【正文】 全年成交土地85宗，比2006年減少了1宗。6年來無論從土地面積、建筑規(guī)模，包括規(guī)劃建筑面積，從總成交價(jià)還是政府的收益上來看，其都在不斷的增長(zhǎng)，而且增長(zhǎng)的幅度比較快。土地供應(yīng)市場(chǎng)化程度越來越高。從土地的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度來看，活躍程度也在不斷的增加。從建筑面積來看，從2006年開始，建筑面積已經(jīng)從市場(chǎng)成交的面積進(jìn)入到快速增長(zhǎng)的過程。從2004年以后，北京土地市場(chǎng)取得了高速的發(fā)展。在2002年成立伊始，北京住宅市場(chǎng)化程度以及土地供應(yīng)市場(chǎng)化程度低的問題十分明顯。以此為依據(jù)，選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)一線城市北京、上海、廣州；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的二線城市大連；經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度中等及偏下的二線城市成都、西安為代表，對(duì)這些城市的土地市場(chǎng)進(jìn)行具體分析。這也發(fā)映出房地產(chǎn)業(yè)逐漸開始向二線和三線城市轉(zhuǎn)移，更加注重在二、三線城市發(fā)展。這也反映出2007年國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)調(diào)控已逐漸開始顯現(xiàn)功效。而這其中就包括上海、浙江兩個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份和直轄市。因此，土地購置量不是很高。這首先是因?yàn)楸本┖蜕虾］爡^(qū)的面積同其它省份相比較小，因此供應(yīng)總量有限。這也反映出在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，市場(chǎng)對(duì)土地的需求更大，而在經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)，對(duì)于土地的需求也比較小。第二部分主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于中等或中等以下的省份，主要以山西、陜西、甘肅、青海、寧夏等省份為代表。第一部分是以東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)為代表的江蘇、廣東、浙江等省份。作為國際大都市的上海，它的購置面積增速和完成開發(fā)面積的增速均列倒數(shù)，分別為倒數(shù)第二和倒數(shù)第三。其中個(gè)別省份地區(qū)表現(xiàn)出色，%，另外，2007年甘肅、廣西兩地購置增速也都超過了70%。政策壓力使得開發(fā)商加快了土地開發(fā)的速度。第三章 各地土地儲(chǔ)備分析第一節(jié) 全國土地購置區(qū)域情況2007年，江蘇、遼寧、廣東等地購置的土地面積最大，名列前三名，在完成開發(fā)土地面積上，廣東、山東、遼寧排名前三名。這也使得房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步分化，實(shí)力弱小的企業(yè)難以利用資本市場(chǎng)，沒有足夠的資金來同百強(qiáng)企業(yè)在土地市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)，在土地資源本身就稀缺的情況下，這些企業(yè)的發(fā)展令人堪憂，行業(yè)的集中度進(jìn)一步增強(qiáng)。但是2007年，中國股市一路走紅，地產(chǎn)股受到良好的房屋銷售業(yè)績(jī)和企業(yè)盈利預(yù)期，在資本市場(chǎng)上表現(xiàn)良好，萬科、保利、富力、金地等，紛紛實(shí)現(xiàn)了股票增發(fā)；碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SOHO中國、眾安等成功登陸香港聯(lián)交所；還有在深交所IPO的廣宇集團(tuán)、榮盛發(fā)展；還有作為國首支房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念股在紐約股票交易所成功上市的易居中國等等。鑒于此，許多銀行幾乎同時(shí)停止了大規(guī)模貸款。然而，房地產(chǎn)開發(fā)資金中的企業(yè)自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品房銷售收入又大部分來自銀行信貸，這意味著自籌資金的70%來自銀行貸款；此外，定金和預(yù)收款中的30%也來自銀行信貸。表5 2007年房屋銷售價(jià)格指數(shù)類別實(shí)際到位（億元）同比增速（%）所占比重（%）國內(nèi)貸款%利用外資%自籌資金11772%其他資金%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比重超半已是業(yè)界公認(rèn)的現(xiàn)實(shí)。第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)資金來源對(duì)比2006年，自籌資金所占的比重較2006年有所上升，國內(nèi)貸款和利用外資所占的比重有所下降，這與2007年限制外資炒房及國家實(shí)行緊縮的貨幣政策有關(guān)。二手住房次之，%。盡管在2007年下半年國家出臺(tái)了有關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控，但是由于調(diào)控的時(shí)滯性，第四季度房屋價(jià)格指數(shù)并沒有出現(xiàn)回落，相反，其增長(zhǎng)幅度也高于其他季度的增幅。目前，政策調(diào)控的主要方向?yàn)椤氨Ｕ闲宰》空埽唐纷≌袌?chǎng)管”，處于民生考慮的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展利大于弊，所以，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看，房地產(chǎn)的景氣度依然看好。2007年房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)在前兩季度繼續(xù)延續(xù)2006年末的上升勢(shì)頭，隨后在第三季度和第四季度出現(xiàn)小幅下降。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖13 2007年房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣指數(shù)但是，2007年后半年頻出的調(diào)控政策在一定程度上也影響了房地產(chǎn)的景氣度。成為近三年來的最高水平。在2007年前3個(gè)月，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)有所下降，而后綜合景氣指數(shù)開始上行。因此，2008年，進(jìn)一步清理整頓閑置土地，從源頭上增加土地供給，必將成為政策調(diào)控的一個(gè)主要方向，開發(fā)商的囤地成本必將大大增加，這樣有助于縮短從土地到商品房的時(shí)間周期，起到增加房產(chǎn)供應(yīng)的效果。有關(guān)需求總量的研究表明，；而與此對(duì)應(yīng)，前期施工面積、新開工面積、土地購置面積和土地開發(fā)面積增幅都有限，加上建筑周期因素，短期內(nèi)大幅增加供應(yīng)量幾無可能，行業(yè)供不應(yīng)求將會(huì)持續(xù)。其中，%；，%；，%。截止到2007年12月，%。從這幾種物業(yè)累計(jì)銷售面積中可以看出，市場(chǎng)對(duì)商品住宅的需求較大，而對(duì)辦公樓的需求較小。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖12 2003~2007年房地產(chǎn)業(yè)新開工面積趨勢(shì)圖二、商品房需求及銷售情況從銷售情況來看，2007年商品房銷售面積較好，%。在2007年房地產(chǎn)新開工面積環(huán)比增速同施工面積增速一樣，也出現(xiàn)了反彈。這也反映出在一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司資金不足以支持其持續(xù)的高增長(zhǎng)。增速方面，2003~2007年間，房地產(chǎn)施工面積每年都保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，且增速基本保持穩(wěn)定。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)雖然受國家土地政策和宏觀調(diào)控的影響較大，但整體發(fā)展形勢(shì)良好。而真正有市場(chǎng)影響力的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，整個(gè)行業(yè)的集中度較高。2004年后，土地市場(chǎng)化步伐加快，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力提出了更高要求，沒有資金、沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、靠關(guān)系拿“一手地”的開發(fā)商逐漸淡出市場(chǎng)；而那些有實(shí)力、有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)及各大上市公司、外資巨頭成為各地土地爭(zhēng)奪的有力競(jìng)爭(zhēng)者。第二章 房地產(chǎn)業(yè)分析第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)供求情況分析一、行業(yè)供給狀況分析土地是房地產(chǎn)開發(fā)的命脈，是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本。表3 1997~2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (單位)土地開發(fā)及購置年季土地價(jià)格指數(shù)居住用地經(jīng)濟(jì)適用房用地普通住宅用地高檔住宅用地工業(yè)用地商業(yè)經(jīng)營(yíng)用地2007一107. 2118. 7二116. 9110. 7三117. 4118. 1四111. 1120. 4數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局雖然2007年四季度土地交易價(jià)格有所走低，但房地產(chǎn)用地的土地交易價(jià)格指數(shù)總體上呈現(xiàn)上升狀態(tài)，這主要是因?yàn)橥恋刭Y源的日益稀缺性、完全壟斷性、土地招拍掛制度以及高房?jī)r(jià)預(yù)期之下，決定土地價(jià)格日益高漲。而土地的市場(chǎng)化使高預(yù)期價(jià)格具備了實(shí)現(xiàn)的條件。第四季度的土地交易價(jià)格上漲幅度卻在明顯走低，%。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2007年一至三季度，%。對(duì)于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房建設(shè)的支持也限制著普通住宅用地的價(jià)格持續(xù)上漲。一者是因?yàn)槠胀ㄗ≌膬r(jià)格雖然在2001年后上漲明顯，但是普通居民的消費(fèi)力仍然有限，普通住宅的利潤(rùn)空間相比較豪華住宅用地的利潤(rùn)空間而言相對(duì)較小，這在一定程度上限制了普通住宅用地的上漲趨勢(shì)。在2005年之前，普通住宅用地的價(jià)格上漲幅度高于豪華住宅用地的幅度，或者是兩者恰好持平。面對(duì)有限的土地供給和較高的居民住宅和商業(yè)娛樂需求，各房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈，進(jìn)一步推高了這兩種用地的交易價(jià)格。其中，居民住宅用地和商業(yè)娛樂用地價(jià)格上漲幅度較大，而工業(yè)用地和其他用地上漲幅度相對(duì)較小。從2006年至2007年，盡管國家出臺(tái)了多項(xiàng)政策規(guī)范土地市場(chǎng)，打擊房地產(chǎn)開發(fā)商屯地行為，但是，%，成為進(jìn)入21世紀(jì)以來的最高漲幅。相比較固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)、工業(yè)品出場(chǎng)價(jià)格指數(shù)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，土地交易價(jià)格指數(shù)每年的增幅更高。2004年之后，受到國家政策的影響，土地市場(chǎng)不斷規(guī)范，依靠關(guān)系拿地的情況逐漸減少，價(jià)格逐漸趨于市場(chǎng)化，再加之政府對(duì)土地供給方面控制更加嚴(yán)格，市場(chǎng)需求方的競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，土地的價(jià)格業(yè)有了較大程度的上漲。表2 2001~2007年土地交易價(jià)格指數(shù)指 標(biāo)2007200620052004200320022001土地交易價(jià)格指數(shù)106豪華住宅用地117普通住宅用地11旅游、娛樂用地113107數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局從上表中可以看到，從2004年到2007年土地價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，各個(gè)年份增幅不等。第四節(jié) 供需平衡及價(jià)格分析我國土地一直存在供求矛盾，有效供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。而土地需求的結(jié)構(gòu)也會(huì)受國家政策的影響將會(huì)出現(xiàn)變化，囤地行為將會(huì)更加困難，而且對(duì)于用于中小戶型住宅的土地需求將會(huì)更加旺盛。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求就決定了土地市場(chǎng)的供不應(yīng)求。預(yù)計(jì)2008年乃至以后的幾年，中低價(jià)房市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)火爆。商業(yè)用地同工業(yè)用地也表現(xiàn)出相似的特點(diǎn)。在工業(yè)用地方面，我國近些年來經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，大量項(xiàng)目等待開工。但我們也看到在2007年，該比值又出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，這主要是由于國家再加大打擊開發(fā)商囤地的同時(shí)，加快了土地出讓的速度，但也有可能是開發(fā)商為保持房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)而有意采取的保留政策，以減少供應(yīng)。從2004年到2007年，完成開發(fā)土地與購置土地面積比值總體上呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。隨著政府打擊囤地行為的文件陸續(xù)出臺(tái)，囤地行為對(duì)房地產(chǎn)商的成本越來越高。從走勢(shì)圖看，2004~2007年四年間，比值都沒有超過1，完成開發(fā)土地的面積都小于土地購置面積。圖7 2004~2007年完成開發(fā)土地及所占土地購置比例圖從完成開發(fā)土地與購置土地面積比值的走勢(shì)圖來觀察需求中囤地的變化。雖然 1999 年國土資源部出臺(tái)了《閑置土地處置辦法》，但是執(zhí)行力度不夠。表1 2007年房地產(chǎn)企業(yè)（單位）購置土地面積表年 月土地購置面積土地購置面積增速（%）20070220070320070420070552007061020070720070820070920071020071120071211數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局二、需求結(jié)構(gòu)變化分析在我國土地需求結(jié)構(gòu)中，有很大一部分是房地產(chǎn)企業(yè)的囤地行為所產(chǎn)生的需求。在國家對(duì)房地產(chǎn)商的囤地等行為多方面限制的情況下，房地產(chǎn)土地購置面積增速有所降低。截至2007年12月底，同比增長(zhǎng)11%。購置土地面積增加反映了對(duì)土地需求的旺盛，而增長(zhǎng)率的降低則反映了政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控，尤其是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“囤地”行為的打擊。但是增幅卻顯示，在過去的10年間，購置土地面積的增幅在總體上保持了下降的趨勢(shì)。而在2007年，這個(gè)數(shù)字是1998年全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地?cái)?shù)量的4倍。在2002年土地實(shí)施招標(biāo)拍賣的形式后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購置土地面積上有了很大的提高。市場(chǎng)土地需求的最大主體就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地經(jīng)過他們的開發(fā)才能真正發(fā)揮商業(yè)、住宅或工業(yè)的功能。但是，用地結(jié)構(gòu)會(huì)有很大變化，用于高檔住宅的土地供給會(huì)更加緊張，而更多的土地將被用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)。在住宅用地供給方面，我國目前居民對(duì)住房的需求仍然沒有得到滿足，為了滿足居民的住房需求，政府有關(guān)部門仍然需要提供一定數(shù)量的土地供房地產(chǎn)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。在政策分析的基礎(chǔ)上結(jié)合過去幾年的土地供給形勢(shì)，可以預(yù)測(cè)，從2008~2010年土地的供給總量將會(huì)在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上略有所上升，土地總量并不會(huì)出現(xiàn)大幅變化。供應(yīng)住宅用地也要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。”從要求住宅用地出讓合同中標(biāo)明建房套數(shù)和套型和加入新的最低容積率限制著這兩方面都可以看出2008~2010年的土地供給趨勢(shì)。國務(wù)院通知要求，要逐步擴(kuò)大土地有償使用范圍，并明確了相應(yīng)出讓土地的具體要求。這是繼2007年《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》后又一份針對(duì)開發(fā)囤地的重要通知。對(duì)不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。此外，針對(duì)“圈地風(fēng)”導(dǎo)致開發(fā)商大規(guī)模囤地，延緩?fù)恋亻_工時(shí)間，繼而延緩樓盤開盤，坐地漲價(jià)等行為，《通知》也做出了規(guī)定，將嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。2008年1月7日，國務(wù)院正式頒布了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，從房地產(chǎn)開發(fā)用地到基礎(chǔ)設(shè)施用地再到農(nóng)村集體土地，新政為今后我國的土地利用印制了“節(jié)約集約”的新標(biāo)簽。2008年1月7日、1月8日，國務(wù)院兩次下發(fā)通知對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)進(jìn)行了調(diào)控。從2007年國家頒布的幾項(xiàng)措施來看，其將從以下三方面影響未來土地市場(chǎng)供應(yīng)：一是在土地出讓規(guī)模上，土地管理部門會(huì)根據(jù)競(jìng)標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開發(fā)能力，將出讓土地規(guī)?？刂圃谄淙觊_發(fā)能力范圍內(nèi)；二是在開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)格控制三年開發(fā)周期，如果開發(fā)商三年未完成項(xiàng)目開發(fā)將受一定懲罰；三是在土地出讓文件中將說明三年必須開發(fā)完畢的條件，開發(fā)商在受讓土地時(shí)也必須接受和做出相應(yīng)承諾。隨著國家繼續(xù)致力于解決中等及較低收入水平人群的住房問題，用于這兩種住房開發(fā)的土地將會(huì)占據(jù)更大的比例，而且對(duì)于高檔住宅和商業(yè)娛樂建筑用地供給將會(huì)縮小。2005年，根據(jù)1000多個(gè)縣（市、區(qū)）土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果，土地供應(yīng)來源結(jié)構(gòu)56%屬于存量用地，44%屬于新增用地；%屬于工礦倉儲(chǔ)用地，%屬于房地產(chǎn)開發(fā)用地，%屬于其他用地；房地產(chǎn)開發(fā)用地中，%，%，%，%，%。四川省十分重視土地資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。在國家宏觀調(diào)控下，較充分地發(fā)揮了市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用。從2004年開始，招拍掛方式開始在市場(chǎng)上發(fā)揮更加重要的作用。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖4 2004~2007全國招拍掛成交土地面積及增速從招拍掛方式出讓土地占總共出讓土地的比例來看，2004年，%；2005年