【正文】 金記錄，地王紀(jì)錄屢被刷新 36三、滬宅地創(chuàng)總價地王，城市記錄屢被刷新 37四、上海包攬宅地兩榜，京滬橫掃單價前十 37第二節(jié) 全國重點城市土地市場情況 38一、北京市 38二、上海市 43三、廣州市 46四、深圳市 53五、杭州市 57六、成都市 60第六章 2014年房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備分析 65第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備情況分析 65一、房貸政策放松 房地產(chǎn)調(diào)控回歸市場化 65二、80多家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍閥 業(yè)績逆勢增長 65三、“去庫存”將是未來房地產(chǎn)市場主要基調(diào) 66第二節(jié) 重點房地產(chǎn)企業(yè)拿地情況 67一、萬科地產(chǎn) 67二、恒大地產(chǎn) 69三、保利地產(chǎn) 70四、富力地產(chǎn) 71五、龍湖地產(chǎn) 73第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備模式分析 73一、萬科集團土地儲備模式：采取保守拿地，規(guī)避周期策略 73二、恒大地產(chǎn)土地儲備模式：向“城市深耕”+注重二、三線城市 74三、保利地產(chǎn)土地儲備模式：認(rèn)識新業(yè)態(tài)，融入新趨勢 75四、綠地集團土地儲備模式：品創(chuàng)新與模式創(chuàng)新并重，繼續(xù)提升房地產(chǎn)主業(yè)競爭優(yōu)勢 76五、遠洋地產(chǎn)土地儲備模式：謹(jǐn)慎拿地，重視一二線城市發(fā)展 76第七章 2015年土地儲備行業(yè)趨勢分析 78一、房地產(chǎn)調(diào)控政策由壓制需求轉(zhuǎn)為鼓勵住房消費、防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險 78二、不同城市土地市場繼續(xù)分化 78三、土地制度改革將在2015年全面起步 78四、“去庫存”仍是2015年樓市主旋律 79第八章 2015年土地儲備行業(yè)風(fēng)險分析 80第一節(jié) 政府信用風(fēng)險 80第二節(jié) 土地政策性風(fēng)險 80第三節(jié) 資金運作風(fēng)險 80第四節(jié) 法律風(fēng)險 81第五節(jié) 經(jīng)營風(fēng)險 81第六節(jié) 操作運營風(fēng)險 81第九章 2015年土地儲備行業(yè)金融需求分析 83第一節(jié) 行業(yè)現(xiàn)金流分析 83一、資金流向分析 83二、行業(yè)資金運作模式 83第二節(jié) 行業(yè)金融需求分析 84第三節(jié) 銀行同業(yè)介入情況 84一、銀行信貸競爭情況分析 84二、同業(yè)創(chuàng)新點分析 85三、同業(yè)服務(wù)方式分析 86第十章 2015年土地儲備行業(yè)金融服務(wù)方案 88第一節(jié) 行業(yè)總體策略 88第二節(jié) 目標(biāo)定位 88一、目標(biāo)產(chǎn)業(yè)鏈 88二、目標(biāo)客戶 89三、目標(biāo)區(qū)域 89第三節(jié) 項目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 90一、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 90二、退出標(biāo)準(zhǔn) 92第四節(jié) 客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 92一、支持類 92二、控制類 92三、退出類 93第五節(jié) 金融服務(wù)方案 93表 錄表1 2013年年底以來出臺的主要土地政策 5表2 2014年以來土地儲備行業(yè)熱點事件匯總 10表1 20132014年房地產(chǎn)開發(fā)中土地購置費投資總額情況 20表2 2014年全國40個大中城市出讓金同比漲幅前九 21表3 2014年全國40個大中城市出讓金同比跌幅前十 22表4 20102014年我國國房景氣指數(shù)走勢 27表5 2014年國家出臺的規(guī)范地方政府融資平臺的相關(guān)政策 33表6 2014年土地市場表現(xiàn)前十的房地產(chǎn)企業(yè) 45表7 2014年全年廣州公開出讓成功的地塊 47表8 2014年廣州各類型土地成交金額統(tǒng)計 50表9 2014年杭州市區(qū)土地出讓情況 57表10 2005年2014年杭州市土地出讓價格情況 58表11 2014年主城區(qū)各行政區(qū)商品住宅累計供需同比情況 61表12 2014年全國前三十名百億房地產(chǎn)企業(yè)銷售額及銷售面積 65表13 2014年萬科拿地明細 68表14 2014年富力集團在各地區(qū)土地儲備情況 72圖 錄圖1 20102014年房地產(chǎn)開中土地購置面積情況 19圖2 2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速 19圖3 20102014年房地產(chǎn)開中土地購置費投資總額情況 20圖4 2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對額及同比增幅 28圖5 2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資月度累計同比增幅 28圖6 2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增速 29圖7 2014年全國商品房銷售面積及金額月度累計同比增幅 30圖8 2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速 31圖9 2014年北京市土地市場用途分類 40圖10 2009年2014年上海土地市場走勢 44圖11 2014年廣州市中心區(qū)與外圍區(qū)居住用地供應(yīng)占比（萬平） 51圖12 2014年廣州各區(qū)居住用地成交量/金額統(tǒng)計 51圖13 2014年深圳各地區(qū)土地成交面積及金額情況 54圖14 20132014年深圳市土地成交金額及成交面積情況 55圖15 2014年深圳用地情況分析 56圖16 2014年深圳市地塊分類成交總面積占比情況 56圖17 2014年杭州市土地出讓成交宗數(shù)及成交總額 57圖18 2014年杭州土地成交商/住情況 58圖19 成都市土地月度供需走勢（畝） 60圖20 2014年成都市主城區(qū)各行政區(qū)商品住宅供需情況 61圖21 2014年成都市新建商品房價格同比、環(huán)比指數(shù)走勢圖 63圖22 20132014年萬科拿地城市等級分布情況 67圖23 20132014年萬科拿地區(qū)域分布情況 68圖24 2014年恒大地產(chǎn)拿地城市等級情況 69圖25 2015年2015年5月恒大土地儲備區(qū)域及城市能級結(jié)構(gòu)圖 70圖26 富力地產(chǎn)歷年凈負債率和土地儲備余量增幅 71圖27 富力地產(chǎn)拿地宗數(shù)分布圖 73圖28 2009年2014年萬科上半年銷售走勢 74圖29 土地儲備行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈 88圖30 土地儲備行業(yè)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)鏈 89第一章 土地儲備行業(yè)概況第一節(jié) 行業(yè)界定土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。不同城市土地市場繼續(xù)分化。其中，重點城市優(yōu)質(zhì)地塊拉高均價水平。%，%；，%，%；，%，%。2014年初，上海、北京、杭州、天津土地成交量表現(xiàn)可觀；行至年中，受樓市下行壓力影響，一向抗跌性較強的一線城市受到波及，整體有所放緩；年底歲末，以京滬為首的幾個城市再度回暖，成交現(xiàn)翹尾。受樓市漸冷傳導(dǎo)，地方政府推地節(jié)奏放緩，房企資金壓力加大，拿地日趨謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)調(diào)控政策已逐步發(fā)揮作用，2015年全國土地供應(yīng)進入收縮期，土地供應(yīng)開始逐漸減少?；仡?014年——土地購置面積回落：進入2014年以來，國家陸續(xù)出臺了一系列土地改革、規(guī)劃等政策，大大提高和限制了房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地條件，使得2014年土地購置面積大大減少。四季度，隨著政策利好以及樓市逐步升溫，房企抓住窗口期加大優(yōu)質(zhì)地塊儲備力度，一線城市率先反彈，地王頻現(xiàn)，帶動土地購置費用增長。土地出讓收入增長放緩：，%。成交樓面價同比上漲。展望2015年——房地產(chǎn)調(diào)控政策由壓制需求轉(zhuǎn)為鼓勵住房消費。2015年，不同城市土地市場仍將存在明顯分化，一線及熱點二線城市優(yōu)質(zhì)地塊將是房企必爭之地；與此同時，部分城市由于此前土地供應(yīng)量較大，且產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入能力弱，土地消化時間較長，土地市場或?qū)⒗^續(xù)趨冷。國土資源部、財政部、中國人民銀行于2007年11月19日聯(lián)合制定發(fā)布了《土地儲備管理辦法》，《辦法》規(guī)定，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應(yīng)編制項目實施方案，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。土地儲備機構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位，土地儲備機構(gòu)的定位是不以盈利為目的，并積極服務(wù)于政府。第二節(jié) 行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位與作用一、土地儲備對國家發(fā)展的重要性2014年，我國出臺的土地政策仍然延續(xù)以往保發(fā)展、保紅線、保權(quán)益的方向，保障了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)健康發(fā)展；同時，按照中央關(guān)于改革的總體安排，積極穩(wěn)妥推進土地制度改革。2014年，國土資源部陸續(xù)發(fā)布了《關(guān)于強化管控落實最嚴(yán)格耕地保護制度的通知》、《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》和《推進土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》等政策性文件，進一步強化了最嚴(yán)格的耕地保護制度和節(jié)約集約用地制度；按照四部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于開展市縣“多規(guī)合一”試點工作的通知》，部署開展了市縣“多規(guī)合一”試點工作。其中，中央財政收入64490億元，%；地方財政收入（本級）75860億元，%。三、有關(guān)土地稅收是地方稅收的重要來源2014年，全國財政收入預(yù)算執(zhí)行良好，全國一般公共財政收入140350億元，比2013年增加11140億元，%。第二章 2014年土地儲備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析第一節(jié) 經(jīng)濟環(huán)境分析一、國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境分析全球經(jīng)濟增速在2014年的時候略有提升，歐元區(qū)出現(xiàn)了溫和的復(fù)蘇，印度的增速抬頭，抵消了中國和日本經(jīng)濟的放緩。對全球經(jīng)濟而言，2014年又是令人失望的一年，經(jīng)濟大局尚未從2008年的金融危機以及隨后的衰退中完全復(fù)蘇。%，%，%，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)、消費逐步發(fā)揮主導(dǎo)作用。2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，%。其中，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積33383萬平方米，%。2014年我國國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的態(tài)勢，固定資產(chǎn)投資的增加，促進了2014年土地供應(yīng)量的提高。歐元區(qū)經(jīng)濟溫和回暖，各主要成員國經(jīng)濟在寬松貨幣政策刺激下將逐漸擺脫疲弱走勢。不過，不同城市土地市場仍將存在明顯分化，一線及熱點二線城市優(yōu)質(zhì)地塊將是房企必爭之地；與此同時，部分城市由于此前土地供應(yīng)量較大，且產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入能力弱，土地消化時間較長，土地市場或?qū)⒗^續(xù)趨冷。為了貫徹落實最嚴(yán)格的耕地保護制度，2014年2月13日，國土資源部發(fā)布了《關(guān)于強化管控落實最嚴(yán)格耕地保護制度的通知》。銀行層面：《關(guān)于強化管控落實最嚴(yán)格耕地保護制度的通知》的發(fā)布，對保護耕地提出了更高的要求?！兑?guī)定》鼓勵土地整治。圍繞節(jié)約集約利用土地，國土資源部首次以部門規(guī)章的形式出臺了《規(guī)定》，從規(guī)模引導(dǎo)到監(jiān)管考評等多方面形成了系統(tǒng)性配套措施，勢必對國土空間資源利用和管理產(chǎn)生深遠影響。（三）《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》2015年1月，中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，這標(biāo)志著我國農(nóng)村土地制度改革即將進入試點階段。（四）《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》為切實貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因地施策的總要求，進一步加強住房及用地供應(yīng)分類管理，合理優(yōu)化住房及用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2015年3月27日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。三、產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展趨勢土改是全面深化改革的重要一環(huán)，是改革進入攻堅期后不可回避的任務(wù)，也是解決“三農(nóng)”問題的重要手段。根據(jù)上述文件精神，各個細分領(lǐng)域改革方案及工作也將逐一推進。生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地結(jié)構(gòu)失衡，工業(yè)用地的比重偏高，低效、低容積率的用地情況表現(xiàn)很突出，截止2014年底，全國平均工業(yè)用地比例達到26%，很多城市達到40%甚至50%，一半都是工業(yè)用地。（三）不動產(chǎn)登記暫行條例2015年3月1日起施行《不動產(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月1日起開始實施。（四）2015年中國將試點農(nóng)村土地制度改革2015年是中國全面深化改革的關(guān)鍵之年，中國將在試點地區(qū)把農(nóng)村土地制度改革推向深入。針對農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題，要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實現(xiàn)形式；對因歷史原因形成超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地和一戶多宅等情況，探索實行有償使用；探索進城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地；改革宅基地審批制度，發(fā)揮村民自治組織的民主管理作用。世經(jīng)未來點評：行業(yè)層面：目前，一些地方土地供需矛盾突出，粗放浪費現(xiàn)象嚴(yán)重，批而未供和土地閑置問題大量存在，影響了用地效率提高和用地方式轉(zhuǎn)變。（二）全國耕地質(zhì)量等別調(diào)查評定主要成果出爐2014年12月17日，國土資源部公布《關(guān)于發(fā)布全國耕地質(zhì)量等別調(diào)查與評定主要數(shù)據(jù)成果的公告》。此次調(diào)查更加精準(zhǔn)地查清了全國耕地質(zhì)量等別及其分布狀況。此前的2015年3月27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，對住房供應(yīng)明顯偏多，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng)，并可調(diào)整土地用途和規(guī)劃條件。而這一情況，緩解了全國普遍土地緊張的情況，為土地市場注入了價格上漲的動力因素。第三章 2014年土地儲備行業(yè)發(fā)展情況分析第一節(jié) 2014年土地儲備行業(yè)運行分析一、供給情況分析（一）土地市場計劃供應(yīng)2014年各地土地市場計劃供給2014年全國住房用地供應(yīng)計劃改為由地方自行公布各省供地計劃。與以往相比，2014年長春市強化了對養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、重大基礎(chǔ)設(shè)施用地和億元以上投資項目用地的保障力度，首次單列養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地計劃，計劃供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地100公頃。早在2014年2月，《廣州市2014年建設(shè)用地供應(yīng)計劃》即顯示，廣州2014年計劃推出72幅商品住宅用地，總用地面積約526萬平方米，而中心六區(qū)就占了1/4，廣鋼新城、人民水泥廠地塊、油制氣廠地塊等大批舊廠改造地塊搶閘入市。這樣的商住用地供應(yīng)量，明顯超過2013年供應(yīng)量。在172宗地塊中，有38宗地塊通過劃撥方式供應(yīng)。其中，商服用地139公頃，工礦倉儲用地（含科研用地）742公頃，住宅用地349公頃（其中：農(nóng)民拆遷安置房用地188公頃，商品房用地160公頃，其他用地1公頃），公共管理與公共服務(wù)用地291公頃，交通