 ， 也會使相關(guān) 產(chǎn)業(yè) 出現(xiàn)波動 。對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的影響 。 從統(tǒng)計 結(jié)果 看， 我國民眾在 2022 年有關(guān)于房地產(chǎn)方面的建筑面積達(dá)到驚人的 3. 5 億平方米， 而與之相關(guān)的資金投入 高達(dá) 1. 5 萬億元。房地產(chǎn)業(yè)從 多年前的一般行業(yè)華麗轉(zhuǎn)身成為我國經(jīng)濟(jì)的重要部分 。數(shù)據(jù)顯示，從 1998 年到 2022 年，房地產(chǎn)的資金保持每年 20%的增長?？⒐っ娣e 每年均有大幅度的增長 ，從 1998年到 2022 年，銷售面積除 2022 年增長 %外，始終超過 20%的增長 。 據(jù)統(tǒng)計顯示 ， 在 1997 年，我國民眾對房地產(chǎn)行業(yè)的投資比例占 GDP 的比重不足 %， 而到 2022 年 時投資的比重占到 %， 體現(xiàn)了較快的 增長速度，其對 GDP 的影響 在 2022 年之后穩(wěn)定在 增加 2 個百分點 左右 。因此， 2022 年 8月底印發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 提出： 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動性強(qiáng)，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱 產(chǎn)業(yè) [9]。 房地產(chǎn)業(yè) 是一個利潤率高的行業(yè) ， 2022 年，全國 共有 萬戶房地產(chǎn) 建筑企業(yè)， 整體利潤為 億元 ； 2022 年，全國有 萬戶企業(yè)，共實現(xiàn)利潤總額 億元，所以，房地產(chǎn)業(yè)是 高回報 的產(chǎn)業(yè)。 人民幣升值對房地產(chǎn)影響 房價的快速上漲是相對于國民經(jīng)濟(jì)和國民收入的增長， 人民幣升值以及寬松貨幣政策下的資金過剩推動房價走高是其外部原因。 高房價的內(nèi)因為市場供需的扭曲 。 從 整個 國際經(jīng)濟(jì)形勢 來看 ， 在長期內(nèi) 人民幣 會處于 升值 狀態(tài) ， 境外資金
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