【正文】 在國(guó)家宏觀調(diào)控下，較充分地發(fā)揮了市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用。從 2020 年開(kāi)始，招拍掛方式開(kāi)始在市場(chǎng)上發(fā)揮更加重要 的作用。 5 . 2 15 . 7 26 . 6 51 1 . 5 31 6 . 2 6 %9 . 7 9 %0 . 3 9 %7 3 . 3 8 %024681012142020 2020 2020 2020萬(wàn)公頃0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %招拍掛成交土地 招拍掛成交土地增速 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 圖 4 2020~2020 全國(guó)招拍掛成交土地面積及增速 從招拍掛方式出讓土地占總共出讓土地的比例來(lái)看， 2020 年，通過(guò)招拍掛出讓土地占出讓面積的 %； 2020 年，招拍掛出讓土地占出讓面積的 %； 2020 年，該比例回落至 %，這是由于整個(gè)土地供給上升所引起的，與 2020 年相比 ，通過(guò)招拍掛出讓土地依然提高了 %； 2020 年，通過(guò)招拍掛出讓土地的絕對(duì)值和相對(duì)值都有了很大的提高，通過(guò)招拍掛出讓土地占出讓土地的比例甚至超過(guò)了 50%，這也客觀反映了2020 年出臺(tái)的一系列政府政策的有效性，這些政策促進(jìn)了土地供給市場(chǎng)化的提速，并且這種政策的影響力將會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)顯現(xiàn)，土地的市場(chǎng)化的進(jìn)程仍將繼續(xù)。在 2020年，其增幅只有 %，而到了 2020 年，增幅就突破了兩位數(shù)，在 2020 年，增幅高達(dá)%。 2020 年，全國(guó)共出讓土地面積 萬(wàn)公頃，其中招拍掛方式出讓土地面積 萬(wàn)公頃，到了 2020 年，通過(guò)招拍掛方式交易的土地已經(jīng)達(dá)到了 萬(wàn)公頃。進(jìn)入 2020 年，審批建設(shè)用地逐漸回落，保持在 30 多萬(wàn)公頃。 從近三年的批準(zhǔn)新增建筑用地來(lái)看，也表現(xiàn)出同出讓土地面積相似的 變化特點(diǎn)。 從土地供給方面來(lái)看， 2020 年之后，盡管?chē)?guó)家對(duì)土地的控制更加嚴(yán)格，但是土地供應(yīng)量在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上略有上升?？傮w來(lái)看，農(nóng)業(yè)用地和建設(shè)用地結(jié)構(gòu)并沒(méi)有發(fā)生顯著變化。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 2020 中國(guó)國(guó)土資源公報(bào) 圖 2 2020 年全國(guó)土地資源結(jié)構(gòu)圖 而建設(shè)用地中，居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地 萬(wàn)公頃（ 億畝），交通運(yùn)輸用地 萬(wàn)公頃（ 億畝），水利設(shè)施用地 萬(wàn)公頃（ 億畝）；全國(guó) 人均建設(shè)用地約為 畝，數(shù)值較低。 2020 年，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了城 鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)定，進(jìn)一步強(qiáng)化了固守 18 萬(wàn)畝耕地的紅線政策。與 2020 年相比，耕地減少 %，園地減少 %，林地減少 %，牧草地減少 %，農(nóng)業(yè)用地總量下降。 我國(guó)國(guó)土面積居世界第三位，土地資源總量比較豐富，農(nóng)業(yè)用地在土地中的比重較大，但是我國(guó)是一個(gè)多山的國(guó)家，丘陵、高原等山地占我國(guó)國(guó)土面積的 2/3，耕地面積比重比較小。 土地的經(jīng)濟(jì)供給是指投入勞動(dòng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)后，成為直接用于人類(lèi)生產(chǎn)、生活的土地供給，是一種有效供給。通常情況下，土地供給可以分為自然供給與經(jīng)濟(jì)供給兩種類(lèi)型。 第二節(jié) 土地儲(chǔ)備業(yè)供給分析及預(yù)測(cè) 一、供給總量及速率分析 土地供給一般是指在一定時(shí)間內(nèi)，各種形式的土地所有者在各種可能價(jià)格下愿意并且能夠提供的土地?cái)?shù)量。而 2020 年后，受到國(guó)家政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地的面積開(kāi)始保持穩(wěn)定，在 2020 年至 2020 年的三年間，購(gòu)置 土地的面積呈現(xiàn)出了負(fù)增長(zhǎng)。從圖中可以看到，國(guó)家政策對(duì)土地市場(chǎng)的影響效度。土地的使用更加合理，土地資源的配置更加有效率。因?yàn)檎恋貎?chǔ)備行為需要巨額資金支持，嚴(yán)格的金融監(jiān)管會(huì)使土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行更為平穩(wěn)健康，從而達(dá)到制度的初衷。 財(cái)政部和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫 行辦法》明確了土地儲(chǔ)備資金使用范圍，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的方式及貸款規(guī)模等內(nèi)容。通過(guò)將土地產(chǎn)權(quán)明晰后納入儲(chǔ)備中心，實(shí)現(xiàn)清除土地開(kāi)發(fā)的法律障礙，解決由于權(quán)屬存在糾紛而無(wú)法開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)需要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，對(duì)年度土地供應(yīng)量和年度末期應(yīng)達(dá)到的儲(chǔ)備總量編制計(jì)劃，并進(jìn)行相應(yīng)土地儲(chǔ)備，從而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)、短期的總量調(diào)節(jié)?！锻恋貎?chǔ)備管理辦法》明確規(guī)定了儲(chǔ)備土地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃，優(yōu)先儲(chǔ)備閑置 、空閑和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地?！蛾P(guān)于打擊開(kāi)發(fā)商囤地的 四條辦法》加大了對(duì)閑置土地的清理力度，利于使增加的土地供應(yīng)量直接形成房屋供應(yīng)量，重點(diǎn)規(guī)范了開(kāi)發(fā)商的囤地行為。滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，要堅(jiān)決無(wú)償收回。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，要依法征收土地閑置費(fèi)，并要責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。第三，每宗地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過(guò)三年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成住房的有效供應(yīng)。第二，合理控制單宗土地出讓規(guī)模。此舉提高了房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地成本，改變了過(guò)去開(kāi)發(fā)商只要繳一部分土地出讓金就可以取得土地使用權(quán)證，進(jìn)而利用土地使用權(quán)向銀行抵押貸款的做法；其規(guī)范了土地出讓金的繳納，提高了開(kāi)發(fā)商的前期拿地成本，有力打擊了開(kāi)發(fā)商的囤地行為。 10 月，國(guó)土資源部出臺(tái)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（簡(jiǎn)稱(chēng) 39 號(hào)令）、《關(guān)于打擊開(kāi)發(fā)商囤地的四條辦法》。這份文件對(duì)土地市場(chǎng)中的各個(gè)利益相關(guān)機(jī)構(gòu)以及具體的工作方式都做出了明確的規(guī)定。文件涉及農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批權(quán)下放、工業(yè)用地出讓招拍掛、土地出讓金預(yù)算管理、耕地保護(hù)“省長(zhǎng)負(fù)責(zé)制”等諸多內(nèi)容。通過(guò)嚴(yán)格控制供地規(guī)模和結(jié)構(gòu)，防止了包括房地產(chǎn)投資在內(nèi) 的固定資產(chǎn)投資過(guò)熱；通過(guò)供地政策的引導(dǎo)和調(diào)控，保證了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供需基本平衡。兩份文件的目的都在于強(qiáng)化我國(guó)土地管理制度，解決我國(guó)土地市場(chǎng)中運(yùn)作不規(guī)范的現(xiàn)象。此后，土地的市場(chǎng)化進(jìn)程開(kāi)始提速，而且繼續(xù)從信貸和土地上加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的政策更加明確。補(bǔ)交后方能辦理土地證或再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t國(guó)家收回土地。 2020 年，央行宣布加息，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（即“ 71 號(hào)令”），該《通知》規(guī)定， 2020 年 8月 31 日是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的最后期限，之后所有土地不得再協(xié)議出讓。 （五）土地儲(chǔ)備受?chē)?guó)家政策影響強(qiáng) 與其它行業(yè)不 同，土地儲(chǔ)備對(duì)市場(chǎng)變化的敏感性較低，而受?chē)?guó)家政策影響較大。在這種情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金措施主要依賴(lài)于商業(yè)銀行，全國(guó)各地的土地儲(chǔ)備資金總額中商業(yè)銀行貸款的比重很高，銀行貸款一般占到土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)營(yíng)運(yùn)資金的 70％ 90%，個(gè)別地區(qū)接近 100％。城市土地儲(chǔ)備資金是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)開(kāi)展土地儲(chǔ)備工作的基礎(chǔ)，土地儲(chǔ)備過(guò)程既是土地流轉(zhuǎn)過(guò)程，也是資金流通過(guò)程。因此，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金運(yùn)作在時(shí)間上存 在著資金投入與資金回收的嚴(yán)重不匹配問(wèn)題，資金流轉(zhuǎn)效率不高，資金需求量龐大。在我國(guó)，由于土地資產(chǎn)在城市各類(lèi)資產(chǎn)中數(shù)額最為巨大，而城市土地儲(chǔ)備制度實(shí)施對(duì)象正是土地資產(chǎn)，因此，在土地收儲(chǔ)、土地整理、土地儲(chǔ)備階段均需要巨額資金運(yùn)轉(zhuǎn)，金融支持對(duì)于土地儲(chǔ)備而言至關(guān)重要。 （四）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的特殊性 城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)主要通過(guò)政府信用擔(dān)?；蛲恋氐盅旱刃问将@得銀行信貸資金，以政府制定的統(tǒng)一補(bǔ)償價(jià)格或者協(xié)商價(jià)格從原土地使用者手中進(jìn)行土地收購(gòu)，支付土地回收補(bǔ)償費(fèi)，收購(gòu)儲(chǔ)備地塊；在處理房屋拆遷、土地整理、儲(chǔ)備土地的管理等環(huán)節(jié)上向土地開(kāi)發(fā)施工單位支付土地開(kāi)發(fā)成本，然后向政府申請(qǐng)出讓地塊；土地出讓后，財(cái)政部門(mén) 對(duì)土地儲(chǔ)備成 本進(jìn)行審核，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收回審核后成本同時(shí)獲得少量土地基金，巨額的級(jí)差收益上交財(cái)政。因此，城市中心地區(qū)的便利 條件就更加可貴，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和個(gè)人收入的增加，城市化的發(fā)展和城市規(guī)模、人口的擴(kuò)大，區(qū)位好的土地價(jià)值必然增高。由于城市發(fā)展的歷史原因，交通、就業(yè)、教育、商業(yè)、文體娛樂(lè)等設(shè)施往往集中在城市的中心地區(qū)。影響土地區(qū)位的因素是多方面的，其中主要有交通條件、就業(yè)機(jī)會(huì)和條件、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、文體娛樂(lè)設(shè)施、景觀等。 （三）土地儲(chǔ)備的區(qū)位性 土地價(jià)值來(lái)自其 區(qū)域位置，即坐落的位置、周邊條件和環(huán)境。但是，由于土地是重要的生產(chǎn)和生活資源，公共事業(yè)用地由于具有特殊性而不可能采用市場(chǎng)方式供應(yīng)，而采用政策優(yōu)惠價(jià)供應(yīng)；而且根據(jù)我國(guó)《土地法》的規(guī)定，符合相關(guān)條件的土地可以采用劃撥的行政手段供應(yīng)。我國(guó)土地出讓存在協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等方式。因此，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，為政府調(diào)控土地市場(chǎng)，合理配置資源提供了有利的前提條件。土地儲(chǔ)備制度下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體執(zhí)行土地所有者職能，通過(guò)將許多閑置的、分散的土地集中起來(lái)，直接進(jìn)行儲(chǔ)備或者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)后進(jìn)入儲(chǔ)備，同新征用地一起納入土地儲(chǔ)備體系，然后由城市政府按計(jì)劃出讓和出租土地的方式，實(shí)現(xiàn)了政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。 （二）土地供應(yīng)的壟斷性和出讓方式的不完全競(jìng)爭(zhēng)性 20 世紀(jì) 90 年代以來(lái)，我國(guó)逐步確立了國(guó)有土地有償使用制度，并逐步形成了國(guó)有土地一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)，而一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)性質(zhì)存在著顯著的差異，這同土地 本身作為一種特殊資源的性質(zhì)密不可分。如目前中央停止了不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目用地 供應(yīng)，停止了別墅類(lèi)土地供應(yīng)，限制高檔公寓等高檔商品房用地的供應(yīng)，以及繼續(xù)停止高爾夫球場(chǎng)用地的供應(yīng)等。就房地產(chǎn)業(yè)而言，為緩解城市住房緊張的局面，也需在控制總量的情況下優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，如增加對(duì)普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房的用地供給。土地可以有多種用途，其中，產(chǎn)業(yè)用地是最重要的表現(xiàn)形式。經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)減少供地量或提高地價(jià)以減少需求，遲滯投資實(shí)現(xiàn)，從而減緩經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度；經(jīng)濟(jì)過(guò)冷時(shí)，與財(cái)政、貨幣政策配合使用，增大供地量或降低地價(jià)，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 建設(shè)用地總量，特別是土地供給的數(shù)量是影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總體供求平衡的重要因素。 土地參與宏觀調(diào)控的內(nèi)容是 很豐富的，政府可以主要通過(guò)控制土地的供給數(shù)量、供給結(jié)構(gòu)、供給方式等多個(gè)方面影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。正確運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控，對(duì)制止部分行業(yè)盲目投資和低水平擴(kuò)張產(chǎn)生了釜底抽薪的效應(yīng)，是國(guó)家宏觀調(diào)控凸顯成效的關(guān)鍵因素所在。 二、行 業(yè)主要特征 （一）土地儲(chǔ)備與宏觀調(diào)控 中國(guó)實(shí)行城市土地國(guó)家所有、土地用途管制、農(nóng)地轉(zhuǎn)用、建設(shè)用地統(tǒng)一供應(yīng)制度，這使得政府可以通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量、安排不同的土地用途來(lái)抑制或鼓勵(lì)市場(chǎng)需求，有效地引導(dǎo)投資的方向和水平，實(shí)現(xiàn)調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目標(biāo)。 處在土地儲(chǔ)備產(chǎn)業(yè)鏈下游的是房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)交易方式獲得土地，并進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是土地儲(chǔ)備制度的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其主要工作職責(zé)主要包括：（ 1）根據(jù)城市規(guī)劃和政府政策，制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃；（ 2）進(jìn)行土地征用、收購(gòu)、回收、置換、轉(zhuǎn)制、置換等工作；（ 3）對(duì)進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，主要是完成地塊拆遷安置工作及供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、通訊設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)工作；（ 4） 對(duì)土地庫(kù)中的土地進(jìn)行臨時(shí)經(jīng)營(yíng)、使用和管理；（ 5）根據(jù)城市規(guī)劃及市場(chǎng)需求，制定合理的土地供應(yīng)計(jì)劃，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)及掛牌等方式出讓土地使用權(quán)；（ 6）采取合理可行的融資方式籌集并運(yùn)作土地儲(chǔ)備資金；（ 7）為社會(huì)各界提供土地儲(chǔ)備信息和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息服務(wù)。土地儲(chǔ)備年度計(jì)劃應(yīng)合理確定土地年度儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)總量、結(jié)構(gòu)和布局等事項(xiàng)。土地儲(chǔ)備委員會(huì)是城市土地儲(chǔ)備制度的決策機(jī)構(gòu)，成員由政府領(lǐng)導(dǎo)的計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)、財(cái)政、土地、規(guī)劃、房管、城建等職能部門(mén)組成，它的主要職責(zé)是研究決定土地儲(chǔ)備工作的方針、政策、計(jì)劃、資金使用及其他有關(guān)重大問(wèn)題，并審核土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作計(jì)劃，指導(dǎo)和監(jiān)督土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作。完整的土地儲(chǔ)備產(chǎn)業(yè)鏈應(yīng)當(dāng)包括這四個(gè)環(huán)節(jié)，而各個(gè)環(huán)節(jié)又會(huì)涉及到不同的機(jī)構(gòu)和組織。土地收購(gòu)整治是指通過(guò)征用或收回閑置土地、拆遷平整、歸并整理以及土地置換來(lái)調(diào)整不合理配置用地。 目 錄 第一章 土地儲(chǔ)備業(yè)市場(chǎng)供需分析及預(yù)測(cè) .......................................... 1 第一節(jié) 土地儲(chǔ)備業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位變化 .................................................................. 1 一、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 ..................................................................................................... 1 二、行業(yè)主要特征 ........................................................................................................ 2 第二節(jié) 土地儲(chǔ)備業(yè)供給分析及預(yù)測(cè) .............................................................................. 8 一、供給總量及速率分析 .............................................................................................. 8 二、供給方式和結(jié)構(gòu)變化 ...................................................................................