城市經(jīng)營、土地儲(chǔ)備與土地金融(存儲(chǔ)版)
【正文】 每一塊土地得到最合理、最有效的利用，又在宏觀上達(dá)到城市用地結(jié)構(gòu)的 平衡，保證土地利用的可持續(xù)發(fā)展。 由此可見，政府對(duì)城市進(jìn)行收購儲(chǔ)備和統(tǒng)一管理，不僅可以有效地壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，真正實(shí)現(xiàn)其宏觀調(diào)控職能，更好 地為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)，還可以為經(jīng)營城市創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。 ，主要來源于土地專業(yè)銀行，通過政府經(jīng)營獲取土地收益，一部分做為城市建設(shè)資金的積累，一部分返還專業(yè)土地銀行，進(jìn)行循環(huán)。 創(chuàng)建土地金融，建立土地儲(chǔ)備資金 蔣介石到臺(tái)灣后，所實(shí)施的 “ 土地改革 ” 是以政府贖買政策來實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的土地均衡，在這一過程中，土地銀行起到了至關(guān)重要的作用。 一是盤活有形資產(chǎn)。五嶺廣場(chǎng)的管理，原打算設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，財(cái)政每年安排 200 多萬元，通過招標(biāo)承包給企業(yè)后，不僅不要設(shè)立機(jī)構(gòu)，而且財(cái)政負(fù)擔(dān)的承包費(fèi)每年只需要 80 萬元（注：李大力，《我國近年的城市建設(shè)問題》，中宏網(wǎng)， 2024 年 4 月。這樣，既明確了舉債主體和擔(dān)保主體，也突破了財(cái)政單一包攬的模式，打破了一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)指揮部而對(duì)整個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)負(fù)不了責(zé)的模式，使新公司自我舉債、自我還貸、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者。 收稿日期： 20240608 【參考文獻(xiàn)】 [1]劉維新 .城市發(fā)展土地利用與房地產(chǎn) [m].中國大地出版社， 1996. [2]南京地政研究所 .中國土地問題研究 [m].中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)出版社， 1998. [3]XX省 XX縣區(qū)土地管理局 .為了七山一水二分田 [n].中國國土資源報(bào) . [4]李濤 .制度創(chuàng)新 [n].中國國土資源報(bào) . [5]李瑩 .手中有地，心里不慌 [n].中國國土資源報(bào) . 第 16 頁 共 16 頁 [6]黃云 .土地儲(chǔ)備與特色 [n].中國國土資源報(bào) .^nu1 。如可以興建城市建設(shè)發(fā)展有限公司，接受政府委托對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行資本營運(yùn)，將所有可以拿出來經(jīng)營發(fā)展的資本予以 歸集，代表政府行使經(jīng)營、管理的權(quán)力，同時(shí)相應(yīng)承擔(dān)盈虧責(zé)任和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 三是城市管理事業(yè)的企業(yè)化經(jīng)營。長期以來，我們只是把它當(dāng)作一種公益設(shè)施而沒有用市場(chǎng)規(guī)則去建設(shè)、管理和運(yùn)營，致使投資主體單一，政企不分，政府的包袱越來越沉重。因此，當(dāng)前通過經(jīng)營城市和土地儲(chǔ)備進(jìn)行城市 建設(shè)的主攻方向是：理順關(guān)系。因?yàn)榻?jīng)營城市要以土地資本為其核心，土地儲(chǔ)備是經(jīng)營城市的基礎(chǔ)和動(dòng)力，而土地儲(chǔ)備又需要有資金支持，進(jìn)行土地收購，由此可見，金融的介入，是構(gòu)建三者良性循環(huán)機(jī)制不可缺少的。如浙江 XX 縣區(qū)電機(jī)廠通過土地儲(chǔ)備，對(duì)位于黃金地段的老廠區(qū)土地實(shí)行招標(biāo)出讓，收取土地出讓金 1470 萬元，大部分返還給企業(yè)技改，增強(qiáng)了企業(yè)的活力（注：XX 省 XX 縣區(qū)土地管理局，《為了七山一水三分田》，中國國土資源報(bào)， 2024 年 2 月 6 日。 要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，處理好城市發(fā)展與耕地保護(hù)之間的關(guān)系，就必須從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，走城市建設(shè)和土地使用集約化的道路。面對(duì)這樣的情況，在沒有雄厚的土地儲(chǔ)備作后盾的背景下，政府的宏觀調(diào)控措施就不可能發(fā)揮作用。經(jīng)營城市，就是要最大限度地盤活土地資產(chǎn)，把自然資源變成滾滾財(cái)源。廣場(chǎng)建設(shè)開工伊始，政府儲(chǔ)備的原來只有不到 10 萬元 1 畝的周邊地價(jià)便節(jié)節(jié)攀升。為此，我們要強(qiáng)化經(jīng)營城市理念，努力完成從把城市資產(chǎn)作為公共財(cái)產(chǎn)到可經(jīng)營性資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，從把城市建設(shè)作為社會(huì)公益事業(yè)到資本經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，從把政府部門作為出資者到經(jīng)營者的轉(zhuǎn)變。應(yīng)按經(jīng)營城市的思路規(guī)劃城市發(fā)展，努力塑造獨(dú)特的城市形象，爭(zhēng)取以特色創(chuàng)名牌城市。要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，用經(jīng)營手段運(yùn)作城市建設(shè)：一是盤活土地資本存量和國有資產(chǎn)存量，利用前人積累的物化資本建設(shè)城市；二是積極進(jìn)行開源節(jié)流和資本運(yùn)作，推進(jìn)股份 制改造，通過證券市場(chǎng)籌集當(dāng)代資金，使之轉(zhuǎn)換成為城市建設(shè)和工業(yè)發(fā)展的投入；三是努力爭(zhēng)取銀行信貸資金，通過建設(shè)項(xiàng)目的有償使用和以經(jīng)營收入抵押等方式，把未來的資金轉(zhuǎn)換成為現(xiàn)實(shí)投入。）。 近年來，有許多城市從經(jīng)營城市的角度出發(fā)，通過建立和實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，從整體上提高城市土地資本的利用效率和地域空間的
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