【正文】 數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按10%的點(diǎn)抽檢。接管驗(yàn)收采用的檢驗(yàn)方法主要有：看、嗅、聽(tīng)、摸、敲、量、試驗(yàn)（試機(jī)）、對(duì)照?qǐng)D紙清點(diǎn)等。 對(duì)自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收物業(yè)公司代小業(yè)主對(duì)其室內(nèi)部分進(jìn)行接管驗(yàn)收，入伙時(shí)移交給小業(yè)主，最終驗(yàn)收意見(jiàn)以小業(yè)主驗(yàn)房的記錄為準(zhǔn)。 ②外觀上有無(wú)人為損壞；將檢查結(jié)果記錄在對(duì)應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的產(chǎn)品，注明存在的問(wèn)題，提交開(kāi)發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收。但應(yīng)注意：對(duì)其他未完工系統(tǒng)將會(huì)出現(xiàn)的后果以書(shū)面形式告之合作方，并與其就所提問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識(shí)，并采取相應(yīng)的防范措施。）按系統(tǒng)對(duì)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量、位置進(jìn)行記錄，對(duì)設(shè)備外觀、設(shè)備系統(tǒng)性能進(jìn)行檢驗(yàn)，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫(xiě)驗(yàn)收單。功能上不能達(dá)到要求的物業(yè)公司不接收，對(duì)于不影響使用的可先進(jìn)行交接。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)跟蹤施工單位的整改情況，達(dá)到要求后接收。三）、復(fù)驗(yàn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開(kāi)發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間。雙方簽署交接記錄：QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》QR－008JG《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》為了熟悉項(xiàng)目情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入項(xiàng)目（最好從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始介入），最遲應(yīng)在入伙前三個(gè)月派駐現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出合理建議。對(duì)業(yè)主自用部位的驗(yàn)收按項(xiàng)目的規(guī)模設(shè)置驗(yàn)收組，每組配備3－4人：驗(yàn)收土建1人，驗(yàn)收給排水1人，驗(yàn)收電氣1人，另外1人負(fù)責(zé)驗(yàn)收所有的鑰匙。對(duì)業(yè)主自用部位驗(yàn)收完后，再組織對(duì)公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收，根據(jù)不同的驗(yàn)收對(duì)象，組織公司內(nèi)相關(guān)專家及維修工構(gòu)成，按系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收。 副組長(zhǎng)：管理處經(jīng)理組員：工程維修部主管、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部主管、客戶服務(wù)主任、物業(yè)管理員、水電工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)組織驗(yàn)收組人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有：①學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙②對(duì)配合驗(yàn)收的保安進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)（保安主要配合業(yè)主自用部位驗(yàn)收）③熟悉工程情況、設(shè)備概況④組織接管驗(yàn)收演練培訓(xùn)時(shí)間：10課時(shí)（不得低于）。搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬(wàn)用表、絕緣搖表、接地電阻測(cè)試儀、紅外測(cè)溫儀、電子測(cè)漏儀、網(wǎng)絡(luò)測(cè)試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫(xiě)字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。準(zhǔn)備驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖準(zhǔn)備《引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)》中相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。準(zhǔn)備驗(yàn)收表格、接管憑證準(zhǔn)備《接管驗(yàn)收相關(guān)記錄》中有關(guān)的驗(yàn)收表格、接管憑證。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，便于今后管理。對(duì)于設(shè)計(jì)中已有的設(shè)備， 注意收集資料。對(duì)于設(shè)計(jì)中沒(méi)有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運(yùn)行費(fèi)用的，應(yīng)建議開(kāi)發(fā)商增設(shè)。對(duì)于影響物業(yè)管理的設(shè)計(jì)、施工缺陷提出改進(jìn)建議。土建驗(yàn)收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門是否開(kāi)閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無(wú)缺少；窗、鋁合金推拉門是否開(kāi)閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。填寫(xiě)表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》填寫(xiě)表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》填寫(xiě)表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》記錄的填寫(xiě)及缺陷的整改以上填寫(xiě)的記錄均一式三份，分別留存于開(kāi)發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。物業(yè)公司對(duì)自己留存的一聯(lián)進(jìn)行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開(kāi)發(fā)商，并對(duì)缺陷消項(xiàng)情況進(jìn)行跟蹤。房屋本體共有部位及設(shè)備的驗(yàn)收 注屋廣告牌、沿口等固定牢固基本項(xiàng)無(wú)非法占用、改建及搭建隔熱層完好，面層磚無(wú)破損天面無(wú)積水、雜物 注樓層及通道保證項(xiàng)防火門完好開(kāi)閉靈活消防通道通暢應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正常公共部分無(wú)加建、改建墻面無(wú)碰壞、無(wú)污跡、無(wú)脫落公共照明完好 注地下室基本項(xiàng)地面、墻面及頂棚無(wú)滲漏照明系統(tǒng)完好管線表面整潔、無(wú)銹跡、有明顯標(biāo)志車場(chǎng)地面劃線清晰，無(wú)大面積起砂現(xiàn)象外墻面驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備門窗及玻璃完好外墻、窗口無(wú)滲漏招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無(wú)安全隱患或破損 注供配電系統(tǒng)保證項(xiàng)安全防護(hù)裝置完善，無(wú)安全隱患、無(wú)蟲(chóng)害、鼠害干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常無(wú)故障停電記錄電纜溝內(nèi)干燥、無(wú)積水、無(wú)雜物各種控制柜、電源柜功能正常，無(wú)異味，無(wú)異常噪音斷路器電流值整定正確電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常給排水系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ30288檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備各層水壓正常潛水泵工作正常，排水通暢水泵運(yùn)行正常，閥門開(kāi)關(guān)靈活，泵體和閥件無(wú)滴水現(xiàn)象水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進(jìn)水浮球閥工作正常蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔排水系統(tǒng)暢通，抽查6~8個(gè)井雨水井、污水池、下水道內(nèi)無(wú)大量沉積物消防系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB5016692，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500842001，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法》GB513585，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法》GB79789，《室內(nèi)消火栓》GB344593，《消火栓箱》GB1456l93，《防火門用閉門器試驗(yàn)方法》GA931995檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開(kāi)、系統(tǒng)處在自動(dòng)狀態(tài)水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞警鈴工作正常消防中心可啟動(dòng)風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常備用電源切換正常設(shè)備清潔，油漆完好風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個(gè)點(diǎn)）消防對(duì)講通話清晰煙感、溫感、警鈴、揚(yáng)聲器固定牢固出口指示燈熒光顯示板正常滅火器壓力在正常范圍防火卷簾門與探測(cè)器聯(lián)動(dòng)正常 注中央空調(diào)系統(tǒng)機(jī)器密封性能好、不漏油、不漏氣冷媒液加入量準(zhǔn)確制冷機(jī)電機(jī)一般采用閉式星/三角轉(zhuǎn)換的方式降壓?jiǎn)?dòng),啟動(dòng)切換時(shí)間應(yīng)正確、啟動(dòng)電流、線路電壓降正常水泵部分冷凍水泵、冷卻水泵外觀無(wú)損傷，油杯、油箱、油質(zhì)良好,油量充足水泵電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)電流，溫升正常冷卻水、涼水塔部分冷卻水管道表面防銹處理良好，試壓不漏水涼水塔組裝質(zhì)量良好，清潔無(wú)異物塔體安裝應(yīng)保持水平，殼體連接螺栓無(wú)松動(dòng)空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管安裝良好，冷凝水滴水盤回水正常冷凍水管道系統(tǒng)保溫層制作良好，所有焊接處及閥門，試壓不滲水、不漏水閉路監(jiān)視系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692，《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB501989