【正文】 顯放緩甚至面臨衰退時，我國經(jīng)濟(jì)依然保持了緩中有升的運(yùn)行態(tài)勢，成為帶動世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要引擎。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值52377億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值235319億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值231626億元，%。初步核算，2012年國內(nèi)生產(chǎn)總值519322億元，按可比價格計算，%。從我國經(jīng)濟(jì)形勢來看，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緩中穩(wěn)趨。大部分新興經(jīng)濟(jì)體增長勢頭放緩，面臨的不確定性因素增加。歐債危機(jī)形勢得到緩解，但對實體經(jīng)濟(jì)的影響日益加深。2012年以來，世界經(jīng)濟(jì)繼續(xù)處在深度轉(zhuǎn)型調(diào)整期。可見，土地財政收入是地方財稅總收入的核心組成部分，是地方政府最主要的收入來源，短期內(nèi)仍具有不可或缺、不可替代的地位。近年來土地財政收入的規(guī)模保持了基本穩(wěn)定和一定規(guī)模，占地方政府財政收入的比重在經(jīng)歷了連續(xù)上升后，有緩慢回落的趨勢，但仍是地方發(fā)展最為依靠的資金來源之一。實際上，從2002年開始，全國土地總收入占比就高于20%，一直在波動中上升，特別在2008年以后，其影響力逐步顯現(xiàn)，對地方財政收入起著不可或缺的作用。整體來看，全國土地出讓金收入呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢，只有2005年與2008年出現(xiàn)小幅回落，2009年與2010年連續(xù)兩年漲幅顯著，%%，2011年達(dá)到峰值。2012年11月5日，國土資源部、財政部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知》（簡稱《通知》），以加強(qiáng)土地儲備機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)和資金管理，規(guī)范土地儲備融資行為，切實防范金融風(fēng)險，保障土地儲備工作規(guī)范和健康運(yùn)行。《辦法》中規(guī)定，市、縣政府供應(yīng)的土地應(yīng)當(dāng)是土地權(quán)利清晰，安置補(bǔ)償落實到位，沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛，地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備動工開發(fā)必需的基本條件?！掇k法》明確了閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。2012年5月17日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步改進(jìn)建設(shè)用地審查報批工作提高審批效率有關(guān)問題的通知》，《通知》提出改進(jìn)和規(guī)范建設(shè)項目用地審查報批工作，切實提高用地審批效率，增強(qiáng)用地保障能力。第二節(jié) 行業(yè)地位和作用一、2012年連續(xù)出臺多項目政策顯示了土地儲備的重要性為促進(jìn)土地市場健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展、嚴(yán)控地王，2012年以來，我國政府相關(guān)部門發(fā)布了一系列土地調(diào)控政策。由此可以看出土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中處于關(guān)鍵的源頭地位。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位，土地儲備機(jī)構(gòu)的定位是不以盈利為目的，并積極服務(wù)于政府。土地儲備的定義分為四個要素，即儲備主體、對象、手段和目的。市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應(yīng)編制項目實施方案，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場的需要，合理確定儲備土地規(guī)模。國土資源部、財政部、中國人民銀行于2007年11月19日聯(lián)合制定發(fā)布了《土地儲備管理辦法》，《辦法》規(guī)定，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲備貸款機(jī)構(gòu)屬政府平臺，土地儲備貸款須按我行政府融資平臺信貸政策執(zhí)行，授信政策須符合“名單管理、從嚴(yán)控制、優(yōu)化組合、有保有壓”的原則。土地儲備貸款屬于房地產(chǎn)貸款，2013年對土地儲備貸款規(guī)模進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂疲诰o跟政策的前提下，對存量資產(chǎn)加大調(diào)整力度，盡快退出資產(chǎn)負(fù)債率較高的客戶。與住宅用地受調(diào)控影響相比，商辦用地越來越受到開發(fā)商的青睞，市場需求逐漸增加，2013年商辦類用地市場預(yù)計將維持平穩(wěn)發(fā)展趨勢。2013年，大型房企的發(fā)展優(yōu)勢將更加明顯，集中度進(jìn)一步提高，企業(yè)呈現(xiàn)分化格局。明年土地供應(yīng)量或高于2013年水平，交易市場維持平穩(wěn)，土地價格繼續(xù)穩(wěn)中有升的走勢。繼續(xù)加強(qiáng)保障房建設(shè)，提高保障房供地比例：2012年國土局屢次強(qiáng)調(diào)要合理增加普通商品住房用地，確保保障房用地供應(yīng)，2013年，完成保障房建設(shè)目標(biāo)仍將是各地政府工作的重點(diǎn)，保障房用地比例將繼續(xù)增加。展望2013年——房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)從嚴(yán)從緊，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍勢在必行：2012年雖無新政策出臺，但土地市場深受房地產(chǎn)調(diào)控影響，上半年供求低迷，下半年平穩(wěn)回升。全國300個城市土地成交樓面均價942元/平方米，同比下跌1%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1347元/平方米，同比上漲7%。進(jìn)入下半年，各地政府加大供應(yīng)量的同時，紛紛推出優(yōu)質(zhì)地塊，帶動企業(yè)拿地積極性，市場活躍度提升，但供求均低于上年同期。土地出讓金收入前十名城市無一城市超過千億元?；仡?012年——土地出讓金同比下跌，多重點(diǎn)城市出現(xiàn)下滑：2012年下半年，重點(diǎn)一二線城市土地市場持續(xù)回暖，大型品牌房企在上海、杭州等地不斷上演搶地大戰(zhàn)，“地王”頻現(xiàn)，盡管如此整體交易市場仍難改下行趨勢。土地儲備行業(yè)風(fēng)險分析報告201389 / 99摘 要2012年，全國土地市場先抑后揚(yáng)，供求整體仍處于低位。房地產(chǎn)調(diào)控政策自2010年發(fā)布以來初見成效，2013年將繼續(xù)維持從緊取向。同比減少13%。土地市場供需雙降，住宅用地樓面價同比上漲：受持續(xù)從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策與政府供地節(jié)奏影響，2012年上半年土地市場量價齊跌，景氣度較低。2012年，全國300個城市土地供應(yīng)量縮減，全年共推出土地39553宗，推出面積158084萬平方米，同比減少8%；全國300個城市共成交土地30299宗，成交面積119595萬平方米，同比減少15%。土地平均溢價率下跌：2012年全國土地溢價率水平始終在低位徘徊，“限地價，競配建”等出讓方式有效限制了高溢價率地塊的出現(xiàn)，主要類型土地溢價率水平較去年同期均有下滑，2012年全國300個城市土地平均溢價率8%，較去年同期下降4個百分點(diǎn)。2013年調(diào)控基調(diào)不變，限購政策維持從嚴(yán)從緊，抑制投機(jī)性需求，同時房產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，逐步推向全國，隨著長效機(jī)制的逐漸完善，房產(chǎn)稅或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)調(diào)控的新方向。土地市場維持一定熱度，地價穩(wěn)中有升：2012年北京等多城市供地計劃完成情況均不理想，土地出讓金出現(xiàn)明顯下滑，四季度重點(diǎn)城市土地市場逐漸升溫，成交持續(xù)向好，這種熱度或會持續(xù)至明年初，一二線城市土地市場也將更受關(guān)注。大型房企優(yōu)勢日益明顯，企業(yè)格局出現(xiàn)分化：在嚴(yán)厲的市場調(diào)控下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售、融資、資金等多重壓力，拿地積極性持續(xù)下滑，加之北京、上海等重點(diǎn)城市土地單價與總價均較高，中小型房企在競爭不占優(yōu)勢，而央企及品牌房企資金實力雄厚，市場占有率不斷提升，銷售業(yè)績逆勢增長。商辦用地市場繼續(xù)維持平穩(wěn)：2012年，商辦類用地推出量同比上漲20%，成交量也小幅回升，其供應(yīng)量、成交量、土地出讓金在全國土地中所占比重與上一年相比均有小幅上升，整體走勢較平穩(wěn)。2013年，土地儲備行業(yè)總體信貸原則是“緊跟政策、組合控制、區(qū)別對待、審慎介入”。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，競爭程度不一樣，對不同區(qū)域的土地儲備貸款客戶采取不同的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，實行區(qū)別對待。目 錄第一章 土地儲備行業(yè)概況 1第一節(jié) 行業(yè)定義 1第二節(jié) 行業(yè)地位和作用 2一、2012年連續(xù)出臺多項目政策顯示了土地儲備的重要性 2二、2012年土地出讓金對地方財政收入的貢獻(xiàn)下滑 2三、2012年土地財政收入 對地方財政收入的貢獻(xiàn)占比為42% 3第二章 2012年土地儲備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 4第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 4第二節(jié) 政策環(huán)境分析 4一、政策匯總 4二、重點(diǎn)政策分析 5三、產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展趨勢 10第三節(jié) 熱點(diǎn)事件透視 10一、熱點(diǎn)事件匯總 10二、熱點(diǎn)事件分析 11第三章 2012年土地儲備行業(yè)發(fā)展情況分析 13第一節(jié) 2011年土地儲備行業(yè)供需分析及預(yù)測 13一、供給情況分析 13二、需求情況分析 18三、價格分析 21第二節(jié) 土地儲備融資及經(jīng)營模式分析 24一、土地融資方式 24二、土地儲備經(jīng)營模式分析 28第四章 2012年土地儲備相關(guān)行業(yè)發(fā)展分析 30第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況 30一、房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣度分析 30二、房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行分析 31第二節(jié) 政府融資平臺發(fā)展情況 38一、平臺貸監(jiān)管政策的“緊松”兩面 38二、“影子銀行”等融資方式潛在風(fēng)險正在積聚 39第五章 2012年土地儲備行業(yè)區(qū)域發(fā)展分析 42第一節(jié) 總體分析 42第二節(jié) 全國重點(diǎn)城市土地市場情況 43一、北京市 43二、上海市 47三、深圳市 52四、杭州市 53五、重慶市 56六、成都市 58第六章 2012年房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備分析 65第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備情況分析 65一、房企回歸一、二線城市日益顯著 重點(diǎn)城市拿地金額飛速增長 65二、熱點(diǎn)一、二線城市成龍頭房企主戰(zhàn)場 市場集中度越來越高 66第二節(jié) 重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)拿地情況 67一、萬科 67二、恒大 67三、保利 68四、大連萬達(dá) 69五、龍湖地產(chǎn) 70第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備模式分析 71一、萬達(dá)模式：低成本土地+產(chǎn)品復(fù)制+訂單模式+萬達(dá)廣場 71二、華潤模式：“集團(tuán)資金孵化”+萬象城+低成本土地+大盤開發(fā) 72三、萬科模式：住宅產(chǎn)業(yè)化+“寧可錯過 絕不錯拿”+各種軟硬實力 73四、龍湖模式：產(chǎn)品溢價+企業(yè)文化+營銷+“城市占比”領(lǐng)先戰(zhàn)略 74第七章 2013年土地儲備行業(yè)風(fēng)險分析 76第一節(jié) 政策環(huán)境風(fēng)險 76一、貨幣政策風(fēng)險 76二、房地產(chǎn)政策風(fēng)險 76三、土地政策風(fēng)險 76第二節(jié) 參與宏觀調(diào)控的風(fēng)險 77第三節(jié) 市場風(fēng)險 77第四節(jié) 土地出讓金回升引起的成本增加風(fēng)險 78第五節(jié) 融資風(fēng)險 78第六節(jié) 其他風(fēng)險 79一、合法合規(guī)風(fēng)險 79二、政府誠信風(fēng)險 79三、土地市場風(fēng)險 80四、過度負(fù)債風(fēng)險 80五、資金監(jiān)管風(fēng)險 80六、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險 80第八章 2013年土地儲備行業(yè)金融服務(wù)策略 82第一節(jié) 行業(yè)發(fā)展趨勢要點(diǎn) 82第二節(jié) 行業(yè)金融服務(wù)需求分析 82一、金融需求分析 82二、金融服務(wù)解決方案 82第三節(jié) 行業(yè)信貸政策指引 82一、行業(yè)總體授信原則 82二、區(qū)域信貸政策建議 83三、企業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 84四、企業(yè)信貸政策建議 86五、授信管理與要求 86表 錄表1 2012年以來出臺的主要土地政策 5表2 2012年土地儲備行業(yè)熱點(diǎn)事件匯總 10表3 20102013年全國住房用地供應(yīng)情況 13表4 2013年全國各省市住房用地供應(yīng)計劃變化 14表5 20112012年房地產(chǎn)開中土地購置面積情況 15表6 20112012年房地產(chǎn)開發(fā)中土地購置費(fèi)投資總額情況 16表7 2012年全國土地出讓金排行榜 19表8 2012年全國重點(diǎn)城市土地市場交易情況 42表9 2012年度北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃結(jié)構(gòu)表 44表10 20082012年北京市住宅用地成交情況 45表11 品牌企業(yè)年度拿地情況 45表12 2012年北京市新增土地金額及面積前十位企業(yè) 46表13 2012年上海市新增土地金額和面積排行前十名的企業(yè) 49表14 2012年上海市土地成交總價前十位 50表15 上海市2011年終止地2012年出讓情況 51表16 2012年杭州市（含主城、余杭、蕭山）土地成交情況 53表17 2012年杭州新增土地金額及面積排行前十名企業(yè) 55表18 2012年重點(diǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)相關(guān)土地成交列表 57表19 20102012年各方位區(qū)域市場成交量對比 59表20 20092012年成交住宅用地地塊規(guī)模對比 60表21 20082012年成交住宅用地出讓方式對比 61表22 20092012年商業(yè)類用地供需對比 61表23 20092012年商業(yè)類用地環(huán)域供需對比 61表24 20092012年出讓商業(yè)用地規(guī)模對比 62表25 2012年成都新增土地金額排行前十五名企業(yè) 63表26 2012年新增土地金額和面積排行前三十名企業(yè) 65表27 2012年熱點(diǎn)城市部分拿地企業(yè) 66表28 2012年上半年保利地產(chǎn)拿地情況 69表29 2012年下半年保利地產(chǎn)拿地情況 69表30 2012年大連萬達(dá)拿地情況 70圖 錄圖1 20082012年房地產(chǎn)開中土地購置面積情況 15圖2 20082012年房地產(chǎn)開中土地購置費(fèi)投資總額情況 16圖3 2012年全國300個城市不同類型土地供應(yīng)量情況 17圖4 2012年全國300個城市住宅用地月度供應(yīng)量同比增速 17圖5 2012年全國300個城市商辦用地月度供應(yīng)量同比增速 18圖6 2012年全國300個城市不同類型土地出讓金情況 18圖7 2012年全國300個城市不同類型土地成交量情況 20圖8 2012年全國300個城市住宅用地月度成交量同比增速情況 20圖9 2012年全國300個城市商辦用地月度成交量同比增速情況 21圖10 2012年全國300個城市不同類型土地成交樓面均價情況 21圖11 2012年全國300個城市住宅用地月度成交樓均價同比增速情況 22圖12 2012年全國300個城市商辦用地月度成交樓均價同比增速情況 22圖13 2012年全國300個城市不同類型土地平均溢價率 23圖14 2012年全國300個城市住宅用地月度平均溢價率 23圖15 2012年全國300個城市商辦用地月度平均溢價率 24圖16 土地儲備債券模式 25圖17 2006年12月以來我國國房景氣指數(shù)走勢 30圖18 20082012年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 31圖19 2011年2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)累計投資情況 32圖20 2011年與2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu) 32圖21 20112012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源