【正文】 地方政府對其舉。財政部出臺《地方政府性存量債務(wù)清理處置方法》2014年10月《方法》中有四條具體措施：；，厘清政府與市場邊界；“只減不增”的原則，抓緊妥善處理融資平臺；4. 規(guī)范財政補貼行為；財政部發(fā)布《地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理清理甄別辦法》2014年10月一是明確了存量債務(wù)的范圍；二是要求統(tǒng)計本級融資平臺名目；三是要求地方各級政府結(jié)合清理甄別工作，認(rèn)真甄別篩選融資平臺存量項目，對適宜開展PPP模式的項目，要大力推廣該模式。對項目收入不能覆蓋成本和收益，但社會效益較好的政府和社會資本合作項目，地方各級財政部門可給予適當(dāng)補貼。對項目收入不能覆蓋成本和收益，但社會效益較好的政府和社會資本合作項目，地方各級財政部門可給予適當(dāng)補貼。地方各級財政部門要依托政府采購信息平臺，加強政府和社會資本合作項目政府采購環(huán)節(jié)的規(guī)范與監(jiān)督管理。表5 2014年國家出臺的規(guī)范地方政府融資平臺的相關(guān)政策政策發(fā)布時間政策內(nèi)容中國銀監(jiān)會辦公廳《關(guān)于信托公司風(fēng)險監(jiān)管的指導(dǎo)意見》2014年4月《意見》明確了信托公司“受人之托、代人理財”的功能定位，培育“賣者盡責(zé)、買者自負(fù)”的信托文化，推動信托公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展，回歸本業(yè)，將信托公司打造成服務(wù)投資者、服務(wù)實體經(jīng)濟、服務(wù)民生的專業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)。此外，財政部《地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理清理甄別辦法》明確提出，財政部將各地清理甄別結(jié)果抄送審計署，各級財政部門將本級清理甄別結(jié)果抄送同級審計部門，作為今后年度相關(guān)審計工作的重要參考。比如，早在審計署2011年發(fā)布的《全國地方政府性債務(wù)審計結(jié)果》中，審計部門就提出了如下審計建議：一是按照“分類管理、區(qū)別對待”的原則，整合并規(guī)范融資平臺；二是通過兼并重組、關(guān)閉改制、充實融資平臺資本金、引進(jìn)民間投資等方式，促進(jìn)融資平臺投資主體多元化和法人治理結(jié)構(gòu)完善；三是除法律和國務(wù)院另有規(guī)定外，不得再通過融資平臺變相舉借政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)，堅決制止為融資平臺等單位舉借債務(wù)違規(guī)提供擔(dān)保和承諾；四是切實處理好融資平臺新建項目和在建項目的融資問題，嚴(yán)控新開工項目，防止盲目鋪攤子、上項目，對在建項目，地方政府應(yīng)積極通過財政預(yù)算安排或市場化方式解決后續(xù)資金的來源，防止出現(xiàn)“半拉子”工程。三是要求地方各級政府結(jié)合清理甄別工作，認(rèn)真甄別篩選融資平臺存量項目，對適宜開展PPP模式的項目，要大力推廣該模式。與融資平臺相關(guān)的內(nèi)容主要包括：一是明確了存量債務(wù)的范圍，具體是指截至2014年12月31日尚未清償完畢的債務(wù)。地方各級政府及其所屬機關(guān)事業(yè)單位要嚴(yán)格執(zhí)行《擔(dān)保法》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，除法律和國務(wù)院另有規(guī)定外，不得以財政性收入、行政事業(yè)等單位的國有資產(chǎn)直接或間接為企業(yè)融資提供擔(dān)保，不得為企業(yè)融資提供財政資金安排、代扣代還等說明或承諾。三是按照“只減不增”的原則，在妥善處理存量債務(wù)和在建項目后續(xù)融資的基礎(chǔ)上，通過關(guān)閉、合并、轉(zhuǎn)型等方式，抓緊妥善處理融資平臺；要按照“權(quán)、責(zé)、利”相一致的原則，妥善處理存量債務(wù)，對剝離給其他主體承擔(dān)的存量債務(wù)，對應(yīng)的資產(chǎn)及收入也應(yīng)相應(yīng)劃轉(zhuǎn)，處置過程中要與債權(quán)人、擔(dān)保人等有關(guān)方充分協(xié)商。二是按照分類處置、風(fēng)險可控的原則，抓緊剝離融資平臺的政府融資職能，厘清政府與市場邊界。2014年10月22日，財政部出臺的《地方政府性存量債務(wù)清理處置方法》（征求意見稿）對上述要求進(jìn)行了細(xì)化和補充。2014年10月2日國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加強地方政府性債務(wù)管理的意見》明確提出剝離融資平臺政府融資職能，融資平臺不得新增政府債務(wù)；同時指出了公益性項目融資的發(fā)展方向和存量債務(wù)的處理途徑。影響最大的就是其他資金中的預(yù)售資金和定金，%，這與市場銷售的回落密切相關(guān)。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖8 2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速從全年數(shù)據(jù)看，2014年的到位資金和去年基本持平，這是一個相對比較差的情況，從我們掌握的歷年資金情況，最少的是2011年，%，可見2014年開發(fā)企業(yè)的融資是相當(dāng)困難的。其中，國內(nèi)貸款21243億元，%；利用外資639億元，%；自籌資金50420億元，%；其他資金49690億元，%。2014年在經(jīng)濟不景氣的背景下，樓市預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，市場被悲觀氣氛所籠罩，但年終看依然獲得了相當(dāng)不錯的銷售成績，排除2013年的非理性因素，12億的銷售面積依然傲視2012年，增幅可觀。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖7 2014年全國商品房銷售面積及金額月度累計同比增幅從累計數(shù)據(jù)看商品房銷售面積及金額全年都是負(fù)增長，總銷售面積剛超過12億平方米，較2013年的高峰出現(xiàn)了不到10個點的回落。商品房銷售額76292億元，%，%。2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，%，%。住宅竣工面積80868萬平方米，%。住宅新開工面積124877萬平方米，%。住宅施工面積515096萬平方米，%。其中，住宅竣工面積80868萬平方米，%。其中，住宅新開工面積124877萬平方米，%。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖6 2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增速（三）住宅新開工降幅最大，竣工面積依然低于新開工2014年12月，全國房屋新開工面積14887萬平方米，%；全國房屋竣工面積32396萬平方米，%，為2014年全年月度最高值；%。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖5 2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資月度累計同比增幅（二）土地購置面積增速下降 企業(yè)拿地態(tài)度謹(jǐn)慎土地購置方面，企業(yè)拿地態(tài)度依然謹(jǐn)慎。隨著市場調(diào)整力度的加大，月度開發(fā)投資最終出現(xiàn)了同比負(fù)增長，顯示了開發(fā)企業(yè)投資意愿和能力遇到了問題。112月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資52941億元，%；中部地區(qū)投資20662億元，%，；西部地區(qū)投資21433億元，%，數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖4 2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對額及同比增幅從月度累計增幅看，2014年全年12個月的增幅一路向下，%的增幅是近六年來的新低。其中，住宅投資64352億元，%。一方面是持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控所致，另一方面也反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實心態(tài)。以100為景氣線，100以上為景氣空間，100以下為不景氣空間2014年12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（以下簡稱“國房景氣指數(shù)”）進(jìn)一步下滑，這是自2001年1月份統(tǒng)計該數(shù)據(jù)以來的最低數(shù)值。該模式強調(diào)的是兼顧市場和行政的手段進(jìn)行，通過政府許可的制度安排，一方面降低土地儲備所需要的資金量，另一方面加強了政府土地儲備的目的性。政府市場混合型土地儲備模式結(jié)合了交易許可制度和優(yōu)先購買權(quán)，一方面除了依法收購、存儲部分土地并經(jīng)整理開發(fā)后提供市場之外，對于沒有進(jìn)行儲備的土地，借助于政府出臺的土地交易許可制度，在獲準(zhǔn)交易許可后由土地使用者在土地有形市場進(jìn)行土地交易。在土地儲備機構(gòu)設(shè)置上，也屬于雙結(jié)構(gòu)模式。政府規(guī)定用于儲備的土地范圍，對可收購的土地由土地儲備機構(gòu)與原用地者簽定“國有土地使用權(quán)收購合同”，儲備機構(gòu)按合同約定付土地收購補償費用，收回土地使用權(quán)。但是，由于所有的土地都要經(jīng)過土地儲備機構(gòu)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，土地儲備需要大量資金，土地儲備部門只有通過頻繁出讓土地來緩解資金的壓力，客觀上降低了政府對土地市場的有效調(diào)控能力。土地儲備機構(gòu)收購?fù)恋氐姆秶烧姓ㄒ?guī)規(guī)定，并根據(jù)計劃進(jìn)行收購、儲備、開發(fā)，土地管理部門根據(jù)用地需求用招標(biāo)、拍賣方式對儲備土地實行統(tǒng)一出讓。市場主導(dǎo)型土地儲備模式，土地儲備部門通過協(xié)商方式收購?fù)恋?并經(jīng)開發(fā)后根據(jù)市場需求進(jìn)行土地出讓，雖然能對土地市場產(chǎn)生一定的影響，但由于政府行為不具有強制性，土地使用者擁有轉(zhuǎn)讓土地等方面的部分權(quán)力，增加了土地市場供應(yīng)的不可預(yù)見性，政府難以形成對土地市場的絕對控制，政府對土地市場的調(diào)控力度缺失。儲備機構(gòu)取得土地后負(fù)責(zé)對土地進(jìn)行拆遷、平整和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套，對易于轉(zhuǎn)讓的儲備土地由土地管理部門出讓給新的用地者。（一）市場主導(dǎo)型市場主導(dǎo)型土地儲備模式，充分體現(xiàn)市場機制配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。由于各城市間的差異，各地建立的城市土地儲備制度的功能定位和目標(biāo)不同，實際運作模式也有所不同。這種融資方式的優(yōu)點是可以在銀根收緊的情況下，廣泛吸引社會資本投入土地開發(fā)，通過銀行和投資公司的包裝，安全地擴展土地儲備融資渠道。土地債券的投資人需要獲得固定收益，而土地增值便成了這種模式運行的前提。（三）發(fā)行土地債券土地債券是指發(fā)行人為籌措土地收購、整治資金而向投資者發(fā)行并且承諾按照一定利率還本付息的債權(quán)債務(wù)憑證。（3）對廣大投資者而言，購買具有政府信用擔(dān)保和土地增值保障的土地儲備資金信托產(chǎn)品，則可以獲得風(fēng)險相對較低而收益相對較高的投資機會。實行土地儲備資金信托制度的意義：（1）對土地儲備機構(gòu)而言，土地儲備資金信托填補了土地收購和開發(fā)中的資金缺口。同時，也使得土地儲備過程中的各種投資風(fēng)險及時轉(zhuǎn)移給眾多的投資者，土地儲備機構(gòu)（其實為政府）和銀行等 金融機構(gòu)所承受的土地儲備風(fēng)險會大為減少，從而有利于土 地儲備活動的順利開展。土地證券是以土地收益或土地抵押為擔(dān)保的一種證券，其信用等級較高，這樣的話其利率也會相對較低，從而降低了土地儲備的融資成本，這樣也就提高了土地儲備收益，為城市的發(fā)展建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率8%，較上月下降2個百分點，較2013年同期下降6個百分點；商辦類用地平均溢價率4%，較上月下降2個百分點，較2013年同期下降7個百分點。這亦證明在市場下行階段，房企拿地更趨于理性。2014年，全國300個城市土地平均溢價率10%，較2013年同期下降5個百分點。2014年北京土地市場供需下降，其中推地面積同比減少44%；成交面積同比減少42%，但2014年北京土地出讓金總額達(dá)1917億元，創(chuàng)歷史新高，其中宅地出讓金額為1311億元，占總額的68%。相比2013年，2014年一線城市土地推出面積和成交均下降，同比分別減少26%、27%；與此同時，樓面均價卻高達(dá)7705元/平方米，同比上漲41%。2014年，一線城市的住宅地塊的出讓金額高達(dá)3438億元，賣地總額也是連續(xù)第二年超越5000億元門檻。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為1834元/平方米，同比上漲13%；商辦類用地成交樓面均價為1533元/平方米，同比上漲9%。深圳全年僅出讓1宗宅地，但在商辦用地方面表現(xiàn)亮眼，同比漲幅均超三倍，居十城市前列。2014年，全國300個城市土地成交量保持低位運行，降幅大于供應(yīng)量，住宅、商辦用地降幅均超30%。2014年，全國300個城市共成交土地27907宗，同比減少28%；成交面積104032萬平方米，同比減少31%。（二）土地成交量表現(xiàn)跌宕起伏 城市記錄屢被刷新2014年，重點城市土地市場隨樓市波動，表現(xiàn)跌宕起伏。表2 2014年全國40個大中城市出讓金同比漲幅前九排名城市名稱出讓金（億元）同比1海口市92%2青島市66%3鄭州市34%4廣州市21%5深圳市18%6西寧市15%7西安市10%8北京市5%9天津市3%數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來表3 2014年全國40個大中城市出讓金同比跌幅前十排名城市名稱出讓金（億元）同比1北海市74%2呼和浩特市72%3大連市66%4溫州市65%5昆明市63%6寧波市61%7烏魯木齊市59%8沈陽市56%9無錫市51%10蘭州市48%數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來2014年，住宅及商辦類土地出讓金在總額中占比超90%，與2013年同期基本持平，10個重點城市占比提高。2014年，全國300個城市土地出讓金總額為23412億元，同比減少27%。%，%；，%，%；，%，%。分季度看，1季度增長40%，%，%，%，呈現(xiàn)逐季回落態(tài)勢。土地出讓收入增幅回落的主要原因有三，一為投資增速放緩導(dǎo)致用地需求不足，二是房地產(chǎn)市場低迷導(dǎo)致土地出讓面積萎縮，三是土地資源稀缺導(dǎo)致地價上漲但漲幅回落。其中，%；，%；，增長5%；，%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）11088宗，同比減少26%，推出土地面積48486萬平方米，同比減少28%；商辦類用地7327宗，同比減少20%，推出土地面積21021萬平方米，同比減少25%。表1 20132014年房地產(chǎn)開發(fā)中土地購置費投資總額情況2013年2014年時間房地產(chǎn)開發(fā)中土地購置費投資總額_累計（億元）同比增速_累計（%）房地產(chǎn)開發(fā)中土地購置費投資總額_累計（億元）同比增速_累計（%）12月13月14月2715月16月2617月218月19月110月32111月112月數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來（三）2014年全國300城市土地供給情況2014年，二季度起供地節(jié)奏放緩，同比降幅均在兩成以上，供應(yīng)總量較2013年回落。受樓市漸冷傳導(dǎo)，地方政府推地節(jié)奏放緩，房企資金壓力加大，拿地日趨謹(jǐn)慎。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖3 20102014年房地產(chǎn)開中土地購置費投資總額情況2014年，%。但是2012年以后有所回升，%。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖1 20102014年房地產(chǎn)開中土地購置面積情況數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖2 2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速：同比增速略有回升20102014年，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置費總額逐年增加。但是進(jìn)入2014年以來，國家陸續(xù)出臺了一系列土地改革、規(guī)劃等政策，大大提高和限制了房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地條件，使得2014年土地購置面積大大減少。其中，2010年增速最高，2012年增速為歷史最低點，主要是受國家房地產(chǎn)調(diào)控的影響，開發(fā)商拿地意愿下降。對比2014年供地量