【正文】 工作會議、農(nóng)村工作會議就嚴防死守18億畝耕地保護紅線、確保實有耕地面積基本穩(wěn)定、實行耕地數(shù)量和質(zhì)量保護并重等提出了新的更高要求。該規(guī)定主要是約束地方政府在招商引資中的土地出讓行為，其初衷應(yīng)該主要是增加土地的市場交易成本，從而達到節(jié)約集約利用土地的目的，進而減少了開發(fā)商的銀行貸款需求。目前我國的人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地，人均達到145平方米，農(nóng)村村莊用地達到240平方米，都超過了國家標準的上限。開展這次專項督察，是部貫徹落實中央決策部署，通過轉(zhuǎn)變土地利用方式促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，推進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和生態(tài)文明建設(shè)的重要舉措；是推動完善土地行政管理體制，進一步加強國土法治建設(shè)的重要手段；是落實部黨組提出的新常態(tài)下國土資源工作新定位的客觀要求；是解決當前土地管理突出問題的有效辦法。世經(jīng)未來點評：行業(yè)層面：在去庫存的背景下，2015年全國供地大幅縮減。在這57幅經(jīng)營性用地中，包含了26幅商住地塊，具體分布是海滄1幅、集美10幅、翔安8幅、同安7幅，在商住用地供應(yīng)數(shù)量上，集美排名首位，翔安其次。在已經(jīng)公布2015年計劃供地情況的三個一線城市中，北京計劃供應(yīng)居住用地1200公頃，%；上海計劃供應(yīng)居住用地600公頃，同比下降20%；廣州計劃供應(yīng)居住用地524公頃，%。2015年的土地供應(yīng)計劃中，就各個區(qū)域來看，同比減少13%；外圍四區(qū)、同比大幅減少26%。但2013年，由于房地產(chǎn)市場的剛性需求，全國房地產(chǎn)市場開始回暖，銷售量開始增加，開發(fā)商對土地的積極性大大提高。當年，從土地出讓收益中計提的教育資金、%%。2014年，全國10重點城市住宅用地供求總量均較2013年減少20%以上，僅南京實現(xiàn)供求同比增加；商辦用地方面，深圳、南京、北京3個城市高于2013年同期，總量同比減少約10%。第二節(jié) 土地儲備融資及經(jīng)營模式分析一、土地融資方式（一）土地證券化土地證券化是指以土地收益作為擔保發(fā)行證券，在不喪失土地產(chǎn)權(quán)的前提下，利用證券市場的功能，將不可移動、難以分割、不適合小規(guī)模投資的土地轉(zhuǎn)化成可以流動的金融資產(chǎn)，吸收了直接融資和間接融資的優(yōu)點，是一種非負債型的融資方式。綜合分析目前國內(nèi)正在實施的城市土地儲備制度的運作模式及機構(gòu)設(shè)置特點，可以將其分為三大類：市場主導(dǎo)型、政府主導(dǎo)型和政府市場混合型。在政府許可的前提下，由于市場供給部分的土地交由土地使用者提供，可以結(jié)合優(yōu)先購買權(quán)將有限的資金集中于土地的選擇性收購存儲上，從而有針對性的收購存儲規(guī)劃所需的土地。2014年112月，房屋新開工面積179592萬平方米，%?？陀^來看，這個成績是相當不錯的。四是規(guī)范財政補貼行為。完善項目財政補貼管理。發(fā)展改革委《關(guān)于2014年深化經(jīng)濟體制改革重點任務(wù)意見的通知》2014年4月建立以政府債券為主體的地方政府舉債融資機制，剝離融資平臺政府融資職能”財政部《關(guān)于推廣運用政府和社會資本合作模式有關(guān)問題的通知》2014年9月規(guī)范選擇項目合作伙伴。具體有四條措施：一是鎖定融資平臺，以2013年政府性債務(wù)審計確定的截至2013年6月30日融資平臺名單為基礎(chǔ)，結(jié)合2013年7月1日至2014年12月31日本級融資平臺增減變化情況，鎖定本級融資平臺名單。其中，%，%，%。近期不少企業(yè)被債務(wù)違約，甚至破產(chǎn)清算，房源被鎖等，長期市場繁榮背景下，大量積累問題開始凸顯。同時，土地儲備機構(gòu)還受市政府委托作為國有土地資產(chǎn)代表，對國有企業(yè)改革中土地使用權(quán)作價出資（入股）部分進行管理，收取企業(yè)改革中以租賃方式處置的土地使用權(quán)租金和其它用地者按規(guī)定向政府繳納的租金。與土地儲備貸款相似，土地出讓金是主要還款來源。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率12%，較2013年同期下降7個百分點；商辦類用地平均溢價率10%，較2013年同期下降3個百分點。2014年初，上海、北京、杭州、天津土地成交量表現(xiàn)可觀；行至年中，受樓市下行壓力影響，一向抗跌性較強的一線城市受到波及，整體有所放緩；年底歲末，以京滬為首的幾個城市再度回暖，成交現(xiàn)翹尾。2014年，全國300個城市共推出土地36260宗，同比減少20%；推出土地面積135659萬平方米，同比減少24%。其中，基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等劃撥用地1550公頃（保障性住房300公頃），產(chǎn)業(yè)用地700公頃，房地產(chǎn)開發(fā)用地750公頃（商品住宅500公頃，商服250公頃）。廣州：2015年廣州土地供應(yīng)新變化：中心區(qū)供地占比增加廣州公布了2015年建設(shè)用地供應(yīng)計劃，除工業(yè)用地供應(yīng)計劃持平外，其余類型土地供應(yīng)均較2014年大幅減少。濟南將深化國土資源改革，探索研究農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，并開始試點宅基地有償退出。值得注意的是，廣鋼新城2014年合計將推出11宗地塊、成為廣州2014年的土地供應(yīng)大戶。（三）% 北京、哈爾濱等城市2015年供地指標大幅縮減國土部公布2015年一季度國土資源主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，%，其中，%。農(nóng)村宅基地有償轉(zhuǎn)讓試點工作將在2017年底完成。預(yù)計2015年國土資源部重點關(guān)注的政策領(lǐng)域為：（一）2015年2月土地改革三項文件陸續(xù)出臺2015年2月，國家陸續(xù)出臺了三個重要文件，包括《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》、《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》、《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》。而節(jié)約集約利用土地的關(guān)鍵，就是如何在土地資源利用和配置上降耗增效。與2013年同期大規(guī)模土地投資相比，2014年以來房企拿地節(jié)奏更顯謹慎，并將在2015年延續(xù)，從全國土地市場來看，低溢價成交地塊將依然是2015年的主流。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資11983億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資208107億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資281915億元，%。而購地城市的結(jié)構(gòu)性調(diào)整是導(dǎo)致全國土地出讓金出現(xiàn)下滑的原因。儲備主體，即地方政府國土資源管理部門，這決定了土地儲備不僅僅是一種市場行為，而且是一種管理制度；儲備對象，按中國的現(xiàn)狀，可以理解為依法納入儲備范圍的土地；儲備手段，可依照法律程序、運用市場機制、按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃；目的就是供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求。其中，重點城市優(yōu)質(zhì)地塊拉高均價水平。房地產(chǎn)調(diào)控政策已逐步發(fā)揮作用，2015年全國土地供應(yīng)進入收縮期，土地供應(yīng)開始逐漸減少。成交樓面價同比上漲。市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應(yīng)編制項目實施方案，經(jīng)同級人民政府批準后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。其中，中央財政收入64490億元，%；地方財政收入（本級）75860億元，%。%，%，%，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)、消費逐步發(fā)揮主導(dǎo)作用。歐元區(qū)經(jīng)濟溫和回暖，各主要成員國經(jīng)濟在寬松貨幣政策刺激下將逐漸擺脫疲弱走勢?！兑?guī)定》鼓勵土地整治。三、產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展趨勢土改是全面深化改革的重要一環(huán)，是改革進入攻堅期后不可回避的任務(wù)，也是解決“三農(nóng)”問題的重要手段。（四）2015年中國將試點農(nóng)村土地制度改革2015年是中國全面深化改革的關(guān)鍵之年，中國將在試點地區(qū)把農(nóng)村土地制度改革推向深入。此次調(diào)查更加精準地查清了全國耕地質(zhì)量等別及其分布狀況。與以往相比，2014年長春市強化了對養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、重大基礎(chǔ)設(shè)施用地和億元以上投資項目用地的保障力度，首次單列養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地計劃，計劃供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地100公頃。其中，商服用地139公頃，工礦倉儲用地（含科研用地）742公頃，住宅用地349公頃（其中：農(nóng)民拆遷安置房用地188公頃，商品房用地160公頃，其他用地1公頃），公共管理與公共服務(wù)用地291公頃，交通運輸用地394公頃，水域及水利設(shè)施用地136公頃，特殊用地13公頃。而實際上，2014年上海僅完成了供地計劃的80%，供應(yīng)量為563公頃。同比供地總量增加1400畝，住房減少500畝，值得注意的是，商服用地三年最低,同比下跌三成。受樓市漸冷傳導(dǎo)，地方政府推地節(jié)奏放緩，房企資金壓力加大，拿地日趨謹慎。表2 2014年全國40個大中城市出讓金同比漲幅前九排名城市名稱出讓金（億元）同比1?？谑?2%2青島市66%3鄭州市34%4廣州市21%5深圳市18%6西寧市15%7西安市10%8北京市5%9天津市3%數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來表3 2014年全國40個大中城市出讓金同比跌幅前十排名城市名稱出讓金（億元）同比1北海市74%2呼和浩特市72%3大連市66%4溫州市65%5昆明市63%6寧波市61%7烏魯木齊市59%8沈陽市56%9無錫市51%10蘭州市48%數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來2014年，住宅及商辦類土地出讓金在總額中占比超90%，與2013年同期基本持平，10個重點城市占比提高。2014年北京土地市場供需下降，其中推地面積同比減少44%；成交面積同比減少42%，但2014年北京土地出讓金總額達1917億元，創(chuàng)歷史新高，其中宅地出讓金額為1311億元，占總額的68%。（三）發(fā)行土地債券土地債券是指發(fā)行人為籌措土地收購、整治資金而向投資者發(fā)行并且承諾按照一定利率還本付息的債權(quán)債務(wù)憑證。但是，由于所有的土地都要經(jīng)過土地儲備機構(gòu)進行流轉(zhuǎn)，土地儲備需要大量資金，土地儲備部門只有通過頻繁出讓土地來緩解資金的壓力，客觀上降低了政府對土地市場的有效調(diào)控能力。112月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資52941億元，%；中部地區(qū)投資20662億元，%，；西部地區(qū)投資21433億元，%，數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖4 2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對額及同比增幅從月度累計增幅看，2014年全年12個月的增幅一路向下，%的增幅是近六年來的新低。住宅竣工面積80868萬平方米，%。2014年10月2日國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加強地方政府性債務(wù)管理的意見》明確提出剝離融資平臺政府融資職能，融資平臺不得新增政府債務(wù)；同時指出了公益性項目融資的發(fā)展方向和存量債務(wù)的處理途徑。此外，財政部《地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理清理甄別辦法》明確提出，財政部將各地清理甄別結(jié)果抄送審計署，各級財政部門將本級清理甄別結(jié)果抄送同級審計部門，作為今后年度相關(guān)審計工作的重要參考。財政部出臺《地方政府性存量債務(wù)清理處置方法》2014年10月《方法》中有四條具體措施：；，厘清政府與市場邊界；“只減不增”的原則，抓緊妥善處理融資平臺；4. 規(guī)范財政補貼行為；財政部發(fā)布《地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理清理甄別辦法》2014年10月一是明確了存量債務(wù)的范圍；二是要求統(tǒng)計本級融資平臺名目；三是要求地方各級政府結(jié)合清理甄別工作，認真甄別篩選融資平臺存量項目，對適宜開展PPP模式的項目，要大力推廣該模式。與融資平臺相關(guān)的內(nèi)容主要包括：一是明確了存量債務(wù)的范圍，具體是指截至2014年12月31日尚未清償完畢的債務(wù)。其中，國內(nèi)貸款21243億元，%；利用外資639億元，%；自籌資金50420億元，%；其他資金49690億元，%。其中，住宅竣工面積80868萬平方米，%。以100為景氣線，100以上為景氣空間，100以下為不景氣空間2014年12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（以下簡稱“國房景氣指數(shù)”）進一步下滑，這是自2001年1月份統(tǒng)計該數(shù)據(jù)以來的最低數(shù)值。儲備機構(gòu)取得土地后負責對土地進行拆遷、平整和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套，對易于轉(zhuǎn)讓的儲備土地由土地管理部門出讓給新的用地者。同時，也使得土地儲備過程中的各種投資風險及時轉(zhuǎn)移給眾多的投資者，土地儲備機構(gòu)（其實為政府）和銀行等 金融機構(gòu)所承受的土地儲備風險會大為減少，從而有利于土 地儲備活動的順利開展。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為1834元/平方米，同比上漲13%；商辦類用地成交樓面均價為1533元/平方米，同比上漲9%。分季度看，1季度增長40%，%，%，%，呈現(xiàn)逐季回落態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖1 20102014年房地產(chǎn)開中土地購置面積情況數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖2 2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速：同比增速略有回升20102014年，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置費總額逐年增加。石家莊： 59項目有望補證2015年4月，石家莊市政府公布《石家莊市2015年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》。這意味著同比去年，北京2015年住宅用地供應(yīng)計劃減少了27%，商品住宅用地減少了25%。⑤石家莊：%2014年3月19日,石家莊市政府印發(fā)《石家莊市2014年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》。銀行層面：土地供應(yīng)量的縮減，無疑減少了土地行業(yè)的貸款需求，尤其是住宅、商辦等開發(fā)商對銀行貸款的需求。銀行層面：節(jié)約用地政策的實施，進一步嚴格了建設(shè)用地項目貸款管理。一直以來工業(yè)用地價格和住宅地價都存在失衡的情況，通過探索工業(yè)用地和住宅用地合理比價機制，長期以來扭曲的土地價格有望逐漸正?；?，也可以確保土地資源的分配更為合理。世經(jīng)未來點評：行業(yè)層面：土地制度改革的深化將對我國農(nóng)村和農(nóng)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深刻的影響，農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)將主要為農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來土地變革機遇，對于農(nóng)產(chǎn)品下游產(chǎn)業(yè)鏈來說，將面對更加穩(wěn)定的市場環(huán)境。同時強化了建設(shè)項目預(yù)審，嚴格項目選址把關(guān)，對不符合土地利用總體規(guī)劃、耕地占補平衡要求、征地補償安置政策、用地標準、產(chǎn)業(yè)和供地政策的項目，不得通過用地預(yù)審。投資的增加，引來了大量人口的流入，使得地方居住用地的需求不斷增加，從而使得土地的價格進一步提高。美國的經(jīng)濟增長趨勢沒有明顯變化，%%。具體來看，2014年1月20日，中央一號文件即《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》發(fā)布，文件強調(diào)，通過改革農(nóng)村宅基地制度，完善農(nóng)村宅基地分配政策，在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)前提下，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)行業(yè)供過于求基本面未變，不過在2014年土地供應(yīng)面積下降的背景下，2015年的供需缺口將收窄。土地成