【正文】 資產(chǎn)投資512761億元，%，扣除價(jià)格因素，%。%，%，%，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)逐步發(fā)揮主導(dǎo)作用。2014年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)在新常態(tài)下保持平穩(wěn)運(yùn)行，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，呈現(xiàn)出增長(zhǎng)平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)量提升、民生改善的良好態(tài)勢(shì)。對(duì)全球經(jīng)濟(jì)而言，2014年又是令人失望的一年，經(jīng)濟(jì)大局尚未從2008年的金融危機(jī)以及隨后的衰退中完全復(fù)蘇。美國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)沒(méi)有明顯變化，%%。第二章 2014年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析全球經(jīng)濟(jì)增速在2014年的時(shí)候略有提升，歐元區(qū)出現(xiàn)了溫和的復(fù)蘇，印度的增速抬頭，抵消了中國(guó)和日本經(jīng)濟(jì)的放緩。值得關(guān)注的是，受經(jīng)濟(jì)增速放緩、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度加大的影響，2014年商品房銷售額明顯下滑，與之相關(guān)的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、契稅、土地增值稅等回落較多，契稅3986億元，%；土地增值稅3914億元，%；耕地占用稅2059億元，%；城鎮(zhèn)土地使用稅1993億元，%。三、有關(guān)土地稅收是地方稅收的重要來(lái)源2014年，全國(guó)財(cái)政收入預(yù)算執(zhí)行良好，全國(guó)一般公共財(cái)政收入140350億元，比2013年增加11140億元，%。雖然仍維持在4萬(wàn)億元高位，但增幅已大幅縮小。其中，中央財(cái)政收入64490億元，%；地方財(cái)政收入（本級(jí)）75860億元，%。2014年12月9日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》，針對(duì)現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的問(wèn)題，用“‘三權(quán)分離’、兩個(gè)‘適度’、一份“負(fù)面清單”立下“新規(guī)”，這是繼農(nóng)村土地集體經(jīng)營(yíng)制度之后，我國(guó)農(nóng)村土地集體經(jīng)營(yíng)制度的又一次重大突破。2014年，國(guó)土資源部陸續(xù)發(fā)布了《關(guān)于強(qiáng)化管控落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的通知》、《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》和《推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見(jiàn)》等政策性文件，進(jìn)一步強(qiáng)化了最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約集約用地制度；按照四部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于開展市縣“多規(guī)合一”試點(diǎn)工作的通知》，部署開展了市縣“多規(guī)合一”試點(diǎn)工作。具體來(lái)看，2014年1月20日，中央一號(hào)文件即《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見(jiàn)》發(fā)布，文件強(qiáng)調(diào)，通過(guò)改革農(nóng)村宅基地制度，完善農(nóng)村宅基地分配政策，在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)前提下，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。第二節(jié) 行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用一、土地儲(chǔ)備對(duì)國(guó)家發(fā)展的重要性2014年，我國(guó)出臺(tái)的土地政策仍然延續(xù)以往保發(fā)展、保紅線、保權(quán)益的方向，保障了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)健康發(fā)展；同時(shí)，按照中央關(guān)于改革的總體安排，積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地制度改革。由此可以看出土地儲(chǔ)備行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于關(guān)鍵的源頭地位。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定位是不以盈利為目的，并積極服務(wù)于政府。土地儲(chǔ)備的定義分為四個(gè)要素，即儲(chǔ)備主體、對(duì)象、手段和目的。市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門實(shí)施土地儲(chǔ)備計(jì)劃，應(yīng)編制項(xiàng)目實(shí)施方案，經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場(chǎng)的需要，合理確定儲(chǔ)備土地規(guī)模。國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行于2007年11月19日聯(lián)合制定發(fā)布了《土地儲(chǔ)備管理辦法》，《辦法》規(guī)定，土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。房地產(chǎn)行業(yè)供過(guò)于求基本面未變，不過(guò)在2014年土地供應(yīng)面積下降的背景下，2015年的供需缺口將收窄。2015年，不同城市土地市場(chǎng)仍將存在明顯分化，一線及熱點(diǎn)二線城市優(yōu)質(zhì)地塊將是房企必爭(zhēng)之地；與此同時(shí)，部分城市由于此前土地供應(yīng)量較大，且產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入能力弱，土地消化時(shí)間較長(zhǎng)，土地市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)趨冷。2015全年將有兩次降息，%的低位，意味著實(shí)際利率在2015年將呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅回落趨勢(shì)，回落速度緩于2012年，而實(shí)際利率與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)，預(yù)示著2015年房?jī)r(jià)平穩(wěn)。展望2015年——房地產(chǎn)調(diào)控政策由壓制需求轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)住房消費(fèi)。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為1834元/平方米，同比上漲13%；商辦類用地成交樓面均價(jià)為1533元/平方米，同比上漲9%。成交樓面價(jià)同比上漲。受地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異以及房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的影響，土地市場(chǎng)需求也出現(xiàn)分化局面。土地出讓收入增長(zhǎng)放緩：，%。土地成交量表現(xiàn)跌宕起伏：2014年，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)隨樓市波動(dòng)，表現(xiàn)跌宕起伏。四季度，隨著政策利好以及樓市逐步升溫，房企抓住窗口期加大優(yōu)質(zhì)地塊儲(chǔ)備力度，一線城市率先反彈，地王頻現(xiàn)，帶動(dòng)土地購(gòu)置費(fèi)用增長(zhǎng)。土地購(gòu)置費(fèi)用保持增長(zhǎng)：2014年土地市場(chǎng)先熱后冷，年初延續(xù)2013年翹尾行情，但僅兩個(gè)月時(shí)間便迅速降溫。回顧2014年——土地購(gòu)置面積回落：進(jìn)入2014年以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列土地改革、規(guī)劃等政策，大大提高和限制了房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地條件，使得2014年土地購(gòu)置面積大大減少。1 / 109摘 要2014年，全國(guó)土地市場(chǎng)表現(xiàn)跌宕起伏，土地交易呈低迷狀態(tài)。房地產(chǎn)調(diào)控政策已逐步發(fā)揮作用，2015年全國(guó)土地供應(yīng)進(jìn)入收縮期，土地供應(yīng)開始逐漸減少。2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積33383萬(wàn)平方米，%，%。受樓市漸冷傳導(dǎo)，地方政府推地節(jié)奏放緩，房企資金壓力加大，拿地日趨謹(jǐn)慎。2014年，%。2014年初，上海、北京、杭州、天津土地成交量表現(xiàn)可觀；行至年中，受樓市下行壓力影響，一向抗跌性較強(qiáng)的一線城市受到波及，整體有所放緩；年底歲末，以京滬為首的幾個(gè)城市再度回暖，成交現(xiàn)翹尾。土地出讓收入增幅回落的主要原因有三，一為投資增速放緩導(dǎo)致用地需求不足，二是房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷導(dǎo)致土地出讓面積萎縮，三是土地資源稀缺導(dǎo)致地價(jià)上漲但漲幅回落。%，%；，%，%；，%，%。2014年，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1234元/平方米，同比上漲6%。其中，重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊拉高均價(jià)水平。隨著2014年開發(fā)商投資活動(dòng)趨于保守，新開工收縮，2015年房地產(chǎn)供應(yīng)較2014年下降5%10%（對(duì)比2012年，重點(diǎn)城市供應(yīng)較2011年持平。不同城市土地市場(chǎng)繼續(xù)分化。“去庫(kù)存”仍是2015年樓市主旋律。目 錄第一章 土地儲(chǔ)備行業(yè)概況 1第一節(jié) 行業(yè)界定 1第二節(jié) 行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 2一、土地儲(chǔ)備對(duì)國(guó)家發(fā)展的重要性 2二、土地出讓金收入增幅大幅縮小 2三、有關(guān)土地稅收是地方稅收的重要來(lái)源 3第二章 2014年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 4第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 4一、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 4二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)判斷 5第二節(jié) 政策環(huán)境分析 5一、政策匯總 5二、重點(diǎn)政策分析 6三、產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展趨勢(shì) 8第三節(jié) 熱點(diǎn)事件透視 10一、熱點(diǎn)事件匯總 10二、熱點(diǎn)事件分析 11第三章 2014年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展情況分析 14第一節(jié) 2014年土地儲(chǔ)備行業(yè)運(yùn)行分析 14一、供給情況分析 14二、需求情況分析 21三、價(jià)格分析 23第二節(jié) 土地儲(chǔ)備融資及經(jīng)營(yíng)模式分析 23一、土地融資方式 23二、土地儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)模式分析 24第四章 2014年土地儲(chǔ)備相關(guān)行業(yè)發(fā)展分析 27第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況 27一、房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣度分析 27二、房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行分析 27第二節(jié) 政府融資平臺(tái)發(fā)展情況 31一、地方政府融資平臺(tái)進(jìn)入轉(zhuǎn)型階段 31二、政府融資平臺(tái)債券發(fā)行量呈“井噴式”上漲 33第五章 2014年土地儲(chǔ)備行業(yè)區(qū)域發(fā)展分析 36第一節(jié) 總體分析 36一、地市分化格局不變，一線城市均價(jià)上漲，二三線城市遇冷 36二、一線城市創(chuàng)宅地出讓金記錄，地王紀(jì)錄屢被刷新 36三、滬宅地創(chuàng)總價(jià)地王，城市記錄屢被刷新 37四、上海包攬宅地兩榜，京滬橫掃單價(jià)前十 37第二節(jié) 全國(guó)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)情況 38一、北京市 38二、上海市 43三、廣州市 46四、深圳市 53五、杭州市 57六、成都市 60第六章 2014年房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備分析 65第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備情況分析 65一、房貸政策放松 房地產(chǎn)調(diào)控回歸市場(chǎng)化 65二、80多家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍閥 業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng) 65三、“去庫(kù)存”將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要基調(diào) 66第二節(jié) 重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)拿地情況 67一、萬(wàn)科地產(chǎn) 67二、恒大地產(chǎn) 69三、保利地產(chǎn) 70四、富力地產(chǎn) 71五、龍湖地產(chǎn) 73第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備模式分析 73一、萬(wàn)科集團(tuán)土地儲(chǔ)備模式：采取保守拿地，規(guī)避周期策略 73二、恒大地產(chǎn)土地儲(chǔ)備模式：向“城市深耕”+注重二、三線城市 74三、保利地產(chǎn)土地儲(chǔ)備模式：認(rèn)識(shí)新業(yè)態(tài)，融入新趨勢(shì) 75四、綠地集團(tuán)土地儲(chǔ)備模式：品創(chuàng)新與模式創(chuàng)新并重，繼續(xù)提升房地產(chǎn)主業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 76五、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)土地儲(chǔ)備模式：謹(jǐn)慎拿地，重視一二線城市發(fā)展 76第七章 2015年土地儲(chǔ)備行業(yè)趨勢(shì)分析 78一、房地產(chǎn)調(diào)控政策由壓制需求轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)住房消費(fèi)、防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 78二、不同城市土地市場(chǎng)繼續(xù)分化 78三、土地制度改革將在2015年全面起步 78四、“去庫(kù)存”仍是2015年樓市主旋律 79第八章 2015年土地儲(chǔ)備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 80第一節(jié) 政府信用風(fēng)險(xiǎn) 80第二節(jié) 土地政策性風(fēng)險(xiǎn) 80第三節(jié) 資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 80第四節(jié) 法律風(fēng)險(xiǎn) 81第五節(jié) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 81第六節(jié) 操作運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 81第九章 2015年土地儲(chǔ)備行業(yè)金融需求分析 83第一節(jié) 行業(yè)現(xiàn)金流分析 83一、資金流向分析 83二、行業(yè)資金運(yùn)作模式 83第二節(jié) 行業(yè)金融需求分析 84第三節(jié) 銀行同業(yè)介入情況 84一、銀行信貸競(jìng)爭(zhēng)情況分析 84二、同業(yè)創(chuàng)新點(diǎn)分析 85三、同業(yè)服務(wù)方式分析 86第十章 2015年土地儲(chǔ)備行業(yè)金融服務(wù)方案 88第一節(jié) 行業(yè)總體策略 88第二節(jié) 目標(biāo)定位 88一、目標(biāo)產(chǎn)業(yè)鏈 88二、目標(biāo)客戶 89三、目標(biāo)區(qū)域 89第三節(jié) 項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 90一、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 90二、退出標(biāo)準(zhǔn) 92第四節(jié) 客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 92一、支持類 92二、控制類 92三、退出類 93第五節(jié) 金融服務(wù)方案 93表 錄表1 2013年年底以來(lái)出臺(tái)的主要土地政策 5表2 2014年以來(lái)土地儲(chǔ)備行業(yè)熱點(diǎn)事件匯總 10表1 20132014年房地產(chǎn)開發(fā)中土地購(gòu)置費(fèi)投資總額情況 20表2 2014年全國(guó)40個(gè)大中城市出讓金同比漲幅前九 21表3 2014年全國(guó)40個(gè)大中城市出讓金同比跌幅前十 22表4 20102014年我國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)走勢(shì) 27表5 2014年國(guó)家出臺(tái)的規(guī)范地方政府融資平臺(tái)的相關(guān)政策 33表6 2014年土地市場(chǎng)表現(xiàn)前十的房地產(chǎn)企業(yè) 45表7 2014年全年廣州公開出讓成功的地塊 47表8 2014年廣州各類型土地成交金額統(tǒng)計(jì) 50表9 2014年杭州市區(qū)土地出讓情況 57表10 2005年2014年杭州市土地出讓價(jià)格情況 58表11 2014年主城區(qū)各行政區(qū)商品住宅累計(jì)供需同比情況 61表12 2014年全國(guó)前三十名百億房地產(chǎn)企業(yè)銷售額及銷售面積 65表13 2014年萬(wàn)科拿地明細(xì) 68表14 2014年富力集團(tuán)在各地區(qū)土地儲(chǔ)備情況 72圖 錄圖1 20102014年房地產(chǎn)開中土地購(gòu)置面積情況 19圖2 2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速 19圖3 20102014年房地產(chǎn)開中土地購(gòu)置費(fèi)投資總額情況 20圖4 2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對(duì)額及同比增幅 28圖5 2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資月度累計(jì)同比增幅 28圖6 2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增速 29圖7 2014年全國(guó)商品房銷售面積及金額月度累計(jì)同比增幅 30圖8 2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速 31圖9 2014年北京市土地市場(chǎng)用途分類 40圖10 2009年2014年上海土地市場(chǎng)走勢(shì) 44圖11 2014年廣州市中心區(qū)與外圍區(qū)居住用地供應(yīng)占比（萬(wàn)平） 51圖12 2014年廣州各區(qū)居住用地成交量/金額統(tǒng)計(jì) 51圖13 2014年深圳各地區(qū)土地成交面積及金額情況 54圖14 20132014年深圳市土地成交金額及成交面積情況 55圖15 2014年深圳用地情況分析 56圖16 2014年深圳市地塊分類成交總面積占比情況 56圖17 2014年杭州市土地出讓成交宗數(shù)及成交總額 57圖18 2014年杭州土地成交商/住情況 58圖19 成都市土地月度供需走勢(shì)（畝） 60圖20 2014年成都市主城區(qū)各行政區(qū)商品住宅供需情況 61圖21 2014年成都市新建商品房?jī)r(jià)格同比、環(huán)比指數(shù)走勢(shì)圖 63圖22 20132014年萬(wàn)科拿地城市等級(jí)分布情況 67圖23 20132014年萬(wàn)科拿地區(qū)域分布情況 68圖24 2014年恒大地產(chǎn)拿地城市等級(jí)情況 69圖25 2015年2015年5月恒大土地儲(chǔ)備區(qū)域及城市能級(jí)結(jié)構(gòu)圖 70圖26 富力地產(chǎn)歷年凈負(fù)債率和土地儲(chǔ)備余量增幅 71圖27 富力地產(chǎn)拿地宗數(shù)分布圖 73圖28 2009年2014年萬(wàn)科上半年銷售走勢(shì) 74圖29 土地儲(chǔ)備行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈 88圖30 土地儲(chǔ)備行業(yè)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)鏈 89第一章 土地儲(chǔ)備行業(yè)概況第一節(jié) 行業(yè)界定土地儲(chǔ)備，是指各級(jí)人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲(chǔ)存或前期開發(fā)整理，并向社會(huì)提供各類建設(shè)用地的行為。土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理?！掇k法》明確，儲(chǔ)備土地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃，優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地。儲(chǔ)備主體，即地方政府國(guó)