【正文】 .................................... 67 第三節(jié) 土地儲(chǔ)備業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析及提示 ............................................................................ 69 一、市場供需風(fēng)險(xiǎn)提示 ............................................................................................... 69 二、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)提示 ........................................................................................ 69 第六章 土地儲(chǔ)備業(yè)信貸建議 .................................................. 71 附 表 表 1 2020 年房地產(chǎn)企業(yè)（單位）購置土地面積表 .......................................................... 15 表 2 2020~2020 年土地交易價(jià)格指數(shù) ............................................................................. 18 表 3 1997~2020 年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (單位 )土地開發(fā)及購置 ...................................... 21 表 4 2020 年房屋銷售價(jià)格指數(shù) ...................................................................................... 26 表 5 2020 年房屋銷售價(jià)格指數(shù) ...................................................................................... 27 表 6 1997~2020 年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (單位 )土地開發(fā)及購置 ...................................... 28 表 7 2020 年與 2020 年北京土地成交對(duì)比表 ................................................................... 31 表 8 2020 年與 2020 年北京居住用地土地成交對(duì)比表 ..................................................... 31 表 9 北京 2020年已完成出讓地塊區(qū)域分布表 ................................................................ 31 表 10 2020~2020 年琶洲、珠江新城商務(wù)用地成交表 ........................................................ 40 表 11 2020 年大連土 地成交表 ......................................................................................... 43 表 12 2020 年西安土地成交表 ......................................................................................... 51 附 圖 圖 1 1998~2020 全國土地購置面積趨勢圖 ........................................................................ 6 圖 2 2020 年全國土地資源結(jié)構(gòu)圖 .................................................................................... 9 圖 3 2020~2020 全國土地出讓面積及增速 ...................................................................... 10 圖 4 2020~2020 全國招拍掛成交土地面積及增速 ............................................................11 圖 5 2020~2020 全國招牌掛土地占出讓土地比例 ............................................................11 圖 6 1998~2020 全國購置土地面積總量及增速圖 ........................................................... 14 圖 7 2020~2020 年完成開發(fā) 土地及所占土地購置比例圖 ................................................. 16 圖 8 2020~2020 年重要價(jià)格指數(shù)對(duì)比圖（上年價(jià)格 =100） ............................................. 19 圖 9 2020~2020 年各類土地價(jià)格指數(shù)對(duì)比圖（上年價(jià)格 =100） ...................................... 19 圖 10 2020~2020 年不同住宅用地價(jià)格指數(shù)對(duì)比圖（上年價(jià)格 =100） ............................... 20 圖 11 2020~2020 年房地產(chǎn)業(yè)施工面積趨勢圖 .................................................................. 22 圖 12 2020~2020 年房地產(chǎn)業(yè)新開工面 積趨勢圖 ............................................................... 23 圖 13 2020 年房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣指數(shù) ............................................................................... 25 圖 14 2020~2020 年上海市經(jīng)營性用地供應(yīng)量走勢 ........................................................... 34 圖 15 2020 年上海市各區(qū)經(jīng)營性土地成交比例 ................................................................. 35 圖 16 2020 年上海市各區(qū)經(jīng)營性土地成交比較圖 ............................................................. 36 圖 17 2020 年廣州市出讓土地性質(zhì)分布 ........................................................................... 39 圖 18 2020 年廣州市出讓土地區(qū)域分布 ........................................................................... 39 圖 19 2020 年大連市土地供應(yīng)計(jì)劃區(qū)域分布 .................................................................... 43 第一章 土地儲(chǔ)備業(yè)市場供需分析及預(yù)測 第一節(jié) 土地儲(chǔ)備業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中地位變化 一、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 土地儲(chǔ)備是一種簡略的提法，它的完整概念應(yīng)是土地規(guī)劃、土地整 理、土地收購整治和土地供應(yīng)的全過程。其次，要選擇政府主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為投資。這塊市場一段時(shí)間內(nèi)將成為房地產(chǎn)企業(yè)完成全國布局的重要舉措，同時(shí)也將推動(dòng)中、小城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和土地儲(chǔ)備的發(fā)展。 在區(qū)域方面，主要結(jié)合兩個(gè)方面提出關(guān)于土地儲(chǔ)備的政策建議。在 2020 年，政府更加注重保障性住房的建設(shè)，因此，土地市場的主要需求不再是高檔住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)用地。這種策略尤其符合市場逐漸“降溫”的背景。一類是開發(fā)周期相對(duì)較短的土地。但是，在短期內(nèi)，受到國家政策影響，對(duì)于土地儲(chǔ)備業(yè)的信貸總額應(yīng)當(dāng)減少。從目前的情況來看，供給矛盾還將繼續(xù)持續(xù)，土地儲(chǔ)備長期內(nèi)看好。土地不能及時(shí)出讓，土地儲(chǔ)備庫中的土地明顯不合理增加，占用大量資金時(shí)，將會(huì)影響到土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地收 儲(chǔ)成本的回收，如果資金沒有得到及時(shí)補(bǔ)充，正常資金運(yùn)轉(zhuǎn)將會(huì)被打亂，正常土地收購活動(dòng)將會(huì)難以維繼，甚至?xí)嬖谄飘a(chǎn)的威脅。 3. 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)提示 為了調(diào)控土地市場、加速舊城改造步伐，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在短期內(nèi)迅速收購及儲(chǔ)備土地，這需要龐大的資金支持，當(dāng)資金籌集不足或土地出讓的部分收益回收跟不上時(shí)，資金鏈必然繃緊，帶來資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，在緊縮銀根的情況下，這種風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加劇。 數(shù)據(jù)上來看，自 2020 年下半年以來，全國土地供應(yīng)更是持續(xù) 17 個(gè)月同比負(fù)增長，土地供應(yīng)短缺一覽無疑。土地的按用途分可以分為農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地和其他用地。 2. 土地儲(chǔ)備數(shù)量有限，有效供給不足 2020 年年初，國土資源部就正式印發(fā)了《 2020 年國土資源工作要點(diǎn)》，指出在 2020年國家將繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任制、嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制等。不論哪種方式，政府“有形的手”都掌握著土地的供應(yīng)。 （三）土地儲(chǔ)備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 1. 土地市場化程度難以滿足房地產(chǎn)開發(fā)需求 經(jīng)過城鎮(zhèn)住房體制改革，我國的商品房供求已經(jīng)完全市場化，大多數(shù)居民通過商品房市場購買住房，房地產(chǎn)開發(fā)和 銷售由追求利潤最大化的開發(fā)商承擔(dān)。此外， 2020 年 10 月份，上海、深圳和廣州的房價(jià)都出現(xiàn)了下降的拐點(diǎn)，這種下跌的趨勢一直持續(xù)到 2020 年 12 月份。隨著一系列政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲趨勢也逐漸放緩甚至下降。單純從抑制房價(jià)入手，難免會(huì)陷入行政權(quán)力干預(yù)市場的尷尬局面。全國 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲了 %，漲幅提高了 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾將繼續(xù)存在。 從供給看，近期出臺(tái)的提高存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率和項(xiàng)目資本金比例、嚴(yán)格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都在一定程度上減緩了房地產(chǎn)市場的供給增速。盡管商品住宅投資的大幅度增長，但并沒有緩解市場供不應(yīng)求的矛盾。 （二）房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析及提示 1. 供需矛盾繼續(xù)存在，供給增速可能放緩 2020 年全國房地產(chǎn)市場總體供需兩旺。而且隨著緊縮貨幣政策所帶來的銀根緊縮，貸款規(guī)模將會(huì)受到嚴(yán)格的限制，許多項(xiàng)目可能由于資金量大，拆遷周期長而難以獲得足額貸款?！吨袊嗣胥y行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (銀發(fā) [2020]121號(hào) )明確規(guī)定：各商業(yè)銀行“對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70%，貸款期限最長不得超過 2 年”，這無形中限制了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模。但由于上地儲(chǔ)備量的減少，新的儲(chǔ)備土地抵押給銀行所能獲得的貸款，很有可能不夠償還即將或已經(jīng)到期的貸款，不能解除原來的儲(chǔ)備上地抵押權(quán)，影響到儲(chǔ)備土地的出讓工作，土地儲(chǔ)備資金的回籠也就無從談起，使土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。而且隨著 2020 年從緊的貨幣政策繼續(xù)實(shí)施，加息可能還將成為政府實(shí)施貨幣政策的手段，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所要支付的利息費(fèi)用將會(huì)更高，機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。對(duì)于資金需求量非常大的土地收購儲(chǔ)備工作來說，哪怕幅度非常小的加息，都會(huì)使土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)利息支出大幅 增加，動(dòng)輒上百萬元，從而使土地收購儲(chǔ)備成本也跟著提高。 3. 運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn) 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)就是在土地儲(chǔ)備的各個(gè)階段或環(huán)節(jié)中由于經(jīng)營決策、資金籌措及使用、操作管理等失誤、不當(dāng)或錯(cuò)誤造成未來損失的不確定性，包括源自土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)主管部門和政府干預(yù)等導(dǎo)致的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 2. 市場風(fēng)險(xiǎn) 在市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)營者的經(jīng)營行為在市場上發(fā)生，受市 場環(huán)境影響，經(jīng)濟(jì)周期、產(chǎn)業(yè)周期等均反映在不同時(shí)期的市場供需狀況、價(jià)格波動(dòng)等方面，對(duì)市場經(jīng)營者造成實(shí)質(zhì)性影響。 （二）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)特征 1. 政策風(fēng)險(xiǎn) 截至目前，我國土地儲(chǔ)備領(lǐng)域尚未出臺(tái)全國性的規(guī)章制度，現(xiàn)有政策也僅僅局限于國家主管部門行政指令框架下的地方規(guī)定，內(nèi)容各異，如果政策發(fā)生變化，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)就不可避免地要承受由此導(dǎo)致的各類損失。 最后，資金使用的財(cái)政支出特性。土地儲(chǔ)備運(yùn)作過程在一定程度上是一種資產(chǎn)經(jīng)營過程，從土地儲(chǔ)備資金投入到儲(chǔ)備整理后供應(yīng)土地收回成本、積累土地收益，然后，再行投入，循環(huán)往復(fù)。由于土地儲(chǔ)備運(yùn)作周期較長，實(shí)際運(yùn)作中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)同樣存在對(duì)原土地使用權(quán)人發(fā)生大量應(yīng)付帳款和對(duì)儲(chǔ)備土地使用權(quán)取得人發(fā)生大量應(yīng)收帳款的問題，不同項(xiàng)目資金墊積和壓占的情況也比較普遍，甚至存在公益性項(xiàng)目土地儲(chǔ)備長期占?jí)簝?chǔ)備機(jī)構(gòu)運(yùn)營資金的現(xiàn)象。其次，在土地儲(chǔ)備和整理階段，也需要大量資金投入，特別是對(duì)于新征土地。首先，儲(chǔ)備土地的取得需要巨額資金投入。 七、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)特征 （一）資金需求及使