【正文】 行業(yè)政策環(huán)境分析 11一、重點(diǎn)政策匯總 11二、重點(diǎn)政策及重大事件分析 12三、政策未來發(fā)展趨勢 14第三章 2008年土地儲備行業(yè)發(fā)展情況分析 16第一節(jié) 2008年土地供給分析及預(yù)測 16一、供給情況分析 16二、供給情況預(yù)測 22第二節(jié) 2008年土地需求分析及預(yù)測 25一、需求情況分析 25二、需求情況預(yù)測 26第三節(jié) 土地市場運(yùn)行主要特點(diǎn) 28第四節(jié) 土地市場總體發(fā)展趨勢預(yù)測 31第四章 2008年土地儲備行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 32第一節(jié) 從土地供應(yīng)解讀我國房地產(chǎn)市場 32一、房地產(chǎn)市場和土地市場的關(guān)系 32二、我國采取的土地政策 32三、我國土地政策對房地產(chǎn)市場的影響作用分析 34四、結(jié)論 38第二節(jié) 2008年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 39一、房地產(chǎn)行業(yè)綜合景氣度分析 39二、房地產(chǎn)市場供給情況分析 41三、房地產(chǎn)市場需求情況分析 47第三節(jié) 2009年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 55一、房地產(chǎn)市場將步入較長時(shí)間的調(diào)整期 55二、房地產(chǎn)行業(yè)主要調(diào)控政策預(yù)測 55三、房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下滑 短期內(nèi)房價(jià)將進(jìn)一步下調(diào) 57第五章 2008年重點(diǎn)城市土地市場情況分析 59第一節(jié) 北京市土地市場分析 59一、2008年北京土地市場成交情況綜述 59二、2008年北京土地市場特征分析 59第二節(jié) 上海市土地市場分析 64一、2008年上海土地市場回顧 64二、2009年上海市土地市場展望 64第三節(jié) 大連市土地市場分析 66一、大連市土地成交情況概述 66二、2008年大連市土地儲備中心完成的主要工作及特點(diǎn) 66三、2009年大連市土地儲備中心主要工作任務(wù) 67第四節(jié) 深圳市土地市場分析 69一、2008年深圳市土地招拍掛情況分析 69二、2009年深圳市土地供應(yīng)計(jì)劃 70第五節(jié) 南京市土地市場分析 71一、2008年南京市土地交易概況 71二、2009年南京土地市場展望 72第六章 2008年土地儲備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 74第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險(xiǎn) 74第二節(jié) 土地儲備信貸風(fēng)險(xiǎn) 75一、政府信用風(fēng)險(xiǎn) 75二、政策性風(fēng)險(xiǎn) 75三、法律風(fēng)險(xiǎn) 76四、操作風(fēng)險(xiǎn) 76五、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 77第七章 信貸建議 78第一節(jié) 行業(yè)總體授信原則 78第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)防范建議 79一、加強(qiáng)貸前調(diào)查評估，合理確定貸款額度 79二、完善貸款擔(dān)保手續(xù)，落實(shí)第一還款來源 79三、落實(shí)貸款用途監(jiān)控 79四、落實(shí)土地拍賣款 79五、探索多渠道融資，合理分散信貸風(fēng)險(xiǎn) 80附 表表1 20072008年國家土地儲備相關(guān)政策與規(guī)范化文件匯總 11表2 2007年中國土地狀況 17表3 2007年各地區(qū)土地利用情況 19表4 全國部分城市2009年供地計(jì)劃 21表5 我國出臺的主要土地政策、內(nèi)容及其政策效果（19992008） 33表6 2007年4季度2008年4季度全國企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù) 39表7 2007年12月2008年12月房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢 40表8 2007年12月2008年12月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資/房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比增長情況 42表9 2008年112月不同用途房地產(chǎn)投資完成額及同比增長情況 43表10 2008年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源及同比增長情況 45表11 2007年12月2008年12月累計(jì)全國商品房銷售面積及同比增長情況 48表12 2007年12月2008年12月累計(jì)全國商品房銷售額及同比增長情況 49表13 2008年4季度70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù) 52表14 北京2008年成交地塊情況 59表15 北京2008年商住類地塊情況 59表16 北京2008年保障性住房地塊市場交易情況 60表17 北京2008年成交地塊變化情況 60表18 2008年北京商住地塊成交價(jià)格情況 61表19 2008年112月份北京成交地塊價(jià)格走勢 62表20 大連市內(nèi)四區(qū)和高新園區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目出讓情況與上年對比表 66附 圖圖1 2003—2007年全國城市建設(shè)征用土地面積 25圖2 2003—2007年全國建成區(qū)面積和增長率 25圖3 1998—2008年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積和增速 26圖4 全國土地購置面積（2000年2月2008年9月） 35圖5 全國完成土地開發(fā)面積（2000年2月2008年9月） 36圖6 全國、北京、上海、深圳土地交易價(jià)格指數(shù)（2005第1季度2008第1季度） 37圖7 全國、北京、上海、深圳房屋銷售價(jià)格指數(shù)（2005第1季度2008第1季度） 37圖8 2005年4季度2008年4季度全國行業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)走勢 40圖9 2006年12月2008年12月國房景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢 41圖10 2003年2008年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速變動情況 42圖11 2008年112月不同用途房地產(chǎn)投資完成額比重情況 43圖12 20072008年各月累計(jì)東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率變化情況 44圖13 2006年12月2008年12月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)運(yùn)行趨勢 45圖14 20072008年各月累計(jì)全國房地產(chǎn)企業(yè)購置與完成開發(fā)土地面積及同比增長情況 46圖15 20072008年各月累計(jì)全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長情況 47圖16 20072008年各月累計(jì)全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長情況 47圖17 20072008年各月累計(jì)全國商品房銷售面積及同比增長情況 49圖18 20072008年各月累計(jì)全國商品房銷售額及同比增長情況 50圖19 20042008年累計(jì)全國商品房空置情況 50圖20 20072008年各月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)變動情況 51圖21 2008年北京成交地塊結(jié)構(gòu)及比重 59圖22 北京2002008年成交地塊面積對比 61圖23 北京2002008年成交地塊價(jià)格對比 61圖24 2008年112月份北京成交地塊價(jià)格走勢 62圖25 2009年112月深圳市掛牌或招標(biāo)土地?cái)?shù)量和成交量 69圖26 2009年深圳市土地交易結(jié)構(gòu)比例 69圖27 2008年112月南京市土地成交面積 71圖28 2008年南京市53宗土地每平米成交價(jià)格走勢 7195 / 95第一章 土地儲備行業(yè)基本情況第一節(jié) 土地儲備的概念一、土地儲備的定義根據(jù)國土資源部、財(cái)政部和中國人民銀行二○○七年十一月十九日聯(lián)合制定發(fā)布的《土地儲備管理辦法》第一章第二條規(guī)定：土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。八、信貸建議（一）行業(yè)總體授信原則出于對土地儲備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)市場景氣程度的考慮，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)限制向欠發(fā)達(dá)地區(qū)中小城市的土地儲備中心貸款；針對具體項(xiàng)目，采用土地抵押方式，選擇在收購時(shí)就已經(jīng)有意向下家的項(xiàng)目，拍賣一筆，回收一筆，保證銀行在行使債權(quán)時(shí)始終處于主動地位；盡可能實(shí)現(xiàn)資金的封閉運(yùn)作，限定地方土地局及財(cái)政部門的土地出讓金專戶在授信行開立；注重對儲備中心經(jīng)營情況的動態(tài)監(jiān)控，如負(fù)債規(guī)模的變化，地產(chǎn)市場的大環(huán)境，政府的負(fù)面干預(yù)，儲備地塊優(yōu)劣及來源等。2009年上海市土地市場展望：經(jīng)適房對地價(jià)有沖擊；地價(jià)下調(diào)暫不影響房價(jià)；儲備充足，回暖還需時(shí)日。六、2008年重點(diǎn)城市土地市場情況分析2008年北京市土地市場近10%的商業(yè)住宅地塊流拍，保障性住房用地交易不活躍；成交結(jié)構(gòu)明顯調(diào)整，住宅類地塊增兩成；樓面價(jià)格波動幅度不大，同比略有上升；底價(jià)拿地現(xiàn)象增多，開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎；老城區(qū)地塊規(guī)劃限制多，遠(yuǎn)郊區(qū)地塊被看好；土地成交價(jià)格走勢呈小W字形，特殊月份價(jià)格波動較大。土地作為宏觀調(diào)控的重要手段將會發(fā)揮更大作用。土地的市場化進(jìn)一步加深，土地作為宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手段的作用日益加強(qiáng)，國家對土地監(jiān)控力度加大。受全球金融危機(jī)沖擊和中國拉動內(nèi)需經(jīng)濟(jì)政策的綜合影響，預(yù)計(jì)2009年土地需求仍將低迷，但中國城市地價(jià)有望在持續(xù)低迷后趨于平穩(wěn)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2008年112月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積36785萬平方米，%，；完成開發(fā)土地面積26033萬平方米，%，隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)購置和拓展土地儲備的速度正在放緩。（二）土地需求分析及預(yù)測1998—2004年，我國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積一直保持增長，但增長率趨于下降，2002006年土地購置面積出現(xiàn)負(fù)增長，2007年又強(qiáng)勁增長，達(dá)到近十年來的峰值。只要積極清理和處置閑置地，土地儲備的供應(yīng)在未來2009—2010年的時(shí)間里還是有保障的，但國土資源總量十分有限，關(guān)鍵是要提高土地儲備機(jī)構(gòu)的土地處理效率和下游行業(yè)的土地利用效率，同時(shí)規(guī)范土地征收的制度和執(zhí)行過程。但建國以來，我國的國土資源得到了極大地開發(fā)、利用和治理、保護(hù)。增加土地經(jīng)濟(jì)供給的措施有：擴(kuò)大土地利用面積；提高集約經(jīng)營水平；建立合理的土地制度；調(diào)節(jié)悄費(fèi)結(jié)構(gòu)；利用新技術(shù)；保護(hù)土地資源。經(jīng)濟(jì)供給是變化的,有彈性的,并且不同用途土地的供給彈性是不同的。五、土地儲備行業(yè)發(fā)展情況（一）土地供給分析及預(yù)測土地的供給通常分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給?！蛾P(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》要求，嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理，同時(shí)加強(qiáng)金融支持，切實(shí)促進(jìn)節(jié)約集約用地。四、土地儲備行業(yè)政策環(huán)境分析（一）重點(diǎn)政策《土地儲備管理辦法》新增的內(nèi)容亮點(diǎn)有：對土地儲備的內(nèi)涵進(jìn)行了界定；允許土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；允許臨時(shí)使用儲備土地；規(guī)定財(cái)政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保。在金融方面，儲蓄存款持續(xù)向銀行體系回流，居民在資產(chǎn)選擇方面的流動性偏好特征明顯。土地儲備制度對土地實(shí)行“統(tǒng)一管理”將解決房地產(chǎn)市場管理問題。（二）土地儲備制度對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用土地儲備制度所形成的政府壟斷供給解決房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡和市場價(jià)格畸形問題。土地儲備制度是指政府依照法律程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換、征用等方法對取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理，并進(jìn)行儲備，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級市場的一種土地管理制度。現(xiàn)階段，有以下幾種形式：征用、收回、收購、置換。土地儲備機(jī)構(gòu)的定位是不以盈利為目的，并積極服務(wù)于政府。中國土地儲備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告（2009）摘 要一、土地儲備行業(yè)基本情況（一）土地儲備的定義土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。（二）土地儲備的方式土地儲備的方式，就是土地使用權(quán)由集體或城市其他使用者手中向政府集中的實(shí)現(xiàn)形式。二、土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用通過土地儲備制度體現(xiàn)出來。（一）土地儲備制度在城市土地管理中的主要作用提高政府對土地市場的調(diào)控能力；優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率；增加政府財(cái)政收入；落實(shí)耕地保護(hù)政策。土地儲備制度采用市場機(jī)制對城市土地開展資本運(yùn)營將限制城市土地供應(yīng)總量，消除“零地價(jià)”現(xiàn)象。三、土地儲備行業(yè)發(fā)展環(huán)境（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)變；宏觀經(jīng)濟(jì)總量增長速度下降；工業(yè)生產(chǎn)增長放緩，企業(yè)利潤增速回落；投資保持較快增長，投資結(jié)構(gòu)有所改善；國內(nèi)市場銷售增長較快，城鄉(xiāng)消費(fèi)旺盛；價(jià)格漲幅前高后低，下半年逐步回穩(wěn)；進(jìn)出口全年保持平穩(wěn)較快增長，四季度增速回落較多。2008年的貨幣政策出現(xiàn)了從“從緊”到“適度寬松”的巨大轉(zhuǎn)變?！秶鴦?wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，重點(diǎn)明確了五個(gè)方面的政策措施：按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長效機(jī)制；強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用；加強(qiáng)監(jiān)督檢查，全面落實(shí)節(jié)約集約用地責(zé)任。（二）政策未來發(fā)展趨勢進(jìn)一步完善和健全土地儲備制度的法律法規(guī)體系；進(jìn)一步細(xì)化和明確有關(guān)文件內(nèi)容，增強(qiáng)土地儲備政策的可操作性；加強(qiáng)土地市場需求預(yù)測，制定土地供應(yīng)計(jì)劃；建立土地儲備的運(yùn)行績效評價(jià)監(jiān)控體系。自然供給是相對穩(wěn)定的,不受任何人為因素或社會經(jīng)濟(jì)因素的影響,因此它是無彈性的。土地經(jīng)濟(jì)供給的影響因素有：各類土地的自然供給；利用土地的知識和技能；社會需求；產(chǎn)品價(jià)格；土地利用計(jì)劃；土地供給者的行為。我國土地的人口承載力使中國土地的自然供給極其有限。但土地利用尚存在許多問題。2009年土地供給情況可能會呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房價(jià)地價(jià)雙重下降；土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡；嚴(yán)守耕地紅線。與2007年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比，2008年土地市場開始恢復(fù)理性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置與完成開發(fā)土地面積增速持續(xù)回落。因此，土地儲備行業(yè)的需求在經(jīng)歷了長期持續(xù)性高增長之后，增長速度正在減慢。（三）土地市場運(yùn)行主要特點(diǎn)我國的土地市場同經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈正態(tài)相關(guān)關(guān)系，土地市場化的演進(jìn)軌跡就是市場配置土地的范圍擴(kuò)大和市場行為規(guī)范的過程。（四）土地市場總體發(fā)展趨勢預(yù)測市場化配置土地資源進(jìn)一步完善，市場形成土地價(jià)格的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，土地市場的制度建設(shè)將取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。土地的價(jià)格在中國的工業(yè)化、城市化進(jìn)程中將呈不斷上升趨勢。，地塊共計(jì)62宗。七、土地儲備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析2009年宏觀經(jīng)濟(jì)具有下滑的風(fēng)險(xiǎn)，而土地儲備行業(yè)特有的信貸風(fēng)險(xiǎn)為：政府信用風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。（二）風(fēng)險(xiǎn)防范建議