【正文】 國務(wù)院《關(guān)于深化預算管理制度改革的決定》2014年10月《決定》中對涉及財政預算、決算及地方政府債務(wù)等相關(guān)內(nèi)容均做出明確規(guī)定，把政府性債務(wù)作為一個硬指標納入政績考核。完善項目財政補貼管理。發(fā)展改革委《關(guān)于2014年深化經(jīng)濟體制改革重點任務(wù)意見的通知》2014年4月建立以政府債券為主體的地方政府舉債融資機制，剝離融資平臺政府融資職能”財政部《關(guān)于推廣運用政府和社會資本合作模式有關(guān)問題的通知》2014年9月規(guī)范選擇項目合作伙伴。上述建議對有關(guān)部門和地方制定整改措施，研究完善進一步加強地方政府性債務(wù)管理尤其是融資平臺管理的相關(guān)制度提供了參考。二是要求統(tǒng)計本級融資平臺名目，以2013年政府性債務(wù)審計確定的截至2013年6月30日融資平臺名單為基礎(chǔ)，結(jié)合2013年7月1日至2014年12月31日本級融資平臺增減變化情況進行統(tǒng)計。四是規(guī)范財政補貼行為。具體有四條措施：一是鎖定融資平臺，以2013年政府性債務(wù)審計確定的截至2013年6月30日融資平臺名單為基礎(chǔ)，結(jié)合2013年7月1日至2014年12月31日本級融資平臺增減變化情況，鎖定本級融資平臺名單。第二節(jié) 政府融資平臺發(fā)展情況一、地方政府融資平臺進入轉(zhuǎn)型階段 作為中國特殊的財政和政府融資體制下的產(chǎn)物，地方政府融資平臺伴隨中國經(jīng)濟特別是基礎(chǔ)建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，經(jīng)歷了2000年前的蹣跚起步階段、2009年前的緩慢上升階段、2009年開始的迅猛增長階段、2013年進入的調(diào)整發(fā)展階段，最終在《國務(wù)院關(guān)于加強地方政府性債務(wù)管理的意見》（國發(fā)〔2014〕43號文）后不可避免的迎來了淡出轉(zhuǎn)型階段。在其他資金中，定金及預收款30238億元，%；按揭貸款13665億元，%?？陀^來看，這個成績是相當不錯的。其中，%，%，%。房屋竣工面積107459萬平方米，%。112月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積726482萬平方米，%。2014年112月，房屋新開工面積179592萬平方米，%。近期不少企業(yè)被債務(wù)違約，甚至破產(chǎn)清算，房源被鎖等，長期市場繁榮背景下，大量積累問題開始凸顯。%。自從2011年11月份國房景氣指數(shù)跌破100點景氣臨界值后，近幾年漲漲落落，再也沒有重返100點以上。在政府許可的前提下，由于市場供給部分的土地交由土地使用者提供，可以結(jié)合優(yōu)先購買權(quán)將有限的資金集中于土地的選擇性收購存儲上，從而有針對性的收購存儲規(guī)劃所需的土地。同時，土地儲備機構(gòu)還受市政府委托作為國有土地資產(chǎn)代表，對國有企業(yè)改革中土地使用權(quán)作價出資（入股）部分進行管理，收取企業(yè)改革中以租賃方式處置的土地使用權(quán)租金和其它用地者按規(guī)定向政府繳納的租金。政府主導型土地儲備模式具有強制性，政府通過控制“統(tǒng)一收購權(quán)”、“統(tǒng)一批發(fā)權(quán)”實現(xiàn)了政府對土地市場完全控制。在儲備土地出讓時，首先通過各種渠道廣泛招商，依據(jù)資信、資質(zhì)和業(yè)務(wù)等條件選擇合適的開發(fā)商，然后與開發(fā)商簽訂協(xié)議，最后由政府行政管理部門辦理土地出讓手續(xù)。綜合分析目前國內(nèi)正在實施的城市土地儲備制度的運作模式及機構(gòu)設(shè)置特點，可以將其分為三大類：市場主導型、政府主導型和政府市場混合型。與土地儲備貸款相似，土地出讓金是主要還款來源?？傊?，土地儲備資金信托解決了土地儲備融資難題，推動了土地開發(fā)和利用，促進了社會經(jīng)濟的發(fā)展。（二）土地儲備資金信托土地儲備資金信托是指土地儲備機構(gòu)與信托公司合作，由信托公司作為受托人發(fā)行集合資金信托計劃，將社會上閑散的大量資金集中起來運用于土地儲備項目，并將獲取的收益分配給廣大投資者。第二節(jié) 土地儲備融資及經(jīng)營模式分析一、土地融資方式（一）土地證券化土地證券化是指以土地收益作為擔保發(fā)行證券，在不喪失土地產(chǎn)權(quán)的前提下，利用證券市場的功能，將不可移動、難以分割、不適合小規(guī)模投資的土地轉(zhuǎn)化成可以流動的金融資產(chǎn)，吸收了直接融資和間接融資的優(yōu)點，是一種非負債型的融資方式。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率12%，較2013年同期下降7個百分點；商辦類用地平均溢價率10%，較2013年同期下降3個百分點。一線城市土地市場的這一特征在北京表現(xiàn)得尤其突出。在全國土地市場低迷的狀態(tài)下，一線城市的宅地成交仍然創(chuàng)歷史記錄。2014年，全國10重點城市住宅用地供求總量均較2013年減少20%以上，僅南京實現(xiàn)供求同比增加；商辦用地方面，深圳、南京、北京3個城市高于2013年同期，總量同比減少約10%。2014年初，上海、北京、杭州、天津土地成交量表現(xiàn)可觀；行至年中，受樓市下行壓力影響，一向抗跌性較強的一線城市受到波及，整體有所放緩；年底歲末，以京滬為首的幾個城市再度回暖，成交現(xiàn)翹尾。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為16001億元，同比減少27%；商辦類用地出讓金總額為5449億元，同比減少30%。受地方經(jīng)濟發(fā)展差異以及房地產(chǎn)市場分化的影響，土地市場需求也出現(xiàn)分化局面。當年，從土地出讓收益中計提的教育資金、%%。2014年，全國300個城市共推出土地36260宗，同比減少20%；推出土地面積135659萬平方米，同比減少24%。2014年土地市場先熱后冷，年初延續(xù)2013年翹尾行情，但僅兩個月時間便迅速降溫。但是自2010年以后，土地購置費總額增速逐漸降低，2012年為最低值，增速僅為5%。但2013年，由于房地產(chǎn)市場的剛性需求，全國房地產(chǎn)市場開始回暖，銷售量開始增加，開發(fā)商對土地的積極性大大提高。其中，基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等劃撥用地1550公頃（保障性住房300公頃），產(chǎn)業(yè)用地700公頃，房地產(chǎn)開發(fā)用地750公頃（商品住宅500公頃，商服250公頃）。合肥市：2015年土地供應(yīng)計劃出臺 總量31600畝2015年5月，合肥市國土資源局公布了2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，總量31600畝，其中商品住房用地5500畝?！队媱潯凤@示，2015年度，計劃供應(yīng)194宗地塊。2015年的土地供應(yīng)計劃中，就各個區(qū)域來看，同比減少13%；外圍四區(qū)、同比大幅減少26%。廣州：2015年廣州土地供應(yīng)新變化：中心區(qū)供地占比增加廣州公布了2015年建設(shè)用地供應(yīng)計劃，除工業(yè)用地供應(yīng)計劃持平外，其余類型土地供應(yīng)均較2014年大幅減少。2014年上海供地計劃僅為700公頃，同比2013年的1000公頃降幅達三成，創(chuàng)下近五年新低。從區(qū)域指標來看，北京各個區(qū)縣中，2015年商品住宅用地（含自住型商品房用地）供應(yīng)最多的是朝陽區(qū)，為119公頃，其次是大興（含北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)），為93公頃。在已經(jīng)公布2015年計劃供地情況的三個一線城市中，北京計劃供應(yīng)居住用地1200公頃，%；上海計劃供應(yīng)居住用地600公頃，同比下降20%；廣州計劃供應(yīng)居住用地524公頃，%。濟南將深化國土資源改革，探索研究農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，并開始試點宅基地有償退出。⑥無錫：經(jīng)營性用地300公頃2014年3月14日，無錫市區(qū)2014年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃發(fā)布，無錫2014年土地供應(yīng)總量為2064公頃，其中盤活使用”批而未供、供而未用、用而不足”三類存量土地553公頃。按照該計劃，2014年石家莊市國有建設(shè)用地總共供應(yīng)172宗，%。在這57幅經(jīng)營性用地中，包含了26幅商住地塊，具體分布是海滄1幅、集美10幅、翔安8幅、同安7幅，在商住用地供應(yīng)數(shù)量上，集美排名首位，翔安其次。值得注意的是，廣鋼新城2014年合計將推出11宗地塊、成為廣州2014年的土地供應(yīng)大戶。2014年長春市計劃供應(yīng)國有建設(shè)用地4000公頃，其中住房用地1100公頃，經(jīng)營性用地800公頃，公租房、廉租房等保障性住房用地100公頃，長春市棚改用地計劃達到200公頃。而供地緊張的問題一直存在著，若開發(fā)商無地可開發(fā)，土地行業(yè)的貸款需求則會大幅下降。世經(jīng)未來點評：行業(yè)層面：在去庫存的背景下，2015年全國供地大幅縮減。（三）% 北京、哈爾濱等城市2015年供地指標大幅縮減國土部公布2015年一季度國土資源主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，%，其中，%。世經(jīng)未來點評：行業(yè)層面：這是自2009年國土資源部完成對全國耕地質(zhì)量等級首次全面調(diào)查與評定后，第二次全面查清全國耕地質(zhì)量等別及其分布狀況。這一舉措給銀行信貸指明了新的方向，使得銀行更趨向于國家支持的房地產(chǎn)開發(fā)項目、土地儲備機構(gòu)盤活建設(shè)用地等用地項目的貸款，同時，也在一定程度上限制了土地的商業(yè)發(fā)展，減少了土地行業(yè)的開發(fā)類貸款。開展這次專項督察，是部貫徹落實中央決策部署，通過轉(zhuǎn)變土地利用方式促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，推進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和生態(tài)文明建設(shè)的重要舉措；是推動完善土地行政管理體制，進一步加強國土法治建設(shè)的重要手段；是落實部黨組提出的新常態(tài)下國土資源工作新定位的客觀要求；是解決當前土地管理突出問題的有效辦法。農(nóng)村宅基地有償轉(zhuǎn)讓試點工作將在2017年底完成?！稐l例》的頒布實施是規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，提高不動產(chǎn)登記質(zhì)量，提升不動產(chǎn)登記公示力和公信力的重要舉措；是維護不動產(chǎn)交易安全，提高不動產(chǎn)交易效率，保障不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的有效途徑；是全面深化改革，提高政府治理效率和水平，完善政府運行機制的有力抓手。此外，提高工業(yè)用地價格，一方面可以倒逼工業(yè)用地的集約利用，另一方面，過去工業(yè)用地價格低廉只是對實力型大公司而言，他們是政府以低價土地甚至零地價土地去籠絡(luò)的對象，工業(yè)地價的提高也是工業(yè)用地回歸市場化的一個過程，有利于中小企業(yè)更多地拿地。目前我國的人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地，人均達到145平方米，農(nóng)村村莊用地達到240平方米，都超過了國家標準的上限。預計2015年國土資源部重點關(guān)注的政策領(lǐng)域為：（一）2015年2月土地改革三項文件陸續(xù)出臺2015年2月，國家陸續(xù)出臺了三個重要文件，包括《關(guān)于引導農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》、《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》、《關(guān)于引導農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》。銀行層面：房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整給新興產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)增加了投資量，極大的提高了金融需求，從而大大增加了向銀行貸款融資的次數(shù)。銀行層面：農(nóng)地流轉(zhuǎn)和規(guī)?；?jīng)營的改革在一定程度上增加了農(nóng)業(yè)企業(yè)以及土地開發(fā)商的投資機會，增加了土地開發(fā)商對銀行貸款的需求，促進了土地金融的發(fā)展。該規(guī)定主要是約束地方政府在招商引資中的土地出讓行為，其初衷應(yīng)該主要是增加土地的市場交易成本，從而達到節(jié)約集約利用土地的目的，進而減少了開發(fā)商的銀行貸款需求。而節(jié)約集約利用土地的關(guān)鍵，就是如何在土地資源利用和配置上降耗增效?！兑?guī)定》包括總則、規(guī)模引導、布局優(yōu)化、標準控制、市場配置、盤活利用、監(jiān)督考評等9章，共計38條。世經(jīng)未來點評：行業(yè)層面：此次方案的推出，不僅有助于防止農(nóng)村耕地流失，優(yōu)化耕地質(zhì)量，有利于促進農(nóng)村經(jīng)濟和農(nóng)業(yè)的發(fā)展。黨的十八大、十八屆三中全會和中央經(jīng)濟工作會議、城鎮(zhèn)化工作會議、農(nóng)村工作會議就嚴防死守18億畝耕地保護紅線、確保實有耕地面積基本穩(wěn)定、實行耕地數(shù)量和質(zhì)量保護并重等提出了新的更高要求。與2013年同期大規(guī)模土地投資相比，2014年以來房企拿地節(jié)奏更顯謹慎，并將在2015年延續(xù)，從全國土地市場來看，低溢價成交地塊將依然是2015年的主流。美國經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)健擴張步伐，就業(yè)形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，工資收入有望加速增長以及財富效應(yīng)帶動國內(nèi)消費增長加快。提高了地方財政收入的增長，使得地方經(jīng)濟得到了發(fā)展。全國商品房銷售面積120649萬平方米，%，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資11983億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資208107億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資281915億元，%。第一產(chǎn)業(yè)增加值58332億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值271392億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值306739億元，%。印度和英國在2014年有明顯的經(jīng)濟增長加速，而日本的增幅明顯放緩。房地產(chǎn)市場是地方稅收的重要來源，而2014年房地產(chǎn)市場成交量的下滑，直接影響了我國財政收入的增長。而購地城市的結(jié)構(gòu)性調(diào)整是導致全國土地出讓金出現(xiàn)下滑的原因。二、土地出讓金收入增幅大幅縮小2014年中國一般公共財政收入140350億元，%，增速比201，為近23年來首次跌破兩位數(shù)。文件提出在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價，允許農(nóng)村建設(shè)用地與國有土地同價入市。土地儲備是支撐房地產(chǎn)行業(yè)生存的供給方，并對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有指導和調(diào)控作用。儲備主體，即地方政府國土資源管理部門，這決定了土地儲備不僅僅是一種市場行為，而且是一種管理制度；儲備對象，按中國的現(xiàn)狀，可以理解為依法納入儲備范圍的土地；儲備手段，可依照法律程序、運用市場機制、按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃；目的就是供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求。土地儲備實行計劃管理。目 錄第一章 土地儲備行業(yè)概況 1第一節(jié) 行業(yè)界定 1第二節(jié) 行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位與作用 2一、土地儲備對國家發(fā)展的重要性 2二、土地出讓金收入增幅大幅縮小 2三、有關(guān)土地稅收是地方稅收的重要來源 3第二章 2014年土地儲備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 4第一節(jié) 經(jīng)濟環(huán)境分析 4一、國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境分析 4二、經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展趨勢判斷 5第二節(jié) 政策環(huán)境分析 5一、政策匯總 5二、重點政策分析 6三、產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展趨勢 8第三節(jié) 熱點事件透視 10一、熱點事件匯總 10二、熱點事件分析 11第三章 2014年土地儲備行業(yè)發(fā)展情況分析 14第一節(jié) 2014年土地儲備行業(yè)運行分析 14一、供給情況分析 14二、需求情況分析 21三、價格分析 23第二節(jié) 土地儲備融資及經(jīng)營模式分析 23一、土地融資方式 23二、土地儲備經(jīng)營模式分析 24第四章 2014年土地儲備相關(guān)行業(yè)發(fā)展分析 27第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況 27一、房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣度分析 27二、房地產(chǎn)行業(yè)運行分析 27第二節(jié) 政府融資平臺發(fā)展情況 31一、地方政府融資平臺進入轉(zhuǎn)型階段 31二、政府融資平臺債券發(fā)行量呈“井噴式”上漲 33第五章 2014年土地儲備行業(yè)區(qū)域發(fā)展分析 36第一節(jié) 總體分析 36一、地市分化格局不變，一線城市均價上漲，二三線城市遇冷 36二、一線城市創(chuàng)宅地出讓