【正文】 （1）政治安定狀況（2）社會治安程度（3）房地產(chǎn)投機一般來說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：① 引起房地產(chǎn)價格上漲② 引起房地產(chǎn)價格下跌③ 起到穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用（4） 城市化城市化意味著人口向城市集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。但是從長期看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價上漲率和國民收入增長率。拉動國內(nèi)內(nèi)需，投資生產(chǎn)活動活躍，刺激消費使得國民生產(chǎn)總值增加。家庭結構為典型421（四個老人，一對夫妻，一個孩子）結構。在人口密集的城市，房地產(chǎn)求大于供，供給相對匱乏，因而價格趨高。（10） 建筑物外觀建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之就低。房地產(chǎn)價格與風向的關系在城市中比較明顯，在上風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高，在下風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較低。（5） 土地形狀形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。地質(zhì)條件好，地價就高；地質(zhì)條件差，地價就低。居住房地產(chǎn)的位置要安寧方便交通是否方便。與需求成正向相關關系，與供給成反向相關關系。，某些因素卻是消費者的個人感知，很難用數(shù)學公式表達，是依靠長期積累的豐富經(jīng)驗來判斷。土地三級市場：是指在房地產(chǎn)二級市場的基礎上在轉讓或出租的房地產(chǎn)交易，是單位、個人之間的的房地產(chǎn)產(chǎn)權轉讓、抵押、租賃的市場，它在二級市場基礎上第二次或多次轉讓房地產(chǎn)交易活動的市場。政府不允許未經(jīng)一級市場獲取土地使用權就直接交易。為了便于理解問題的實質(zhì)先對以下名詞進行解釋：土地價格：是土地經(jīng)濟價值的反映，是為購買獲取土地預期的權利而支付的代價，即地租的資本化。土地就是國土，是一個國家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間。二是城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員增加，構成新的住房需求。2007年出現(xiàn)“房奴”和“窮忙族”。）“引導公眾通脹預期，發(fā)揮價格杠桿的調(diào)控作用。第四階段，嫦娥奔月階段（2006年7月11日2008年5月12日）劃分的原由2006年7月11日由建住房[2006]第171號《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入管理的意見》直到2008年5月12日汶川地震，北川劉漢希望小學屹立不倒，無一死亡。并提出八項措施引導和調(diào)控房地產(chǎn)市場。（炒地皮：是指對到手的土地使用權進行的轉售，常指土地投機商在對某段土地預期地價呈上漲趨勢的評估的前提下，買下（土地使用權），等到地價達到預期的價位才出售牟利，以獲得囤集土地的高利潤的行為。（作者個人觀點請指正）第一階段，混沌期階段（1993年1998年7月1日以前）劃分的原由1993年11月16日建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》說明在我國已有雛形。此時商品房生產(chǎn)者獲取了零利潤。此時商品房生產(chǎn)者能獲取了一定的正常利潤。此時商品房生產(chǎn)者能獲取了超超額利潤。 ①.土地是自由取用物品，土地的預期收益率為零。這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采取的一種房屋銷售方式。理論介紹：根據(jù)商品房的價格（以下簡稱房價）即可從經(jīng)濟學角度建立一個經(jīng)濟模型。分析房價上漲的原因及未來的發(fā)展趨勢作者：史 峰摘要：通過對房地產(chǎn)價格經(jīng)濟模型并將上漲原因在實際檢驗得知影響房價的因素錯綜而復雜，土地制度對土地價格的影響是最大的；供需關系決定價格，房地產(chǎn)價格還必須要國家的宏觀調(diào)控及政策協(xié)調(diào)。取消住房實物分配制度后，房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，買房成了中國人最大的一項消費，從此進入住宅建設市場化和住房消費貨幣化的商品房時代。：是開發(fā)商從取得商品房屋欲售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房。通常意義上指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋：是指開發(fā)商在建造出售或出租的房屋在零利潤時所發(fā)生的土地款、建安工程款、規(guī)、費、稅等一切費用。Ⅰ.當 P=?（D↑↑，S→0），商品房需求量遠遠大于供給量，極少數(shù)商品房消費者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房還未基建時，采取遠遠高于商品房成本且期房購買。Ⅲ.當 P=?（D↑↑，S↑↑），商品房需求量基本等于供給量，絕大多數(shù)商品房消費者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房主題已基本封頂完工但未竣工驗收時，采取略高于商品房成本且準現(xiàn)房購買。Ⅴ.當 P=?（D↑，S↑↑），商品房需求量遠小于供給量，極少數(shù)商品房消費者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房已經(jīng)竣工可以入住的房屋且周邊居住環(huán)境、配套設施完善時，采取等于商品房成本且現(xiàn)房購買。供給的價格彈性Es==0. 商品房的消費者從購買的價格上在增長期內(nèi), 同比遠大于環(huán)比,同一年前期環(huán)比大于后期環(huán)比, , 同比等于環(huán)比,同一年內(nèi)前期環(huán)比等于后期環(huán)比. 商品房消費者收益.圖12商品房的生產(chǎn)者從銷售的價格上在衰退期內(nèi), 同比遠小于環(huán)比,同一年前期環(huán)比小于后期環(huán)比, , 同比等于環(huán)比,同一年內(nèi)前期環(huán)比等于后期環(huán)比. 商品房生產(chǎn)者零收益.分析問題：為了把房價上漲的原因闡述的明晰，按房地產(chǎn)的發(fā)展及國家政策對該行業(yè)的管理強度進行劃分幾個階段。同年7月20日，國務院令第248號《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二階段，開天辟地階段（1998年7月1日2000年3月29日）劃分的原由同年7月20日，國務院令第248號《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》到2000年3月29日建設部第77號《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的頒布，同時1993年11月16日建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》廢止。2005《溫州炒房團被套，嚴政還將繼續(xù)》2005《溫州炒房團被套，嚴政還將繼續(xù)》2005年4月27日，溫家寶總理在主持國務院長務會議中再次提出要進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。，防范市場風險。房地產(chǎn)泡沫化發(fā)展是推動我國宏觀經(jīng)濟投資過熱一個重要的動力源，也是造成經(jīng)濟結構性失調(diào)的重要原因，給宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定構成了威脅。按照國務院有關文件要求，政府實施土地供應時在“限套型、限房價”的基礎上，采取“競地價、競房價”的辦法，以公開招標的方式確定開發(fā)建設行為。在359號文件和452號文件及從緊的貨幣政策下，政府不要再出臺什么更多的政策，只要把這些文件及政策落實到實處，國內(nèi)房地產(chǎn)市場2007年利用商業(yè)銀行的金融杠桿炒作機會會降到微小可能。一是隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，城市住房需求壓力增大。第六階段，和諧社會階段（2030年以后）新興的行業(yè)將作為GDP的支柱行業(yè)推動GGDP（綠色國民生產(chǎn)總值）穩(wěn)健發(fā)展，人均收入不得小于當前（指第五階段，推波助瀾階段（2008年5月12日2030年左右））的人均收入，由發(fā)展中國家發(fā)展到發(fā)達國家最終實現(xiàn)社會主義的高級階段。土地轉讓收入成為地方政府的主要收入來源，使得地方政府行為由以前更重視發(fā)展企業(yè)轉變?yōu)楦匾曂恋亻_發(fā)搞城市化，從而推高了土地和房地產(chǎn)價格。土地一級市場完全由政府所壟斷。土地二級市場市場機房地產(chǎn)二級市場。有的是正向相關關系，有的是反向相關關系。但是對房價最終影響是由多方面的合力決定的。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求。2. 自身條件（是指反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素）（1） 位置 房地產(chǎn)價格和位置優(yōu)劣成正向相關關系。地價與地質(zhì)條件成正向相關關系。但是在城市繁華地段對面積大小的敏感程度較高，而郊區(qū)或農(nóng)村則相應較低。（7） 通風、風向、風力一般情況下，風力越大或時常出現(xiàn)風災的地方，房地產(chǎn)價格越低。但是在靠江、河、湖、海的緣由，可以獲取特別的條件，如風景、水路交通、這類土地的價格要高于其他土地。（1） 人口數(shù)量隨著外來人口或流動人口的增加對房地產(chǎn)的需求必定加大，從而促進房地產(chǎn)價格的上漲。）78年計劃生育是一項長期國策后，獨生子女的結婚在房地產(chǎn)的價格推動上起到了不可磨滅的作用。（1） 經(jīng)濟發(fā)展改革開放以來，我國的經(jīng)濟發(fā)展速度一直平均保持在8%的增長。如果其他條件不變，則物價變動的