【正文】 行業(yè)政策環(huán)境分析 11一、重點(diǎn)政策匯總 11二、重點(diǎn)政策及重大事件分析 12三、政策未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 14第三章 2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展情況分析 16第一節(jié) 2008年土地供給分析及預(yù)測(cè) 16一、供給情況分析 16二、供給情況預(yù)測(cè) 22第二節(jié) 2008年土地需求分析及預(yù)測(cè) 25一、需求情況分析 25二、需求情況預(yù)測(cè) 26第三節(jié) 土地市場(chǎng)運(yùn)行主要特點(diǎn) 28第四節(jié) 土地市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 31第四章 2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 32第一節(jié) 從土地供應(yīng)解讀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 32一、房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的關(guān)系 32二、我國(guó)采取的土地政策 32三、我國(guó)土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響作用分析 34四、結(jié)論 38第二節(jié) 2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 39一、房地產(chǎn)行業(yè)綜合景氣度分析 39二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析 41三、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析 47第三節(jié) 2009年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 55一、房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期 55二、房地產(chǎn)行業(yè)主要調(diào)控政策預(yù)測(cè) 55三、房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下滑 短期內(nèi)房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下調(diào) 57第五章 2008年重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)情況分析 59第一節(jié) 北京市土地市場(chǎng)分析 59一、2008年北京土地市場(chǎng)成交情況綜述 59二、2008年北京土地市場(chǎng)特征分析 59第二節(jié) 上海市土地市場(chǎng)分析 64一、2008年上海土地市場(chǎng)回顧 64二、2009年上海市土地市場(chǎng)展望 64第三節(jié) 大連市土地市場(chǎng)分析 66一、大連市土地成交情況概述 66二、2008年大連市土地儲(chǔ)備中心完成的主要工作及特點(diǎn) 66三、2009年大連市土地儲(chǔ)備中心主要工作任務(wù) 67第四節(jié) 深圳市土地市場(chǎng)分析 69一、2008年深圳市土地招拍掛情況分析 69二、2009年深圳市土地供應(yīng)計(jì)劃 70第五節(jié) 南京市土地市場(chǎng)分析 71一、2008年南京市土地交易概況 71二、2009年南京土地市場(chǎng)展望 72第六章 2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 74第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 74第二節(jié) 土地儲(chǔ)備信貸風(fēng)險(xiǎn) 75一、政府信用風(fēng)險(xiǎn) 75二、政策性風(fēng)險(xiǎn) 75三、法律風(fēng)險(xiǎn) 76四、操作風(fēng)險(xiǎn) 76五、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 77第七章 信貸建議 78第一節(jié) 行業(yè)總體授信原則 78第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)防范建議 79一、加強(qiáng)貸前調(diào)查評(píng)估，合理確定貸款額度 79二、完善貸款擔(dān)保手續(xù)，落實(shí)第一還款來(lái)源 79三、落實(shí)貸款用途監(jiān)控 79四、落實(shí)土地拍賣(mài)款 79五、探索多渠道融資，合理分散信貸風(fēng)險(xiǎn) 80附 表表1 20072008年國(guó)家土地儲(chǔ)備相關(guān)政策與規(guī)范化文件匯總 11表2 2007年中國(guó)土地狀況 17表3 2007年各地區(qū)土地利用情況 19表4 全國(guó)部分城市2009年供地計(jì)劃 21表5 我國(guó)出臺(tái)的主要土地政策、內(nèi)容及其政策效果（19992008） 33表6 2007年4季度2008年4季度全國(guó)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù) 39表7 2007年12月2008年12月房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)及主要分類(lèi)指數(shù)走勢(shì) 40表8 2007年12月2008年12月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及同比增長(zhǎng)情況 42表9 2008年112月不同用途房地產(chǎn)投資完成額及同比增長(zhǎng)情況 43表10 2008年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源及同比增長(zhǎng)情況 45表11 2007年12月2008年12月累計(jì)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及同比增長(zhǎng)情況 48表12 2007年12月2008年12月累計(jì)全國(guó)商品房銷(xiāo)售額及同比增長(zhǎng)情況 49表13 2008年4季度70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù) 52表14 北京2008年成交地塊情況 59表15 北京2008年商住類(lèi)地塊情況 59表16 北京2008年保障性住房地塊市場(chǎng)交易情況 60表17 北京2008年成交地塊變化情況 60表18 2008年北京商住地塊成交價(jià)格情況 61表19 2008年112月份北京成交地塊價(jià)格走勢(shì) 62表20 大連市內(nèi)四區(qū)和高新園區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目出讓情況與上年對(duì)比表 66附 圖圖1 2003—2007年全國(guó)城市建設(shè)征用土地面積 25圖2 2003—2007年全國(guó)建成區(qū)面積和增長(zhǎng)率 25圖3 1998—2008年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積和增速 26圖4 全國(guó)土地購(gòu)置面積（2000年2月2008年9月） 35圖5 全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積（2000年2月2008年9月） 36圖6 全國(guó)、北京、上海、深圳土地交易價(jià)格指數(shù)（2005第1季度2008第1季度） 37圖7 全國(guó)、北京、上海、深圳房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)（2005第1季度2008第1季度） 37圖8 2005年4季度2008年4季度全國(guó)行業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)走勢(shì) 40圖9 2006年12月2008年12月國(guó)房景氣指數(shù)及主要分類(lèi)指數(shù)走勢(shì) 41圖10 2003年2008年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速變動(dòng)情況 42圖11 2008年112月不同用途房地產(chǎn)投資完成額比重情況 43圖12 20072008年各月累計(jì)東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率變化情況 44圖13 2006年12月2008年12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)運(yùn)行趨勢(shì) 45圖14 20072008年各月累計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置與完成開(kāi)發(fā)土地面積及同比增長(zhǎng)情況 46圖15 20072008年各月累計(jì)全國(guó)商品房、商品住宅施工面積及同比增長(zhǎng)情況 47圖16 20072008年各月累計(jì)全國(guó)商品房、商品住宅竣工面積及同比增長(zhǎng)情況 47圖17 20072008年各月累計(jì)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及同比增長(zhǎng)情況 49圖18 20072008年各月累計(jì)全國(guó)商品房銷(xiāo)售額及同比增長(zhǎng)情況 50圖19 20042008年累計(jì)全國(guó)商品房空置情況 50圖20 20072008年各月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況 51圖21 2008年北京成交地塊結(jié)構(gòu)及比重 59圖22 北京2002008年成交地塊面積對(duì)比 61圖23 北京2002008年成交地塊價(jià)格對(duì)比 61圖24 2008年112月份北京成交地塊價(jià)格走勢(shì) 62圖25 2009年112月深圳市掛牌或招標(biāo)土地?cái)?shù)量和成交量 69圖26 2009年深圳市土地交易結(jié)構(gòu)比例 69圖27 2008年112月南京市土地成交面積 71圖28 2008年南京市53宗土地每平米成交價(jià)格走勢(shì) 7180 / 90第一章 土地儲(chǔ)備行業(yè)基本情況第一節(jié) 土地儲(chǔ)備的概念一、土地儲(chǔ)備的定義根據(jù)國(guó)土資源部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行二○○七年十一月十九日聯(lián)合制定發(fā)布的《土地儲(chǔ)備管理辦法》第一章第二條規(guī)定：土地儲(chǔ)備，是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。八、信貸建議（一）行業(yè)總體授信原則出于對(duì)土地儲(chǔ)備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度的考慮，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)限制向欠發(fā)達(dá)地區(qū)中小城市的土地儲(chǔ)備中心貸款；針對(duì)具體項(xiàng)目，采用土地抵押方式，選擇在收購(gòu)時(shí)就已經(jīng)有意向下家的項(xiàng)目，拍賣(mài)一筆，回收一筆，保證銀行在行使債權(quán)時(shí)始終處于主動(dòng)地位；盡可能實(shí)現(xiàn)資金的封閉運(yùn)作，限定地方土地局及財(cái)政部門(mén)的土地出讓金專(zhuān)戶(hù)在授信行開(kāi)立；注重對(duì)儲(chǔ)備中心經(jīng)營(yíng)情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，如負(fù)債規(guī)模的變化，地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境，政府的負(fù)面干預(yù)，儲(chǔ)備地塊優(yōu)劣及來(lái)源等。2009年上海市土地市場(chǎng)展望：經(jīng)適房對(duì)地價(jià)有沖擊；地價(jià)下調(diào)暫不影響房?jī)r(jià)；儲(chǔ)備充足，回暖還需時(shí)日。六、2008年重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)情況分析2008年北京市土地市場(chǎng)近10%的商業(yè)住宅地塊流拍，保障性住房用地交易不活躍；成交結(jié)構(gòu)明顯調(diào)整，住宅類(lèi)地塊增兩成；樓面價(jià)格波動(dòng)幅度不大，同比略有上升；底價(jià)拿地現(xiàn)象增多，開(kāi)發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎；老城區(qū)地塊規(guī)劃限制多，遠(yuǎn)郊區(qū)地塊被看好；土地成交價(jià)格走勢(shì)呈小W字形，特殊月份價(jià)格波動(dòng)較大。土地作為宏觀調(diào)控的重要手段將會(huì)發(fā)揮更大作用。土地的市場(chǎng)化進(jìn)一步加深，土地作為宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手段的作用日益加強(qiáng)，國(guó)家對(duì)土地監(jiān)控力度加大。受全球金融危機(jī)沖擊和中國(guó)拉動(dòng)內(nèi)需經(jīng)濟(jì)政策的綜合影響，預(yù)計(jì)2009年土地需求仍將低迷，但中國(guó)城市地價(jià)有望在持續(xù)低迷后趨于平穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2008年112月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積36785萬(wàn)平方米，%，；完成開(kāi)發(fā)土地面積26033萬(wàn)平方米，%，隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置和拓展土地儲(chǔ)備的速度正在放緩。（二）土地需求分析及預(yù)測(cè)1998—2004年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積一直保持增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)率趨于下降，2002006年土地購(gòu)置面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2007年又強(qiáng)勁增長(zhǎng)，達(dá)到近十年來(lái)的峰值。只要積極清理和處置閑置地，土地儲(chǔ)備的供應(yīng)在未來(lái)2009—2010年的時(shí)間里還是有保障的，但國(guó)土資源總量十分有限，關(guān)鍵是要提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地處理效率和下游行業(yè)的土地利用效率，同時(shí)規(guī)范土地征收的制度和執(zhí)行過(guò)程。但建國(guó)以來(lái)，我國(guó)的國(guó)土資源得到了極大地開(kāi)發(fā)、利用和治理、保護(hù)。增加土地經(jīng)濟(jì)供給的措施有：擴(kuò)大土地利用面積；提高集約經(jīng)營(yíng)水平；建立合理的土地制度；調(diào)節(jié)悄費(fèi)結(jié)構(gòu)；利用新技術(shù)；保護(hù)土地資源。經(jīng)濟(jì)供給是變化的,有彈性的,并且不同用途土地的供給彈性是不同的。五、土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展情況（一）土地供給分析及預(yù)測(cè)土地的供給通常分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給?！蛾P(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》要求，嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理，同時(shí)加強(qiáng)金融支持，切實(shí)促進(jìn)節(jié)約集約用地。四、土地儲(chǔ)備行業(yè)政策環(huán)境分析（一）重點(diǎn)政策《土地儲(chǔ)備管理辦法》新增的內(nèi)容亮點(diǎn)有：對(duì)土地儲(chǔ)備的內(nèi)涵進(jìn)行了界定；允許土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；允許臨時(shí)使用儲(chǔ)備土地；規(guī)定財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保。在金融方面，儲(chǔ)蓄存款持續(xù)向銀行體系回流，居民在資產(chǎn)選擇方面的流動(dòng)性偏好特征明顯。土地儲(chǔ)備制度對(duì)土地實(shí)行“統(tǒng)一管理”將解決房地產(chǎn)市場(chǎng)管理問(wèn)題。（二）土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用土地儲(chǔ)備制度所形成的政府壟斷供給解決房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡和市場(chǎng)價(jià)格畸形問(wèn)題。土地儲(chǔ)備制度是指政府依照法律程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、置換、征用等方法對(duì)取得的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、整理，并進(jìn)行儲(chǔ)備，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類(lèi)建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種土地管理制度。現(xiàn)階段，有以下幾種形式：征用、收回、收購(gòu)、置換。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定位是不以盈利為目的，并積極服務(wù)于政府。摘 要一、土地儲(chǔ)備行業(yè)基本情況（一）土地儲(chǔ)備的定義土地儲(chǔ)備，是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門(mén)、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。（二）土地儲(chǔ)備的方式土地儲(chǔ)備的方式，就是土地使用權(quán)由集體或城市其他使用者手中向政府集中的實(shí)現(xiàn)形式。二、土地儲(chǔ)備行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位土地儲(chǔ)備行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用通過(guò)土地儲(chǔ)備制度體現(xiàn)出來(lái)。（一）土地儲(chǔ)備制度在城市土地管理中的主要作用提高政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力；優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率；增加政府財(cái)政收入；落實(shí)耕地保護(hù)政策。土地儲(chǔ)備制度采用市場(chǎng)機(jī)制對(duì)城市土地開(kāi)展資本運(yùn)營(yíng)將限制城市土地供應(yīng)總量，消除“零地價(jià)”現(xiàn)象。三、土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展環(huán)境（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)變；宏觀經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)速度下降；工業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)放緩，企業(yè)利潤(rùn)增速回落；投資保持較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)有所改善；國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)較快，城鄉(xiāng)消費(fèi)旺盛；價(jià)格漲幅前高后低，下半年逐步回穩(wěn)；進(jìn)出口全年保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，四季度增速回落較多。2008年的貨幣政策出現(xiàn)了從“從緊”到“適度寬松”的巨大轉(zhuǎn)變?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，重點(diǎn)明確了五個(gè)方面的政策措施：按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類(lèi)相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長(zhǎng)效機(jī)制；強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用；加強(qiáng)監(jiān)督檢查，全面落實(shí)節(jié)約集約用地責(zé)任。（二）政策未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)一步完善和健全土地儲(chǔ)備制度的法律法規(guī)體系；進(jìn)一步細(xì)化和明確有關(guān)文件內(nèi)容，增強(qiáng)土地儲(chǔ)備政策的可操作性；加強(qiáng)土地市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，制定土地供應(yīng)計(jì)劃；建立土地儲(chǔ)備的運(yùn)行績(jī)效評(píng)價(jià)監(jiān)控體系。自然供給是相對(duì)穩(wěn)定的,不受任何人為因素或社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響,因此它是無(wú)彈性的。土地經(jīng)濟(jì)供給的影響因素有：各類(lèi)土地的自然供給；利用土地的知識(shí)和技能；社會(huì)需求；產(chǎn)品價(jià)格；土地利用計(jì)劃；土地供給者的行為。我國(guó)土地的人口承載力使中國(guó)土地的自然供給極其有限。但土地利用尚存在許多問(wèn)題。2009年土地供給情況可能會(huì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房?jī)r(jià)地價(jià)雙重下降；土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡；嚴(yán)守耕地紅線(xiàn)。與2007年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比，2008年土地市場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù)理性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置與完成開(kāi)發(fā)土地面積增速持續(xù)回落。因此，土地儲(chǔ)備行業(yè)的需求在經(jīng)歷了長(zhǎng)期持續(xù)性高增長(zhǎng)之后，增長(zhǎng)速度正在減慢。（三）土地市場(chǎng)運(yùn)行主要特點(diǎn)我國(guó)的土地市場(chǎng)同經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈正態(tài)相關(guān)關(guān)系，土地市場(chǎng)化的演進(jìn)軌跡就是市場(chǎng)配置土地的范圍擴(kuò)大和市場(chǎng)行為規(guī)范的過(guò)程。（四）土地市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)市場(chǎng)化配置土地資源進(jìn)一步完善，市場(chǎng)形成土地價(jià)格的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，土地市場(chǎng)的制度建設(shè)將取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。土地的價(jià)格在中國(guó)的工業(yè)化、城市化進(jìn)程中將呈不斷上升趨勢(shì)。，地塊共計(jì)62宗。七、土地儲(chǔ)備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析2009年宏觀經(jīng)濟(jì)具有下滑的風(fēng)險(xiǎn)，而土地儲(chǔ)備行業(yè)特有的信貸風(fēng)險(xiǎn)為：政府信用風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。（二）風(fēng)險(xiǎn)防范建議加強(qiáng)貸前調(diào)查評(píng)估，合理確定貸款額度；完