【正文】 貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好地下停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關(guān)人員進(jìn)入和逗留。 為保證行車安全，提供各種停車場標(biāo)識系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標(biāo)識、行駛停放識別標(biāo)記等。同時，建立完善的管理制度，確保**花園小區(qū)的文明、有序的工作、經(jīng)營、活動環(huán)境。 、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對講機進(jìn)行巡視檢查。 ，認(rèn)真回答小區(qū)內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌服務(wù)。 ，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)問題及時向主管匯報。 、各機房、各處通道等。，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。**花園小區(qū)的車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。，錄像資料保存期限至少為十天。，不得泄漏**花園小區(qū)監(jiān)控點等安保方面的詳細(xì)資料。，以確保值班人員精力充沛。、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。管理處值班室非值班保安周五體能訓(xùn)練長跑適時決定非值班保安每月月底星期天技能訓(xùn)練會操適時決定非值班保安月底部門考核專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識適時決定全體保安每半年第六個月底公司考核 綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等）適時決定全體保安每年年底公司考核 綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等）適時決定全體保安7．安全管理工作要點日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、店面等重點區(qū)域檢查、地下室巡視檢查、外圍、商業(yè)街巡視檢查、車輛疏導(dǎo)等的安全管理，及違章事例的處理問題等。樓內(nèi)接班保安后十分鐘整裝，準(zhǔn)備接班23：00，7：00，15：00換崗儀式各崗位交接班保安每周周一班務(wù)會一周保安工作總結(jié)；傳達(dá)公司、管理處精神；本周工作安排。保安員是外來客戶進(jìn)入**花園小區(qū)看到的第一印象點，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形象的責(zé)任，維護(hù)、提升**花園小區(qū)的形象。物業(yè)管理處保安部主管對保安值班人員的工作進(jìn)行督查、指導(dǎo)。中班每小時、夜班每30分鐘，向監(jiān)控中心報告崗位值勤情況一次，以及時了解各崗位和人員的值勤情況。在節(jié)日慶典或有重大活動時，全體待命。組織建設(shè)(略)，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門、公司定期組織安保隊伍考核(保安員訓(xùn)練安排見下頁)。大樓安全崗位設(shè)置以填補技防“盲點”為準(zhǔn)則，根據(jù)**花園小區(qū)實際情況，設(shè)置門崗、外圍巡邏崗、樓內(nèi)巡邏崗、地下層的巡邏崗以及定點值勤崗等；流動崗按指定路線或非指定路線流動巡查。：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。：防火及防止各種自然災(zāi)害。安全管理內(nèi)容與方式．安全管理內(nèi)容：防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動，防止任何影響工作人員身心健康和工作、娛樂休閑環(huán)境的行為。那么，做好車輛的管理工作也是安全管理中的重點。小區(qū)的安全管理，不但是對商業(yè)使用物業(yè)的管理，同時還可能還存在大量的業(yè)戶在此辦公和居住，安全管理時間長。2．2消防等級要求高**花園小區(qū)對消防等級要求高。三、安全與秩序維護(hù)方案安全管理概述安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，確保規(guī)劃大廈工作人員的安全。提高電梯運行效率①選擇全周自由式服務(wù)方式，提高電梯的運行效率。根據(jù)我們管理物業(yè)的經(jīng)驗，維修養(yǎng)護(hù)好的設(shè)備，其壽命可以延長15%至25%。每臺大型的機電設(shè)備，都要由專人負(fù)責(zé)管理，隨時了解機電設(shè)備的運行狀況，保證設(shè)備設(shè)施時刻處于完好狀態(tài)，杜絕設(shè)備帶病運行，以免引起大的機電設(shè)備事故，導(dǎo)致維修成本的提高，影響設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運行。 重視設(shè)備的使用管理和維修保養(yǎng)，延長設(shè)備的大修周期和使用壽命。 （4）若電梯因安全鉗動作停車，手動盤車無法生效，則從安全窗解救出被困乘客。 （3）手動盤車時，至少兩人進(jìn)行，一人雙手抓牢盤車輪，另一人撬開抱閘，每松開抱閘一次，盤車一次，進(jìn)行間斷操作。 （1）轎廂停于接近候梯廳門口的位置，用專用外門鑰匙開啟外門，同時用力緩慢打開轎廂門，協(xié)助乘客安全離開轎廂，然后重新將外門關(guān)好。若系誤報，盡快排除故障，恢復(fù)電梯、扶梯正常運行。，消防值班人員應(yīng)沉著冷靜，迅速查清報警點位置和數(shù)量，電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看，同時用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜。 無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯，還是因為消防系統(tǒng)報火警引起電梯迫降，都給乘梯人員帶來極大不便，甚至使乘客受到驚嚇。（3）事故不能在2小時內(nèi)處理的，管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單，并附上處理方案告知用戶。 ，按下列程序執(zhí)行： （1）接到事故報警后，水電維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。 ，管理處提前通知用戶，說明停水原因、停水時限等，做好水池蓄水工作。（2）各設(shè)備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝應(yīng)急燈，并保證運作正常，作為人員疏散照明之用。同時，立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時間，及時將信息反饋給用戶，并協(xié)助用戶解決因停電造成的困難。(略)、機電設(shè)備設(shè)施搶修、應(yīng)急處理方案 當(dāng)接到市電計劃停電通知后，立即檢查備用電源系統(tǒng)，做好轉(zhuǎn)換備用電源的準(zhǔn)備工作。、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。，推行例行巡視抄表檢查制度，對設(shè)備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術(shù)監(jiān)控。對設(shè)備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，每三年進(jìn)行一次。對設(shè)備進(jìn)行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機構(gòu)，每年進(jìn)行一次。維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清理，部分解體檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，每半年進(jìn)行一次。維修人員對設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清潔調(diào)整，每季進(jìn)行一次。操作人員每班至少巡視兩次，維修人員每周至少檢查一次。，采用科學(xué)的管理方法和手段，如采取冗余策略，即在設(shè)備備件儲備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實現(xiàn)冗余，以備設(shè)備出現(xiàn)故障時能迅速處理。，合理更新，降低設(shè)備維修費用，提高經(jīng)濟(jì)效益。、維修制度?！叭谩?、“四會”和“五定”。**花園小區(qū)內(nèi)各區(qū)域能耗時間不同，這給機電設(shè)備的運行管理提出了更高的要求，如何控制不同設(shè)備的運行時間，盡量降低運行成本，是機電設(shè)備管理工作的重點和難點。，分布區(qū)域廣，停機影響大。**花園小區(qū)機電設(shè)備設(shè)施特點**花園小區(qū)的機電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、設(shè)施等組成，整個機電設(shè)備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在：，涉及專業(yè)面廣，對設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。其設(shè)備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件。量身訂做一套經(jīng)濟(jì)運行方案，提高運行效率，節(jié)能降耗，為**花園小區(qū)節(jié)約運行成本。提要：設(shè)備管理做到“三好”、“四會”、“五定”。1）相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；2）相應(yīng)電氣、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。1）系統(tǒng)性能良好，正常運行；2）設(shè)施完好，整潔有序，無破損。由工程技術(shù)部門按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實施。1）確保圍欄、擋土墻安全使用；2）確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使用。由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實施。1）無亂搭建；2）整潔、通暢；3）墻面無破損或污跡。警示牌9騎樓騎樓每周檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題及時維修由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實施。1）標(biāo)示清楚，無污積，破損；2）安放牢固。室外消防栓水泵結(jié)合器8公用標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。1）排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；2）消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。室內(nèi)停車場7消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。1）砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2）停車場地面修繕標(biāo)準(zhǔn)。6停車場（含高層）地面停車場每天檢查二遍，隨壞隨修。1）綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；2）園林工作標(biāo)準(zhǔn)。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。1）井內(nèi)無積物，井壁無脫落；2）化糞池出口及分隔地?zé)o堵塞3）井蓋上標(biāo)志清晰。庭院燈投光燈其他照明燈3溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。緩路徑、砼道牙2室外照明道路燈每天檢查一遍隨`壞隨修。由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施1）路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2）人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。上、下水通暢，無滲漏。由工程技術(shù)部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。1）排煙通暢；2）不回?zé)煟淮疅?，不漏?1上、下水主管1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫。由工程技術(shù)部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。10共用排煙管道1）由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙；2）排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙。1）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；2）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。9公共通道門廳、樓梯間1）公用地面的維修改造；2）公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；3）樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。1）標(biāo)識制定及維護(hù)管理規(guī)定；2）消火栓維修操作規(guī)程；3）消防報警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。1）線路無亂搭接；2）照明燈具正常有效。由工程技術(shù)部門按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修。7公用照明1）線路的檢修維護(hù)；2）燈具的維修及更新。1）防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；2）郵政信箱維修作業(yè)規(guī)程。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。1）無故障停電；2）保障安全運行。由工程技術(shù)部組織實施。電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)（一）（二）。4電梯1）曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)；2）導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)；3）轉(zhuǎn)動、滑動部的維護(hù)；4）各項安全裝置的維護(hù)；5）電腦控制板等的維護(hù)檢測每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時同公司電梯維護(hù)人員聯(lián)系維修。1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。無鼓無脫、無滲水無違章、整潔統(tǒng)一。由工程技術(shù)部門按有關(guān)修繕規(guī)程實施。1）安全、正常使用；2）功能完好。2)施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題日常每周巡查一次,特別是入住裝修階段要每天巡視,發(fā)現(xiàn)問題立即處理、維修1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)部受損較輕，由屋村工程維修部門按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應(yīng)請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施；2）如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報請開發(fā)單位處理。做好雨季、臺風(fēng)、暴雨過后對房屋設(shè)施的不定期抽查，安排維修工作，確保房屋設(shè)施的完好。對房屋的公共部位和業(yè)戶室內(nèi)的維修做全面記錄，并定時回訪。根據(jù)維修任務(wù)編制年度計劃，按照年度計劃和施工任務(wù)的情況，編制月、季度施工工作計劃并按時落實。“客戶服務(wù)中心”將根據(jù)現(xiàn)場情況制定房屋管理與巡查保養(yǎng)方案及工作計劃。房屋維修管理是物業(yè)管理的重要主體，管理得當(dāng)，對保證房屋正常發(fā)揮使用功能，延長使用壽命，能夠使其保值與增值，是維護(hù)業(yè)主利益的根本體現(xiàn)，同時也能提高開發(fā)商的聲譽，更反映出物業(yè)管理公司的服務(wù)品質(zhì)和管理水平。二、物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新l 根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況l 需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)l 屬于開發(fā)商保修范圍的，按保修工作流程及時向開發(fā)商提出報告與建議，并協(xié)助開發(fā)商維修l 編織合理的維修養(yǎng)護(hù)計劃，建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全l 合理使用，不任意拆動原房屋結(jié)構(gòu)，不任意改變原建筑的用途l 各類設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確,臺帳清楚l 及時保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好l 因房制宜，有計劃地安排保養(yǎng)維修任務(wù)l 完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度l 完善的管理、檢查、考核制度l 給類房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位基本保持完好狀態(tài)l 建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項標(biāo)準(zhǔn)l 搞好維修保養(yǎng)計劃管理,科學(xué)安排施工進(jìn)度。，2天后再做1次回訪。；必要時上報公司，共同確定解決計劃。，做好《回訪記錄》。⑸、走訪與回訪，適時走訪業(yè)戶。，講話聲音要清晰悅耳，講話速度要適當(dāng)。(1)問候語：你好!早晨(早上)好！(2)祝賀語：節(jié)日好!節(jié)日快樂!恭喜發(fā)財！祝您好運!萬事勝意!一路順風(fēng)！(3)歡迎語：歡迎!歡迎光臨!歡迎指導(dǎo)！(4)見面語：請進(jìn)!請坐!請用茶！(5)致歉語：對不起!請原諒!請諒解！(6)祈請語：請關(guān)照!請指正!請稍候!請稍等!請留步！(7)致謝語：謝謝!多謝關(guān)照!多謝指正！(8)辭別語：再見!Byebye!晚安?、?、來電接待。、耐心地聽取業(yè)戶來訪原因，做好來訪記錄，能處理的項目當(dāng)即落實解決，不能處理的項目當(dāng)天交部門負(fù)責(zé)人，由部門負(fù)責(zé)人決定處理辦法，并交相關(guān)人員完成。，應(yīng)立即起立，面帶微笑招呼。，回訪處理率達(dá)100％，凡屬安全設(shè)施維修2天內(nèi)回訪，屬房屋滲漏水項目維修3天內(nèi)回訪；其他維修項目1周內(nèi)回訪，凡回訪中發(fā)現(xiàn)問題12小時內(nèi)書面通知維修人員整改。有效投訴要控制在年1‰以下。，365天24小時的報修接待制度?！稑I(yè)主（住戶）意見征詢表》，請業(yè)戶對物業(yè)管理服務(wù)一個階段的工作進(jìn)