【正文】 。試畫出兩個方案的現(xiàn)金流量圖，并確定選用哪個方案較為有利 ? 某企業(yè)擬向香港銀行貸款 250萬美元，現(xiàn)有甲銀行提出按年利率 18％，半年復(fù)利計算， 6年還清本利和；乙銀行提出按年利率 17％，按季復(fù)利計息。請回答下列問題： (1)若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為 20%，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元， m2(精確到個位 )? (2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項目全部投資的目標(biāo)收益率為 13%，求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少 (精確到小數(shù)點(diǎn)后 2位 )?(12分 ) 作業(yè) ：（ 10月 12日交） 某賓館基建投資為銀行貸款，年利率為 10%，建成交付使用后，每年能獲得凈利潤 200萬元，求等要 10年內(nèi)收回全部貸款的本利和，問該賓館建造時的總投資應(yīng)控制在多少萬元？ 某企業(yè) 1996年初借外資購進(jìn)設(shè)備，按年利率 10％復(fù)利計息。開發(fā)商于項目運(yùn)營 3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的 。預(yù)計購物中心的出租率為 95%，年超額營業(yè)額為 10000萬元。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為 3年、年利率為 ，按年付息、到期還本。項目第 l年投資 8100萬元，其中資本金為 5400萬元，其余為甲銀行貸款：項目第 2年投資 5400萬元，全部為甲銀行貸款 。請回答下列問題： (1)若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為 20%，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元， m2(精確到個位 )? (2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項目全部投資的目標(biāo)收益率為 13%，求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少 (精確到小數(shù)點(diǎn)后 2位 )?(12分 ) 2022年房地產(chǎn)估價師 《 經(jīng)營與管理 》 真題 ? 10000m2，總建筑面積為 15000m2。開發(fā)商于項目運(yùn)營 3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的 。預(yù)計購物中心的出租率為 95%，年超額營業(yè)額為 10000萬元。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為 3年、年利率為 ，按年付息、到期還本。項目第 l年投資 8100萬元，其中資本金為 5400萬元，其余為甲銀行貸款：項目第 2年投資 5400萬元，全部為甲銀行貸款 。如果該家庭以月收入的 35％用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設(shè)該家庭在按月還款 3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金 5萬元，那么從第 4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？（ 8分） 2022年房地產(chǎn)估價師 《 經(jīng)營與管理 》 真題 ? 10000m2，總建筑面積為 15000m2。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是 ％和 ％，貸款期限為15年，按月等額償還。最低首付款為房價的 30％，若采用按月等額償還方式，問： （ 1）該家庭能購買此房的最高總價是多少？ （ 2）若第 5年末銀行貸款利率上調(diào)為 9％，為保持原月償還額不變。該家庭月總收入 7000元，最多能以月總收入的 25％支付住房貸款的月還款額。購買新房的最低首付款為房價的 30%，余款申請年利率為 6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為 20年。預(yù)計原有住房的凈租金收入為每月 2022元，資本化率為 %，假設(shè)租金和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。假設(shè)某家庭于 2022年為購買總價為 22萬美元的住房，成功申請了總額為 18萬美元、期限為 30年、前 3年固定利率為 %的復(fù)合式可調(diào)整利率貸款。 2022年 1月1日，該家庭由于某種財務(wù)需要擬申請二次住房抵押貸款（又稱“加按”，假設(shè)按產(chǎn)權(quán)人擁有的權(quán)益價值的50%發(fā)放）。如果本寫字樓投資項目在整個經(jīng)營期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計算該投資項目的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖并計算出凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（設(shè)投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年初）。問抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行一次償還的剩余本金金額是多少？ ? 例 9 ? 某人擬以 500萬元的價格購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營。 ? 例 1 ? 已知某筆貸款的年利率為 15%，貸款雙方約定按季度計息，則該筆貸款的實(shí)際利率是多少？ ? 例 2 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款 2022萬元，期限為 3年，年利率為 8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次付清本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是多少？如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？ ? 例 3 ? 某家庭預(yù)計在今后 10年內(nèi)的月收入為 16000元，如果其中的 30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率 12%，問該家庭有償償還的最大抵押貸款申請額是多少？ ? 例 4 ? 某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為 25萬元的住宅，首付款為房價的 30%，其余房款用抵押貸款支付。 設(shè)現(xiàn)值為 P，未來值為 F。 A=20220元 。 4 4 67 2 3 0 0 0)3%,5,/(4???? APAP)4%,5,/(40???? FPPP答：現(xiàn)應(yīng)存入的資金為 。 0 1 2 3 4 圖 5— 22 [例 5— 12]現(xiàn)金流量圖 100萬 100萬 100萬 5 F5=？ 100萬 P1=？ 1 100萬 解：設(shè)投資在期初前一年初的現(xiàn)值為 P1， 投資在期初的現(xiàn)值為 P0， 投資在第四年末的終值為 F4， 投資在第五年末的終值為 F5。 元元4 0 9 90 9 0 0 0)10%,5,/(1 0 0 0),/(5 0 0 05 0 0 0??????GAniGAGAAG所以 ， 9 0 9 94 0 9 95 0 0 05 0 0 0 ????? GAAA0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 A=9099元 圖 2— 20 [例 2— 10] 現(xiàn)金流 量圖 [例 2— 11]計算下列現(xiàn)金流量圖中的現(xiàn)值 P， 年利率為 5% 0 1 2 3 4 5 6 7 圖 2— 21 [例 2— 11]現(xiàn)金流量圖 50 50 50 70 90 110 130 P=？ 解：設(shè)系列年金 A的現(xiàn)值為 P1， 等差 G序列的現(xiàn)金流量為 P2。 )10%,5,/(1000)10%,5,/(5000 GPAPPPP GA ????元7 0 2 5 76 4 0 0 07 2 1 0 0 0 ?????[例 2— 10]同上題 ， 計算與該等差支付序列等值的等額支付序列年值 A。 在實(shí)際工作中 ， 年支付額不一定是嚴(yán)格的等差序列 ， 但可采用等差支付序列方法近似地分析問題 。 運(yùn)用以上三個公式分析解決問題時 ， 應(yīng)把握圖 2— 17和圖 2— 18標(biāo)明的前提條件的 。 ),/( niGP 可從 附錄復(fù)利系數(shù)表查得 。 ),/( niGF 可從本書附錄復(fù)利系數(shù)表查得。 存在三種 等差支付序列公式 ， 下面分別介紹 。 ???????????1%)101(%)101%(101 0 0 0 0 0),/( 55niPAPA解： 元2 6 3 8 02 6 3 0 0 0 0 0 ???因為 ， iiiiiniPAnn??????1)1()1(),/(? ?1)1(1)1(1)1()1(??????????nnnniiiiiii),/( niFA? （ 5— 21） 故等額支付資金回收系數(shù)與等額支付償債基金系數(shù)存在 如下 關(guān)系： iniFAniPA ?? ),/(),/(（ 5—