【正文】 2012年全年，%。由于新開工面積在6個月甚至1年后才能形成供應(yīng)，因此這也將導(dǎo)致20132014年的商品房供應(yīng)偏緊，應(yīng)當(dāng)引起重視。2012年，%。整體來看，2012年土地市場先抑后揚(yáng)，但是土地供應(yīng)和成交均低于2011年，平均溢價率也同比下滑。進(jìn)入下半年，二季度市場銷售的回暖，一方面使得開發(fā)商資金流壓力減小，另一方面部分房企有補(bǔ)庫存的需求，于是土地市場從三季度開始升溫。同期，%，%。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖22 2011年與2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)（三）土地購置面積增速持續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，2012年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速持續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對當(dāng)前市場缺乏信心，儲備土地的熱情仍然不高；與此同時，待開發(fā)土地面積增速下降并于12月份實(shí)現(xiàn)負(fù)增長，說明在當(dāng)前形勢下，企業(yè)開發(fā)進(jìn)程有所加快。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖21 20112012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源及增速情況總體來看，2012年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況呈好轉(zhuǎn)態(tài)勢，說明在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，相對于其他行業(yè)和領(lǐng)域的貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的質(zhì)量仍然較高，商業(yè)銀行的信貸投放偏好強(qiáng)烈。其中，%，上年同期為零增長；，%，%；，%，；，%。具體來看，2012年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%，%；，%，%；，%，%；，%，%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖19 2011年2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資情況從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展所形成的城鎮(zhèn)人口不斷增加的背景下，作為居住用途的住宅成為房地產(chǎn)市場首要的也是主導(dǎo)性的需求。4季度，房地產(chǎn)銷售形勢大好，資金回籠情況好于預(yù)期，開發(fā)商補(bǔ)充土地儲備和可售房源的需求增強(qiáng)，開發(fā)投資增速明顯回升，%。3季度，伴隨著房地產(chǎn)市場的超預(yù)期回暖，部分房企提前完成銷售目標(biāo)，銷售壓力、資金壓力明顯緩解，拿地和投資意愿有所加強(qiáng)，開發(fā)投資增速基本觸底。2季度，由于政策面持續(xù)偏緊，庫存和資金壓力較大，開發(fā)商拿地和新開工意愿較弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，降至近兩年來新低。2012年13月，%。房地產(chǎn)投資增速自2012年4月份開始持續(xù)低于固定資產(chǎn)投資增速，說明房地產(chǎn)行業(yè)在固定資產(chǎn)投資中的作用逐漸弱化，這也正是本輪樓市調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的題中應(yīng)有之義。2012年，%。3月份，“國房景氣指數(shù)”。進(jìn)入2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)止跌反升，雖然還未越過景氣臨界值，但已經(jīng)走出底部回暖。11月份高位反彈的成交量雖曾將全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)拉升回暖，但12月份國房景氣指數(shù)仍呈回落態(tài)勢。本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2010年啟動以來，“國房景氣指數(shù)”從高位開始回落，但在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，終未改變一路下探的趨勢。以100為景氣線，100以上為景氣空間，100以下為不景氣空間。但其缺點(diǎn)則與市場主導(dǎo)型一樣，削弱了政府對土地一級市場的實(shí)際控制力，不利于實(shí)現(xiàn)土地一級市場的政府壟斷。在混合型模式中，土地儲備與土地交易許可得到無縫的鏈接。但是由于這種模式過于強(qiáng)調(diào)市場化，將經(jīng)濟(jì)利益的效應(yīng)放的太大，有些時候在對于買賣雙方在價格上的不統(tǒng)一之處不能夠進(jìn)行合理的協(xié)調(diào)，對于要收購的地塊，開發(fā)商可能覺得帶來的經(jīng)濟(jì)價值不是很高，因?yàn)槌龅膬r位太低，而對這個地塊有著所有權(quán)的單位又不愿意以很低的價格進(jìn)行出售的時候，那么這項(xiàng)收購計(jì)劃就無法進(jìn)行下去。這種模式具有一定的優(yōu)勢，那就是土地的存留時間短，并且可以在很短的時間內(nèi)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價值，減少了因?yàn)橥恋亓糁枚a(chǎn)生的費(fèi)用支出，或者收購后短時間內(nèi)無法出售而造成的資金浪費(fèi)，而且對于這部分的土地也減少了管理費(fèi)用，使資源配置得以優(yōu)化組合。其特點(diǎn)在于以土地整理儲備供應(yīng)中心和土地交易中心這兩個中心為核心、土地儲備制度和土地交易許可制度這兩個制度為支撐，以市場為紐帶，實(shí)現(xiàn)了土地整理、收購儲備、土地交易“一條龍”的管理體系。這種土地收購模式的機(jī)構(gòu)配置是雙結(jié)構(gòu)的模式，土地儲備部門的設(shè)置是以政府中分管土地的市長為主要領(lǐng)導(dǎo)，其主要是負(fù)責(zé)制定收購和出售土地的相關(guān)政策決定，為土地的合理收購進(jìn)行掌舵，然后再合理的以獲取利益最大化的方式將土地進(jìn)行出售，對運(yùn)作期間的資金進(jìn)行調(diào)配，協(xié)調(diào)各部門職能間的配合，對于全程進(jìn)行有效的監(jiān)管。那么對于這種儲備模式，在機(jī)制的設(shè)置上是比較單一的，對于土地的全程運(yùn)作過程都是由土地儲備部門來單獨(dú)完成的，并按“兩級政府、兩級管理”的體制建立市、區(qū)兩級，以市為主的土地儲備網(wǎng)。綜合分析目前國內(nèi)正在實(shí)施的城市土地儲備制度的運(yùn)作模式及機(jī)構(gòu)設(shè)置特點(diǎn)，可以將其分為三大類：市場主導(dǎo)型、政府主導(dǎo)型和政府市場混合型。由于國家并未對此做任何原則性的規(guī)定，各城市紛紛結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋毓芾韺?shí)際，自主創(chuàng)新，嘗試建立土地儲備制度，并在實(shí)踐中加強(qiáng)理論研究，不斷完善城市土地儲備制度的運(yùn)作模式。該模式在國際上已經(jīng)有廣泛的應(yīng)用并有不少成功的案例，但在國內(nèi)并不多見。PPP模式即公共部門與私人企業(yè)基于某個項(xiàng)目而形成的合作關(guān)系的模式。目前BT項(xiàng)目的問題在于進(jìn)行該模式項(xiàng)目投資的公司往往同時或先后進(jìn)行著多個項(xiàng)目，只要其中一個項(xiàng)目出現(xiàn)問題，整個資金鏈條就會出現(xiàn)問題。它是BOT模式的一種派生模式，即項(xiàng)目完成后轉(zhuǎn)交給政府，直接由政府按原協(xié)議支付項(xiàng)目總投資和合理的回報(bào)率，是政府利用非政府資金來進(jìn)行基礎(chǔ)非經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式。該模型的債務(wù)償還只能靠項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，存在融資成本較高，風(fēng)險大等問題?，F(xiàn)在這些公司有地方政府作為強(qiáng)大的“信譽(yù)后盾”，不僅運(yùn)作良好，且擁有很大的發(fā)展?jié)摿?。土地證券持有者可以獲得地價上升的增值收益。通過近幾年我國土地經(jīng)營市場的調(diào)查研究，TOT融資方式十分適用于政府土地收購儲備。這種模式可以避免施工過程中的各種風(fēng)險，適用范圍比較廣泛。近年來，TOT項(xiàng)目融資方式在國際上較為流行。（四）土地項(xiàng)目融資土地項(xiàng)目融資是一個嚴(yán)謹(jǐn)復(fù)雜的流程，其中涉及融資的各參與方。而且我國土地市場上一直以來信息披露不全，致使投資者的投資信心不足，這也是土地信托存在的主要問題之一。由政府設(shè)立土地信托流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，出資設(shè)立信托基金，成立信托投資公司，為加速當(dāng)?shù)赝恋亓鱾髯龀鲋匾暙I(xiàn)。而土地信托將其風(fēng)險分散到信托公司、投資者、土地儲備機(jī)構(gòu)等諸多主體，可以有效的降低風(fēng)險。再就是土地信托可以有效的分散風(fēng)險。土地信托與其他融資方式相比，一是成本較低，相較于銀行貸款的高還款利率，%%左右，成本優(yōu)勢是明顯的。信托公司事實(shí)上成為國內(nèi)目前惟一被準(zhǔn)許在證券市場和實(shí)業(yè)領(lǐng)域同時投資的金融機(jī)構(gòu)。在實(shí)行土地私有制的日本、美國等國家，用信托機(jī)制保護(hù)土地及其所有人的權(quán)益，一直沿用至今。地方財(cái)政只好將風(fēng)險層層上交，最后只能由中央財(cái)政兜底，財(cái)政風(fēng)險轉(zhuǎn)化為金融風(fēng)險。另外，我國地方政府的借債都是一些投資性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些項(xiàng)目，資產(chǎn)數(shù)量較大、建設(shè)期限很長。同時，土地債券融資使地方政府不再擔(dān)心土地用于保障房建設(shè)會失去土地增值收益，畢竟用于保障房建設(shè)的土地依然為政府所有，地方政府可把這部分土地打包定價，發(fā)債融資。而且土地債券有助于改變地方政府以拍賣為主的單一土地收益模式，使土地?zé)o需拍賣就可通過債券實(shí)行收益折現(xiàn)，從而為地方政府?dāng)U大土地庫存、通過儲地最大化土地增值收益等提供可能。土地債券反映了當(dāng)前地方政府日益突出的資金缺口風(fēng)險。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖16 土地儲備債券模式土地債券的投資人需要獲得固定收益，而土地增值便成了這種模式運(yùn)行的前提。土地債券此前僅僅在內(nèi)蒙古等地區(qū)試點(diǎn)過。（二）土地債券融資土地債券是土地儲備機(jī)構(gòu)為籌集土地征購、前期開發(fā)整理資金而向投資者發(fā)行并承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債務(wù)債券憑證。2009年，信貸大量投放到政府融資平臺貸款以及房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域。目前，我國大多數(shù)城市土地收購儲備機(jī)構(gòu)的融資來源主要是向商業(yè)銀行貸款，其融資所占比重明顯高于其它來源。2007年底《土地儲備管理辦法》出臺后，統(tǒng)一規(guī)定土地儲備將由政府下屬事業(yè)單位完成，并能夠獲得銀行的金融支持，各地土地儲備中心被授予向銀行貸款的權(quán)力，貸款時需要向銀行抵押土地使用權(quán)證?！锻恋貎涔芾磙k法》出臺之前，土地一級開發(fā)主要存在政府主導(dǎo)和企業(yè)主導(dǎo)兩種模式。12月，全國300個城市平均溢價率為12%，較上月增加4個百分點(diǎn)，較去年同期上升9個百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率13%，較上月增加2個百分點(diǎn)，較去年同期增加9個百分點(diǎn)；商辦用地平均溢價率13%，較上月增加10個百分點(diǎn)，較去年同期增加10個百分點(diǎn)。2012年住宅類用地溢價率自6月起穩(wěn)步回升，并在12月達(dá)到最高值，四季度交易市場較去年同期表現(xiàn)活躍。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖12 2012年全國300個城市商辦用地月度成交樓均價同比增速情況（二）土地平均溢價率下降 商辦用地下滑幅度最大2012年全國土地溢價率水平始終在低位徘徊，“限地價、競配建”等出讓方式有效限制了高溢價率地塊的出現(xiàn)，主要類型土地溢價率水平較去年同期均有下滑，2012年全國300個城市土地平均溢價率8%，較去年同期下降4個百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率9%，較上年同期下滑4個百分點(diǎn)；商辦類用地平均溢價率9%，較上年同期下滑5個百分點(diǎn)；工業(yè)用地平均溢價率1%，較上年同期下降1個百分點(diǎn)；其他用地平均溢價率6%，較去年同期上漲3個百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖11 2012年全國300個城市住宅用地月度成交樓均價同比增速情況2012年，全國300個城市商辦用地每月成交樓面均價僅12月高于去年同期，4月成交樓面均價僅為926元/平方米，同比下跌41%，為跌幅最大的月份。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖10 2012年全國300個城市不同類型土地成交樓面均價情況2012年全國300個城市住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）單月成交樓面均價除112月外均低于去年同期，1月成交樓面均價僅為951元/平方米，同比下跌28%，為全年價格最低、跌幅最大的月份。全國300個城市土地成交價樓面均價942/平方米，同比下跌1%，其中住宅類用地（含住宅用地及含住宅用地的綜合性用地）1347元/平方米，同此上漲7%；商辦類用地1215元平方米，同比下跌15%；工業(yè)用地272元/平方米，同比下跌5%；其他用地683元/平方米，同比上漲15%。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖8 2012年全國300個城市住宅用地月度成交量同比增速情況2012年，全國300個城市商辦類用地單月成交量中，僅1月和3月低于2011年同期，9個月份成交量超過千萬平方米，其中4月漲幅高達(dá)67%，下半年開發(fā)商資金壓力減輕，市場整體呈回升趨勢，成交量在12月達(dá)到最高值。與土地供應(yīng)相同，2012年成交結(jié)構(gòu)情況與供應(yīng)結(jié)構(gòu)類似，住宅用地成交量占總量的32%，較2011年同期下降4個百分點(diǎn)，商辦類用地占比為51%，與去年同期持平。表7 2012年全國土地出讓金排行榜排名城市2012年出讓金（億元）2011年出讓金（億元）同比增長（%）1上海1289%2武漢%3重慶%4蘇州%5杭州%6北京%7天津%8成都%9沈陽%10寧波%數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來（二）土地成交量同比減少15% 住宅用地同比減少23%受嚴(yán)厲調(diào)控與供應(yīng)下滑影響，2012年土地成交量出現(xiàn)較為明顯地下滑。一線城市中廣州和深圳未進(jìn)入榜單。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖6 2012年全國300個城市不同類型土地出讓金情況2012年，占300城市總額的33%，無一城市超過千億元，其中4個城市位于長三角地區(qū)、3個城市位于中西部地區(qū)、2個城市位于環(huán)渤海地區(qū)、1個城市位于東北地區(qū)，今年上榜城市土地出讓金7成出現(xiàn)同比下跌。2012年下半年，重點(diǎn)一二線城市土地市場持續(xù)回暖，大型品牌房企在上海、杭州等地不斷上演搶地大戰(zhàn)，“地王”頻現(xiàn)。（一）土地出讓金同比下跌 多重點(diǎn)城市出現(xiàn)下滑，同比減少13%。2012年商辦類用地供應(yīng)量平穩(wěn)增長，漲幅高于上年同期水平。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖4 2012年全國300個城市住宅用地月度供應(yīng)量同比增速2012年，全國300個城市商辦類用地單月供應(yīng)量僅5月低于上年同期。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖3 2012年全國300個城市不同類型土地供應(yīng)量情況2012年全國300個城市住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）單月推出量除112月外供應(yīng)量均低于上年同期，1月降幅最為明顯，同比減少43%。進(jìn)入下半年各地方政府在加大供應(yīng)量的同事紛紛推出優(yōu)質(zhì)地塊，帶動房企的拿地積極性，市場活躍度有所上升，但仍然難以改變?nèi)甑兔缘念j勢，供求均低于去年同期水平。然而，2012年，土地費(fèi)用增速與房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)背離，體現(xiàn)為土地費(fèi)用的大幅減速并未帶來投資增速的迎合式下滑。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖2 20082012年房地產(chǎn)開中土地購置費(fèi)投資總額情況從歷史上看，自2004年土地招拍掛制度確立之后，我們國家的房地產(chǎn)投資增速與房地產(chǎn)投資完成額中的其他費(fèi)用的增速幾乎完全重合，而其他費(fèi)用主要體現(xiàn)的就是土地出讓收入。表5 20112012年房地產(chǎn)開中土地購置面積情況2011年2012年本年購置土地面積_累計(jì)（萬平方米）本年購置土地面積增速_累計(jì)（%）本年購置土地面積_累計(jì)（萬平方米）本年購置土地面積增速_累計(jì)（%）12月13月785914月15月16月17月18月19月110月318111月3112月數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來：增速下滑20092011年，房地產(chǎn)開發(fā)中土地購置費(fèi)投資總額逐年增加，%，同比增長5%。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖1 20082012年房地產(chǎn)開中土地購置面積情況2012年全年，明顯低于2011年水平，%，土地增速開始明顯回落