【正文】 ，進(jìn)一步細(xì)化完善養(yǎng)老用地、鐵路用地等方面差別化的土地政策。2014年12月9日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，針對現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)經(jīng)營中出現(xiàn)的問題，用“‘三權(quán)分離’、兩個(gè)‘適度’、一份“負(fù)面清單”立下“新規(guī)”，這是繼農(nóng)村土地集體經(jīng)營制度之后，我國農(nóng)村土地集體經(jīng)營制度的又一次重大突破。二、土地出讓金收入增幅大幅縮小2014年中國一般公共財(cái)政收入140350億元，%，增速比201為近23年來首次跌破兩位數(shù)。其中，中央財(cái)政收入64490億元，%；地方財(cái)政收入（本級(jí)）75860億元，%。值得注意的是，到2014年，全年國有土地使用權(quán)出讓收入42606億元，%。雖然仍維持在4萬億元高位，但增幅已大幅縮小。而購地城市的結(jié)構(gòu)性調(diào)整是導(dǎo)致全國土地出讓金出現(xiàn)下滑的原因。三、有關(guān)土地稅收是地方稅收的重要來源2014年，全國財(cái)政收入預(yù)算執(zhí)行良好，全國一般公共財(cái)政收入140350億元，比2013年增加11140億元，%。其中，財(cái)政收入中的稅收收入103768億元，%。值得關(guān)注的是，受經(jīng)濟(jì)增速放緩、國家對房地產(chǎn)調(diào)控力度加大的影響，2014年商品房銷售額明顯下滑，與之相關(guān)的房地產(chǎn)營業(yè)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、契稅、土地增值稅等回落較多，契稅3986億元，%；土地增值稅3914億元，%；耕地占用稅2059億元，%；城鎮(zhèn)土地使用稅1993億元，%。房地產(chǎn)市場是地方稅收的重要來源，而2014年房地產(chǎn)市場成交量的下滑，直接影響了我國財(cái)政收入的增長。第二章 2014年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析全球經(jīng)濟(jì)增速在2014年的時(shí)候略有提升，歐元區(qū)出現(xiàn)了溫和的復(fù)蘇，印度的增速抬頭，抵消了中國和日本經(jīng)濟(jì)的放緩。經(jīng)濟(jì)增速的提升受到歐元區(qū)恢復(fù)增長的帶動(dòng)，%的萎縮，%的增長。美國的經(jīng)濟(jì)增長趨勢沒有明顯變化，%%。印度和英國在2014年有明顯的經(jīng)濟(jì)增長加速，而日本的增幅明顯放緩。對全球經(jīng)濟(jì)而言，2014年又是令人失望的一年，經(jīng)濟(jì)大局尚未從2008年的金融危機(jī)以及隨后的衰退中完全復(fù)蘇。而2015年的情況也不會(huì)太好——?dú)W元區(qū)和日本還在試圖強(qiáng)化各自萎靡的復(fù)蘇走勢，中國已經(jīng)有進(jìn)一步放緩的跡象，俄羅斯和巴西也各自面臨動(dòng)蕩。2014年，國民經(jīng)濟(jì)在新常態(tài)下保持平穩(wěn)運(yùn)行，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，呈現(xiàn)出增長平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)量提升、民生改善的良好態(tài)勢。第一產(chǎn)業(yè)增加值58332億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值271392億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值306739億元，%。%，%，%，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)逐步發(fā)揮主導(dǎo)作用。固定資產(chǎn)投資增速放緩。2014年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資512761億元，%，扣除價(jià)格因素，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資11983億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資208107億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資281915億元，%。2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，%。其中，住宅投資64352億元，%；辦公樓投資5641億元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資14346億元，%。房屋新開工面積179592萬平方米，%，%。全國商品房銷售面積120649萬平方米，%，%。其中，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積33383萬平方米，%。除了新開工面積全年負(fù)增長以外，土地購置面積的增速從2014年8月份開始也基本上是負(fù)增長。投資的增加，引來了大量人口的流入，使得地方居住用地的需求不斷增加，從而使得土地的價(jià)格進(jìn)一步提高。提高了地方財(cái)政收入的增長，使得地方經(jīng)濟(jì)得到了發(fā)展。2014年我國國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的態(tài)勢，固定資產(chǎn)投資的增加，促進(jìn)了2014年土地供應(yīng)量的提高。同時(shí)實(shí)行有針對性的土地供應(yīng)和出讓政策，促進(jìn)土地資源合理配置和有效利用等，保持土地市場的穩(wěn)定。二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展趨勢判斷2015年，世界主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)形勢將略好于2014年。美國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)健擴(kuò)張步伐，就業(yè)形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，工資收入有望加速增長以及財(cái)富效應(yīng)帶動(dòng)國內(nèi)消費(fèi)增長加快。歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)溫和回暖，各主要成員國經(jīng)濟(jì)在寬松貨幣政策刺激下將逐漸擺脫疲弱走勢。消費(fèi)稅上調(diào)對日本經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響會(huì)逐漸淡化，預(yù)計(jì)日本經(jīng)濟(jì)可能艱難走向緩慢復(fù)蘇。盡管面對復(fù)雜形勢和下行壓力，2015年我國將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，%，增速同2014年相比將有所回落。與2013年同期大規(guī)模土地投資相比，2014年以來房企拿地節(jié)奏更顯謹(jǐn)慎，并將在2015年延續(xù)，從全國土地市場來看，低溢價(jià)成交地塊將依然是2015年的主流。不過，不同城市土地市場仍將存在明顯分化，一線及熱點(diǎn)二線城市優(yōu)質(zhì)地塊將是房企必爭之地；與此同時(shí)，部分城市由于此前土地供應(yīng)量較大，且產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入能力弱，土地消化時(shí)間較長，土地市場或?qū)⒗^續(xù)趨冷。第二節(jié) 政策環(huán)境分析一、政策匯總為了嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策，做好當(dāng)前和今后一段時(shí)間房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作，促進(jìn)土地市場健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展、嚴(yán)控地王，2013年以來，我國政府相關(guān)部門發(fā)布了一系列土地調(diào)控政策。表1 2013年年底以來出臺(tái)的主要土地政策發(fā)布時(shí)間發(fā)布單位政策文件/法律法規(guī)2013年11月22日國土資源部 住建部《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》12月31日財(cái)政部 國稅總局《關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》2014年1月16日財(cái)政部《關(guān)于加強(qiáng)從土地出讓收益中計(jì)提農(nóng)田水利建設(shè)資金和教育資金征收管理的通知》1月19日中共中央 國務(wù)院《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》1月20日財(cái)政部 國稅總局《關(guān)于企業(yè)范圍內(nèi)荒山 林地 湖泊等占地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》2月13日國土資源部《關(guān)于強(qiáng)化管控落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的通知》3月16日中共中央 國務(wù)院《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（20142020年）》3月27日國土資源部《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》5月12日中國人民銀行央行發(fā)布“央五條” 優(yōu)先滿足首次購房貸款需求5月21日國土資源部《國土資源行政處罰辦法》8月國家發(fā)改委、住建部、國土部和環(huán)保部《關(guān)于開展市縣“多規(guī)合一”試點(diǎn)工作的通知》9月12日國土資源部《推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》10月9日房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知（建金[2014]148號(hào)）》12月18日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于按照中國人民銀行規(guī)定實(shí)施住房公積金存貸款利率調(diào)整的通知》12月22日國務(wù)院《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》2015年1月中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》3月25日國土資源部、住建部《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)《中國人民銀行 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來二、重點(diǎn)政策分析（一）《關(guān)于強(qiáng)化管控落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的通知》黨中央、國務(wù)院高度重視耕地保護(hù)工作。黨的十八大、十八屆三中全會(huì)和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、城鎮(zhèn)化工作會(huì)議、農(nóng)村工作會(huì)議就嚴(yán)防死守18億畝耕地保護(hù)紅線、確保實(shí)有耕地面積基本穩(wěn)定、實(shí)行耕地?cái)?shù)量和質(zhì)量保護(hù)并重等提出了新的更高要求。為了貫徹落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，2014年2月13日，國土資源部發(fā)布了《關(guān)于強(qiáng)化管控落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的通知》。《通知》強(qiáng)化了土地用途管制，全面落實(shí)耕地?cái)?shù)量和質(zhì)量保護(hù)戰(zhàn)略任務(wù)，進(jìn)一步嚴(yán)格建設(shè)占用耕地審批。同時(shí)強(qiáng)化了建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審，嚴(yán)格項(xiàng)目選址把關(guān)，對不符合土地利用總體規(guī)劃、耕地占補(bǔ)平衡要求、征地補(bǔ)償安置政策、用地標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)和供地政策的項(xiàng)目，不得通過用地預(yù)審。世經(jīng)未來點(diǎn)評：行業(yè)層面：此次方案的推出，不僅有助于防止農(nóng)村耕地流失，優(yōu)化耕地質(zhì)量，有利于促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和農(nóng)業(yè)的發(fā)展。銀行層面：《關(guān)于強(qiáng)化管控落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的通知》的發(fā)布，對保護(hù)耕地提出了更高的要求。由于土地規(guī)劃管控的更加嚴(yán)格而增加了土地行業(yè)的管理成本，從而限制了土地行業(yè)對銀行貸款的需求。（二）《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》中華人民共和國國土資源部令第61號(hào)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（以下簡稱《辦法》已經(jīng)2014年3月27日國土資源部第1次部務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予以發(fā)布，自2014年9月1日起施行。《規(guī)定》包括總則、規(guī)模引導(dǎo)、布局優(yōu)化、標(biāo)準(zhǔn)控制、市場配置、盤活利用、監(jiān)督考評等9章，共計(jì)38條?！兑?guī)定》鼓勵(lì)土地整治。縣級(jí)以上地方國土資源主管部門同有關(guān)部門，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地整治規(guī)劃，對田、水、路、林、村進(jìn)行綜合治理，對歷史遺留的工礦等廢棄地進(jìn)行復(fù)墾利用，對城鄉(xiāng)低效利用土地進(jìn)行再開發(fā)，提高土地利用效率和效益，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。世經(jīng)未來點(diǎn)評：行業(yè)層面：推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程是資源和要素在空間上優(yōu)化的過程，這其中最重要的是土地資源的集約利用、高效配置。而節(jié)約集約利用土地的關(guān)鍵，就是如何在土地資源利用和配置上降耗增效。圍繞節(jié)約集約利用土地，國土資源部首次以部門規(guī)章的形式出臺(tái)了《規(guī)定》，從規(guī)模引導(dǎo)到監(jiān)管考評等多方面形成了系統(tǒng)性配套措施，勢必對國土空間資源利用和管理產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。從長遠(yuǎn)來看，節(jié)地評價(jià)制度、節(jié)地模式和技術(shù)創(chuàng)新是推動(dòng)節(jié)約集約用地不可或缺的環(huán)節(jié)。銀行層面：集體節(jié)約利用土地的相關(guān)要求，體現(xiàn)的更多是規(guī)范和禁止。該規(guī)定主要是約束地方政府在招商引資中的土地出讓行為，其初衷應(yīng)該主要是增加土地的市場交易成本，從而達(dá)到節(jié)約集約利用土地的目的，進(jìn)而減少了開發(fā)商的銀行貸款需求。（三）《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》2015年1月，中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，這標(biāo)志著我國農(nóng)村土地制度改革即將進(jìn)入試點(diǎn)階段?！兑庖姟吩谵r(nóng)村土地征收改革方面提出了要探索縮小土地征收范圍；規(guī)范制定征收目錄，健全矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，全面公開土地征收信息；完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制等。世經(jīng)未來點(diǎn)評：行業(yè)層面：土地制度改革的深化將對我國農(nóng)村和農(nóng)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深刻的影響，農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)將主要為農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來土地變革機(jī)遇，對于農(nóng)產(chǎn)品下游產(chǎn)業(yè)鏈來說，將面對更加穩(wěn)定的市場環(huán)境。銀行層面：農(nóng)地流轉(zhuǎn)和規(guī)?；?jīng)營的改革在一定程度上增加了農(nóng)業(yè)企業(yè)以及土地開發(fā)商的投資機(jī)會(huì)，增加了土地開發(fā)商對銀行貸款的需求，促進(jìn)了土地金融的發(fā)展。（四）《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》為切實(shí)貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因地施策的總要求，進(jìn)一步加強(qiáng)住房及用地供應(yīng)分類管理，合理優(yōu)化住房及用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2015年3月27日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。世經(jīng)未來點(diǎn)評：行業(yè)層面：《通知》的發(fā)布，有效的促進(jìn)了房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。使得房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，中，國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等其它產(chǎn)業(yè)的投資。銀行層面：房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整給新興產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)增加了投資量，極大的提高了金融需求，從而大大增加了向銀行貸款融資的次數(shù)。三、產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展趨勢土改是全面深化改革的重要一環(huán)，是改革進(jìn)入攻堅(jiān)期后不可回避的任務(wù)，也是解決“三農(nóng)”問題的重要手段。當(dāng)下支離破碎的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度在弱化農(nóng)民權(quán)利保護(hù)的同時(shí)，也降低了農(nóng)村財(cái)產(chǎn)性收入的來源和數(shù)量，不僅增加了農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成本，也使農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)遇逐步喪失。2015年是全面深化改革的關(guān)鍵之年，農(nóng)村土地改革是今后的一個(gè)改革重點(diǎn)，而“三塊地”（農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革）是農(nóng)村土地改革能否取得突破的關(guān)鍵。預(yù)計(jì)2015年國土資源部重點(diǎn)關(guān)注的政策領(lǐng)域?yàn)椋海ㄒ唬?015年2月土地改革三項(xiàng)文件陸續(xù)出臺(tái)2015年2月，國家陸續(xù)出臺(tái)了三個(gè)重要文件，包括《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》、《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》、《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》。根據(jù)上述文件精神，各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域改革方案及工作也將逐一推進(jìn)。（二）全面實(shí)行節(jié)約集約用地制度國土部將在2015年全面實(shí)行節(jié)約集約用地制度。一方面將通過修訂劃撥用地目錄，擴(kuò)大國有建設(shè)用地有償使用范圍，清理地方用地優(yōu)惠政策；另一方面也將修訂出臺(tái)新的城鎮(zhèn)土地等別，試點(diǎn)探索工業(yè)用地和住宅用地合理比價(jià)機(jī)制，提高工業(yè)用地價(jià)格。目前我國的人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地，人均達(dá)到145平方米，農(nóng)村村莊用地達(dá)到240平方米，都超過了國家標(biāo)準(zhǔn)的上限。生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地結(jié)構(gòu)失衡，工業(yè)用地的比重偏高，低效、低容積率的用地情況表現(xiàn)很突出，截止2014年底，全國平均工業(yè)用地比例達(dá)到26%，很多城市達(dá)到40%甚至50%，一半都是工業(yè)用地。另外，部分行業(yè)和領(lǐng)域超標(biāo)準(zhǔn)用地，浪費(fèi)土地情況依然很突出。一直以來工業(yè)用地價(jià)格和住宅地價(jià)都存在失衡的情況，通過探索工業(yè)用地和住宅用地合理比價(jià)機(jī)制，長期以來扭曲的土地價(jià)格有望逐漸正常化，也可以確保土地資源的分配更為合理。此外，提高工業(yè)用地價(jià)格，一方面可以倒逼工業(yè)用地的集約利用，另一方面，過去工業(yè)用地價(jià)格低廉只是對實(shí)力型大公司而言，他們是政府以低價(jià)土地甚至零地價(jià)土地去籠絡(luò)的對象，工業(yè)地價(jià)的提高也是工業(yè)用地回歸市場化的一個(gè)過程，有利于中小企業(yè)更多地拿地。（三）不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例2015年3月1日起施行《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月1日起開始實(shí)施?！稐l例》分為總則、不動(dòng)產(chǎn)登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)、法律責(zé)任和附則共6章、35條。《條例》在全面總結(jié)多年來不動(dòng)