【正文】 更高的要求，如何控制不同設(shè)備的運行時間，盡量降低運行成本，是機電設(shè)備管理工作的重點和難點。，堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備時刻處于良好狀態(tài)?！叭谩?、“四會”和“五定”?！叭谩奔从煤?、修好和管理好設(shè)備；“四會”即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；“五定”即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主，同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。、維修制度。制定科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。，合理更新，降低設(shè)備維修費用，提高經(jīng)濟效益。，確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運行。，采用科學的管理方法和手段，如采取冗余策略，即在設(shè)備備件儲備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實現(xiàn)冗余，以備設(shè)備出現(xiàn)故障時能迅速處理。通過經(jīng)常性養(yǎng)護與及時性維修，使設(shè)備設(shè)施時刻處于最佳的運行狀態(tài)，延長設(shè)備設(shè)施使用壽命，提高物業(yè)的運作效益，確保機電設(shè)備完好率99%以上，設(shè)備設(shè)施零修、急修及時率100%。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗，用聽、聞、看、摸等方式，利用檢測儀器、儀表對設(shè)備的關(guān)鍵部位進行重點檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次，維修人員每周至少檢查一次。維修人員對設(shè)備進行局部解體，進行清潔調(diào)整，每季進行一次。維修人員對設(shè)備進行全面清理，部分解體檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，每半年進行一次。對設(shè)備進行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機構(gòu)，每年進行一次。對設(shè)備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，每三年進行一次。，隨時滿足各種維修服務(wù)需要。，推行例行巡視抄表檢查制度，對設(shè)備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術(shù)監(jiān)控。、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外，每個維修工要求配備移動電話等通訊工具，在24小時內(nèi)隨叫隨到，以便于開展應(yīng)急搶修工作，實行動態(tài)管理。、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。，制定應(yīng)急程序和方案，并備齊各種應(yīng)急物品，經(jīng)常進行各種應(yīng)急演練。(略)、機電設(shè)備設(shè)施搶修、應(yīng)急處理方案 當接到市電計劃停電通知后，立即檢查備用電源系統(tǒng)，做好轉(zhuǎn)換備用電源的準備工作。并立即將停電信息反饋給用戶，使用戶對工作進行適當安排，盡量減小停電所造成的影響。同時，立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時間，及時將信息反饋給用戶，并協(xié)助用戶解決因停電造成的困難。 （1）首先查明故障原因，根據(jù)具體情況啟用備用供電設(shè)備，并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備，及時恢復(fù)供電，盡量縮小停電影響范圍。（2）各設(shè)備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝應(yīng)急燈，并保證運作正常，作為人員疏散照明之用。（3）管理處保安、清潔保潔等人員，現(xiàn)場安撫讀者等使用人，并安排有續(xù)疏散，避免出現(xiàn)混亂。 ，管理處提前通知用戶，說明停水原因、停水時限等，做好水池蓄水工作。 ，來不及通知用戶時，管理處設(shè)法滿足用戶生活用水，事后向用戶說明原因。 ，按下列程序執(zhí)行： （1）接到事故報警后，水電維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。（2）水電維修人員在5分鐘內(nèi)查出事故原因并及時處理，不能及時處理的迅速向公司匯報，請求支援。（3）事故不能在2小時內(nèi)處理的，管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單，并附上處理方案告知用戶。（4）根據(jù)現(xiàn)場的具體情況，關(guān)閉相關(guān)的供水設(shè)施，并啟動相關(guān)的排污設(shè)施，防止水患。 無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯，還是因為消防系統(tǒng)報火警引起電梯迫降，都給乘梯人員帶來極大不便，甚至使乘客受到驚嚇。為此，須嚴格按以下程序執(zhí)行，保證乘客的人身安全。，消防值班人員應(yīng)沉著冷靜，迅速查清報警點位置和數(shù)量，電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看，同時用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F(xiàn)場確認發(fā)生火災(zāi)時必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi)，同時停止電梯運行。若系誤報，盡快排除故障，恢復(fù)電梯、扶梯正常運行。，消防值班人員應(yīng)通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措，不可將身體任何部位探出轎廂外，然后立即通知水電班人員，根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看，確定轎廂所在位置，在解救被困人員離開轎廂前，應(yīng)先切斷故障電梯電源，視情況依下列步驟釋放被困乘客。 （1）轎廂停于接近候梯廳門口的位置，用專用外門鑰匙開啟外門，同時用力緩慢打開轎廂門，協(xié)助乘客安全離開轎廂，然后重新將外門關(guān)好。 （2）轎廂停于遠離侯梯廳門口的位置，如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，應(yīng)先將其完全關(guān)閉或開啟，然后通過手動盤車使轎廂就近平層，用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員，然后重新將外門關(guān)好。 （3）手動盤車時，至少兩人進行，一人雙手抓牢盤車輪，另一人撬開抱閘，每松開抱閘一次，盤車一次，進行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門口以上或以下位置時，應(yīng)在松開報閘的同時把握緊盤車輪，用人力盤車使轎廂向正確方向移動，嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。 （4）若電梯因安全鉗動作停車，手動盤車無法生效，則從安全窗解救出被困乘客。，解救出被困人員后立即組織人員檢修，查明事故原因，消除隱患，如不能自修，必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障，恢復(fù)電梯正常運行，并寫出事故書面報告交管理處管理班。 重視設(shè)備的使用管理和維修保養(yǎng)，延長設(shè)備的大修周期和使用壽命。 建立完善的機電設(shè)備運行值班制度、交接班制度及設(shè)備操作人員的崗位責任制。每臺大型的機電設(shè)備，都要由專人負責管理，隨時了解機電設(shè)備的運行狀況，保證設(shè)備設(shè)施時刻處于完好狀態(tài)，杜絕設(shè)備帶病運行，以免引起大的機電設(shè)備事故，導致維修成本的提高，影響設(shè)備的經(jīng)濟運行。 對設(shè)備實行三級保養(yǎng)（即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)）和設(shè)備點檢，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患，減少、避免突發(fā)故障，提高設(shè)備的完好率，使設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)，延長設(shè)備的大修周期和使用年限，從而避免因設(shè)備更新過快而引起過多的資金投入，其結(jié)果是降低了運行成本。根據(jù)我們管理物業(yè)的經(jīng)驗，維修養(yǎng)護好的設(shè)備，其壽命可以延長15%至25%。，降低運行成本。提高電梯運行效率①選擇全周自由式服務(wù)方式，提高電梯的運行效率。②采用先進的操縱控制技術(shù)（如微機控制、并聯(lián)控制、群控控制、智能控制），優(yōu)化電梯運行狀態(tài)，有效地縮短乘客候梯時間。三、安全與秩序維護方案安全管理概述安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進技術(shù)設(shè)備與工具，科學組織，精心安排，提供高水平、高水準、全方位的安全管理，確保規(guī)劃大廈工作人員的安全。安全管理工作特點**花園小區(qū)，其安全管理工作特點如下：，且構(gòu)成復(fù)雜，須注重公共衛(wèi)生安全**花園是臨街主干道處于半開放式工作層面，且是布料集貿(mào)商業(yè)街出入人員廣泛，人員結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜。2．2消防等級要求高**花園小區(qū)對消防等級要求高。小區(qū)內(nèi)的商業(yè)街主要是經(jīng)營布料，布料是屬于易燃物品，在預(yù)防這方面有相當大的難度，同時，又由于其部份是高層建筑，一旦發(fā)生火災(zāi)，高層人員疏散十分困難。小區(qū)的安全管理，不但是對商業(yè)使用物業(yè)的管理，同時還可能還存在大量的業(yè)戶在此辦公和居住，安全管理時間長。．車輛管理復(fù)雜小區(qū)停車場，車輛停放既有商業(yè)街的車輛，又有業(yè)主辦公人員的車輛，并且購物人員的車輛進出頻繁。那么，做好車輛的管理工作也是安全管理中的重點。安全管理目標、經(jīng)營、休閑環(huán)境的安全、通暢、便捷、方便%，無車輛失竊事件安全管理原則堅持外馳內(nèi)張，“人防、技防相結(jié)合”的原則。安全管理內(nèi)容與方式．安全管理內(nèi)容：防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動，防止任何影響工作人員身心健康和工作、娛樂休閑環(huán)境的行為。保證日常辦公、經(jīng)營、休閑環(huán)境井然有序，重大活動順利進行，人身安全不受侵犯，財產(chǎn)不受損失。：防火及防止各種自然災(zāi)害。：維護**花園小區(qū)內(nèi)的交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。安全管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控系統(tǒng)等綜合安保系統(tǒng)為主；輔之以保安門崗、流動崗哨、機動應(yīng)急人員，建立一個嚴密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。大樓安全崗位設(shè)置以填補技防“盲點”為準則，根據(jù)**花園小區(qū)實際情況，設(shè)置門崗、外圍巡邏崗、樓內(nèi)巡邏崗、地下層的巡邏崗以及定點值勤崗等；流動崗按指定路線或非指定路線流動巡查。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，并在大樓的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。組織建設(shè)(略)，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導指揮訓練，部門、公司定期組織安保隊伍考核(保安員訓練安排見下頁)。通常按休息班30%的人員比例可以外出，每次時間不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。在節(jié)日慶典或有重大活動時，全體待命。中班每小時、夜班每30分鐘，向監(jiān)控中心報告崗位值勤情況一次，以及時了解各崗位和人員的值勤情況。物業(yè)管理處保安部主管對保安值班人員的工作進行督查、指導。保安員是外來客戶進入**花園小區(qū)看到的第一印象點，作為保安人員，我公司要求其不但要負責日常安全防范事務(wù)，更要擔負起傳遞物業(yè)形象的責任，維護、提升**花園小區(qū)的形象。保安員訓練、考核安排表時 間訓練、學習項目內(nèi)容地點參加人員每天接班前半小時前二十分鐘班前安全會各種規(guī)章制度、安全條例及注意事項。樓內(nèi)接班保安后十分鐘整裝，準備接班23：00，7：00，15：00換崗儀式各崗位交接班保安每周周一班務(wù)會一周保安工作總結(jié)；傳達公司、管理處精神；本周工作安排。管理處 值班室非值班保安周三業(yè)務(wù)知識學習法律常識與案例分析、安全保衛(wèi)知識、保密制度等。管理處值班室非值班保安周五體能訓練長跑適時決定非值班保安每月月底星期天技能訓練會操適時決定非值班保安月底部門考核專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識適時決定全體保安每半年第六個月底公司考核 綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等）適時決定全體保安每年年底公司考核 綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等）適時決定全體保安7．安全管理工作要點日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、店面等重點區(qū)域檢查、地下室巡視檢查、外圍、商業(yè)街巡視檢查、車輛疏導等的安全管理，及違章事例的處理問題等。，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。，具有高度責任感、使命感及奉獻精神。，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。，熱情服務(wù)。、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。，指揮和疏導進出車輛，引導要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。，全面了解和嚴密監(jiān)視**花園小區(qū)內(nèi)外的安全狀況。，以確保值班人員精力充沛。，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點跟蹤錄像，在大廳、客梯、小區(qū)各出入口及其它要害部位發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和錄像措施，并通知巡邏保安人員前去詢問盤查，同時向管理處值班人員報告。，不得泄漏**花園小區(qū)監(jiān)控點等安保方面的詳細資料。、報警系統(tǒng)等每天進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通知工程部派工程維修人員對閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)和紅外線監(jiān)控系統(tǒng)進行維修和養(yǎng)護，保證設(shè)備能長期正常地運行，確保技防設(shè)備的可靠性。，錄像資料保存期限至少為十天。發(fā)現(xiàn)錄像帶的錄像質(zhì)量下降，應(yīng)及時更換新的錄像帶，保證錄像圖片的質(zhì)量，在發(fā)生某些事件時，能根據(jù)錄像資料找到有價值的線索，易于解決問題，達到技防的效果。**花園小區(qū)的車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。，指揮和疏導進出車輛，引導要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。，事先預(yù)留車位，擺放醒目標志。 ，細觀察，不放過任何一處非正常點。 、各機房、各處通道等。 ，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題告知主管及管理處，巡視中嚴格杜絕盲點。 ，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)問題及時向主管匯報。并注意消防設(shè)施、閉路監(jiān)控、紅外監(jiān)控等器材和設(shè)備的完好性。 ，認真回答小區(qū)內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌服務(wù)。 、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。 、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對講機進行巡視檢查。車輛管理工作要點 對地下停車場的管理，應(yīng)突出以下幾個方面：（地面停車場另行商議）； 8．1制定切實可行的管理制度及運行方案 我公司進駐現(xiàn)場后，首先進行調(diào)查模底，合理規(guī)劃地下停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確保**花園小區(qū)的文明、有序的工作、經(jīng)營、活動環(huán)境。 對駛?cè)胲噲觥④噹斓能囕v，均限速10公里以下，嚴防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學合理、安全有序，以完善細致的管理，進行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 為保證行車安全，提供各種停車場標識系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標識、行駛停放識別標記等。 完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點。 貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好地下停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關(guān)人員進入和逗留。 在嚴格規(guī)范管理的同時，關(guān)注地下停車場的采光、衛(wèi)生、排氣、通風等基礎(chǔ)設(shè)施，對地面