【正文】 55 / 55。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。保修期內(nèi)管理辦法①設(shè)備接管時(shí)，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書面協(xié)議。其他情況保修期滿后物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時(shí)，應(yīng)明確填寫保修期終止時(shí)間。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。②對(duì)小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答，回答內(nèi)容見《裝修管理手冊(cè)》。 ①對(duì)業(yè)主在接管驗(yàn)收或使用過程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。 接管驗(yàn)收時(shí)，對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合接管驗(yàn)收條件后，再行組織驗(yàn)收。由開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時(shí)間予以驗(yàn)收。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開發(fā)商支付。 一般缺陷的返修因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時(shí)，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。③檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴(yán)密、開關(guān)靈活；④檢查開關(guān)、插座是否有電；⑤選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng)檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；核對(duì)入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)；填寫記錄將入伙時(shí)拿到鑰匙的數(shù)量、驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫在《接管驗(yàn)收記錄》。 檢查房間設(shè)施是否齊全；①根據(jù)售樓或租賃時(shí)的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單；②根據(jù)清單查對(duì)設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量；檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量）①檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況；此過程僅限于新樓宇。業(yè)主（用　　　 注：電梯相關(guān)資料包括以下部分①勞動(dòng)局電梯安全勞動(dòng)局電梯安全使用許可證（每梯一本）②勞動(dòng)局電梯安全技術(shù)檢驗(yàn)報(bào)告書（每梯一本） 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告； 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； 隱蔽工程驗(yàn)收記錄；圖紙會(huì)審記錄； 工程合同及開、竣工報(bào)告；）各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報(bào)告、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)等。公安消防建筑工程消防驗(yàn)收意見書建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書電梯安全檢驗(yàn)合格證書防雷設(shè)施合格證燃?xì)夤こ舔?yàn)收備案證書直飲水檢驗(yàn)報(bào)告白蟻防治工程竣工驗(yàn)收證明國(guó)家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心檢驗(yàn)報(bào)告電纜檢測(cè)報(bào)告智能化驗(yàn)收系統(tǒng)合格證停車場(chǎng)管理系統(tǒng)檢測(cè)報(bào)告攝象機(jī)檢測(cè)報(bào)告有線電視系統(tǒng)終端盒檢測(cè)報(bào)告以上均為復(fù)印件具體資料包括以下內(nèi)容：一、產(chǎn)權(quán)資料開發(fā)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照土地使用權(quán)出讓合同書建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司資質(zhì)證書以上均為復(fù)印件填寫記錄園林綠化驗(yàn)收填寫QR－005JG《綠化驗(yàn)收單》，對(duì)其它公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收填寫QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》，鑰匙交接填寫QR－002JG《鑰匙接管記錄表》。鑰匙交接（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全（2）拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；（3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象；（5）按鑰匙的用途進(jìn)行分類、編號(hào)、保管。無死苗、無蟲害土質(zhì)符合植物生長(zhǎng)，厚度正確園林綠化驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ30688檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備池面、池底、池壁、池沿?zé)o殘損，無銳角，無安全隱患泳池各進(jìn)、排水口防護(hù)罩是否完好無損有廣播設(shè)施、有專用直撥電話池面有明顯的水深度、深淺水區(qū)警示標(biāo)識(shí)，或標(biāo)志明顯的深、淺水隔離帶更衣室、廁所有通風(fēng)設(shè)施，且通風(fēng)設(shè)施完好更衣室與游泳池中間設(shè)有強(qiáng)制通過式噴淋設(shè)備男、女各一套有分設(shè)的男、女廁所照明設(shè)備（包括應(yīng)急照明燈）正常 注游泳池基本項(xiàng)游泳池周圍形成完整的圍合，防護(hù)設(shè)施完好停車場(chǎng)地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場(chǎng)所（地）完好通透式圍欄完好、無銹跡平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識(shí)等各種標(biāo)志齊全 注公用設(shè)施保證項(xiàng)室外排水通暢，井蓋完好、無缺損補(bǔ)償鏈、緩沖器補(bǔ)應(yīng)安全、可靠層站指示信號(hào)按鈕清晰、齊全導(dǎo)軌支架無松動(dòng)，壓板牢固各層門門頭腳蓋板滑塊齊全轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆控制柜在電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)無較大的噪音有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全機(jī)房門應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機(jī)房重地 閑人免進(jìn)”標(biāo)識(shí)轎門與轎壁應(yīng)無碰撞，無摩擦廂內(nèi)與消防中心和機(jī)房的對(duì)講正常項(xiàng)操縱箱各種開關(guān)功能正?；鶓?yīng)急時(shí)可迫降至首層報(bào)警裝置工作正常 注電梯保證項(xiàng)電梯準(zhǔn)運(yùn)證、年審合格證、限速器調(diào)試合格證設(shè)備表面清潔無銹蝕基本項(xiàng)讀卡器感應(yīng)靈敏，出臨時(shí)卡正常1車場(chǎng)管理系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備室內(nèi)機(jī)安裝規(guī)范解碼器、電源安裝規(guī)范 注門禁對(duì)講基本項(xiàng)可視對(duì)講圖像、聲音清晰，電鎖開啟關(guān)閉正常線路敷設(shè)規(guī)范功放工作正常 注背景音樂設(shè)備基本項(xiàng)聲壓符合設(shè)計(jì)、音質(zhì)較好INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常交換機(jī)、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范1局域網(wǎng)、綜合布線驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備聲源信號(hào)源功能正常調(diào)制器功能正常頻道放大器功能正常天線防雷措施完整，安裝接閃器、避雷器1公共天線系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)紅外對(duì)射布點(diǎn)合理，無監(jiān)視死角周邊防范系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備錄像工作正常，錄像效果清晰控制矩陣、圖像分割器工作正常 注CCTV基本項(xiàng)監(jiān)視器圖像清晰空調(diào)送風(fēng)管道保溫層制作良好，風(fēng)口安裝準(zhǔn)確空調(diào)終端設(shè)備部分新風(fēng)空調(diào)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正確，無異常噪音檢查水塔扇葉，電機(jī)及控制電路運(yùn)行正常各種閥門開、關(guān)靈活不漏水冷凍水、冷卻水、流量正確，水質(zhì)良好，水壓符合設(shè)計(jì)要求水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)噪音、振動(dòng)無異常，軸封、水閥不漏水主機(jī)