【正文】 對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的 《 鑒證報(bào)告 》 ，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后，仍未達(dá)到清算要求的，將不允許再?gòu)氖峦恋卦鲋刀惽逅汨b證業(yè)務(wù)工作。 中介機(jī)構(gòu)對(duì)清算項(xiàng)目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費(fèi)用等情況進(jìn)行鑒證。 第四節(jié) 清算簽證管理 規(guī)定和要求： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項(xiàng)鑒證業(yè)務(wù)，可由納稅人委托具有主管部門批準(zhǔn)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。 （二）核定征收 1. 核定成本扣除。 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 審核結(jié)束后，根據(jù)審核結(jié)果填寫 《 土地增值稅清算申報(bào)表 》 。對(duì)于有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)，要審核收入與扣除項(xiàng)目金額是否屬于同一項(xiàng)目。 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的工程造價(jià)指數(shù)，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)以及清算項(xiàng)目建設(shè)周期等因素，確認(rèn)單位面積工程造價(jià)，并據(jù)此核定扣除額。在后期清算時(shí)，對(duì)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂? 在審核公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除時(shí)，應(yīng)先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)?。以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但 不能有償轉(zhuǎn)讓 的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出確定?？鄢?xiàng)目審核順序?yàn)椋? 1. 扣除項(xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核憑證是否合法有效； 2. 扣除項(xiàng)目不能直接認(rèn)定的，審核分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)是否合理； 3. 審核開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測(cè)繪所測(cè)量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致。 三、扣除項(xiàng)目審核。 。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。 對(duì)于納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無正當(dāng)理由，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照上述方法中的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 ? 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。重點(diǎn)審核企業(yè)預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同時(shí)應(yīng)審核向購(gòu)買方收取的房?jī)r(jià)款中是否包含代收費(fèi)用。審核內(nèi)容包括： （一）清算項(xiàng)目收入、扣除項(xiàng)目、應(yīng)納稅額； （二）證明、憑證、資料； （三）鑒證報(bào)告； （四）其他相關(guān)資料。 三、不論是 納稅人自行清算的還是主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人清算的，納稅人在辦理清算手續(xù)時(shí)，應(yīng)報(bào)送下列資料： （一）清算項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表 （二）土地使用權(quán)受讓合同及支付地價(jià)款憑證； （三）清算項(xiàng)目貸款合同和銀行貸款利息結(jié)算通知書； （四）開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算、概算書； （五）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程驗(yàn)收證明； （六）清算項(xiàng)目銷售許可證； （七）公共配套設(shè)施有關(guān)資料； （八）預(yù)征土地增值稅完稅憑證復(fù)印件； （九）房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用的憑證； （十）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅、費(fèi)用憑證； （十一）房地產(chǎn)買賣合同復(fù)印件； （十二） 《 普通標(biāo)準(zhǔn)住房審核表 》 ； （十三）房地產(chǎn)買賣合同復(fù)印件； （十四）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。 對(duì)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人清算的 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具 《 土地增值稅清算通知書 》 并送達(dá)納稅人。 對(duì)不符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)將不予核準(zhǔn)的理由在 《 土地增值稅清算申請(qǐng)審批表 》 ，中注明，連同有關(guān)資料一并退回納稅人。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)接到納稅人申請(qǐng)后 10日內(nèi)做出是否清算的決定。 第二節(jié) 申請(qǐng)與受理 一、納稅人自行清算的申請(qǐng)與受理。 符合下列情況之一的 ， 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上的； （二）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，部分售出，剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （三）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （四）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增 （五）經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)異?；虼嬖趩栴}的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 符合下列情況之一的 ，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)： （ 一 ） 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工 、 完成銷售的并能夠準(zhǔn)確核算開發(fā)成本的 ； （ 二 ） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （ 三 ） 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 。 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的 ， 應(yīng) 分別計(jì)算增值額 ， 分別清算 。 ） 第四講 清算管理 ? 內(nèi)容 ： ? 基本規(guī)定 ? 具體規(guī)定 ? 有關(guān)文件解讀 ? 注意事項(xiàng) 第一節(jié) 基本規(guī)定 一 、 清算對(duì)象 、 單位和原則 土地增值稅清算對(duì)象和單位房地產(chǎn)開發(fā) 。 2. 房產(chǎn)所有人 、 土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體 、 國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán) 、 土地使用權(quán)贈(zèng)與教育 、 民政和其他社會(huì)福利 、 公益事業(yè)的 。 （ 七 ） 繼承 、 贈(zèng)與的征免稅問題 繼承 、 贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 ， 不屬于土地增值稅的征收范圍 ， 不征收 土地增值稅 。 對(duì)下列兩種情況應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅： （ 房地產(chǎn) ） 作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的 ， 凡所投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的； 聯(lián)營(yíng)的 ， 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資 、 聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí) 。對(duì)投資 、 聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn) （ 含股權(quán) ） 再轉(zhuǎn)讓的 ， 應(yīng)征收土地增值稅 。 （ 五 ） 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資 、 聯(lián)營(yíng)的征免稅規(guī)定 Ａ ． 非房地產(chǎn)企業(yè) 。 企業(yè)兼并是指 :A企業(yè)對(duì) B企業(yè)進(jìn)行并購(gòu) ,結(jié)果會(huì)出現(xiàn)被并購(gòu) B企業(yè)法人主體資格消失 .B企業(yè)繼續(xù)存在 。 相反 ， 收購(gòu)是指一個(gè)企業(yè)取得另一個(gè)企業(yè)的所有權(quán)和管理控制權(quán) 。 兼并概念是指兩個(gè)規(guī)模大致相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)結(jié)合起來將其資源整合成一個(gè)實(shí)體 。 （ 四 ） 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的免稅規(guī)定 在企業(yè) 兼并 過程中 ， 對(duì)被兼并企業(yè)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的房地產(chǎn) ， 暫免征收土地增值稅 。 在上述免稅期限內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ， 如超出合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的 ， 均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅 。 簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn) 。 （ 二 ） 1994年 1月 1日 以前已簽訂的 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 ， 不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓 ， 均免征土地增值稅 。 對(duì) 個(gè)人 之間互換 自有居住用房地產(chǎn)的 ， 經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí) ， 免征土地增值稅 。 二 、 具體規(guī)定 （ 一 ） 個(gè)人 轉(zhuǎn)讓住房的減免稅規(guī)定 個(gè)人 因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用 非普通住宅 ， 經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn) ，凡居住滿五年或五年以上的 ， 免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的 ， 減半征收土地增值稅 。 ” 因 “ 城市實(shí)施規(guī)劃 ” 而搬遷是指因舊誠(chéng)改造或因企業(yè)污染 （ 廢水 、 廢氣 、 廢渣三廢和噪音等 ）而由政府或政府有關(guān)部門根據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行搬遷的情況； 因 “ 國(guó)家建設(shè)需要 ” 而搬遷 ， 是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院 、 省級(jí)人民政府 、 國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況 。 （ 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 ， 增值額未超過細(xì)則第七條 （ 一 ） 、 （ 二 ） 、 （ 三 ） 、 （ 五 ） 、 （ 六 ）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的 ， 免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的 ， 應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅 。 （ 五 ） 與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)稅收政策 1. 納稅人建造銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住房的 ， 應(yīng)于取得預(yù)售房許可證 10日內(nèi) ， 持有關(guān)證明資料向房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理普通標(biāo)準(zhǔn)住房的認(rèn)定手續(xù) ， 并按規(guī)定填報(bào) 《 普通標(biāo)準(zhǔn)住房審核表 》 。 （ 四 ） 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定 納稅人建造出售的住房同時(shí)符合下列標(biāo)準(zhǔn)的為普通標(biāo)準(zhǔn)住房： 1. 住宅小區(qū)建筑容積率在 ； 2. 以單棟樓為單位 ， 平均單套建筑面積在 140平方米 （ 含 140平方米 ） 以下； 3. 實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地上住房平均價(jià)格的 。 這些企業(yè)要搬遷不是以盈利為目的 ， 而是為城市規(guī)劃需要 ， 存在許多困難 ， 如人員安置 、 搬遷資金不足等；而且大都是一些老企業(yè) ， 這個(gè)問題就更突出 。 （ 三 ） 因城市市政規(guī)劃 、 國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷 ， 由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入 ，免征土地增值稅 。 （二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，應(yīng)對(duì)其 全部增值額 計(jì)稅（包括未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的部分）。 C. 對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 ， 既沒有評(píng)估價(jià)格 ， 又不能提供購(gòu)房發(fā)票的 ， 實(shí)行核定征收 。 ， 但能提供購(gòu)房發(fā)票的 增值額 =轉(zhuǎn)讓收入 購(gòu)房發(fā)票金額 綜合費(fèi)用 銷售稅金 應(yīng)納土地增值稅 =增值額 適用稅率 轉(zhuǎn)讓收入可按契稅的征收依據(jù)確定； 購(gòu)房發(fā)票金額按購(gòu)入房地產(chǎn)時(shí)發(fā)票所載的金額確定； 綜合費(fèi)用按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算確定 。 評(píng)估價(jià)格是指轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí) ， 經(jīng)省以上房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格 。 ， 根據(jù) 《 稅收征管法 》 及其 《 實(shí)施細(xì)則 》 的有關(guān)規(guī)定 ， 從限定的繳納稅款期限屆滿之次日起 ， 加收滯納金 。 （ 四 ） 有關(guān)規(guī)定 1. 納稅人承建經(jīng)政府有關(guān)部門認(rèn)定的經(jīng)濟(jì)適用住房不預(yù)征土地增值稅 ， 竣工決算后 ， 按規(guī)定征 、免土地增值稅 。 （ 三 ） 預(yù)征率土地增值稅預(yù)征率幅度為 %至 3%。 具體辦法由各省 、自治區(qū) 、 直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定 。 納稅人轉(zhuǎn)讓單宗或能夠清算的房地產(chǎn) ， 在辦理納稅申報(bào)時(shí)除提供第六條所規(guī)定的資料外 ， 還應(yīng)提供下列資料： Ａ ． 房屋及建筑物產(chǎn)權(quán) 、 土地使用權(quán)證書； Ｂ ． 房地產(chǎn)開發(fā)成本 、 費(fèi)用的憑證 （ 包括地價(jià)款 、 出讓金 、 房產(chǎn)開發(fā)成本 、 費(fèi)用等 ） ； Ｃ ． 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證和費(fèi)用憑證； Ｄ ． 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告； Ｅ ． 土地出讓 、 轉(zhuǎn)讓 、 劃撥 、 房產(chǎn)買賣合同； Ｆ ． 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料 。 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 ， 分期取得轉(zhuǎn)讓收入的