【正文】 年10月《方法》中有四條具體措施：；，厘清政府與市場邊界；“只減不增”的原則，抓緊妥善處理融資平臺；4. 規(guī)范財政補貼行為；財政部發(fā)布《地方政府存量債務納入預算管理清理甄別辦法》2014年10月一是明確了存量債務的范圍；二是要求統(tǒng)計本級融資平臺名目；三是要求地方各級政府結(jié)合清理甄別工作，認真甄別篩選融資平臺存量項目，對適宜開展PPP模式的項目，要大力推廣該模式。對項目收入不能覆蓋成本和收益，但社會效益較好的政府和社會資本合作項目，地方各級財政部門可給予適當補貼。此外，財政部《地方政府存量債務納入預算管理清理甄別辦法》明確提出，財政部將各地清理甄別結(jié)果抄送審計署，各級財政部門將本級清理甄別結(jié)果抄送同級審計部門，作為今后年度相關審計工作的重要參考。地方各級政府及其所屬機關事業(yè)單位要嚴格執(zhí)行《擔保法》等有關法律法規(guī)規(guī)定，除法律和國務院另有規(guī)定外，不得以財政性收入、行政事業(yè)等單位的國有資產(chǎn)直接或間接為企業(yè)融資提供擔保，不得為企業(yè)融資提供財政資金安排、代扣代還等說明或承諾。2014年10月2日國務院印發(fā)的《關于加強地方政府性債務管理的意見》明確提出剝離融資平臺政府融資職能，融資平臺不得新增政府債務；同時指出了公益性項目融資的發(fā)展方向和存量債務的處理途徑。2014年在經(jīng)濟不景氣的背景下，樓市預期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，市場被悲觀氣氛所籠罩，但年終看依然獲得了相當不錯的銷售成績，排除2013年的非理性因素，12億的銷售面積依然傲視2012年，增幅可觀。住宅竣工面積80868萬平方米，%。其中，住宅新開工面積124877萬平方米，%。112月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資52941億元，%；中部地區(qū)投資20662億元，%，；西部地區(qū)投資21433億元，%，數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖4 2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對額及同比增幅從月度累計增幅看，2014年全年12個月的增幅一路向下，%的增幅是近六年來的新低。該模式強調(diào)的是兼顧市場和行政的手段進行，通過政府許可的制度安排，一方面降低土地儲備所需要的資金量，另一方面加強了政府土地儲備的目的性。但是，由于所有的土地都要經(jīng)過土地儲備機構(gòu)進行流轉(zhuǎn)，土地儲備需要大量資金，土地儲備部門只有通過頻繁出讓土地來緩解資金的壓力，客觀上降低了政府對土地市場的有效調(diào)控能力。（一）市場主導型市場主導型土地儲備模式，充分體現(xiàn)市場機制配置土地資源的基礎性作用。（三）發(fā)行土地債券土地債券是指發(fā)行人為籌措土地收購、整治資金而向投資者發(fā)行并且承諾按照一定利率還本付息的債權(quán)債務憑證。土地證券是以土地收益或土地抵押為擔保的一種證券，其信用等級較高，這樣的話其利率也會相對較低，從而降低了土地儲備的融資成本，這樣也就提高了土地儲備收益，為城市的發(fā)展建設奠定了良好的基礎。2014年北京土地市場供需下降，其中推地面積同比減少44%；成交面積同比減少42%，但2014年北京土地出讓金總額達1917億元，創(chuàng)歷史新高，其中宅地出讓金額為1311億元，占總額的68%。深圳全年僅出讓1宗宅地，但在商辦用地方面表現(xiàn)亮眼，同比漲幅均超三倍，居十城市前列。表2 2014年全國40個大中城市出讓金同比漲幅前九排名城市名稱出讓金（億元）同比1海口市92%2青島市66%3鄭州市34%4廣州市21%5深圳市18%6西寧市15%7西安市10%8北京市5%9天津市3%數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來表3 2014年全國40個大中城市出讓金同比跌幅前十排名城市名稱出讓金（億元）同比1北海市74%2呼和浩特市72%3大連市66%4溫州市65%5昆明市63%6寧波市61%7烏魯木齊市59%8沈陽市56%9無錫市51%10蘭州市48%數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來2014年，住宅及商辦類土地出讓金在總額中占比超90%，與2013年同期基本持平，10個重點城市占比提高。土地出讓收入增幅回落的主要原因有三，一為投資增速放緩導致用地需求不足，二是房地產(chǎn)市場低迷導致土地出讓面積萎縮，三是土地資源稀缺導致地價上漲但漲幅回落。受樓市漸冷傳導，地方政府推地節(jié)奏放緩，房企資金壓力加大，拿地日趨謹慎。但是進入2014年以來，國家陸續(xù)出臺了一系列土地改革、規(guī)劃等政策，大大提高和限制了房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地條件，使得2014年土地購置面積大大減少。同比供地總量增加1400畝，住房減少500畝，值得注意的是，商服用地三年最低,同比下跌三成。中心六區(qū)中，海珠、白云將成為2015年土地供應的主力區(qū)域，海珠、白云區(qū)的居住、商服用地計劃供應量均大幅增長，將成為關注熱點。而實際上，2014年上海僅完成了供地計劃的80%，供應量為563公頃。北京：2015年供地計劃較2014年出現(xiàn)下調(diào) 商品住宅用地擬縮減25%北京市2015年度國有建設用地供應計劃總量為4600公頃，其中住宅用地1200公頃，包含有750公頃商品住宅用地，以及450公頃保障性安居工程用地。其中，商服用地139公頃，工礦倉儲用地（含科研用地）742公頃，住宅用地349公頃（其中：農(nóng)民拆遷安置房用地188公頃，商品房用地160公頃，其他用地1公頃），公共管理與公共服務用地291公頃，交通運輸用地394公頃，水域及水利設施用地136公頃，特殊用地13公頃。這樣的商住用地供應量，明顯超過2013年供應量。與以往相比，2014年長春市強化了對養(yǎng)老服務設施用地、重大基礎設施用地和億元以上投資項目用地的保障力度，首次單列養(yǎng)老服務設施用地計劃，計劃供應養(yǎng)老服務設施用地100公頃。而這一情況，緩解了全國普遍土地緊張的情況，為土地市場注入了價格上漲的動力因素。此次調(diào)查更加精準地查清了全國耕地質(zhì)量等別及其分布狀況。世經(jīng)未來點評：行業(yè)層面：目前，一些地方土地供需矛盾突出，粗放浪費現(xiàn)象嚴重，批而未供和土地閑置問題大量存在，影響了用地效率提高和用地方式轉(zhuǎn)變。（四）2015年中國將試點農(nóng)村土地制度改革2015年是中國全面深化改革的關鍵之年，中國將在試點地區(qū)把農(nóng)村土地制度改革推向深入。生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地結(jié)構(gòu)失衡，工業(yè)用地的比重偏高，低效、低容積率的用地情況表現(xiàn)很突出，截止2014年底，全國平均工業(yè)用地比例達到26%，很多城市達到40%甚至50%，一半都是工業(yè)用地。三、產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展趨勢土改是全面深化改革的重要一環(huán)，是改革進入攻堅期后不可回避的任務，也是解決“三農(nóng)”問題的重要手段。（三）《關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》2015年1月，中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，這標志著我國農(nóng)村土地制度改革即將進入試點階段?！兑?guī)定》鼓勵土地整治。為了貫徹落實最嚴格的耕地保護制度，2014年2月13日，國土資源部發(fā)布了《關于強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》。歐元區(qū)經(jīng)濟溫和回暖，各主要成員國經(jīng)濟在寬松貨幣政策刺激下將逐漸擺脫疲弱走勢。其中，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積33383萬平方米，%。%，%，%，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)、消費逐步發(fā)揮主導作用。第二章 2014年土地儲備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析第一節(jié) 經(jīng)濟環(huán)境分析一、國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境分析全球經(jīng)濟增速在2014年的時候略有提升，歐元區(qū)出現(xiàn)了溫和的復蘇，印度的增速抬頭，抵消了中國和日本經(jīng)濟的放緩。其中，中央財政收入64490億元，%；地方財政收入（本級）75860億元，%。第二節(jié) 行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位與作用一、土地儲備對國家發(fā)展的重要性2014年，我國出臺的土地政策仍然延續(xù)以往保發(fā)展、保紅線、保權(quán)益的方向，保障了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設健康發(fā)展；同時，按照中央關于改革的總體安排，積極穩(wěn)妥推進土地制度改革。市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應編制項目實施方案，經(jīng)同級人民政府批準后，作為辦理相關審批手續(xù)的依據(jù)。2015年，不同城市土地市場仍將存在明顯分化，一線及熱點二線城市優(yōu)質(zhì)地塊將是房企必爭之地；與此同時，部分城市由于此前土地供應量較大，且產(chǎn)業(yè)和人口導入能力弱，土地消化時間較長，土地市場或?qū)⒗^續(xù)趨冷。成交樓面價同比上漲。四季度，隨著政策利好以及樓市逐步升溫，房企抓住窗口期加大優(yōu)質(zhì)地塊儲備力度，一線城市率先反彈，地王頻現(xiàn)，帶動土地購置費用增長。房地產(chǎn)調(diào)控政策已逐步發(fā)揮作用，2015年全國土地供應進入收縮期，土地供應開始逐漸減少。2014年初，上海、北京、杭州、天津土地成交量表現(xiàn)可觀；行至年中，受樓市下行壓力影響，一向抗跌性較強的一線城市受到波及，整體有所放緩；年底歲末，以京滬為首的幾個城市再度回暖，成交現(xiàn)翹尾。其中，重點城市優(yōu)質(zhì)地塊拉高均價水平。目 錄第一章 土地儲備行業(yè)概況 1第一節(jié) 行業(yè)界定 1第二節(jié) 行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位與作用 2一、土地儲備對國家發(fā)展的重要性 2二、土地出讓金收入增幅大幅縮小 2三、有關土地稅收是地方稅收的重要來源 3第二章 2014年土地儲備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 4第一節(jié) 經(jīng)濟環(huán)境分析 4一、國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境分析 4二、經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展趨勢判斷 5第二節(jié) 政策環(huán)境分析 5一、政策匯總 5二、重點政策分析 6三、產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展趨勢 8第三節(jié) 熱點事件透視 10一、熱點事件匯總 10二、熱點事件分析 11第三章 2014年土地儲備行業(yè)發(fā)展情況分析 14第一節(jié) 2014年土地儲備行業(yè)運行分析 14一、供給情況分析 14二、需求情況分析 21三、價格分析 23第二節(jié) 土地儲備融資及經(jīng)營模式分析 23一、土地融資方式 23二、土地儲備經(jīng)營模式分析 24第四章 2014年土地儲備相關行業(yè)發(fā)展分析 27第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況 27一、房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣度分析 27二、房地產(chǎn)行業(yè)運行分析 27第二節(jié) 政府融資平臺發(fā)展情況 31一、地方政府融資平臺進入轉(zhuǎn)型階段 31二、政府融資平臺債券發(fā)行量呈“井噴式”上漲 33第五章 2014年土地儲備行業(yè)區(qū)域發(fā)展分析 36第一節(jié) 總體分析 36一、地市分化格局不變，一線城市均價上漲，二三線城市遇冷 36二、一線城市創(chuàng)宅地出讓金記錄，地王紀錄屢被刷新 36三、滬宅地創(chuàng)總價地王，城市記錄屢被刷新 37四、上海包攬宅地兩榜，京滬橫掃單價前十 37第二節(jié) 全國重點城市土地市場情況 38一、北京市 38二、上海市 43三、廣州市 46四、深圳市 53五、杭州市 57六、成都市 60第六章 2014年房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備分析 65第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備情況分析 65一、房貸政策放松 房地產(chǎn)調(diào)控回歸市場化 65二、80多家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍閥 業(yè)績逆勢增長 65三、“去庫存”將是未來房地產(chǎn)市場主要基調(diào) 66第二節(jié) 重點房地產(chǎn)企業(yè)拿地情況 67一、萬科地產(chǎn) 67二、恒大地產(chǎn) 69三、保利地產(chǎn) 70四、富力地產(chǎn) 71五、龍湖地產(chǎn) 73第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備模式分析 73一、萬科集團土地儲備模式：采取保守拿地，規(guī)避周期策略 73二、恒大地產(chǎn)土地儲備模式：向“城市深耕”+注重二、三線城市 74三、保利地產(chǎn)土地儲備模式：認識新業(yè)態(tài)，融入新趨勢 75四、綠地集團土地儲備模式：品創(chuàng)新與模式創(chuàng)新并重，繼續(xù)提升房地產(chǎn)主業(yè)競爭優(yōu)勢 76五、遠洋地產(chǎn)土地儲備模式：謹慎拿地，重視一二線城市發(fā)展 76第七章 2015年土地儲備行業(yè)趨勢分析 78一、房地產(chǎn)調(diào)控政策由壓制需求轉(zhuǎn)為鼓勵住房消費、防范房地產(chǎn)市場風險 78二、不同城市土地市場繼續(xù)分化 78三、土地制度改革將在2015年全面起步 78四、“去庫存”仍是2015年樓市主旋律 79第八章 2015年土地儲備行業(yè)風險分析 80第一節(jié) 政府信用風險 80第二節(jié) 土地政策性風險 80第三節(jié) 資金運作風險 80第四節(jié) 法律風險 81第五節(jié) 經(jīng)營風險 81第六節(jié) 操作運營風險 81第九章 2015年土地儲備行業(yè)金融需求分析 83第一節(jié) 行業(yè)現(xiàn)金流分析 83一、資金流向分析 83二、行業(yè)資金運作模式 83第二節(jié) 行業(yè)金融需求分析 84第三節(jié) 銀行同業(yè)介入情況 84一、銀行信貸競爭情況分析 84二、同業(yè)創(chuàng)新點分析 85三、同業(yè)服務方式分析 86第十章 2015年土地儲備行業(yè)金融服務方案 88第一節(jié) 行業(yè)總體策略 88第二節(jié) 目標定位 88一、目標產(chǎn)業(yè)鏈 88二、目標客戶 89三、目標區(qū)域 89第三節(jié) 項目準入標準 90一、準入標準 90二、退出標準 92第四節(jié) 客戶準入標準 92一、支持類 92二、控制類 92三、退出類 93第五節(jié) 金融服務方案 93表 錄表1 2013年年底以來出臺的主要土地政策 5表2 2014年以來土地儲備行業(yè)熱點事件匯總 10表1 20132014年房地產(chǎn)開發(fā)中土地購置費投資總額情況 20表2 2014年全國40個大中城市出讓金同比漲幅前九 21表3 2014年全國40個大中城市出讓金同比跌幅前十 22表4 20102014年我國國房景氣指數(shù)走勢 27表5 2014年國家出臺的規(guī)范地方政府融資平臺的相關政策 33表6 2014年土地市場表現(xiàn)前十的房地產(chǎn)企業(yè) 45表7 2014年全年廣州公開出讓成功的地塊 47表8 2014年廣州各類型土地成交金額統(tǒng)計 50表9 2014年杭州市區(qū)土地出讓情況 57表10 2005年2014年杭州市土地出讓價格情況 58表11 2014年主城區(qū)各行政區(qū)商品住宅累計供需同比情況 61表12 2014年全國前三十名百億房地產(chǎn)企業(yè)銷售額及銷售