【正文】 e、 有案發(fā)現(xiàn)場的（包括在偷盜、搶劫現(xiàn)場）要保護現(xiàn)場，任何人不得擅自移動任。c、 所有持對講機的安全管理員在聽到救援信號后，要立即趕到現(xiàn)場，同時通知中控室并封鎖出事大堂出口或各出口并錄，然后視情況向有關(guān)領(lǐng)導匯報。■ 公眾制度：業(yè)主公約住戶手冊精神文明建設(shè)公約消防管理規(guī)定商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定暫住人員管理規(guī)定出租房屋管理制度 ■ 內(nèi)部崗位責任制管理處經(jīng)理職責保安部主管職責工程部主管職責保潔部主管職責安全管理員職責車輛管理員職責設(shè)施管理員職責技術(shù)人員職責保潔服務(wù)員職責綠化管理員職責1社區(qū)文化主管職責1檔案管理員職責1出納員職責1倉管員職責■ 管理運作制度管理處管理制度配電房及特種作業(yè)人員安全制度 配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定水泵房管理制度5低壓配電房操作程序高壓環(huán)網(wǎng)柜安全操作給排水管理制度財務(wù)公開制度員工工作服管理制度 工程臨時用電制度1員工工作指導及行為規(guī)范1管理人員培訓制度1管理人員獎懲制度1回訪制度■ 工作考核標準：管理處經(jīng)理考核標準管理處主管級人員考核標準管理人員考核標準管理處保潔員考核標準管理處綠化員考核標準管理處保安員考核標準設(shè)備維護員考核標準 ■突發(fā)事件應(yīng)急處理A、 盜竊、匪警應(yīng)急處理a、 隊員在執(zhí)勤中遇有（或接報）公開使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強行索取或毀壞住宅區(qū)和住戶財產(chǎn)或威脅住戶人身安全的犯罪行為時，要切實履行安全管理員職責，迅速制止犯罪。在此我們歸納了軍區(qū)花園初步介入的基本規(guī)章制度（詳見標書附件一），以便為中標后的管理提供有效的管理保證。我公司若能中標軍區(qū)花園項目，我們將對該園區(qū)實施專業(yè)化，規(guī)范化管理。企業(yè)的“規(guī)矩”就是企業(yè)制度的“規(guī)章制度”，健全、完善、具有操作性的規(guī)章制度是我公司進行統(tǒng)一、規(guī)范化管理的準繩和保證?？疾榭荚u的結(jié)果直接記錄存檔作為部門主管和公司領(lǐng)導及時了解和掌握員工工作或思想的資料并作為評價培訓成績的依據(jù)。（4）知識更新的培訓：主要是結(jié)合公司的業(yè)務(wù)發(fā)展和新技術(shù)，新知識，在物業(yè)管理上的廣泛應(yīng)用，由公司專門安排，更新在職員工的知識結(jié)構(gòu)和管理觀念，不斷提高他們的管理水平。（3）在職培訓：主要針對不同的工作崗位進行專項培訓或有計劃的知識培訓，其中各部門的主任培訓由公司負責安排，一般管理員和普通員工由部門負責落實。采用四項培訓方法（1）入職培訓：由公司負責對新招的員工進行培訓。 2 、崗位培訓A． 目的：（1）使新員工對自己的崗位全面了解；（2）了解周圍的環(huán)境與自己崗位的聯(lián)系；（3）熟悉本崗位設(shè)備性能、會操作及保養(yǎng)；B．內(nèi)容：（1）〈〈操作規(guī)范程序〉〉（2）〈〈崗位責任制〉〉（3）崗位知識考核與上崗操作考核；崗位再培訓：（1）使員工對其崗位有更深一步的了解和認識；（2）針對員工工作中出現(xiàn)的問題，進一步培訓；（3）崗位專業(yè)化人員培訓；B、內(nèi)容：（1）〈〈操作規(guī)范程序〉〉（2） 工作中出現(xiàn)的典型問題與典型錯誤（3）〈〈我對崗位的認識〉〉的考核論述（4） 全崗位培訓二）管理人員培訓及內(nèi)容培訓目標使全體普通員工的綜合素質(zhì)和技能水平打到要求標準，使管理處所有人員都能為業(yè)主提供盡善盡美的服務(wù)。并把理論應(yīng)用到實踐工作之中，使培訓工作真正落到實處。培訓的考核與評估是培訓工作的一個極其重要的環(huán)節(jié)，我們籍此充分了解培訓功效，掌握員工的接受效果。在此基礎(chǔ)上擬訂培訓的組織形式、課程設(shè)置、培訓方式及時限等。采用先進的培訓手段，全方位、多層次地傳輸新理論，傳授新技術(shù)，提高員工的綜合素質(zhì)。要實現(xiàn)人員素質(zhì)的最大提高，必須規(guī)范企業(yè)的培訓制度，把培訓作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。 隊長公共設(shè)施維修養(yǎng)護程序 重大項目 編制施工方案，報有關(guān)部門 審批管理人員日常巡視檢查 經(jīng)理簽字后由或其他途徑 維修主管簽發(fā)發(fā)現(xiàn)問題填 維修單寫維修單 班組人員分工，資金落實及 具體實施方案 監(jiān)督指導 維修工到現(xiàn)場維修 歸檔 驗收合格，填寫維修保 記錄表存機電設(shè)備維修流程出現(xiàn)運行故障申報維修報有關(guān)單位至現(xiàn)場指導監(jiān)督維修本單位無法維修，視維修費用大小報管委會審批后實施組織維修人員至現(xiàn)場維修經(jīng)理；審批后交維修安排填寫設(shè)備維修申報單日常巡視檢查記錄歸檔保存做好維修記錄維修完畢檢查，試運行合格綠化管理流程環(huán)境管理人員巡視檢查 發(fā)現(xiàn)問題，填寫綠化問題統(tǒng)計表，提出施工方案，安排人員施工安排綠化人員實施整改更換長勢不良的花草病蟲害防治盆栽、花草修剪、澆水造型、清潔雕塑、小品檢查考核工作績效，填寫統(tǒng)計表 物料控制流程倉管員驗收登記入 庫采購 庫存無物料申請?zhí)铑I(lǐng)料 單經(jīng)理簽字審 批庫存有歸檔管理倉管員做好領(lǐng)料登記每月物料清查結(jié)算申請人填領(lǐng)料單，到倉庫領(lǐng)料第五章、人力資源保障人才是組織機構(gòu)最寶貴的資產(chǎn)。 整理、分析投訴記錄，繪制投訴統(tǒng)計表，分析管理上的 盲點、缺點。5）通過反饋信息的總結(jié)評比，及時發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點、盲點，以便改進工作，提高服務(wù)質(zhì)量。3）流暢嚴密的運作流程，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。物業(yè)管理工作流程：；；；；；；；；；；、保潔管理流程；；工作巡查流程發(fā)現(xiàn)員工 填寫優(yōu)績獎勵單或 報公司財務(wù)部實施優(yōu)績或過失 過失處罰單 并向全體員工通報每日 匯總、統(tǒng)計、分析后 統(tǒng)計例 的信息反饋至經(jīng)理處行巡視檢查發(fā)現(xiàn)管理事務(wù) 填寫督察問題 責任人采取正 處理完畢，及存在的問題 處理單，交責 確行動處理問 時向經(jīng)理匯報任部門簽收 題 并在處理單簽字A：信息反饋渠道調(diào)查統(tǒng)計住戶座談會住戶信箱業(yè)主委員會閉路監(jiān)控系統(tǒng)其他物業(yè)公司上級公司區(qū)房產(chǎn)局市主管部門業(yè)主住戶管理處管理處經(jīng)理 指示 反饋信息 其他保安部工程部保潔部1) 管理處，通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對講機等現(xiàn)代化工具，及時反饋住宅區(qū)每個區(qū)域發(fā)生的任何情況。三是權(quán)力鏈條，造成相關(guān)機構(gòu)，相關(guān)員工相互制約的自我約束機制。管理處在內(nèi)部管理上，采取的是將管理活動和管理手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉回路的做法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運作，否則，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)，聯(lián)系松散，沒有一定的控制，那么內(nèi)部管理必定的無效的，這種封閉管理回路如圖所示：反饋渠道監(jiān)督機構(gòu)指令執(zhí)行機構(gòu)策劃機構(gòu)指揮機構(gòu)7）自我約束機制管理處建立決策實施過程中的自我約束機制，以便各項物業(yè)管理工作得以順利進行，一是經(jīng)濟利益促動引導自我約束機制，充分適用經(jīng)濟措施去誘發(fā)管理對象對利益敏感的動機，由這種動機去對行為作自我約束。一是管理者對機構(gòu)內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督，二是業(yè)主（住戶）對管理機構(gòu)幾工作人員是否依法從事管理活動進行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合的監(jiān)督體系。管理處依法與員工簽訂勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。管理處員工實施獎懲制度，獎金標準與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據(jù)具體情況，對先進給予破格晉升，以形成晉升激勵機制，提高員工工作積極性。物業(yè)管理公司按照全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準制訂各項管理指標，管理處將按此標準嚴格做好每項工作，明確獎懲。5）激勵機制 激勵機制是激勵活動要素在進行過程中的相互聯(lián)系，相互作用，相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機制，其作用旨在聯(lián)系的綜合機能，起作用旨在提高“內(nèi)聚力”。二是法規(guī)管理，制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率。4）督導管理管理處在管理現(xiàn)場采用國際酒店業(yè)廣泛使用的督導管理方式，對各職能部門實施指揮和指導管理。三是輿論動力，因勢利導利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的。一是行政促進力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎懲為后盾的強制性促進力。2）計劃目標管理物業(yè)管理有限責任公司，將按照全國優(yōu)秀住宅小區(qū)的標準制定各項管理指標，對管理處經(jīng)理明確責任，授予權(quán)利，在實施過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標實施的各項進展情況，存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現(xiàn)目標動態(tài)控制，以進行目標成果評價，確定成果和考績，并與個人利益和待遇相結(jié)合。一、內(nèi)部管理架構(gòu)小區(qū)管理處將采取軍區(qū)花園業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司在業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結(jié)合的管理機制下的管理處經(jīng)理負責制，這是一種直線制的領(lǐng)導形式，由于管理處的編制本著精干、高效的原則，職責明確，管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，使經(jīng)理全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控，各項工作的安排及臨時任務(wù)的下達，均由經(jīng)理直接安排，各主管屬下人員直接向其上級負責?！　≡谖覀兛磥恚袄且环N放錯位置的資源”，近幾年，我們潛心從事提高垃圾分類回收效率產(chǎn)品及設(shè)施的研制，并努力為垃圾的分類收集創(chuàng)造條件。而要協(xié)調(diào)好，首先要有正確的認識，實際工作中需強調(diào)管委會自治管理，物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理與街道辦事處管理在職能上的配合，既分工明確，又不忽視合作，這樣就一定能成為推動居住區(qū)管理水平提高的助力。軍區(qū)花園堅決杜絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長遠利益的作法。從經(jīng)濟學的原理上看，社區(qū)市場形成與發(fā)展同樣可以服從“優(yōu)勝劣汰”的一般性規(guī)律，而在實際運作中卻暴露出一些社會問題，如住宅區(qū)內(nèi)裝修管理的“人情化”、“無序化”導致裝修施工“游擊隊”出沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生，社區(qū)服務(wù)體系結(jié)構(gòu)不合理導致惡性競爭傷及業(yè)主。構(gòu)想五 規(guī)范管理，促進園區(qū)服務(wù)社會化隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一個個相對封閉的居住小區(qū)不斷涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修、家私家電配置直至日常起居的服務(wù)所需均依賴于園綜合服務(wù)體系的供給。構(gòu)想四 建立“加油站式”的員工培訓機制　　由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個性差異，對于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡單地制造一種“準則”，而是不斷依據(jù)服務(wù)需求的變化而調(diào)整，也即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項關(guān)鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓。通過“質(zhì)量、成本雙否決”的運作，管理成本會有所下降。在軍區(qū)花園文化居住區(qū)物業(yè)管理介入及實施過程中，ISO9002質(zhì)量保證體系是我們開展工作的基礎(chǔ)，更是我們提升物業(yè)管理品質(zhì)的有利保證。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將導入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計特色的形象識 別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“文化家園”。塑造“親和人文”的環(huán)境文化今天，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的園區(qū)公共秩序。業(yè)主在享受服務(wù)的同時提出改進意見，服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務(wù)水準在平等互動的基礎(chǔ)上得以提升。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。 此外，我們還將借鑒行業(yè)內(nèi)的成功經(jīng)驗，實施“管理報告制度”，每季度如實向業(yè)主報告綜合管理服務(wù)費的收支使用情況，以及治安、保潔、綠化、園區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。聘請社會監(jiān)督員作為第三方對管理處日常運作進行監(jiān)督，共同對存在的管理問題進行檢討。以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補管理上的缺項和漏項。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)園區(qū)成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強的物業(yè)中，進行約束和引導，以降低