【正文】 地方政府對(duì)其舉。財(cái)政部出臺(tái)《地方政府性存量債務(wù)清理處置方法》2014年10月《方法》中有四條具體措施：；，厘清政府與市場(chǎng)邊界；“只減不增”的原則，抓緊妥善處理融資平臺(tái)；4. 規(guī)范財(cái)政補(bǔ)貼行為；財(cái)政部發(fā)布《地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理清理甄別辦法》2014年10月一是明確了存量債務(wù)的范圍；二是要求統(tǒng)計(jì)本級(jí)融資平臺(tái)名目；三是要求地方各級(jí)政府結(jié)合清理甄別工作，認(rèn)真甄別篩選融資平臺(tái)存量項(xiàng)目，對(duì)適宜開展PPP模式的項(xiàng)目，要大力推廣該模式。對(duì)項(xiàng)目收入不能覆蓋成本和收益，但社會(huì)效益較好的政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目，地方各級(jí)財(cái)政部門可給予適當(dāng)補(bǔ)貼。對(duì)項(xiàng)目收入不能覆蓋成本和收益，但社會(huì)效益較好的政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目，地方各級(jí)財(cái)政部門可給予適當(dāng)補(bǔ)貼。地方各級(jí)財(cái)政部門要依托政府采購(gòu)信息平臺(tái)，加強(qiáng)政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目政府采購(gòu)環(huán)節(jié)的規(guī)范與監(jiān)督管理。表5 2014年國(guó)家出臺(tái)的規(guī)范地方政府融資平臺(tái)的相關(guān)政策政策發(fā)布時(shí)間政策內(nèi)容中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳《關(guān)于信托公司風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的指導(dǎo)意見》2014年4月《意見》明確了信托公司“受人之托、代人理財(cái)”的功能定位，培育“賣者盡責(zé)、買者自負(fù)”的信托文化，推動(dòng)信托公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展，回歸本業(yè)，將信托公司打造成服務(wù)投資者、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)民生的專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。此外，財(cái)政部《地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理清理甄別辦法》明確提出，財(cái)政部將各地清理甄別結(jié)果抄送審計(jì)署，各級(jí)財(cái)政部門將本級(jí)清理甄別結(jié)果抄送同級(jí)審計(jì)部門，作為今后年度相關(guān)審計(jì)工作的重要參考。比如，早在審計(jì)署2011年發(fā)布的《全國(guó)地方政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果》中，審計(jì)部門就提出了如下審計(jì)建議：一是按照“分類管理、區(qū)別對(duì)待”的原則，整合并規(guī)范融資平臺(tái)；二是通過兼并重組、關(guān)閉改制、充實(shí)融資平臺(tái)資本金、引進(jìn)民間投資等方式，促進(jìn)融資平臺(tái)投資主體多元化和法人治理結(jié)構(gòu)完善；三是除法律和國(guó)務(wù)院另有規(guī)定外，不得再通過融資平臺(tái)變相舉借政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)，堅(jiān)決制止為融資平臺(tái)等單位舉借債務(wù)違規(guī)提供擔(dān)保和承諾；四是切實(shí)處理好融資平臺(tái)新建項(xiàng)目和在建項(xiàng)目的融資問題，嚴(yán)控新開工項(xiàng)目，防止盲目鋪攤子、上項(xiàng)目，對(duì)在建項(xiàng)目，地方政府應(yīng)積極通過財(cái)政預(yù)算安排或市場(chǎng)化方式解決后續(xù)資金的來源，防止出現(xiàn)“半拉子”工程。三是要求地方各級(jí)政府結(jié)合清理甄別工作，認(rèn)真甄別篩選融資平臺(tái)存量項(xiàng)目，對(duì)適宜開展PPP模式的項(xiàng)目，要大力推廣該模式。與融資平臺(tái)相關(guān)的內(nèi)容主要包括：一是明確了存量債務(wù)的范圍，具體是指截至2014年12月31日尚未清償完畢的債務(wù)。地方各級(jí)政府及其所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位要嚴(yán)格執(zhí)行《擔(dān)保法》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，除法律和國(guó)務(wù)院另有規(guī)定外，不得以財(cái)政性收入、行政事業(yè)等單位的國(guó)有資產(chǎn)直接或間接為企業(yè)融資提供擔(dān)保，不得為企業(yè)融資提供財(cái)政資金安排、代扣代還等說明或承諾。三是按照“只減不增”的原則，在妥善處理存量債務(wù)和在建項(xiàng)目后續(xù)融資的基礎(chǔ)上，通過關(guān)閉、合并、轉(zhuǎn)型等方式，抓緊妥善處理融資平臺(tái)；要按照“權(quán)、責(zé)、利”相一致的原則，妥善處理存量債務(wù)，對(duì)剝離給其他主體承擔(dān)的存量債務(wù)，對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)及收入也應(yīng)相應(yīng)劃轉(zhuǎn)，處置過程中要與債權(quán)人、擔(dān)保人等有關(guān)方充分協(xié)商。二是按照分類處置、風(fēng)險(xiǎn)可控的原則，抓緊剝離融資平臺(tái)的政府融資職能，厘清政府與市場(chǎng)邊界。2014年10月22日，財(cái)政部出臺(tái)的《地方政府性存量債務(wù)清理處置方法》（征求意見稿）對(duì)上述要求進(jìn)行了細(xì)化和補(bǔ)充。2014年10月2日國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見》明確提出剝離融資平臺(tái)政府融資職能，融資平臺(tái)不得新增政府債務(wù)；同時(shí)指出了公益性項(xiàng)目融資的發(fā)展方向和存量債務(wù)的處理途徑。影響最大的就是其他資金中的預(yù)售資金和定金，%，這與市場(chǎng)銷售的回落密切相關(guān)。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖8 2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速?gòu)娜陻?shù)據(jù)看，2014年的到位資金和去年基本持平，這是一個(gè)相對(duì)比較差的情況，從我們掌握的歷年資金情況，最少的是2011年，%，可見2014年開發(fā)企業(yè)的融資是相當(dāng)困難的。其中，國(guó)內(nèi)貸款21243億元，%；利用外資639億元，%；自籌資金50420億元，%；其他資金49690億元，%。2014年在經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，樓市預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)被悲觀氣氛所籠罩，但年終看依然獲得了相當(dāng)不錯(cuò)的銷售成績(jī)，排除2013年的非理性因素，12億的銷售面積依然傲視2012年，增幅可觀。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖7 2014年全國(guó)商品房銷售面積及金額月度累計(jì)同比增幅從累計(jì)數(shù)據(jù)看商品房銷售面積及金額全年都是負(fù)增長(zhǎng)，總銷售面積剛超過12億平方米，較2013年的高峰出現(xiàn)了不到10個(gè)點(diǎn)的回落。商品房銷售額76292億元，%，%。2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，%，%。住宅竣工面積80868萬平方米，%。住宅新開工面積124877萬平方米，%。住宅施工面積515096萬平方米，%。其中，住宅竣工面積80868萬平方米，%。其中，住宅新開工面積124877萬平方米，%。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖6 2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增速（三）住宅新開工降幅最大，竣工面積依然低于新開工2014年12月，全國(guó)房屋新開工面積14887萬平方米，%；全國(guó)房屋竣工面積32396萬平方米，%，為2014年全年月度最高值；%。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖5 2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資月度累計(jì)同比增幅（二）土地購(gòu)置面積增速下降 企業(yè)拿地態(tài)度謹(jǐn)慎土地購(gòu)置方面，企業(yè)拿地態(tài)度依然謹(jǐn)慎。隨著市場(chǎng)調(diào)整力度的加大，月度開發(fā)投資最終出現(xiàn)了同比負(fù)增長(zhǎng)，顯示了開發(fā)企業(yè)投資意愿和能力遇到了問題。112月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資52941億元，%；中部地區(qū)投資20662億元，%，；西部地區(qū)投資21433億元，%，數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖4 2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對(duì)額及同比增幅從月度累計(jì)增幅看，2014年全年12個(gè)月的增幅一路向下，%的增幅是近六年來的新低。其中，住宅投資64352億元，%。一方面是持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控所致，另一方面也反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實(shí)心態(tài)。以100為景氣線，100以上為景氣空間，100以下為不景氣空間2014年12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）進(jìn)一步下滑，這是自2001年1月份統(tǒng)計(jì)該數(shù)據(jù)以來的最低數(shù)值。該模式強(qiáng)調(diào)的是兼顧市場(chǎng)和行政的手段進(jìn)行，通過政府許可的制度安排，一方面降低土地儲(chǔ)備所需要的資金量，另一方面加強(qiáng)了政府土地儲(chǔ)備的目的性。政府市場(chǎng)混合型土地儲(chǔ)備模式結(jié)合了交易許可制度和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，一方面除了依法收購(gòu)、存儲(chǔ)部分土地并經(jīng)整理開發(fā)后提供市場(chǎng)之外，對(duì)于沒有進(jìn)行儲(chǔ)備的土地，借助于政府出臺(tái)的土地交易許可制度，在獲準(zhǔn)交易許可后由土地使用者在土地有形市場(chǎng)進(jìn)行土地交易。在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)置上，也屬于雙結(jié)構(gòu)模式。政府規(guī)定用于儲(chǔ)備的土地范圍，對(duì)可收購(gòu)的土地由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與原用地者簽定“國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)合同”，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按合同約定付土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用，收回土地使用權(quán)。但是，由于所有的土地都要經(jīng)過土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，土地儲(chǔ)備需要大量資金，土地儲(chǔ)備部門只有通過頻繁出讓土地來緩解資金的壓力，客觀上降低了政府對(duì)土地市場(chǎng)的有效調(diào)控能力。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)?fù)恋氐姆秶烧姓ㄒ?guī)規(guī)定，并根據(jù)計(jì)劃進(jìn)行收購(gòu)、儲(chǔ)備、開發(fā)，土地管理部門根據(jù)用地需求用招標(biāo)、拍賣方式對(duì)儲(chǔ)備土地實(shí)行統(tǒng)一出讓。市場(chǎng)主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備模式，土地儲(chǔ)備部門通過協(xié)商方式收購(gòu)?fù)恋?并經(jīng)開發(fā)后根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行土地出讓，雖然能對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但由于政府行為不具有強(qiáng)制性，土地使用者擁有轉(zhuǎn)讓土地等方面的部分權(quán)力，增加了土地市場(chǎng)供應(yīng)的不可預(yù)見性，政府難以形成對(duì)土地市場(chǎng)的絕對(duì)控制，政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度缺失。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地后負(fù)責(zé)對(duì)土地進(jìn)行拆遷、平整和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套，對(duì)易于轉(zhuǎn)讓的儲(chǔ)備土地由土地管理部門出讓給新的用地者。（一）市場(chǎng)主導(dǎo)型市場(chǎng)主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備模式，充分體現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。由于各城市間的差異，各地建立的城市土地儲(chǔ)備制度的功能定位和目標(biāo)不同，實(shí)際運(yùn)作模式也有所不同。這種融資方式的優(yōu)點(diǎn)是可以在銀根收緊的情況下，廣泛吸引社會(huì)資本投入土地開發(fā)，通過銀行和投資公司的包裝，安全地?cái)U(kuò)展土地儲(chǔ)備融資渠道。土地債券的投資人需要獲得固定收益，而土地增值便成了這種模式運(yùn)行的前提。（三）發(fā)行土地債券土地債券是指發(fā)行人為籌措土地收購(gòu)、整治資金而向投資者發(fā)行并且承諾按照一定利率還本付息的債權(quán)債務(wù)憑證。（3）對(duì)廣大投資者而言，購(gòu)買具有政府信用擔(dān)保和土地增值保障的土地儲(chǔ)備資金信托產(chǎn)品，則可以獲得風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低而收益相對(duì)較高的投資機(jī)會(huì)。實(shí)行土地儲(chǔ)備資金信托制度的意義：（1）對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)而言，土地儲(chǔ)備資金信托填補(bǔ)了土地收購(gòu)和開發(fā)中的資金缺口。同時(shí)，也使得土地儲(chǔ)備過程中的各種投資風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)轉(zhuǎn)移給眾多的投資者，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)（其實(shí)為政府）和銀行等 金融機(jī)構(gòu)所承受的土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大為減少，從而有利于土 地儲(chǔ)備活動(dòng)的順利開展。土地證券是以土地收益或土地抵押為擔(dān)保的一種證券，其信用等級(jí)較高，這樣的話其利率也會(huì)相對(duì)較低，從而降低了土地儲(chǔ)備的融資成本，這樣也就提高了土地儲(chǔ)備收益，為城市的發(fā)展建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率8%，較上月下降2個(gè)百分點(diǎn)，較2013年同期下降6個(gè)百分點(diǎn)；商辦類用地平均溢價(jià)率4%，較上月下降2個(gè)百分點(diǎn)，較2013年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)。這亦證明在市場(chǎng)下行階段，房企拿地更趨于理性。2014年，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率10%，較2013年同期下降5個(gè)百分點(diǎn)。2014年北京土地市場(chǎng)供需下降，其中推地面積同比減少44%；成交面積同比減少42%，但2014年北京土地出讓金總額達(dá)1917億元，創(chuàng)歷史新高，其中宅地出讓金額為1311億元，占總額的68%。相比2013年，2014年一線城市土地推出面積和成交均下降，同比分別減少26%、27%；與此同時(shí)，樓面均價(jià)卻高達(dá)7705元/平方米，同比上漲41%。2014年，一線城市的住宅地塊的出讓金額高達(dá)3438億元，賣地總額也是連續(xù)第二年超越5000億元門檻。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為1834元/平方米，同比上漲13%；商辦類用地成交樓面均價(jià)為1533元/平方米，同比上漲9%。深圳全年僅出讓1宗宅地，但在商辦用地方面表現(xiàn)亮眼，同比漲幅均超三倍，居十城市前列。2014年，全國(guó)300個(gè)城市土地成交量保持低位運(yùn)行，降幅大于供應(yīng)量，住宅、商辦用地降幅均超30%。2014年，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地27907宗，同比減少28%；成交面積104032萬平方米，同比減少31%。（二）土地成交量表現(xiàn)跌宕起伏 城市記錄屢被刷新2014年，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)隨樓市波動(dòng)，表現(xiàn)跌宕起伏。表2 2014年全國(guó)40個(gè)大中城市出讓金同比漲幅前九排名城市名稱出讓金（億元）同比1?？谑?2%2青島市66%3鄭州市34%4廣州市21%5深圳市18%6西寧市15%7西安市10%8北京市5%9天津市3%數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來表3 2014年全國(guó)40個(gè)大中城市出讓金同比跌幅前十排名城市名稱出讓金（億元）同比1北海市74%2呼和浩特市72%3大連市66%4溫州市65%5昆明市63%6寧波市61%7烏魯木齊市59%8沈陽市56%9無錫市51%10蘭州市48%數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來2014年，住宅及商辦類土地出讓金在總額中占比超90%，與2013年同期基本持平，10個(gè)重點(diǎn)城市占比提高。2014年，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為23412億元，同比減少27%。%，%；，%，%；，%，%。分季度看，1季度增長(zhǎng)40%，%，%，%，呈現(xiàn)逐季回落態(tài)勢(shì)。土地出讓收入增幅回落的主要原因有三，一為投資增速放緩導(dǎo)致用地需求不足，二是房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷導(dǎo)致土地出讓面積萎縮，三是土地資源稀缺導(dǎo)致地價(jià)上漲但漲幅回落。其中，%；，%；，增長(zhǎng)5%；，%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）11088宗，同比減少26%，推出土地面積48486萬平方米，同比減少28%；商辦類用地7327宗，同比減少20%，推出土地面積21021萬平方米，同比減少25%。表1 20132014年房地產(chǎn)開發(fā)中土地購(gòu)置費(fèi)投資總額情況2013年2014年時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)中土地購(gòu)置費(fèi)投資總額_累計(jì)（億元）同比增速_累計(jì)（%）房地產(chǎn)開發(fā)中土地購(gòu)置費(fèi)投資總額_累計(jì)（億元）同比增速_累計(jì)（%）12月13月14月2715月16月2617月218月19月110月32111月112月數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來（三）2014年全國(guó)300城市土地供給情況2014年，二季度起供地節(jié)奏放緩，同比降幅均在兩成以上，供應(yīng)總量較2013年回落。受樓市漸冷傳導(dǎo)，地方政府推地節(jié)奏放緩，房企資金壓力加大，拿地日趨謹(jǐn)慎。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖3 20102014年房地產(chǎn)開中土地購(gòu)置費(fèi)投資總額情況2014年，%。但是2012年以后有所回升，%。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖1 20102014年房地產(chǎn)開中土地購(gòu)置面積情況數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖2 2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速：同比增速略有回升20102014年，房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置費(fèi)總額逐年增加。但是進(jìn)入2014年以來，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列土地改革、規(guī)劃等政策，大大提高和限制了房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地條件，使得2014年土地購(gòu)置面積大大減少。其中，2010年增速最高，2012年增速為歷史最低點(diǎn)，主要是受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的影響，開發(fā)商拿地意愿下降。對(duì)比2014年供地量