高房價(jià)下的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)研究(編輯修改稿)
2025-02-04 12:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)的發(fā)展，從而保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展 。因此， 對(duì)我國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行分析研究，并提出相關(guān)對(duì)策，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義 ， 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有 理論和現(xiàn)實(shí)意義。 6 二、 我國房地產(chǎn)市場(chǎng) 走向 近期房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 從鄧小平同志南巡結(jié)束后，在改革開放的這幾十年里，中國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了迅猛的發(fā)展時(shí)期，國民經(jīng)濟(jì)總量已在上升，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入 快速發(fā)展通道 。近期 我國房地產(chǎn)業(yè) 整體 發(fā)展大體 分為 五個(gè) 時(shí)期 。 房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇時(shí)期 《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)和代碼》 在 1984 年 5 月 由中國政府進(jìn)行 頒布， 我國政府把 房地產(chǎn)業(yè) 單獨(dú)分類， 1987 年 在 深圳 拍出了第一塊公有土地 ， 房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇由此開始 ， 并成為國民經(jīng)濟(jì)的重要部分 。 在起始期 ， 房地產(chǎn)企業(yè)多扎堆 于 發(fā)達(dá)的東部沿海 ， 而在相對(duì)落后的中西部則鮮有問津 。 且當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目內(nèi)容也比較單一 ， 主要集中在公寓和工廠用房 [6]。 房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展時(shí)期 在 90 年代初房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入快車道， 20 世紀(jì) 90 年代初， 中共十四大做出構(gòu)建社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制的重大決策，房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入快速的發(fā)展時(shí)期。在體制的變動(dòng)和需求的推動(dòng)下，房地產(chǎn)也開始快速增長，房地產(chǎn)公司的數(shù)量如雨后春筍，房地產(chǎn)的資金注入也迅速增多。在這一時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)開始活躍，房地產(chǎn)的形式除傳統(tǒng)的買賣、租賃等以外，新型式的入股、證券交易、代理、咨詢等市場(chǎng)業(yè)務(wù)也開始走進(jìn)人們的視野。另外，各地區(qū)加快開發(fā)區(qū)建設(shè)，由此促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入高速狀態(tài)。但這一時(shí)期，投資規(guī)劃及資金規(guī)模開始出現(xiàn)失調(diào)現(xiàn)象，房地產(chǎn)的發(fā)展展現(xiàn)出不規(guī)范化。 房地產(chǎn)業(yè)“平穩(wěn)”運(yùn)行到“過熱”發(fā)展時(shí)期 1998~2022 年 是 房地產(chǎn)業(yè) “ 平穩(wěn) ”到“ 過熱 ” 發(fā)展階段 ， 1993 年底， 中國政府 實(shí)施宏觀調(diào)控 并執(zhí)行“ 經(jīng)濟(jì)的軟著陸 ” ，房地產(chǎn)業(yè)投資 開始出現(xiàn)下滑 。 1997年金融危機(jī) 席卷而來 ， 中國的對(duì)外出口開始大幅減少 ， 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況開始下滑，人們的經(jīng)濟(jì)收入下降，因此對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資開始下滑 。 政府為了增大 內(nèi)需，助力中國經(jīng)濟(jì)的增長 ， 1997 政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè) 實(shí)施擴(kuò)張性的調(diào)控政策。 1998 年以 7 后， 在國家根據(jù)實(shí)情不斷調(diào)整策略的前提下 ， 房地產(chǎn)行業(yè)從泥潭中走出，重新煥發(fā)生機(jī) 。從 1999 年至 2022 年，房地產(chǎn)投資 只有 1999 年增長 較慢為 %，其余各年均超過 20%, 2022 年和 2022 年增長 更是達(dá)到 %和 %， 成長為 國民經(jīng)濟(jì)的 重要組成 。 2022 年以來， 房地產(chǎn)業(yè)的獲得了投資人的親睞，開始吸入大量的資金，過多的資金投入致使房價(jià)快速上揚(yáng)；各地開始出現(xiàn)投機(jī)炒房現(xiàn)象 [7]。 房地產(chǎn)業(yè)“低谷”時(shí)期 房地產(chǎn)業(yè) “ 低谷 ”期來自 2022 年的 一場(chǎng)世界性金融危機(jī)， 經(jīng)融危機(jī)的爆發(fā)使各個(gè)產(chǎn)業(yè)受到不同程度的影響，房地產(chǎn)業(yè) 也在 這次危機(jī) 中受到波及 。 與 2022年 相比 2022 年的國民經(jīng)濟(jì)增長速度 出現(xiàn)頹勢(shì)，開始 下降了近 4 個(gè)百分點(diǎn)， 而民眾消 費(fèi)的的降低也致使 GDP 增速下降 2 個(gè)百分點(diǎn)。 在 2022 年，中國的房地產(chǎn)業(yè) 變動(dòng)不斷 。 當(dāng)年 3 月，恒大地產(chǎn)集團(tuán)及其承銷商 暫停了其原有的全球發(fā)售時(shí)間表 ， 并 推遲 IPO 計(jì)劃。 SOHO 中國董事局主席潘石屹 公開 發(fā)表言論， 言論表示房地產(chǎn)將出行重大變化。且對(duì) 旗下的 8 個(gè)樓盤 開展?fàn)I銷活動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)“ 金九銀十 ”出現(xiàn)降價(jià)的一 幕。上海樓市出現(xiàn) “ 史上最冷金九 ” ，期房的成交總量 跌到 萬平方米，為旺季樓市新低。 房價(jià)快速上漲時(shí)期 由于 09 年的金融危機(jī) ， 國家拋出 4 萬億投資刺激計(jì)劃， 致使房地產(chǎn)行業(yè)煥發(fā)新春 。 但為了引導(dǎo)房地 產(chǎn)行業(yè)的能夠穩(wěn)定的成長 ， 2022 年國務(wù)院又 制定出“ 國十條 ” ， 在隨后時(shí)間里政策一再出臺(tái)，只為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管控 [8]。 2022 的新年剛開始 ， 國務(wù)院制定“ 國五條 ” ， 主要強(qiáng)調(diào)要保證房價(jià)的合理平穩(wěn)，不支持投機(jī)買房獲利的行為 。 但一系列的政策并沒有起到應(yīng)有的作用，房價(jià)依舊一路飄紅 。原因很多 ，既有 調(diào)控的方向不準(zhǔn)、力度不夠強(qiáng)硬 ， 也有其他難以掌控的原因 。因此， 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的分析和討論很有必要，提出相關(guān)政策 ，從而為政府宏觀調(diào)控提供依據(jù)，讓房價(jià) 合理的水平，從而改善人們的生活質(zhì)量 。 房價(jià)過快上漲原因 房地 產(chǎn)投資增長快，利潤豐厚 現(xiàn)階段 房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國 我國的 GDP 增長 占據(jù)了很大份額 ， 為了保持經(jīng)濟(jì)增長 ， 對(duì) 房地產(chǎn)業(yè)投資 存在 過度。 8 最近幾年房地產(chǎn) 直接和間接拉動(dòng) GDP 增長在 2 個(gè)百分點(diǎn)左右，如果房地產(chǎn)業(yè) 不能夠穩(wěn)定發(fā)展 ，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)的 進(jìn)行倒退 ， 也會(huì)使相關(guān) 產(chǎn)業(yè) 出現(xiàn)波動(dòng) 。對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的影響 。 從統(tǒng)計(jì) 結(jié)果 看， 我國民眾在 2022 年有關(guān)于房地產(chǎn)方面的建筑面積達(dá)到驚人的 3. 5 億平方米， 而與之相關(guān)的資金投入 高達(dá) 1. 5 萬億元。房地產(chǎn)業(yè)從 多年前的一般行業(yè)華麗轉(zhuǎn)身成為我國經(jīng)濟(jì)的重要部分 。數(shù)據(jù)顯示，從 1998 年到 2022 年，房地產(chǎn)的資金保持每年 20%的增長。竣工面積 每年均有大幅度的增長 ，從 1998年到 2022 年，銷售面積除 2022 年增長 %外，始終超過 20%的增長 。 據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示 ， 在 1997 年，我國民眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資比例占 GDP 的比重不足 %， 而到 2022 年 時(shí)投資的比重占到 %， 體現(xiàn)了較快的 增長速度，其對(duì) GDP 的影響 在 2022 年之后穩(wěn)定在 增加 2 個(gè)百分點(diǎn) 左右 。因此， 2022 年 8月底印發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 提出： 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱 產(chǎn)業(yè) [9]。 房地產(chǎn)業(yè) 是一個(gè)利潤率高的行業(yè) ， 2022 年，全國 共有 萬戶房地產(chǎn) 建筑企業(yè)， 整體利潤為 億元 ； 2022 年，全國有 萬戶企業(yè)，共實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元，所以，房地產(chǎn)業(yè)是 高回報(bào) 的產(chǎn)業(yè)。 人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)影響 房價(jià)的快速上漲是相對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)和國民收入的增長， 人民幣升值以及寬松貨幣政策下的資金過剩推動(dòng)房價(jià)走高是其外部原因。 高房價(jià)的內(nèi)因?yàn)槭袌?chǎng)供需的扭曲 。 從 整個(gè) 國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 來看 ， 在長期內(nèi) 人民幣 會(huì)處于 升值 狀態(tài) ， 境外資金
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